Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartal 3

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 2010 Kvartal 3

2

3 Pareto er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for finansielle tjenester. Selskapet har kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen, Trondheim, Kristiansand, Bryne, Singapore og New York. Pareto ble stiftet i 1986, og har utviklet seg til å bli et konsern med et omfattende produktspekter. Selskapet har mer enn 400 ansatte. Den sterke utviklingen er muliggjort gjennom dedikerte og dyktige medarbeidere, skarpt fokus på å utvikle gode produkter, kontrollert vekst og ikke minst ved at våre kunder og forretningsforbindelser har vist oss tillit. Pareto Project Finance AS Pareto Business Management AS Pareto Securities AS Pareto Forvaltning AS Pareto Eiendom AS Pareto Bassøe Shipbrokers AS Pareto Bank ASA Pareto Universal Fonds AS Pareto Offshore AS Pareto Dry Cargo AS Pareto PPN AS JGO Shipbrokers AS

4 Forvalters kommentar Eiendomsmarkedet fortsetter sin underliggende positive trend gjennom tredje kvartal Transaksjonsmarkedet har tatt seg betydelig opp fra 2009, og de fleste estimerer at transaksjonsvolumet for 2010 vil ende på et sted mellom NOK milliarder. Foreløpig er det i hovedsak eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter som er etterspurt, og som har stått for de fleste transaksjonene. Ser vi på markedsverdier på eiendom så har nok veksten avtatt noe sammenlignet med første halvår 2010, og estimatene tilsier at yielden har beveget seg flatt eller marginalt ned gjennom tredje kvartal (markedsverdier marginalt opp). En viktig faktor for det økende transaksjonsvolumet har vært tilgangen på god lånefinansiering. Det er stadig større konkurranse mellom bankene, noe som har ført til at lånemarginer presses nedover og belåningsgraden oppover. Kombinert med historisk lave renter (se graf neste side), hvor 10 års swapen ligger på rundt 3,9 % 4,0 %, har totale lånekostnader for eiendomskjøpere kommet betydelig ned. Således bør dette fortsette å ha en positiv påvirkning på eiendomsverdier fremover. Når det gjelder leienivåer så ser det ut som disse har bunnet ut i løpet av 2010, og nå er på svak vei oppover. I første omgang gjelder det sentrale kontoreiendommer i Oslo sentrum (CBD) og Oslo vest, men det er også forventet at øvrige områder vil se en stabil leieprisutvikling fremover. Estimater tilsier at arealledigheten topper ut på en 7 8 % inneværende år, og at leiepriser og arealledighet gradvis vil bedres i takt med lysere økonomiske utsikter i Norge. Sammenligner vi med øvrige land i Europa ligger Norge her i et tidlig stadium med akselererende leiepriser, mens de fleste europeiske land fortsatt ligger i en fase med synkende eller avtakende leiepriser. Som nevnt i forrige kvartalsrapport mottok Pareto Eiendomsinvest Nordic («Selskapet») bud på deler av eiendomsporteføljen. Budet kom fra et selskap ved navn «Maud Eiendom AS» («ME», et selskap under etablering med sikte på børsnotering) og et eventuelt salg var betinget av en del forbehold som skulle løftes innen 30. september. Vi kan nå meddele at disse forbeholdene ikke ble løftet av ME per 30. september. Forhandlingene med ME har imidlertid fortsatt gjennom oktober, og på basis av dette har ME nylig kommet med et fornyet tilbud på deler av Selskapets portefølje. Prosessen med budet fra ME er forventet å bli avklart innen utgangen av året, og vil følges opp i kvartalsrapport for fjerde kvartal. Selskapet har fortsatt en solid kapitalsituasjon, som gjør at Selskapet har god fleksibilitet. Etter å ha gjennomført to nye investeringer i andre kvartal, har forvalter og styret vært litt avholdende med å investere ytterligere kapital i tredje kvartal. Dette har med at Selskapet ser på muligheter for å gjøre investeringer i enkelte underliggende prosjekter, i forhold til å videreutvikle eiendommene og tilpasse disse til leietakers endrede ønsker og behov. Dette er investeringer som forventes å gi en bedre avkastning enn nye prosjekter, og følgelig vil styret og forvalter avvente disse forhandlingene før eventuelle nye investeringer besluttes.

5

6 Verdi- og kapitalutvikling Kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Selskapet er basert på verdijustert egenkapital («VEK»), der verdivurderingen av Selskapets eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS («PPF»). Per 30. juni 2010 er VEK for Selskapet fastsatt til NOK 115 per aksje (etter utbetaling av NOK 6 per aksje i juni). Verdiutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS** Periode siden emisjon IX (Nov 2009) Siden mai 2009 siden etablering (juni 2006) Verdiutvikling 1 % 58 % -36 % ** Verdiutviklingen er basert på endringer i VEK, ikke omsetning i 2. håndsmarkedet. Direkteavkastning Selskapet har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene. I tråd med dette utbetalte Selskapet NOK 6 per aksje til investorene i juni 2010, som totalt beløp seg til NOK 27,7 millioner. Utbetalingen ble gjennomført som en tilbakebetaling av innskutt kapital. Siden Selskapets oppstart er NOK 50,8 millioner blitt tilbakebetalt til Selskapets aksjonærer, noe som tilsvarer NOK 12,70 per aksje. Investeringstakt og kapitalutvikling Kommittert kapital i Selskapet er ca. NOK 871 millioner (inkludert aksjer utstedt i forbindelse med kjøp av eiendom). Selskapet har ved utgangen av tredje kvartal 2010 foretatt investeringer i 23 prosjekter med til sammen 68 bygg. Selskapets kontantbeholdning per 30. september 2010 er på NOK 70 millioner. I første omgang vil denne kapitalbeholdningen holdes av til arbeidskapital og eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter i Selskapet. I tillegg til kapitalen har styret fullmakt til å utstede ytterligere aksjer i forbindelse med oppkjøp av eiendom, aksjer/andeler i eiendomsselskap, hvor oppgjøret mot selger, helt eller delvis, kan skje med aksjer i Selskapet (varighet til ordinær generalforsamling i 2011). Annenhåndsomsetning Ved utgangen av tredje kvartal er det utstedt totalt aksjer i Selskapet. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning. Siste omsatte kurs er NOK 130 per aksje (omsatt 21. oktober 2010). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver.

7 «Siste verdijusterte egenkapital er NOK 115 per aksje, etter utbytte på NOK 6 per aksje» NOK Kursutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Emisjon I ( ) Emisjon II ( ) Emisjon III ( ) Emisjon IV ( ) Emisjon V ( ) Emisjon VI ( ) Emisjon VII ( ) Emisjon VIII ( ) VEK ( ) Ex utbetaling ( ) VEK ( ) VEK ( ) VEK ( ) Emisjon IX ( ) VEK ( ) MNOK 900 *Omfatter ikke omsetning i annenhåndsmarkedet. Kapitalutvikling (Mill NOK) justert for utbytte ordinær kurs Kommittert kapital VEK Fond Utbetalt Kapital VEK prosjekter* * inkludert justering for finansiering

8 Eiendomsporteføljen Nøkkeltall portefølje: Kursutvikling VEK ( ) NOK 115 per aksje Akkumulert utbytte NOK 12,70 per aksje Sist omsatt ( ) NOK 130 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,0 milliarder Brutto leieinntekter NOK 227 millioner Netto yield portefølje basis VEK 7,2 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,0 % Kontraktslengde 10,2 år Eierandel av areal portefølje kvm Antall bygg 68 bygg Ledighet 0 % Leienivå portefølje Handel NOK per kvm Industri NOK per kvm Kontor NOK per kvm Lager og logistikk NOK 778 per kvm Annet NOK 892 per kvm Lånefinansiering Belåningsgrad 83 % Gjennomsnittlig lånerente 5,7 % Gjennomsnittlig rentebinding ca 7 år Gjennomsnittlig margin 0,8 % Eiendomsselskapets prosjekter Kjøpsdato Prosjekt / selskap Antall bygg Segment Byggeår (rehabilitert) Utl. leiekontr Logistikkbygg II AS/KS 1 Lager/Logistikk 1963 (2001) Bryggeriet Holding AS/KS 1 Kontor Forus Park AS 3 Handel Handelseiendom II AS (Rema) 33 Handel Vangsveien Eiendom Holding AS 1 Kontor Sola Næringseiendom KS 3 Annet 1942/ KV 161 Eiendom AS/IS 1 Kontor 1951, 1980, 1984 ( ) Logistikkbygg I AS 2 Lager/Logistikk 2004/ Lysaker Nova AS 1 Kontor 2007/ Krags Gate Eiendom III IS/AS 1 Industri Kongsberg Industribygg AS 2 Industri Fornebu Eiendom Holding AS/IS 1 Kontor Logistikbygg Linköping Fastighet AB 1 Lager/Logistikk Logistikbyg Århus ApS 1 Lager/Logistikk Bergen Logistikkbygg AS 1 Lager/Logistikk (1997) Forus Handelsbygg AS 2 Handel Forus Kontorbygg AS 4 Kontor 2003, Stamveien 1 AS 1 Lager/Logistikk Innovasjonsenteret Holding AS/KS 4 Kontor Lørenskog Vest Eiendom AS 1 Kontor Gjelleråsen Eiendom IS/AS 1 Industri Nydalen Næringseiendom AS 1 Industri Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 1 Industri ,2

9 «Selskapet har investert i to nye prosjekter gjennom andre kvartal» Segmentfordeling og beliggenhet (basert på netto leie) Østlandet 12 % Kontor 33 % Lager/Logistikk 25 % Stavanger/Sola 21 % Vestlandet 1 % Annet 5 % Stor-Oslo 42 % Midt-/Nord Norge 10 % Industri 17 % Handel 20 % Danmark 4 % Sverige 10 % Antall kvm Hovedleietaker Beliggenhet Eierandel VEK Yield Engrospartner AS (Reitan Handel AS) Stor-Oslo 79% ,2 % Ringnes AS Stor-Oslo 100% ,8 % Lefdal Elektromarked AS, Plantasjen ASA m.fl. Stavanger/Sola 100% ,8 % Rema 1000 Norge AS Midt-/Nord Norge 30% - 7,2 % Hedmark Politidistrikt Østlandet 100% ,4 % SAS Consortium Stavanger/Sola 35% ,7 % Axis Shield ASA Stor-Oslo 50% ,2 % Techdata AB & Rusta AB Sverige 51,25% ,1 % NEAS ASA Stor-Oslo 100% ,2 % Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30% ,6 % Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30% ,8 % Stabæk Holding AS Stor-Oslo 42% ,4 % Scan AB Sverige 100% ,2 % Freja Transport & Logistics AS Danmark 100% ,3 % Box Solutions AS Vestlandet 25% ,5 % Expert Norge AS & Megaflis Holding AS Stavanger/Sola 50% ,9 % Kruse Smith AS, YIT AS, Rambøll Norge AS, OLF Stavanger/Sola 50% ,2 % Expert AS & Onninen AS Stor-Oslo 40% ,8 % Rikshospitalet, GlaxoSmithKline AS Stor-Oslo 22% ,6 % NAV, Lørenskog Kommune Stor-Oslo 20% ,3 % Arcus Gruppen AS Stor-Oslo 8% ,7 % Schibstedt ASA Stor-Oslo 25% ,0 % Scan Tech AS Stavanger/Sola 20% ,9 % ,2 %

10 Portefølje Selskapet forvalter ved utgangen av tredje kvartal 2010 en solid portefølje på 23 eiendomsprosjekter innenfor handel, kontor, industri, lager og logistikkbygg. Porteføljen er per i dag meget robust, med lange kontrakter og solide leietakere. Vektet gjenværende leietid for porteføljen er ca. 10,2 år. Leietakerne i de underliggende prosjektene vurderes i hovedsak som solide, og således forventer vi at den budsjetterte kontantstrømmen opprettholdes. Brutto eiendomsverdier i porteføljen er på ca. NOK 3,0 milliarder (basis siste verdivurdering av eiendommene), noe som tilsvarer en gjennomsnittlig netto yield (netto leie / brutto verdier) for porteføljen på 7,2 %. Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i Selskapet er fullfinansierte. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene ca. 7 år og gjennomsnittlig lånerente, inkl. margin er på ca. 5,7 %. Basis siste verdivurdering har underliggende prosjekter i Selskapet en gjennomsnittlig belåning på ca 83 % (underliggende lån/ bruttoverdi eiendom). I hovedsak er det få covenants i låneavtaler knyttet til minimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig bør estimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetales videre til Selskapet. Selskapet har totalt 4 prosjekter der det eksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene, hvorav det kun er et prosjekt per tredje kvartal der selskapet er i brudd med minimum verdi klausulen. Dette har resultert i at nevnte selskap må redusere løpende utbytter til investorene og nedbetale gjeld ekstraordinært inntil selskapet igjen tilfredsstiller minimum verdi klausulen. Forvalter og styret vurderer sannsynligheten for å komme i brudd med klausuler i låneavtalene som redusert i de øvrige prosjektene, ettersom det betales årlige avdrag på lånene og eiendomsverdiene har bunnet ut. Selskapets transaksjoner i løpet av tredje kvartal: Selskapet har ikke gjennomført noen transaksjoner i løpet av tredje kvartal Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom (per 3.kvartal 2010) Leiemarkedet Trenden i kontorleiemarkedet i Oslo med hensyn til leiepriser har snudd og det forventes en svak vekst i leiepriser fremover for de sentrale kontorområdene i Oslo. I følge vår telling av kontorledighet i Oslo per oktober 2010 er ledigheten nå på 8,5 %; opp 50 basispunkter siden vår juli-telling. Vi har ikke endret vårt estimat for kontorledighet per januar 2011; den står fortsatt på 8,5 %. Tilbudssiden har ikke endret seg nevneverdig det siste halve året og i 2010 vil det tilføres m² med nye kontorareal i Oslo markedet. I 2011 vil det tilføres m² med nye kontorarealer. Andelen av ledige kontorareal i nye bygg har falt i løpet av siste kvartal. I 2012 og 2013 er det så langt meldt at det vil komme m² med nye kontorareal hvorpå den største delen av arealene er bygg med leietakere; en økning med m² kontorareal siden forrige kvartal. Arealøkningen kommer blant annet som følge av Statnetts nye hovedkontor i Nydalen, NSBs nye hovedkontor i Schweigaardsgate og nybyggaktivitet på Ryen. Arealledigheten forventes å falle mot 7,5 % i Fallet kommer som følge av det blir begrenset nybyggaktivitet i 2011 og 2012 og at de byggene som vil bli ferdigstilt i 2013 er utleid til forskjellige aktører. I 2014 ventes det en økning i arealledigheten som følge av de byggene som fraflyttes i 2013 vil komme på markedet igjen. Likevel er veksten i arealledigheten moderat, da det er forventet en sterkere sysselsettingsvekst i 2013 mot Utviklingen i leiepriser i de regionale byene har vært stabile det siste kvartalet. Kontorledigheten i Trond-

11 heim og Bergen har holdt seg stabil gjennom kvartalet mens ledigheten i Stavanger har fortsatt steget. Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolumet for næringseiendom per 3. kvartal var på 21,5 mrd (per 8.oktober). Transaksjonsvolumet for de tre første kvartalene overstiger det totale transaksjonsvolumet for hele Totalt transaksjonsvolum i 1.halvår var i underkant av 18,4 mrd. I løpet av det siste kvartalet har det vært høyest aktivitet innenfor kjøp og salg av logistikkeiendom. Blant annet har Storebrand Eiendom kjøpt 4 logistikkeiendommer av Bulk Eiendom til en samlet verdi av 1,45 mrd og et syndikat i regi av DnBNOR har kjøpt Norsk Medisinaldepot (NMD) sitt nye hovedkontor beliggende i Alf Bjerckes vei. Prisen for NMD ble 857 millioner kroner. Kredittrisikopremiene i det norske obligasjonsmarkedet er fallende etter å ha steget fra årsskiftet og frem til juni På grunn av økt konkurranse mellom bankene i samme periode økte ikke bankene sine egne utlånsmarginer. Basert på observerte transaksjoner er vårt syn på yield uendret siden 2. kvartal Vi anslår at prime yield i dag for klasse A eiendommer i klasse A beliggenheter ligger mellom 5,75 % og 6,0 %, men svært lange og sikre kontrakter kan gå så vidt under dette. Tilsvarende yield for klasse A eiendommer med klasse B+ beliggenhet er i området 6,00 % 6,25 %. Logistikk-eiendommer med svært bra beliggenhet og lange kontrakter kan gå ned mot 6,5 %. En typisk eiendomsportefølje vurdert i 3. kvartal har hatt en marginal stigning i verdi sammenlignet med 2.kvartal 2010.

12 Tema-artikkel: Økt arealbehov blant bedrifter på søk etter nye kontorarealer Akershus Eiendom har utført sin syvende flytteundersøkelse av offentlige og private aktører på søk etter nye kontorlokaler. De inkluderte i undersøkelsen har enten signert en ny kontrakt i løpet av 2010, eller er i en prosess med å identifisere nye lokaler. Undersøkelsen er ment å kartlegge etterspørselsiden av kontormarkedet og baserer seg på et solid observasjonsmateriale av aktuelle trender i markedet. Studiet produserer en prognose for absorpsjon av kontorarealer i de kommende 6 til 18 månedene, siden et fåtall av de spurte leietakerne har flyttet inn i deres lokaler på tidspunktet undersøkelsen utføres. I 2010 er 65 leietakere i prosess med å anskaffe seg kvadratmeter av primært kontorareal i Oslo. Studiet dekker omtrent 40 % av leietakere med registrert søk ute. Aldri før har vi kartlagt en så stor del av den registrerte etterspørselen. Antakelser og Resultater: Figuren under illustrerer utviklingen i leietakers arealbehov fra 2004 frem til og med Indeksen måler den totale forandringen i arealetterspørsel, definert som differansen av ønsket areal størrelse i nye lokaler og areal størrelse i inneværende lokaler. I 2010 trenger leietakere på søk i gjennomsnitt 7 % mer areal. Dette er en markant oppgang fra 2009, hvor studiet viste en negativ etterspørsel på 7 %. Med andre ord, kontoretterspørselen er igjen positiv. Merk at dette skjer til tross for at prognoser for 2010 viser negativ sysselsettingsvekst totalt over året.

13 Neste figur plotter hver enkelt leietakers forandring i arealetterspørsel. X aksen viser nåværende areal for hver enkelt leietaker, mens y-aksen viser fremtidig behov. De blå firkantene representerer resultatene fra 2010-undersøkelsen. Leietakere som ender opp under 45 -linjen har et negativt fremtidig arealbehov mens leietakere på søken etter større areal er representert over linjen. De andre punktene er resultater fra tidligere undersøkelser. I den siste figuren viser vi resultatet av en annen viktig del av studiet. De spurte bes også svare på om de planlegger å ansette eller redusere arbeidsstokken. Antall bedrifter som ønsker å redusere antall ansatte er ned fra Det samme gjelder bedrifter som planlegger å ansette flere. Antall bedrifter som planlegger å forbli på nåværende nivå er derimot opp fra Merk likevel at selskaper som planlegger å ansette flere utgjør den største andelen av de spurte. Figuren under summerer svarene fra respondentene, men svarene er ikke vektet etter størrelse. Av figuren kan man lese at antall leietakere på søk etter mer areal er opp omtrent 10 % fra Samtidig ser man at antall leietakere på søk etter et mindre areal har blitt redusert med omtrent samme andel. Studiet indikerer at etterspørselen etter kontorareal igjen er stigende. Bedrifter er på utkikk etter mer kontorareal og færre planlegger å redusere antall ansatte. Likevel er nivået betydelig lavere enn nivåene sett i 2007 og Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Vi gjør oppmerksom på at i dagens urolige marked er det stor usikkerhet knyttet til verdivurderingene da det er ingen eller veldig få transaksjoner som er gjennomført. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av mai Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.

14 Pareto Project Finance AS, Dronning Maudsgt. 3, P.O.Box 1396 Vika, 0114 Oslo

15 Til aksjonærene i Pareto Eiendomskapital ASA PARETO EIENDOMSKAPITAL ASA - 3. KVARTAL 2010: Pareto Eiendomskapital ASA sitt eneste formål er å investere i Pareto Eiendomsinvest Nordic AS og eier p.t. 47 % i fondet. Pareto Eiendomsinvest Nordic AS investerer i eiendomsprosjekter tilrettelagt av Pareto Project Finance AS. Kvartalsrapport for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ligger vedlagt. Verdijustert egenkapital per 30. juni 2010: Siste omsatte kurs (21. oktober 2010): Utbetaling siden oppstart: 54,00 kr 61,00 kr 4,20 kr Ordinær kurs Justert for utbytte , Emisjon VIII ( ) Emisjon VII ( ) Emisjon VI ( ) Emisjon V ( ) Emisjon IV ( ) Emisjon III ( ) Emisjon II ( ) Emisjon I ( ) Ex utbetaling ( ) Emisjon IX ( ) VEK ( ) VEK ( ) VEK( ) VEK ( ) VEK ( )