Høy attraktivitet med nærhet til Oslo og god kommunikasjon Knut Haraldson For investment professional use only Not for public distribution

Transkript

1 Hvorfor Drammen? Høy attraktivitet med nærhet til Oslo og god kommunikasjon 13. oktober 2016 Knut Haraldson, Fondsleder, Aberdeen Eiendomsfond Norge I For investment professional use only Not for public distribution

2 Aberdeen Asset Management Global kapitalforvalter, med lokal eiendomskompetanse Kapital under forvaltning, globalt per 30. juni 16 43% 6% NOK mrd. 24% 27% Aksjer Renter og Obligasjoner Alternative Investeringer Eiendom Aberdeen er en uavhengig kapitalforvalter notert på London Stock Exchange Forvaltningskapital på NOK mrd. Global virksomhet med 37 kontorer i 25 land verden over, og med ansatte Eiendom utgjør NOK 202 mrd. fordelt på fond og mandater, hvorav ca. NOK 13 mrd. i Norge Aberdeen er opprinnelig en eiendomsorganisasjon i Norge, med kontorer i Oslo, Bergen og Trondheim Forvaltning av eiendom i Norge 7% 5% Norge I IS/AS Nordea Liv Norge 39% NOK 13,3 mrd. 50% Nordea Norges Pensjonskasse Øvrige *Infrastruktur, P/E, Hedgefond, etc. Kilde: Aberdeen Asset Management, 30 juni 16 1

3 Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS Tolv års erfaring med ubelånte eiendomsinvesteringer Akkumulert kostpris MNOK Verdi nå MNOK Vektet løpetid 5,0 år Utleiebart areal kvm Årstakt leieinntekter 435 MNOK Økonomisk ledighet 6,8 % Porteføljens yield 5,6 % * Akkumulert avkastning siden oppstart 131,2 % Historisk årlig avkastning 7,1 % Antall eiendommer 28 Andre 6 % Osloområdet 18% Fredrikstad Ålesund Lysaker Sandvika Drammen Lillestrøm Nittedal Bergen 7 % Stavanger 4 % Trondhei Trondheim m 12 % 12 % Oslo Oslo 52 Oslo- 53 % området % 18% Antall leietakere 324 Fordeling eiendomstype Fordeling investortype Handel 29 % Skole 8 % Kontor 64 % Forsirkingsselskaper 5 % Kommuner 5 % Legater 15 % Private & selskaper 3 % Private Pensjonskasser 34 % Livsforsikringsselskaper 17 % Offentlige Pensjonskasser 21 % * Budsjett NI 2016 over porteføljens verdi per

4 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Økonomisk usikkerhet gir økt differensiert prising Direkteavkastning ulike typer kontoreiendom 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 Prime yield Oslo Eiendom i Drammen Prime yield kontorklynge langs Ring 3 Normal yield kontorklynge langs Ring 3 Eiendommer kjøpt av Aberdeen Sentrale Oslo-eiendommer er blitt betydelig skarpere priset siste 2 årene Spesielt lange kontrakter og større eiendommer har vært etterspurt av både norske og internasjonale investorer Ført til betydelig verdiøkning, men lav direkteavkastning Mindre konkurranse på objekter: Med kortere kontrakter Utenfor sentrum av Oslo Under NOK 300 millioner 4,5 4,0 3,5 Høyere direkteavkastning for denne type objekter Kilde: Akershus Eiendom, DNB Næringsmegling, Aberdeen Asset Management, september

5 I det lange løp utgjør kontantstrømmen mesteparten av avkastningen mens verdiutviklingen kan svinge mye fra kvartal til kvartal Historisk avkastning eiendom Norge (%) 25 Direkteavkastning Verdiendring Kilde: IPD, mars

6 Eiendomstyper vi liker: Nest-best beliggende kontoreiendom Kontoreiendom av god kvalitet med veldig god mikrobeliggenhet, men ikke nødvendigvis Oslo CBD (for dyrt): Høy teknisk standard Fleksible, effektive lokaler Kort vei til offentlig kommunikasjon Lokaler og leienivå tilpasset sitt marked «Lot size» opp til ca. NOK 240 millioner Fokus på risikoparametere for kontantstrømmen: Mikro-beliggenhet Durability of income Leietaker Byggets kvaliteter Kilde: Aberdeen Asset Management, oktober

7 Eiendomstyper vi liker: Defensiv handel Norsk handelseiendom har historisk vært en fantastisk sektor: Høyere avkastning og lavere risiko enn kontor Strukturell risiko har økt: Internetthandel, overetablering og lavere forbruksvekst Handelseiendom vi liker: Prime high-street butikker Store, markedsledende kjøpesentre Defensiv handel / nærsentre Fokus på risikoparametere for kontantstrømmen: Mikro-beliggenhet Durability of income Leietaker Byggets kvaliteter Kilde: Aberdeen Asset Management, oktober

8 Drammen som investeringsmarked Omtales i stigende grad som del av Stor-Oslo Befolkningsfremskrivning (2016 = 100) Hele landet Oslo Bergen Trondheim Sandnes Kristiansand Bærum Drammen Skedsmo Ullensaker Fredrikstad Drammen er en av de kommunene i Norge med høyest forventet befolkningsvekst Byen befinner seg i en sterk næringsregion vest for Oslo med et internasjonalt rettet, kunnskapsintensivt og konkurransedyktig næringsliv Sammen med andre byer og kommuner inngår Drammen som ett av flere tyngdepunkter innenfor Osloregionen Av regionene i grafen er Drammen blant de med høyeste vekst i medianinntekten og vi observerer med det en vekst i kjøpekraften Kilde: Aberdeen Asset Management, SSB, Drammen kommune, Oktober

9 Ingeniør Rybergsgate 114 Veletablert handelsområde i Åssiden Nøkkeltall ved kjøp Dato Mai 2015 Areal kvm Netto yield 6,4% Brutto årlig leie Løpetid NOK 7,0 mill 12,7 år Bygningsår 1985, oppusset og utvidet 2007 Forretningsplan Eiendommen var opprinnelig i sin helhet utleid til Bohus. Rema 1000 leier idag 1400 kvm på en 15-års leiekontrakt. Dette er arealer som Bohus tidligere disponerte på en kortere kontrakt og lavere leie. Med disse grepene har løpende brutto leie steget fra NOK 7,0 millioner til NOK 8,4 millioner. Vi oppfatter risikoen som lavere med to solide leietakere og bedre utnyttelse av eiendommens arealer enn ved anskaffelsestidspunktet. Med høyere leie og lavere yield har vi observert en positiv verdiendring av eiendommen som overgår de investeringene som er foretatt. Kilde: Aberdeen Asset Management, oktober

10 Drammen Handel Drammens beste område for storhandel Nøkkeltall ved kjøp Dato Januar 2016 Areal kvm Netto yield 6,3% Brutto årlig leie Løpetid NOK 20,3 mill 6,1 år Bygningsår 1950, oppusset 2005/2006 Forretningsplan C.O. Lundsgate 25 / Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 80/86-92: Eiendommen består av 10 % kontor og 90 % handelsarealer God lokal beliggenhet for storhandel (E18/E134/«sentrum»). Anerkjente leietakerne, solide aktører innen sine bransjer. Relativt lange leiekontrakter Utforming av eiendommen, tomten og nabolaget åpner for flere utviklingsmuligheter Kilde: Aberdeen Asset Management, oktober

11 Takk for oppmerksomheten! For investment professional use only Not for public distribution

12 Disclaimer Dette dokumentet er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle i eiendomsmarkedet. På denne bakgrunn gis det ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som en følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dette dokumentet kan inneholde prognoser eller andre fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige finansielle resultater i land, markeder eller selskaper, og faktiske hendelser eller resultater kan avvike substansielt fra dette. Undersøkelser og analyser som dette dokumentet er basert på, er fremskaffet av Aberdeen Asset Management ( selskapet ) for selskapets eget bruk, og kan ha blitt benyttet til selskapets eget formål. Aberdeen Asset Management aksepterer ikke ansvar for noe tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Verdi og avkastning av investeringer kan gå både ned og opp og kan påvirkes av svingninger i valutakurser. Det er en risiko for at investorer ikke får tilbake hele det investerte beløpet. Fast eiendom er illikvid i sin natur, og under vanskelige markedsforhold kan det ta tid å selge slike aktiva. Forsinkelser ved salg av underliggende eiendeler kan forårsake tilsvarende forsinkelser ved innløsning av investorers andeler i fond. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Ingen deler av denne publikasjonen kan kopieres eller gjengis i noen form eller i noe medium eller videredistribueres uten skriftlig samtykke av Aberdeen Asset Management Aberdeen Asset Management. 11