SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS

Transkript

1 SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Attraktiv investeringsmulighet i næringseiendom Bestillingsperiode 10. mars mai 2008

2 Ansvarserklæring Dette dokumentet er utarbeidet utelukkende i informasjonsøyemed for intern bruk for utvalgte investorer som grunnlag for å vurdere muligheten for en eller flere transaksjoner og skal ikke offentliggjøres eller gjøres kjent for tredjepersoner. Dokumentet er ufullstendig når det ikke leses i sammenheng med muntlig presentasjon fra First Securities ASA, og bør utelukkende leses i sammenheng med slik presentasjon. Dokumentet kan ikke brukes for andre formål uten skriftlig samtykke fra First Securities ASA. Dette dokumentet skal ikke forstås som et tilbud om kjøp, salg eller tegning av finansielle instrumenter. Enhver beslutning om kjøp, salg eller tegning av finansielle instrumenter må gjøres utelukkende på bakgrunn av informasjon i prospekt datert 7. mars 2007 som er utarbeidet i forbindelse med slikt tilbud. First Securities ASA har utarbeidet denne presentasjonen som inneholder nøkkelopplysninger om SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS. Dokumentet baserer seg på kilder som vurderes som pålitelige, men First Securities ASA påtar seg ikke ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig og fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av en investering i prosjektet som beskrives i presentasjonen. Det understrekes at enhver investering i eiendomsprosjekter medfører risiko. Enhver investor må være forberedt på at en slik investering kan medføre tap. Investorer som ikke kan eller ønsker å pådra seg slik risiko frarådes å gjøre slike investeringer. Adgangen til å distribuere dette dokumentet samt adgangen til å tegne aksjer i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS kan være begrenset ved lov i visse jurisdiksjoner. Enhver person som mottar dette dokumentet er forpliktet til å undersøke hvorvidt det finnes slike begrensninger, samt overholdelse av disse. Manglende overholdelse av slike begrensninger kan utgjøre lovbrudd i slike jurisdiksjoner. First Securities ASA fraskriver seg ethvert ansvar for slike lovbrudd. First Securities ASA og/eller ansatte i First Securities ASA kan ha aksjer, opsjoner og/eller andre finansielle instrumenter i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS eller øvrige selskaper som omtalt i presentasjonen, og kan for egen regning eller som mellommann, handle i slike finansielle instrumenter. First Securities ASA kan for øvrig ha andre finansielle interesser i transaksjoner relatert til slike finansielle instrumenter. Informasjonen som fremkommer i denne presentasjonen er søkt å være à jour pr dato for presentasjonen. First Securities ASA er ikke ansvarlig for å oppdatere eller supplere opplysninger etter denne dato. Oslo, 7. mars

3 Kort om SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Et eiendomsfond tilrettelagt for å bygge opp en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje Eiendomsporteføljen skal være bredt diversifisert i forhold til eiendomstyper, geografi og leietakersammensetning Forventet årlig egenkapitalavkastning på 9-12 % (etter forvaltningshonorar og skatt) Kursutvikling i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS i perioden fra oppstart i mai 2007 frem til desember 2007 har vært 27 % 3

4 First Property Fund Management AS forvalter med bred erfaring Aktiv oppfølging av eiendommene og leietakerne Fokus på verdiskapende aktiviteter som utleie, sammensetning av leietakere, utvikling av eiendommene, markedsføring, ombygging for leietakere etc. Aktivt arbeid for å maksimere avkastningen gjennom riktig timing ved kjøp og salg av eiendommer Transaksjonserfaring - kontoreiendommer, handelseiendommer, utviklingseiendommer i Norge og Norden (samlet transaksjonsvolum NOK 20 mrd.) Børserfaring / IPO - Oslo Areal ASA og Industrifinans Næringseiendom ASA Utviklingserfaring store og små prosjekter (bl.a. Aker Brygge, Filipstad Brygge, Ullevål Stadion) 4

5 First Property Fund Management AS forvalter med bred erfaring Per Mortensen, administrerende direktør Kommer fra Oslo Areal ASA / Newsec Asset Management AS som adm. dir. i begge selskapene. Var tidligere ansvarlig for eiendomsvirksomheten i Storebrand i 7 år Ole Jacob Leirskar, direktør forvaltning Kommer fra tilsvarende stilling i Oslo Areal ASA / Newsec Asset Management AS, og har tidligere erfaring fra Vital Eiendom AS og fra entreprenørbransjen. Asle Løvstad, direktør finans/økonomi Har innehatt tilsvarende funksjon i Oslo Areal ASA / Newsec Asset Management AS. Var tidligere økonomiansvarlig i Vital Eiendom AS. Eivind Hovrud, leder prosjekt/teknisk drift Kommer fra tilsvarende stilling i Oslo Areal ASA / Newsec Asset Management AS. Før det har han jobbet i Vital Eiendom AS og Gjensidige Eiendom AS. Lisa Wold, senioranalytiker eiendom Har innehatt tilsvarende funksjon i Oslo Areal ASA / Newsec Asset Management AS. Var tidligere analytiker og IR-ansvarlig i Alfred Berg Industrifinans Direkte Investeringer AS. 5

6 Hvorfor investere i eiendom og eiendomsfond? Hvorfor investere i eiendom? Gode markedsutsikter for næringseiendom God forventet avkastning Løpende utbetaling Middels / moderat risiko Skattegunstig Hvorfor SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS? Eksponering mot solid eiendomsportefølje med stort potensial Korte kontrakter med forholdsvis lave leier gir mulighet for reforhandling av eksisterende og nye kontrakter på høyere nivåer Profesjonell og aktiv forvaltning Har gjennom utviklingen av eiendommene bevist at aktiv forvaltning skaper merverdi for aksjonærene Etablert nettverk av rådgivere Unotert aksje som ikke er direkte eksponert for svingningene på børsen 6

7 Kursutvikling Meget god kursutvikling Beregning av kursen i eiendomsfondet tar utgangspunkt i kvartalsvise verdivurderinger av den underliggende eiendomsporteføljen Sist gjennomførte verdivurdering av eiendommene ble foretatt av Akershus Eiendom og DTZ i desember 2007 I perioden fra oppstart av eiendomsfondet i mai 2007 frem til desember 2007 har det vært en oppskrivning av eiendomsmassen på MNOK apr.07 mai.07 jun.07 jul.07 aug.07 sep.07 okt.07 nov.07 des VEK Tegningskurs SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS kan vise til en kursutvikling på 27 %* (fra oppstart av eiendomsfondet frem til utløp av 4. kvartal 2007) *Historisk kursutvikling er ikke en pålitelig indikator for fremtidig kursutvikling 7

8 Utvikling i egenkapitalen i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS NOK 333 mill. i egenkapital ved oppstart av eiendomsfondet Innbetalt og videresolgt av deltakende banker i SpareBank 1 Gruppen Aksjekurs NOK 100 Kapitalforhøyelse på NOK 24 mill. (juni/juli 2007 under styrefullmakt) Aksjekurs NOK 100 Rettet emisjon på NOK 205 mill. (vedtatt oktober 2007) Samlet kommitert egenkapital i selskapet pr dato på 562 mill. Aksjekurs NOK 123, apr.07 jun.07 okt.07 totalt Eiendomsfondet skal i oppbygningsfasen søke å nå en total egenkapital på NOK 1 2 milliarder 8

9 Fondsmodell Investorer First Eiendomsinvest I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Nordisk Areal I AS 6,1 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Indirekte investeringer SPV SPV SPV SPV SPV SPV Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV Estatia Resort AS Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Keiser Wilhelmsgate 34 Robsrudskogen 15 Eiendomsportefølje Sverige 9

10 Investeringsmandat Geografi Allokering (maksimal andel) Geografisk fordeling Investering i samme by (ekskl. Oslo) 30 % Sverige (36 %) Oslo (39 %) Investering i Oslo 60 % Investering i enkeltland utover Norge 25 % Investeringer utenfor Norge 50 % Ålesund (1 %) Akershus (24 %) Eiendomssegment Allokering (maksimal andel) Fordeling pr segment Kontor Handel 80 % 50 % Handel (36 %) Kontor (59 %) Kombinasjon/ lager 25 % Hotell 30 % Utviklingsprosjekter 30 % Kombinasjon (5 %) Annen næringsvirksomhet 15 % 10

11 Eiendomsporteføljen sammendrag Nøkkeltall Eiendomsporteføljen 1 Eiendomsverdi 2 Annualisert leie (2008) Areal Leie per kvm (kontor) Gjenværende leietid Antall bygg Norge Antall leietakere Norge Antall bygg Sverige Antall leietakere Sverige MNOK MNOK Kvm NOK År 2 223, , ) Nøkkeltall inklusive Portefølje Sverige (økonomisk overtakelse 31. mars 2008) 2) Verdivurderinger pr desember 2007 og pr februar

12 Eiendomsporteføljen Økernveien 94, Oslo Karihaugveien 89, Oslo Mariboesgate 13, Oslo Nøkkelinfo Økernveien 94 Karihaugveien 89 Mariboesgate 13 By / område Oslo Oslo Oslo Bygget / ombygget Type eiendom Kontor Kontor Kontor Overtakelse Totalt areal (kvm) Brutto leieinntekter NOK 22,6 mill. NOK 14,8 mill. NOK 20,7 mill. Leie / kvm Gjenværende leietid 4 år 1 år 3 år KPI 100 % 100 % 100 % Største leietaker(e) Bravida Norge AS Eiendomsspar AS, Shipnet Cappelen, AmEx 12

13 Eiendomsporteføljen Philip Pedersens vei 1, Lysaker Keiser Wilhelmsgate 34, Ålesund Robsrudskogen 15, Lørenskog Nøkkelinfo Philip Pedersens vei 1 Keiser Wilhelmsgate 34 Robsrudskogen 15 By / område Lysaker Ålesund Lørenskog Bygget / ombygget Type eiendom Kontor Kontor Kontor / lager Overtakelse Totalt areal (kvm) Brutto leieinntekter NOK 23,6 mill. NOK 2,5 mill. NOK 10 mill. Leie / kvm Gjenværende leietid 3,5 år 2 år 2 år KPI 100 % 100 % 100 % Største leietaker(e) Software Innovation AS IF SATS, Coca Cola AS 13

14 Eiendomsporteføljen Portefølje Sverige Estatia Resort AS Overtakelse 31. mars 2008 Indirekte investering (6,1 %) Nøkkelinfo By / område Bygget / ombygget Type eiendom Overtakelse Totalt areal (kvm) Brutto leieinntekter Leie / kvm Gjenværende leietid KPI Største leietaker(e) Portefølje Sverige Sverige (103 eiendommer) - Handel Mars NOK 93,6 mill år 75 % Systembolaget AB Estatia Resort AS Nordisk Areal I AS har investert NOK 50 mill. i Estatia Resort AS, som tilsvarer en eierandel på 6,1 % av selskapet. Estatia Resort AS er den dominerende aktør innen utvikling av fritidsdestinasjoner med spa-hotell i Norge. Selskapet eier i dag Estatia Resort Holmsbu og Estatia Resort Kragerø Utvikler Estatia Resort Norefjell og Estatia Resort Trysil Besitter attraktive tomteområder på Tjøme, Storsand (Hurum) og Väneren (Sverige) Solgt leiligheter for ca. NOK 1,4 milliarder siste 15 måneder. Estatia fokuserer på strategisk og unikt beliggende tomteområder for langsiktig utvikling sikret til en lav pris. 14

15 Rådgivere SpareBank 1 Distribusjonsavtale med deltakende banker i SpareBank 1 Gruppen First Property Fund Management AS Daglig ledelse og operativ forvaltning First Securities ASA Finansielle rådgiver ansvarlig for tilrettelegging, kapitalinnhenting og eiendomskjøp First Business Services AS Forretningsførsel 15

16 First Securities - Eiendom First Corporate Eiendom First Securities har gjennom de siste årene gjennomført en rekke store eiendomstransaksjoner First Securities har en bred sektor kompetanse og sterk verdivurderingskompetanse Gode relasjoner til de mest betydningsfulle markedsaktørene First Securities har lang track record og bred erfaring fra eiendomssektoren First Securities har gjennom de siste årene gjennomført et betydelig antall eiendomstransaksjoner med en markedsverdi på totalt over NOK 20 mrd. Referanser NLP ASA Finansiell rådgiver for emisjoner/kapitalforhøyelser, eiendomsinvesteringer og børsnotering i juni 2007 SpareBank 1 Gruppen Finansiell rådgiver i forbindelse med eiendomssyndikeringer (totalt 21 transaksjoner i perioden ) og strukturering av to eiendomsfond Nordisk Areal I AS Eiendomsfond tilrettelagt i Fondet har per dato hentet inn NOK 562 mill. i egenkapital og investert ca NOK 1,3 mrd i ulike eiendommer Acta Finansiell rådgiver for Acta i forbindelse med Kontorbygg Holding 1 AS transaksjon (NOK 2,1 mrd.) 16

17 Hvorfor investere i eiendom 35% 30% 31% Avkastning % 20% 15% 10% 15% 10% 12% 12% 9% 5% 5% 4% 0% Aksjer 5 år statsobligasjoner Eiendom Sertifikater / korte renter Kilde: ABG Sundal Collier / OPAK (Årlige observasjoner) Årlig gj.snitts avkastning Årlig std. avvik 17

18 Eiendom er en fornuftig spareform og bidrar til å spre risiko på ulike aktiva Det finnes ingen gratis lunch i finansmarkedet vil man ha meravkastning, må man ta risiko Historisk avkastning er ikke en pålitelig indikator for fremtidig avkastning 18

19 Hvorfor er kontormarkedet attraktivt? Høy etterspørselsvekst og lavere tilbud av ledige kontorlokaler i sentrale strøk presser leieprisene opp Arealledigheten for kontorlokaler i sentrale bystrøk er sterkt fallende Dagens marked preges av relativt lite nybygg, som hovedsakelig forklares av høye byggekostnader og mangelfulle tomteområder i sentrale bystrøk Sysselsettingsnivået i Norge og i norskbaserte bedrifter er stigende basert på generell sterk norsk økonomi og god inntjening i selskapene Sterk sentralisering av arbeidsmarkedet i og rundt de store byene gir netto tilflytting til disse områdene av både norsk og importert arbeidskraft Hard konkurranse mellom bedriftene om de attraktive lokalene bl. a. for å tiltrekke seg arbeidskraft Sterk norsk økonomi gjør ikke bare at bedrifter etterspør større lokaler, men etterspørsel etter attraktive og mer prestigefulle lokaler øker også Yield-nivået på kontorlokaler i sentrale strøk er presset, men forventninger om høyere leienivåer frem i tid gir forventninger om høyere kontantstrømmer og øker oppsiden for utbytte og utbetalinger fra selskapene 19

20 Næringseiendom i Oslo Yield næringseiendom Oslo Estimert leienivå kontorlokaler Oslo Kilde: DnB NOR Næringsmegling nr

21 Ledige kontorarealer i Oslo området Målt i % av totalt antall kvm ledig areal Antall kvm ledig kontorareal Oslo, Asker og Bærum 12 % 10 % 11,0 % 11,0 % 9,5 % % 7,0 % 6,5 % % Kvm % 3,5 % 3,5 % 3,0 % 3,5 % % % e 2009e 2010e Kilde: Akershus Eiendom 0 Q Q Q Q Q Q Kilde: DnB NOR Næringsmegling nr

22 Sterkt eiendomsmarked i Norden Gode makroøkonomiske utsikter Høy økonomisk vekst Synkende arbeidsledighet Sterkt privat konsum Europe: Europe: change Change in annual in annual prime prime office office rents rents Sterkt leiemarked Ledigheten synker Leieprisene øker Økt detaljomsetning Hvor er mulighetene? Korte leiekontrakter Høy betalingsvillighet hos bedriftene Handelseiendom (høyt privat forbruk) Leiekontrakter indekseres årlig mot inflasjon Kilde: Jones Lang Lasalle, oktober

23 Skattemessige forhold Private investorer Mottatt utbytte 28 % av utbytte utover skjermingsfradraget 0 % ved kapitalnedsettelser Gevinst / tap på aksjer Skattepliktig / fradragsberettiget gevinst / tap Formuesgrunnlag 100 % av aksjenes andel av selskapets skattemessige formuesverdi. Som følge av at fast eiendom ofte har en ligningsmessig verdi som er lavere enn omsetningsverdi, kan formuesverdien på aksjene kunne bli lavere enn kostpris på aksjene, (men vil sannsynligvis ikke bli null) Aksjeselskaper Mottatt utbytte 0 % Gevinst / tap på aksjer 0 % Formuesgrunnlag Betaler ikke formueskatt Den skattemessige virkningen avhenger av den enkelte kundes individuelle situasjon og kan komme til å endre seg 23

24 Bestillingstekniske data Utsteder: Videresalg: Mulig emisjon: Tegningskurs: SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS NOK ( aksjer) NOK mill. (styrefullmakt til å utstede aksjer) NOK 127 pr aksje Minimumsbestilling: NOK (800 aksjer à NOK 127) Bestillingsperiode: 10. mars mai 2008 Tildeling og betaling: Forventet VPS overføring av aksjer: Omsettelighet: Tilrettelegger: Oppgjørsansvarlig: Omkostninger i utsteder: Løpende tildeling og betaling for aksjene Ca én uke etter tildeling av aksjene Fritt omsettelig First Securities ASA First Securities ASA Distribusjonshonorar (5%) og tilretteleggingshonorar (3%) beregnes av egenkapital og belastes utstederselskapet. For full oversikt over honorarer i fondsstrukturen vises det til børsgodkjent prospekt. Denne presentasjonen er et markedsføringsdokument. Investor må gjennomgå og sette seg inn i børsgodkjent prospekt datert 7. mars 2008 før endelig investeringsbeslutning tas. 24

25 Oppsummering Norden fremstår som et av Europas mest attraktive eiendomsmarkeder Fondet har allerede gjennomført gode investeringer Fondet kan vise til meget god kursutvikling 27 % fra oppstart i mai 2007 til desember 2007 Potensial for å øke leien da mange av leiekontraktene som forfaller i nær fremtid er inngått på forholdsvis lave nivåer Profesjonell og erfaren forvalter med en god track record Forventet god avkastning på minimum 9-12 % p.a. etter skatt Forventet løpende utdeling av utbytte på 4-5 % p.a. Eiendom er en skattemessig gunstig investering 25

26 Risikoforhold Generelt Risikoen ved investering i fast eiendom knytter seg blant annet til usikkerheten i den fremtidige verdien og avkastningen i eiendomsmarkedet. Avkastningen i eiendomsmarkedet består til dels av en obligasjonslignende avkastning (driftsresultatet per eiendom), og til dels av en aksjelignende avkastning (verdiendringen på eiendommen, som følge av den fremtidige utvikling av driftsresultatet per eiendom). Risikoen i eiendomsavkastningen bør med utgangspunkt i dette ligge mellom obligasjoner og aksjer. Risikoen avhenger dog av belåningsgraden. Økt belåning medfører økt risiko Markedsrisiko Verdien på aksjene i Investeringsselskapet er knyttet til den generelle markedsutviklingen i Norge. Faktorer som sysselsetting, inflasjon, rentenivå mv. vil påvirke aksjeverdien på lik linje med alle andre finansielle instrumenter Finansiell risiko En endring i rentenivået vil påvirke både kontantstrømmen for eiendomsselskapene og prising av eiendommene ved beregning av realisasjonsverdi ved salg av eiendommene. Det er usikkerhet med hensyn til hvordan rentenivået vil utvikle seg, og hvilken risikopremie en investor vil forlange for å være investert i næringseiendommer. For å kontrollere renterisiko er det lagt til grunn at det vil bli inngått rentebytteavtaler for å minimere likviditetsbelastningen ved en eventuell renteøkning utover beregnet nivå Skatte- og avgiftsmessige forhold Selskapsstrukturen er strukturert med sikte på å optimalisere skatte- og avgiftsmessige belastninger. Endringer i gjeldende regler kan påvirke slike belastninger, hvilket etter omstendighetene kan bety vesentlig merkostnader for Eiendomsselskapet. Investorene må akseptere denne risikoen. I tillegg må investorene være forberedt på å akseptere tilsvarende konsekvenser innenfor dagens regelverk, for det tilfelle at skatte- og avgiftsmyndighetene legger til grunn avvikende vurderinger i forhold til Eiendomsselskapets tilpasning til dagens regler Likviditetsmessig risiko Likviditeten i annenhåndsmarkedet for omsetning av aksjer i unoterte eiendomsselskaper er begrenset. Dette kan medføre at det kan være vanskelig å omsette aksjer i annenhåndsmarkedet. Distributør kan ikke garantere for omsetning av aksjene, og det presiseres at investorer som investerer i Investeringsselskapet bør ha en langsiktig investeringshorisont som tilsvarer Investeringsselskapets levetid Teknisk risiko Eiendomsinvesteringer har en teknisk risiko. Med teknisk risiko menes de risikoforhold som er knyttet til den tekniske driften av en eiendom. Typiske eksempler på dette er konstruksjonsfeil og andre skjulte feil og mangler, skade (forårsaket av brann, naturkrefter e.l.), forurensning, samt regulering og andre myndighetskrav. Slike forhold vil kunne medføre betydelig økte driftskostnader for eiendommen. Betydelige uforutsette kostnader kan ikke utelukkes 26