Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 3. kvartal 2015 Lenke:

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Hans Gunnar Martinsen Ansvarlig Forvalter Forvalter Forretningsfører [email protected] [email protected] [email protected] Jannick Huseth Petter Grendahl Forvalter Forvalter [email protected] [email protected] Pareto Alternative Investments AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 30. september 2015 på NOK 112 per aksje, en nedgang siden forrige kvartal på NOK 1 per aksje (-0,9%). Det er ikke gjennomført noen utbetalinger i perioden. Oppsummering En økning i overkurser på underliggende lån er hovedårsaken til utviklingen gjennom tredje kvartal der VEK er ned NOK 1 per aksje. Eiendomsverdiene har holdt seg uendret og direkteavkastningen har vært som forventet. Det er ikke gjennomført noen realiseringer gjennom kvartalet. Periode Avkastning Kurs Utbetaling 2015 (YTD) 13,7 % , ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -1,7 % ,70 Totalt har økningen i overkurser hatt en negativ effekt på NOK 4 per aksje i kvartalet. Ser vi bort fra denne korreksjonen har således VEK i PEN utviklet seg positivt. Økningen i overkurser skyldes de fallende rentene i markedet i etterkant av rentemøtet til Norges Bank i september, hvor styringsrenten ble redusert med ytterligere 25 basispunkter til rekordlave 0,75%, samt at prognoser for fremtidige rentebaner ble nedjustert. Dette har resultert i at eksempelvis 10 års swap rente har gått fra 2,39% til 1,90% ved utgangen av kvartalet. Lånefinansiering Indikasjoner fra markedet tilsier at fremmedkapital i form av obligasjonslån og ordinære banklån har blitt mindre tilgjengelig den siste perioden. Mens de lange rentene nå er på svært lave nivåer, er det forvalters oppfatning at bankenes utlånsmarginer vil øke noe i tiden som kommer. BN bank har videre besluttet å avslutte sin utlånsvirksomhet mot næringseiendom, noe som resulterer i en ytterligere begrensning i tilgangen på lånekapital. Innstrammingen i tilgangen på fremmedkapital har foreløpig ikke gitt noen innvirkning på transaksjonsmarkedet men dette blir spennende å følge videre. Det spekuleres samtidig i at dette også kun kan være en kortvarig observasjon, og som ikke forventes å vedvare i overgangen til Tilbudsoverskudd i utleiemarkedet Frykten for økende arbeidsledighet, samt usikkerhet rundt fremtidig aktivitetsnivå i petroleumsnæringen, har gitt utslag i forventningene til kontorledigheten i tiden som kommer. Masseoppsigelser og kostnadskutt har resultert i at flere bedrifter har tilgang til større arealer enn de har bruk for. For gårdeiere er frykten nå at bedriftsledere vil være villig til å gi store rabatter i fremleiemarkedet for å dekke inn egne kostnader. Det er knyttet spenning til i hvor stor grad dette vil påvirke leienivåene fremover da leietakere vil ha et bredt utvalg i kontorarealer. Spesielt utsatt for dette er områder med høy konsentrasjon av oljerelaterte virksomheter som Stavanger og Forus, samt Lysaker og vestkorridoren i Oslo. Forvalter tror arealer med middels standard, og med lengre avstand til kollektive knutepunkter, vil møte et tøffere leiemarked i tiden som kommer. Utviklingen i transaksjonsmarkedet Økt usikkerhet til utviklingen i utleiemarkedet burde være en faktor som setter direkte spor på transaksjonsmarkedet. Til tross for dette er det vanskelig for en investor i dagens marked å finne gode avkastningsdrivere. Etterspørsel etter investeringer med forutsigbar avkastning har siden forrige kvartal igjen forsterket seg på bakgrunn av den makroøkonomiske utviklingen. Nyere eiendommer med sentral beliggenhet og en sikker kontantstrøm forblir et godt alternativ. Dette reflekteres i prisutviklingen gjennom Q der forventningen til prime yield av flere har blitt nedjustert til rundt 4,25 %. Utenlandske aktører finner fortsatt god trygghet i det norske markedet og har vært den største kjøperen også gjennom tredje kvartal. Det observeres at flere eiendomsselskaper har benyttet den høye prisingen og interessen fra utenlandske aktører til å realisere verdier. Det kan derfor forventes at det vil være mye kapital tilgjengelig for eiendomsutvikling i tiden som kommer. Dette kan være en faktor som vil være med å holde god flyt i transaksjonsmarkedet for utviklingseiendommer i tillegg til de mer opplagte kontantstrømeiendommene som ellers er i høy etterspørsel. Transaksjonsvolumet i det norske markedet per 1. september er i følge Atrium CBRE kommet opp i NOK 70 mrd og flere aktører melder nå om muligheten for å komme opp i et rekordhøyt transaksjonsvolum på totalt opp mot NOK 100 mrd for

4 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. september 2015 er på NOK 112 per aksje. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 96,5 per aksje, hvilket er opp 3,2 % fra omsetningskursen ved forrige kvartalsrapport. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Alternative Investments AS ( PAI ). Per 30. september 2015 er VEK for PEN fastsatt til NOK 112 per aksje. Dette gir en avkastning på -0,9 % siden siste verdivurdering i andre kvartal 2015 og tilsvarer en nettoyield på 7,3 % for porteføljen. Totalt sett har selskapet hatt en avkastning på 15,8 % det siste året og 17,7 % over de siste to årene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 9,18 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I takt med realiseringer er det derfor forventet økte utbetalinger. I 2014 ble det utbetalt NOK 17 per aksje, og hittil i 2015 er det utbetalt hele NOK 37 per aksje. Styret vil fortløpende ta stilling til evt. ytterligere utbetalinger. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 397 mill. til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 84,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Det er avsatt NOK 29 per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per 30. september Dette er en økning på NOK 4 per aksje siden andre kvartal for porteføljen. Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 96,50 per aksje (omsatt 13. oktober 2015), hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 13,8 %. Omsetningskursen i PEN-aksjen fortsetter den positive utviklingen. Omsetningskursen har steget med 3,2 % siste kvartal og hele 28,4 % siden (justert for utbetalinger). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 196, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN -0,9 % 2,9 % 15,8 % 17,7 % -1,7 % Oslo Børs -7,5 % -6,0 % -4,5 % 15,9 % 54,6 % Eiendomsindeks -4,1 % -12,8 % 9,8 % 31,4 % -12,0 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene ENTRA, OLT og NPRO) 4

5 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Det har ikke vært noen vesentlige hendelser i underliggende prosjekter i løpet av tredje kvartal Levetid PEN har en levetid som løper frem til 31. desember 2019, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN har i skrivende stund en kontantbeholdning på NOK 65 millioner. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 49,85 per aksje. Transaksjoner i tredje kvartal 2015 PEN har ikke gjennomført salg av noen underliggende prosjekter i løpet av tredje kvartal

6 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av tredje kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 543 millioner. Porteføljen inkluderer 19 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 2,2 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på ca. 0,4 % siden forrige kvartal (i lokal valuta). Utviklingen er blandet, der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom kvartalet mens andre har opplevd verdifall. Forvalter opplever at dette er i tråd med den generelle markedsutviklingen, der eiendommer med kort kontraktslengde gjerne faller noe i verdi frem til det foreligger en avklaring på nytt leieforhold. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,3 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA-yield for 2015 ca. 7,0 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leietakere %-andel Stat/kommune 13,5 % Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 11,1 % Kongsberggruppen 8,6 % Scan AB 7,4 % Freja Transport & Logistics 7,3 % SAS 6,8 % Ringnes AS 6,5 % Plantasjen Norge AS 4,8 % ÅF Norge AS 4,4 % Brødrene Kverneland AS 4,3 % Aker Solution ASA 3,9 % Expert AS 3,6 % Møbelringen 2,6 % Scan Tech AS 1,5 % Andre 13,5 % Sum 100,0 % Utløpsprofil leiekontrakter ,5% 40 Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 6,2 år. Per andre kvartal utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 171 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPIindeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 75 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Kongsberggruppen, står for ca. 33 % av de totale leieinntektene. PEN har ingen økonomisk ledighet i porteføljen på det nåværende tidspunkt. Kun 10 % av leieavtalene utløper frem til Hovedtyngden av leieavtalene forfaller i 2018 og i perioden % 14,1% 33% 17,0% 12,5% 8,2% 8,1% 7,1% 10 4,1% 2,6% 1,4% 0,0% 0,0% 1,1% 0,3% 0 Løpende Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter BareHouse Standard 6

7 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 3,5 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,3 %. Dette er ned 10 basispunkter i løpet tredje kvartal, og skyldes i hovedsak nedgang i den flytende renten. Etter hvert som flere rentebindinger utløper, forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 74 % av PEN sin underliggende rente bundet, og således er PEN sin rentekostnad i skrivende stund lite eksponert mot endring i markedsrenter. Hovedvekten av rentebindingene til PEN løper ut i perioden relativt uendret fra forrige kvartal. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent NOK 1,6 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 73 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2015 vil PEN indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 39 millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen. Tar man hensyn til avdragene, samt den løpende utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret overkurs på selskapets lån. Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. september 2015 på 163 basispunkter, noe som er ,0 % ,1 % ,4 % 10,0 % ,1 % 6,9 % 7,4 % 8,1 % 4,3 % 50 1,7 % 0 0,0 % Flytende Utløp rentesikring (årstall) 7

8 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 2,2 milliarder per 30. juni Dette tilsvarer en netto yield på 7,3 %, og representerer en verdinedgang på -0,4 % i bruttoverdiene sammenlignet med første kvartal Kursutvikling VEK ( ) NOK 112 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 84,70 per aksje Sist omsatt NOK 96,50 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 2,2 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 543 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 467 mill Brutto leieinntekter NOK 171 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,3 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,6 % Estimert EBITDA yield basis VEK 7,0 % Kontraktslengde (år) 6,2 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 39 Ledighet 0,0 % KPI Regulering 98 % Beliggenhet 7% 7% 30% 19% Type bygg (Segment) 37% Stor-Oslo Østlandet Stavanger/Sola Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 914 Industri Annet 967 Lånefinansiering Belåningsgrad 73 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,31 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 3,5 Andel rentebundet 74 % Gjennomsnittlig lånemargin 1,63 % Overkurs swapavtaler NOK 29 per aksje 28 % 7 % 17 % 37 % 11 % Handel Industri Kontor Lager/Logistikk Annet Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,5 6,1 % 6,9 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,7 6,9 % 1,5 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,6 6,2 % 2,4 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,2 7,4 % 7,2 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,2 7,2 % 12,0 % Handelseiendom I AS 25 % Handel Østlandet ,0 6,5 % 2,5 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22 % Kontor Stor-Oslo ,6 6,0 % 6,2 % K2 Eiendom AS 10,5 % Kontor Stor-Oslo ,5 6,4 % 4,1 % Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet ,0 8,8 % 6,1 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,9 8,2 % 3,1 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10 % Kontor Østlandet ,8 9,0 % 0,4 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,2 8,0 % 7,5 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,4 6,9 % 6,9 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 7,7 % 9,1 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,1 6,6 % 5,8 % Lørenskog Vest Eiendom AS 8 % Kontor Stor-Oslo ,6 7,4 % 0,4 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,2 16,6 % 7,0 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 8,3 % 4,1 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,8 5,7 % 6,6 % * basert på andel av total nettoleie 8

9 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal 2015 Leiemarkedet Kontorledigheten i Oslo holder seg mer eller mindre uendret, og kontorledigheten var per 1. juli 2015 ca. 8.3 %, opp fra ca. 8.1 % per april Steenstrup Stordrange får nytt hovedkontor etter å ha signert en leiekontrakt med Vika Utvikling i Cort Adelers gate 33. Bygget skal totalrehabiliteres før de nye leietakerne flytter inn våren Leiemarkedet opplever fremdeles lavere aktivitet enn i perioden Dette kan forklares med lavere økonomisk aktivitet grunnet signifikant fall i oljepris. Attraktive objekter med sentral beliggenhet er imidlertid kun ledig i korte perioder før nye kontrakter er inngått. Utsiktene fremover er at leienivåene i randsone vest vil oppleve et videre fall i leieprisene på kort sikt basert på høyere grad av fremleie i området. For resten av Oslo forventes det en stabil utvikling i intervallet +/- 3 % ettersom etterspørselen fremdeles er robust. Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: Arntzen de Besche har forlenget sin nåværende kontrakt med Hydros Pensjonskasse med syv år i Bygdøy Allé 2. Advokatfirmaet leier rundt kvm fordelt over 5.5 etasjer. Logistikk leiemarkedet i Stor-Oslo regionen er fremdeles sterkt med stabil ledighet, og etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå. Leienivåene har ikke endret seg stort i logistikkmarkedet, og leienivåene for de beste områdene er fremdeles på NOK / kvm. Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro ettersom disse områdene er svært populære. E-helsetjenesten har signert en leiekontrakt med Norwegian Property på kvm i nye lokaler i Verkstedveien 1 på Skøyen. Wikborg Rein har signert en leiekontrakt for kvm i Dronning Mauds gate 11. Eiendommen skal totalrenoveres før advokatfirmaet flytter inn sommeren

10 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal 2015 Transaksjonsmarkedet Den høye aktiviteten opplevd i 2014 har fortsatt inn i De tre første kvartalene har hatt et samlet transaksjonsvolum på i overkant av NOK 65 milliarder. Hovedårsaken til den høye aktiviteten har vært lave lange renter det siste året samt god tilgang på bankfinansiering. I tillegg har høy etterspørsel fra utenlandske investorer bidratt til et høyt aktivitetsnivå. Så langt i 2015 har utenlandske investorers andel i det norske transaksjonsmarkedet vært opp mot 50 %, en trend som trolig vil fortsette inn i Schage Eiendom har kjøpt ut øvrige aksjonærer i Salto Eiendom på en brutto verdsettelse rundt NOK millioner (100 % basis). DNB Scandinavian Property Fund har kjøpt Quality Hotel Expo på Fornebu fra et Pareto-syndikat for NOK 530 millioner. DNB Scandinavian Property Fund har kjøpt Østbygget, en del av hovedkontoret til DNB i Bjørvika, fra DNB Livforsikring for NOK millioner. Estimatet for endelig transaksjonsvolum for 2015 er NOK milliarder. Øgreid Eiendom har solgt Scandic Stavanger City til investor Geir Hove for NOK 350 millioner. Prime yield estimatet er satt ned 25 basispunkter til 4,25 %. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Petter Stordalen og Aspelin Ramm har investert 40 % hver i Sommerrogata 1-3 og Inkognitogata 37 på Solli Plass i Oslo. Höegh Eiendom beholder 20 % eierandel i de to byggene. Statoils hovedkontor på Forus i Stavanger er solgt til USA-baserte Colony Capital for NOK millioner. KLP Eiendom har kjøpt Citypassagen i Oslo sentrum fra Berner Gruppen for ca. NOK 850 millioner noe som tilsvarer en yield på ca %. 10

11 Fremleie i utleiemarkedet et håndterlig problem (Oslo) Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Nedturen i oljebransjen har ført til at mange i markedet frykter leienedgang i flere områder i Oslo, og i enda større grad i andre byer i Norge. Aller mest frykter man da fremleie, som plasserer en «desperat» bedriftsleder i kostnadskutt-modus i stolen der en rolig og behersket gårdeier skulle sittet. Man frykter helt konkret, det brutale regnestykket til en bedrift som søker å kutte en gitt kostnad i et gitt antall år ved å fortest mulig sikre seg en «plaster på såret» kontantstrøm fra en leietaker. Utleiemarkedet i Oslo har en del erfaring med fremleie. I var det finansbransjen som sa opp flest, og man så en del fremleie i de mest attraktive kontorområdene i Oslo. Dette ble håndtert relativt greit av bransjen, selv om leien falt bratt i et drøyt år. Langt verre opplevde markedet dot-com-krasjet i , som sammenfalt med en byggeboom i tillegg til å omfatte et større antall kontor-intensive bedrifter. På den tiden var også en vesentlig del av problemet at man bestilte lokaler for bratt vekst inn i nær fremtid. Estimatene varierer, men opp mot kvm av en samlet ledighet på kvm var på fremleiemarkedet, og lå der i 2-3 år. Leienivåene fikk en betydelig nedgangsperiode for alle segmenter, og nybyggmarkedet var svært labert helt frem til IT-bransjen har egentlig aldri blitt den samme igjen, og selv om den er en viktig faktor i markedet, er det tydelig at forsiktighet og kostnadsfokus holder bedriftene unna lokaler som er dyrere enn gjennomsnittet i hvert fall de som er av en viss størrelse. da de har helt andre utfordringer i sine svært kostnadskrevende virksomheter. Dette skiller seg tydelig fra situasjonen i , da flere av fremutleierne var enten konkurs eller hadde kontorleie som en vesentlig del av sine kostnadsutfordringer arealoverskuddet var gjerne mye større i forhold til bedriftens størrelse også, da mange hadde krympet til en brøkdel av sin opprinnelige (for ikke å snakke om planlagte) størrelse. En av de viktigste faktorene er faktisk leietakerens krav. De siste årene har de fleste kontorbrukere vent seg til å sitte på lokaler med høy standard, og der utleier har tilpasset lokalene etter brukernes ønske og brukerne er her både de enkelte ansatte og bedriften som helhet. Dette krever mer av utleier, ikke minst i form av investeringer og oppfølging. Dette er ikke noe som en typisk frem-utleier håndterer på strak arm. Kombinert med at kontorkostnaden utgjør en stadig mindre andel av bedriftens utgifter, fører dette etter vår oppfatning til at de fleste leietakere heller vil velge et litt dyrere lokale der gårdeier er «på ballen» og interessert i et langsiktig leieforhold med en fornøyd kunde. Dette er det viktig at gårdeierne spiller på de nærmeste par årene. Etter mange oppsigelser, og enda større kansellering av langsiktige rekrutteringsplaner, er det nå oljebransjen sin tur. Det kan på avstand se ut som de nå går gjennom den samme typen hestekur, men det er noen viktige faktorer som gjør situasjonen annerledes i dag. Dette kan man blant annet se om man går nærmere inn på en del av de som er hardest rammet. Noen av de største frem-utleierne er Aker, Statoil, Lundin og Technip, som alle har overskuddsarealer på m2 på markedet, i gangavstand fra hverandre i Lysaker-Fornebu-området. Her kan man leie lokaler i fine nybygg, men av flere grunner oppleves ikke situasjonen lik det man så etter dot-com-krisen. De nevnte bedriftene ønsker for det første ikke å avskjære seg fra vekstmuligheter på mellomlang sikt, og vil derfor neppe tilby lokaler for mer enn 5 år. De vil også ønske et fåtall leietakere, og helst noen som passer inn i deres lokaler uten for mye «støy» eller ombygginger. Det er verd å merke seg at de ikke ser på kostnadene for ledige lokaler som et kritisk problem, 11

12 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. EBITDA Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per tredje kvartal 2015 er 76 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK. Prosentsatsen oppjusteres med 3%-poeng i kvartalet inntil den tilsvarer 86,5 % (estimert ). PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PAI Pareto Alternative Investments AS. Pareto Selskaper i Pareto Gruppen. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. VEK Verdijustert egenkapital. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Investment Management AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance s markedsrapport av mai Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 12