God investering på kort og lang sikt

Transkript

1 God investering på kort og lang sikt Lars Flåøyen, Head of Nordic property research For investment professional use only Not for public distribution

2 Næringseiendom er ikke som andre aktiva Aberdeens kapital under forvaltning globalt NOK mrd Aksjer Renter/obligasjoner 741 Alternative investeringer Eiendom 209 Total Miami New York Philadelphia Toronto Aberdeen Brussels Copenhagen Frankfurt Helsinki London Madrid Oslo Stockholm Amsterdam Budapest Edinburgh Geneva Jersey Luxembourg Milan Paris Zurich Bangkok Hong Kong Kuala Lumpur Melbourne Seoul* Shanghai* Singapore Sydney Taipei Tokyo Aberdeen Asset Management Norway Forvalter eiendom for ca NOK 23 milliarder 75 ansatte ved 3 kontorer Helhetlig eiendomsforvaltning: Fondsledelse Transaksjon Utleie kontor Utleie shopping Prosjekt/utvikling God forvaltning er nødvendig for å: Maksimere kontantstrømmen Skape verdivekst São Paulo 1

3 Investeringsprosessen Allokering, seleksjon og forvaltning av risiko Allokering Seleksjon Forvaltning Definere Risikotoleranse Risikokontroll Kvalitet Oppfylt eller ikke Pris Fundamental verdi Portefølje Forvaltning av risiko «Durability of income» Billig eller dyr? Investeringsplaner Potensiell inntektsvekst Due diligence Langsiktig, team-basert syn på inntekstvekst og risiko Sammenligning med markedspris «Helsesjekk» Asset management planer 2

4 Hva er kvalitet? Kvalitet Langsiktig inntektsvekst Medium Høy Lav Medium «Durability of income» Durability of income / risiko knyttet til kontantstrøm Investeringens evne til å levere kontantstrøm over tid Lang leiekontrakt Serie av kortere kontrakter Minimal nedetid / ledighet Lav risiko for å bli utdatert Funksjonell Byggkvalitet Økonomisk Langsiktig vekst Tilbud- og etterspørselsbalanse Tilbudsrestriksjoner Regulering etc Etterspørsel Demografi Konsum- og produksjonstrender We do our own research, only investing in what we understand 3

5 Avkastning norsk eiendom Realavkastning for eiendom = leieinntekter Historisk avkastning eiendom Norge 25% Direkteavkastning Verdiendring 20% 15% 10% 5% 0% 2,0% 6,7% -5% -10% Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning Kilde: IPD, Aberdeen Asset Management: mars 2014 Løpende leieinntekter for eiendom justeres normalt årlig i henhold til inflasjonen 4

6 1Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv 2014 Husk at leieprisveksten er brutto Gjennomsnittsleie signerte kontrakter (NOK/kvm/år) Gjennomsnittlig leietid (år) Kontor Oslo Gjennomsnitt Kontor Oslo Kategori A 5, , , , , ,0 1Kv Kv Kv Kv Kv Kv 2014 Kilde: Arealstatistikk, okt

7 Leietakere stiller høyere krav til skreddersøm Oppnåelig leiepris: +/ pr kvm Oppgraderingskost: kr pr kvm Tilsvarer 2 3 års leie 6

8 Eksempler på oppgraderingskostnader ved nyutleie Vollsveien 6 kr pr kvm Karenslyst Allé kr pr kvm Nytt gulvbelegg Alle overflater malt Kun mindre kompletteringer Delvis ny layout (cellekontor/landskap/resepsjon) Komplettere: - Kontorfronter - Himling - Belysning - Tele/data og stikk As-is, mindre leietakertilpassninger Leietakertilpasninger kvm Munkedamsveien 35 kr pr kvm Storgata 5-7 kr pr kvm Ny layout (hele planløsningen) Ny(e): - Kontorfronter - Himling - Belysning - Våtrom Ny layout og arealer (delvis konstruktive arbeider) Nytt: - El. anlegg (tele/data og strøm) - Ventilasjonsanlegg - Kjøleanlegg Leietakertilpasninger kvm Komplettere: - Ventilasjon (rør og ventiler) - Kjøling (rør og kombibafler) Utvikling, utskiftning av teknisk anlegg kvm Nye heiser med heis- og trappesjakt Tilleggsisolere vegger/tak 7

9 NOK / kvm Indeks (2000 = 100) Forholdet mellom leiepris og byggekostnad er avgjørende Utvikling kontorleiepriser og byggekostnader Eksempel: Oslo Havnelager, transformasjon Leiepris høy standard sentralt Byggekostnadsindeks* (h.a.) Transformasjon fra havnelager til kontorbygg Oppnådd leiepris: kr/kvm (1983-kroner) kr/kvm (2014-kroner) Kostnad: kr/kvm (1983 kroner) kr/kvm (2014- kroner) * Byggekostnadsindeks for bolig i blokk, antas å være forholdsvis representativ for utviklingen i byggekostander for kontorbygg hvor det ikke foreligger tilsvarende indeks. Kilde: SSB, Fra Passiva til Aktiva, Erling Dokk Holm, 8

10 Det er nettoen som teller Inntekter og kostnader, kr per kvm for kontoreiendom (2013) 20% cost & capex 30% cost & capex kr pr kvm x kvm kontor = 11 millioner kroner Gross income Opex Capex Net income Gross income Opex Capex Net income Aberden Eiendomsfond Norge I IPD Benchmark 9

11 Q404 Q105 Q205 Q305 Q405 Q106 Q206 Q306 Q406 Q107 Q207 Q307 Q407 Q108 Q208 Q308 Q408 Q109 Q209 Q309 Q409 Q110 Q210 Q310 Q410 Q111 Q211 Q311 Q411 Q112 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Q1 14 Q2 14 Q3 14 Stabil verdiutvikling for det norske markedet i gjennomsnitt Verdiutvikling Aberdeen og IPD (Q = 100) 160 Aberdeen (kvartalsvis) IPD (årlig) Kilde: Aberdeen Asset Management, okt 2014 Inkluderer eiendomsporteføljene til Norge I, Norge II, NNPK og den norske delen av Pan-Nordic. Ubelånt 10

12 Store forskjeller på eiendomsnivå verdiutvikling avhengig av forvaltning Verdiutvikling per eiendom 3. kv kv 2014 Kjøp / utleie Prosjekt / utleie Utleie Utleie Utleie Vektet gjennomsnitt: +1,8 % Usikker utleiesituasjon: Ledighet Leietaker fraflytter Kortere kontrakt -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% Kilde: Aberdeen Asset Management, okt 2014 Inkluderer eiendomsporteføljene til Norge I, Norge II, NNPK og den norske delen av Pan-Nordic. Ubelånt 11

13 God aktivitet i transaksjonsmarkedet hva er de gode investeringene? Gjennomsnittsleie signerte kontrakter (NOK/kvm/år) 70 Direkteavkastning, kontor Oslo (%) Prime yield (beste eiendommer) 60 9 Eiendom med mer usikker kontantstrøm pr 1. okt 3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q4 Q1 Q3 Q1 Q Kilde: Union, Akershus Eiendom, DNB Næringseiendom, Pangea, Aberdeen Asset Management 12

14 jan.00 jul.00 jan.01 jul.01 jan.02 jul.02 jan.03 jul.03 jan.04 jul.04 jan.05 jul.05 jan.06 jul.06 jan.07 jul.07 jan.08 jul.08 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 jan.12 jul.12 jan.13 jul.13 jan.14 Strategi kontor: gode eiendommer med nest-beste beliggenheter Markedsleie (kr/kvm/år) Oslo Prime Oslo Høy standard vest Oslo God standard sentralt Oslo Høy standard nord/øst «Prime kontoreiendom» har ofte: Lav direkteavkastning Høy eksponering mot finanssektoren Volatil leiesyklus Høye investeringer for å leie ut Bedre risikojustert avkastning for de best eiendommene i de nest-beste beliggenhetene: Høyere direkteavkastning Mer diversifisert leietakermasse Mindre volatilitet i leiepriser Mindre konkurranse fra andre kjøpere - Kilde: DN-indeksen, Aberdeen Asset Management 13

15 Eksempel på kontorstrategi: Gullhaugveien 7, Nydalen Nydalen, Oslo Hovedtrekk Gullhaugveien 7 har god beliggenhet i Nydalen. Bygget i Det er ca. 3 minutters gange til T-bane Fleksible kontorarealer i kombinasjon av åpent landskap og cellekontorer. Reforhandlet 5 års avtale med NAV og Bydel Nordre Aker kort tid etter kjøp i januar Reforhandling av leiekontrakter førte umiddelbart til betydelig verdioppgang 14

16 Strategi handelseiendom Bakgrunn Historisk avkastning handel- og kontoreiendom (%) Handel Kontor Handelseiendom har historisk levert en høyere og mer stabil avkastning enn kontoreiendom Trussel nr. I: overetablering av kjøpesentre Trussel nr. II: internetthandel 15

17 Strategi handelseiendom Vi foretrekker defensiv handelseiendom: Markedsledende kjøpesentre Mindre, dagligvarebaserte lokalsentre Prime high street retail Supermarked / dagligvare Vi er generelt skeptiske til: Gjennomsnittlige kjøpesentre uten noen unike konkurransefortrinn i områder med høy konkurranse High street retail med sekundære beliggenheter Bogstadveien 2 Aberdeen Property Fund Nordic 1 16

18 Strategi handelseiendom: lokalsentre og dagligvarebasert handel Totalavkastning Aberdeen Norge I defensiv handelsportefølje IPD Norge Totalavkastning eiendomsnivå Beliggenhet Størrelse (kvm) Investeringsår Eiendomsavkastning p.a. Byåsen Butikksenter Trondheim ,5 % Kilden Senter Bergen ,7 % Ivar Lykkesvei 2 Trondheim ,3 % Mosenteret Nittedal ,5 % Valentinlyst Senter Trondheim ,7 % Nittedalsgata 50 Lillestrøm ,1 % Vektet gjennomsnitt 10,0 % Norsk eiendomsindeks IPD 6,1 % Portefølje relativ til benchmark 3,8 % 17

19 Oppsummering / noen konklusjoner Eiendom er en langsiktig investering tenk langsiktig Forvalter påvirker i stor grad avkastningen Ikke undervurder kostnadene, i områder med moderate leienivåer er det ofte umulig å regne hjem større rehabiliteringsprosjekter Reforhandling er som regel billigere enn nyutleie ha fokus på leietakertilfredshet og god drift Det finnes flere måter å definere kvalitet på Prime kontoreiendom med prestisjebeliggenhet innebærer nødvendigvis ikke lav risiko 18

20 Disclaimer Dette dokumentet er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle i eiendomsmarkedet. På denne bakgrunn gis det ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som en følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dette dokumentet kan inneholde prognoser eller andre fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige finansielle resultater i land, markeder eller selskaper, og faktiske hendelser eller resultater kan avvike substansielt fra dette. Undersøkelser og analyser som dette dokumentet er basert på, er fremskaffet av Aberdeen Asset Management ( selskapet ) for selskapets eget bruk, og kan ha blitt benyttet til selskapets eget formål. Aberdeen Asset Management aksepterer ikke ansvar for noe tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Verdi og avkastning av investeringer kan gå både ned og opp og kan påvirkes av svingninger i valutakurser. Det er en risiko for at investorer ikke får tilbake hele det investerte beløpet. Fast eiendom er illikvid i sin natur, og under vanskelige markedsforhold kan det ta tid å selge slike aktiva. Forsinkelser ved salg av underliggende eiendeler kan forårsake tilsvarende forsinkelser ved innløsning av investorers andeler i fond. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Ingen deler av denne publikasjonen kan kopieres eller gjengis i noen form eller i noe medium eller videredistribueres uten skriftlig samtykke av Aberdeen Asset Management Aberdeen Asset Management. 19 Aberdeen Eiendomsfond Norge I IS/AS