Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA

Transkript

1 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Eiendomsfondet forvaltes av Aberdeen Property Investors Tegningsperioden starter 12. september og avsluttes senest 12. oktober Denne presentasjonen er ikke en del av bestillingsmateriellet. Investor oppfordres til å gjennomgå prospektet før endelig investeringsbeslutning tas.

2 Aberdeen ledende i Norden Forvalter eiendom for NOK 75 mrd. i Nord Europa, hvorav NOK 18 mrd. i Norge Lokal tilstedeværelse med over 450 ansatte i de nordiske landene Meget god avkastningshistorikk AAM forvalter midler for Petroliumsfondet Rangert av Euromoney i 2005 som Europas beste kapitalforvalter innen eiendom, nr 2 globalt. Helsinki Oslo Stockholm Copenhagen London Amsterdam Cologne Brussels Luxembourg Paris Rangert av Euromoney i 2006 som Norges beste kapitalforvalter innen eiendom

3 Aberdeen - den mest attraktive leverandør av eiendomsfond i Norge? Aberdeen prog. for : 10,9% I årlig ugiret avkastning for eiendom (kilde: EiendomsAktiva årgang 3, Nr 4, Desember 2005) Adm dir Espen Klevmark i Aberdeen Property Investors har investert 10 mill kr i Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA og 10 mill kr i Aberdeen Eiendomsfond Norge KS Kilde: Dagens Næringsliv tirsdag 27. desember 2005

4 Eiendomsfond fra Aberdeen Forventet avkastning Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Aberdeen Eiendomsfond KS Utviklingsfond Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Forventet risiko

5 Avkastning Norge I KS Kursutvikling TEGNINGSKURS VERDIJUSTERT EGENKAPITAL (VEK) 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 5,7 % 3,4 % 6,7 % 7,0 % 9,3 % 2,3 % 2,1 % 1,9 % 2,0 % 3. Kv Avkastning 8,8 % 9,0 % 4. Kv Kv ,3 % 2. Kv Direkteavkastning Verdistigning Fra oppstart (1/9-04): 17,1% + 55,2% = 72,4% 2005: 10,0% + 27,3% = 37,3% Hittil i år: 4,0% + 17,3% = 21,3%

6 Avkastning Norge II ASA 10,60 10,40 10,20 10,00 9,80 9, Kursutvikling Tegningskurs Verdijustert egenkapital (VEK) Avkastning 2. kvartal 3,3 % God kursutvikling (+7,4% per 8. august) Enda tidlig i fondets levetid Kort eietid så langt ikke rukket å utvikle eiendommene enda Relativt lav andel investert (lavere risiko) Eiendom som kjøpes i et kvartal verdisettes ikke før neste (uforløst potensiale)

7 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum Eiendomsfondet er tilrettelagt for å gi en veldiversifisert eiendomseksponering i Norden, Baltikum og St. Petersburg. Investorene oppnår bred diversifisering med hensyn til eiendomstyper, geografi, lengde på leiekontrakter og sammensetning av leietakere Forventet årlig totalavkastning på 12 % av investert kapital etter selskapsskatt og forvaltningshonorar, hvorav forventet utbetaling er på 5% pr. år.

8 Hva kjennetegner det nordiske markedet i dag? Sterke makroøkonomiske utsikter både på kort og lang sikt Økt sysselsetting og konsum Leiemarkedet har passert bunnen og er på vei opp Arealledigheten stadig synkende Lav nybyggaktivitet av næringseiendom mye av produksjonskapasiteten er fortsatt rettet mot bolig

9 Hvorfor investere i Norden? Norden fremstår som det mest attraktive eiendomsmarkedet i Europa de neste 4-5 årene Prognoser * Norge 11,5% Forventet ugireret avkastning på ca. 9-11% p.a Med målsetting om 70% belåning øker den forventede avkastningen Sverige Finland Danmark 9,4% 9,1% 8,7% Fondets målsetting er en egenkapitalavkastning på minst 12% p.a.** * Gjennomsnittlig avkastning p.a., kilde: Aberdeen Property Investors, juli 2006 ** Etter forvaltningshonorarer og selskapsskatt over Eiendomfondets levetid

10 Hva kjennetegner Baltikum/St. Petersburg? Baltikum og St. Petersburg opplever sterk økonomisk vekst, og forventes å ha langt høyere BNP-vekst enn resten av Europa de kommende årene Attraktive Yield-nivåer og lav ledighet for moderne lokaler Økende etablering av vestlige selskaper og integrering med resten av Europa Større risiko enn ved investeringer i Norden, krever lokal innsikt og kjennskap til markedene

11 Ønsket type objekter Baltikum* Segment Beliggenhet Standard Leiekontrakt Utviklingsprosjekter Kontor, Handel, Hotell, Lager/Industri, Bolig Kontor og Hotell Sentralt i hovedstedene Bolig Primært i tilknytning til hovedstedene Kjøpesenter Topp 3 byer per land Lager/Industri Industriområder/logistikknutepunkt Høy/god Mellomlange/lange kontrakter med solide (gjerne vestlige) selskaper Aktuelt pga. lite bygningsmasse av god kvalitet * Tilsvarende gjelder også for St. Petersburg

12 Nøkkeltall Baltikum Kontor (prime) Moderne lokaler m 2 Leie Euro/m 2 Ledighet Nybygg m Tallin (Est.) % Riga (Lat.) % Vilnius (Lit.) % Segment Yield Handel Kontor Industri 7,0-10,0% 7,0-9,5% 7,0-10,0% Ca lik ant ledige kvm i Oslo.. Kilde: BPE; KOBA; Colliers

13 St. Petersburg et attraktivt, men krevende marked Lite kontorarealer gir attraktive investeringsmulighter Begrenset ekspansjonsmuligheter i sentrum Stor etterspørsel etter spesielt A- klasse Ingen ledige arealer Stor etterspørsel etter moderne lager Stor aktivitet innen industri og logistikk Høy lønnsomhet i utviklingsprosjekter Kort payback tid Kontorarealer A-klasse B-klasse C-klasse Per 1/ Nybygg kv 06 Kilde: Colliers; Aberdeen Property Investors

14 Avkastningsprognoser eiendomsmarkedet* 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % Norden Europa 4,0 % 2,0 % 0,0 % Eiendomsfondets målsetting er en egenkapitalavkastning på minimum 12% pr. år** *Ubelånt avkastning **Etter selskapsskatt og forvaltningskostnader Kilde: IPD; prognoser juli 2006 Aberdeen Property Investors, Investment Strategy

15 Dublin Oslo Madrid Barcelona London West End London City Stockholm Estimert leieøkning i % 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Amsterdam Athen Milano Frankfurt Brüssel Warsaw Berlin Lisboa Praha Wien München Roma Budapest Paris CBD Helsinki København -1% Norden i øvre segment * Nominell årlig prosentuell endring Kilde: Aberdeen Property Investors, Investment Strategy

16 Italia Kontor Nederland Kontor Tyskland Handel UK Handel Østerike Handel Tyskland Kontor Østerrke Kontor 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Beregnet årlig avkastning Avkastningsanslag: Norden/Baltikum Europa eks Norden Norge Kontor Spania Handel Finland Kontor Irland Handel Norge Handel Irland Kontor Hella Handel Danmark Kontor Sverige Kontor Finland Handel Frankrike Handel Belgia Handel UK Kontor Spania Kontor Frankrike Kontor Sverige Handel Portugal Handel Portugal Kontor Danmark Handel Italia Handel Nederland Handel EUROPA ALL EIENDOM Belgia Kontor Kilde: Aberdeen Property Investors, Investment Strategy Ugiret 10 % 6,5 % Giret 20 % 10 %

17 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum Investeringsmandat Norden Baltikum St. Petersburg Inntil 15% i utviklingseiendom Diversifisering mht. Geografi Segment Lengde på leiekontrakter Leietakere

18 Egenskaper ved fondet Minstetegning NOK Målsetting om 70 % belåning Egenkapitalen er ikke valutasikret Kvartalsvis rapportering Likviditet 10 års levetid Ekstern verdivurdering

19 Effekt av belåning Avkastning før skatt Forutsetninger Eiendomsavkastning10 % Gjeldsandel 75 % Rente 5 % Ingen avdrag Investering i EK 100 Gjeld 300 Beregninger (% av EK) Kroner Eiendomsavkastning (4 *10%) 40 % Renter (3 *5 %) 15 % 150 = Egenkapitalavkastning 25 % 250 Illustrativ eksempel Avkastning på egenkapitalen 30 % 25 % 25 % 20 % 15 % 10 % 10 % 5 % 0 % Ugiret 75 % belåning

20 Investeringsstruktur Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA NB! Fond i fond løsningen vil Ikke medføre doble sett av kostnader St. Petersburg & Baltikum SICAV Master Structure Aberdeen Property Funds SICAV Pan-Nordic Svensk fond Norsk fond Dansk fond Finsk fond Dansk eiendomsp ortefølje Finsk eiendomsp ortefølje Norsk eiendomsp ortefølje Svensk eiendomsp ortefølje

21 Investeringsrammer Segment Rammer Land Rammer Kontor hovesteder 25-75% Sverige 20-80% Kontor øvrige steder 0-33% Norge 10-40% Sum kontor 25-75% Danmark 10-40% Handel 15-75% Finland 10-40% Hotel Lager 0-33% 0-33% Bolig 0-33% Annet* 0-33% Island Baltikum/ St. Petersburg. 0-10% 0-25% Hvert år utarbeides en investeringsstrategi mht. allokering innenfor rammene *Segmentet kan bestå av bl.a. industri, infrastruktur, festetomter og parkering

22 Eiendom vi er i prosess med Baltikum Handelseiendom Riga (240 mill.) Norge Kontor/kjøpesenter Østlandet (90 mill) Kjøpesenter Østlandet (490 mill) Sverige Boligportefølje utenfor Stockholm (760 mill.) Boligportefølje sør for Stockholm (150 mill.) Kontor Stockholm (450 mill.) Finland Portefølje av kjøpesentre (800 mill.) Danmark Logistikkeiendom utenfor København (ca. 200 mill) Mulig investeringsbeløp = 3,2 milliarder

23 Skatt* private investorer Beskatningen skjer i selskapet (28%) Utbytte utover skjermingsfradrag (pt ca. 2%) er skattepliktig på investors hånd (28%). Gevinst/tap ved salg av aksjer er skattepliktig/fradragsberettiget for investor Det antas at det ikke blir noen formueskatt for investor ved at gjelden i selskapet overstiger de underliggende skattemessige verdiene av eiendommene * Basert på skattereformen 2004

24 Skatt* selskapsinvestorer Beskatningen skjer i selskapet (28%) Utbytte er skattefritt Gevinst/tap ved salg av aksjer er skattefritt/ikke fradragsberettiget for investor Ingen formuesskatt for selskapsinvestorer * Basert på skattereformen 2004

25 Overordnet honoraroversikt Etableringsprovisjon: Forvaltning: Suksesshonorar: 1,44 3,29% av beregnet totalkapital 1,00 % av totalkapital 20 % > 10 % av egenkapitalavkastning (High watermark) Honorarene er uavhengig av hvilken investeringsalternativer som velges i den underliggende struktur. Ved evt. avvik vil dette bli motregnet i Aberdeen. Består av tegningsprovisjon som trekkes ut før tegning og tilretteleggingshonorar som belastes ASA et. Eiendomsrelaterte kostnader fremgår av prospektet.

26 Emisjon 3/2006 Bestillingsperiode Minstetegning - NOK Tildeling - På styremøte Trekk på konto til investor - Fra Tegning av aksjer - På generalforsamling Aksjer på VPS-konto - Fra ca

27 Oppsummering Gode utsikter for det nordiske eiendomsmarkedet Aberdeen er en profesjonell forvalter med lang historikk 12% forventet avkastning, hvorav 5% utbetales

28 Viktig informasjon Aberdeen Property Investors Norway AS har utarbeidet prospektet for Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA. API har bestrebet seg på å gi et mest mulig fullstendig og korrekt bilde av investeringsmulighetene som beskrives i prospektet, men kan ikke påta seg noe juridisk eller økonomisk ansvar for at prospektet er korrekt eller fullstendig i ethvert henseende. Markedsforhold og fremtidsutsikter er vurdert etter beste skjønn og overbevisning. Vi har søkt å ikke utelate forhold som kan endre prospektets betydningsinnhold. Investorer må selv vurdere eventuelle investeringer i fondet, og Aberdeen eller Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA kan derfor ikke påta seg noe ansvar for den enkelte investors investeringsbeslutning. Prospektet og vedlegg til dette inneholder viktig informasjon som bør leses før man treffer beslutning om å investere. Ved ev motstrid eller uklarhet i forhold til informasjonen i denne presentasjonen, skal informasjonen i prospektet gjøres gjeldende. Ingen andre enn de som er beskrevet i prospektet er gitt tillatelse til å gi informasjon eller andre opplysninger vedrørende prospektet eller om forhold omtalt i dette prospektet. Dersom noen andre likevel gir slik informasjon, må disse anses som uberettiget til dette. Eneste unntak er selskaper engasjert av Aberdeen for å markedsføre ASA`et.

29 Eiendom som aktivaklasse - generelt Orkla Finans absolutt forvaltning/ Yale Eiendomshistorikk Risiko

30 God avkastning over flere delperioder Avkastning (geometrisk) 18 år år år år år Aksjer Norge Rangering 12,9 % 1 11,1 % 2 11,7 % 2 10,7 % 1 42,4 % 1 Eiendom Norge Rangering 10,3 % 2 12,3 % 1 13,8 % 1 10,1 % 2 11,0 % 2 Obligasjoner Norge Rangering 8,5 % 3 7,4 % 3 5,8 % 3 6,4 % 3 5,6 % 3 Kilde: Aberdeen Property Investors

31 Eiendom gir god sikring Fem dårligste obligasjonsår Fem dårligste aksjesår 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % -15 % -20 % -25 % -30 % -35 % Norske obligasjoner Eiendom Norge Norske aksjer og gr.fond Eiendom Norge

32 Fordeling av totalavkastningen 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % -15 % Direkteavkastning Verdiendring Kilde: Aberdeen Property Investors

33 Risikoen synker med antall bygg Standardavvik 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Lavere risiko i fond enn enkelt bygg Aktiv forvalting av porteføljen dvs kjøp og salg av eiendommer Profesjonell drift av eiendommene Antall bygg Porteføljerisiko Markedsrisiko