Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 3. kvartal 2013 Lenke:

2 2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Richard Jansen Ansvarlig Forvalter Ansvarlig forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: [email protected] E-post: [email protected] Jonathan Andreas Barfod Patrick Kartevoll Forvalter Forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: [email protected] E-post: [email protected] Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: ,

3 Forvalters kommentar 3 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 30. september 2013 på NOK 141 per aksje. Dette tilsvarer en økning på NOK 4 per aksje og en avkastning på 2,9 % siden forrige kvartal. Netto kontantstrøm etter alle kostnader svarer til forvalters forventninger og er med på å skape en god løpende avkastning som kan utbetales til aksjonærene. Oppsummering Eiendomsporteføljen har gitt en normalt god avkastning gjennom årets tredje kvartal, der netto løpende leieinntekter bidrar til en direkteavkastning som er i tråd med forvalters forventninger. Overkurs på selskapets rentebindinger er redusert med ca. NOK 1 per aksje gjennom kvartalet, hvilket har hatt en positiv effekt på VEK. Eiendomsverdiene er nedjustert med -0,34 % i lokal valuta, mens en svekkelse av den norske kronen har bidratt positivt for selskapets eiendommer i Sverige og Danmark, og således begrenset den marginale nedgangen i brutto eiendomsverdier. Den totale avkastningen på 2,9 % for kvartalet er i tråd med forvalters avkastningsmål. Periode Avkastning Kurs Utbetaling 2013 (YTD) 3,5 % 141 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -14,2 % ,70 PEN har ikke gjort noen realiseringer gjennom årets tredje kvartal og porteføljen utvikler seg som forventet. Markedet for Næringseiendom Det har vært moderat aktivitet i transaksjonsmarkedet hittil i år, og foreløpige tall viser at det totale volumet ligger rett over NOK 20 mrd. per Q3. Dette er noe lavere sammenlignet med samme periode i fjor, og de fleste analytikerne forventer at vi vil ende opp med et totalt volum innenfor intervallet NOK mrd. forutse hva som frem i tid vil kunne bli et «standardnivå» for bankmarginer. PEN har til tross for økningen i bankmarginer man har sett de siste årene fortsatt en gunstig låneportefølje, med en gjennomsnittlig lånemargin på 168 basispunkter. Dette er betydelig lavere sammenlignet med marginpåslaget bankene opererer med i dagens marked. Arealledighet og leienivå for kontoreiendom i Oslo Selv om de ulike analyseselskapene måler arealledighet på ulike måter, er det konsensus om at kontorledigheten i Oslo og omegn ligger på ca. 7-8 %. Det er likevel litt ulike syn på hvordan dette markedet vil utvikle seg videre de neste årene. Akershus Eiendom opplyser at ledigheten er så lav som 4 % i sentrum av Oslo og at dette gir et press på leienivåene i de indre sentrumsområdene. De opererer med en gjennomsnittlig ledighet på 7 % for kontoreiendom i Oslo, og forventer at denne vil falle til 4,5 % i I tråd med dette forventer de en leieprisvekst på 5 10 % i Newsec opererer med en kontorledighet på ca. 8 % og spår at denne vil falle til ca. 7 % i midten av 2014, og at leieprisveksten vil fortsette i kontormarkedet de neste årene. DNB skiller seg litt ut og mener at kontorledigheten har økt den siste tiden og vil øke til opp mot 8,5 % i De begrunner dette med lavere sysselsettingsvekst og høyere arbeidsledighet fremover, men spår samtidig økt leieprisvekst som resultat av at tilbudssiden i markedet (nybygg) er lavere enn tidligere. Alt i alt er det derfor grunn til å forvente et godt marked for kontoreiendom i Oslo de neste årene, og forvalter er også positiv til fremtidsutsiktene i dette segmentet. Eiendomsmarkedet bærer fortsatt preg av høye utlånsmarginer og lavere utlånsvillighet hos bankene, men flere aktører rapporterer nå om at dette bildet er i ferd med å endre seg til det bedre. Man har den siste tiden sett at bankene nå låner ut til noe lavere marginer enn tidligere, sannsynligvis som resultat av at innlånskostnadene har falt betydelig de siste to årene. Det er likevel usikkerhet blant bankene med hensyn til den endelige utformingen av de nye kapitaldekningskravene, slik at det er vanskelig å

4 Avkastning og kursutvikling 4 Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. september 2013 er på NOK 141 per aksje. Dette tilsvarer en avkastning på 2,9 % i kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 95 per aksje, hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 32,6 %. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). Per 30. september 2013 er VEK for PEN fastsatt til NOK 141 per aksje. Dette gir en avkastning på 2,9 % siden siste verdivurdering i andre kvartal 2013 og tilsvarer en nettoyield på 7,0% på porteføljen. Totalt sett har selskapet hatt en avkastning på 7,3 % det siste året og 13,3 % over de siste to årene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 23,95 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. Det ble utbetalt NOK 6 per aksje den 12. juni Utbetalingen ble gjennomført som en tilbakebetaling av innskutt kapital. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 137,2 millioner til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 30,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 21 per aksje per 30. september 2013 og er hensyntatt i VEK. Dette er en reduksjon på NOK 1 per aksje (-4,5 %) siden andre kvartal. Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Project Finance AS («PPF») legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 95 per aksje (omsatt 24. september 2013). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Ordinær kurs Utbyttejustert 171,70 141, juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 2,9 % 3,5 % 7,3 % 13,3 % -14,2 % Oslo Børs 7,0 % 6,5 % 12,5 % 44,1 % 33,3 % Eiendomsindeks -0,2 % 0,1 % 6,1 % 20,0 % -33,0 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OLT, NPRO)

5 Porteføljen - Siste hendelser 5 Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Lysaker Nova AS Selskapet har leid ut en kontoreiendom i Arnstein Arnebergsvei på Lysaker til Facility Management selskapet Neas AS. Leietakeren har de siste årene slitt med dårlige resultater og solgte deler av virksomheten for noen år siden. Som resultat av dette og generell svak utvikling, har arealbehovet til Neas blitt betydelig mindre og store deler av arealene har derfor vært fremleid til 4 mindre leietakere. Neas har til tross for svake resultater hele tiden betalt full husleie til avtalt tid. Forvalter har siden våren hatt en kontinuerlig dialog med Neas for å se på muligheten til å få en ny hovedleietaker inn i bygget. Denne prosessen har nå kommet i mål, og vi har gleden av å presentere det svenske konsulentselskapet ÅF som ny hovedleietaker i bygget. ÅF er børsnotert i Sverige og har en markedsverdi på ca. SEK 8 mrd. og rundt ansatte. Selskapet satser på å vokse i det norske markedet og har ca. 350 ansatte i Norge. Den nye leietakeren blir ÅF Norge AS og selskapet har allerede flyttet inn i bygget på Lysaker. Den nye leieavtalen løper like lenge som den gamle avtalen med Neas (desember 2018). ÅF har en forpliktelse til å overta leieavtalene med de 4 andre leietakerne dersom de velger å flytte ut av bygget. Forvalter er fornøyd med at man har lykkes i å leie ut hele bygget, og at man har fått inn en solid hovedleietaker som kan komme til forlenge leieforholdet også utover Det nye leienivået er noe lavere enn tidligere og således på nivå med det som for tiden betraktes som markedsleie. Lysaker Nova AS mottar dog et erstatningsbeløp fra Neas som kompensasjon for tapte fremtidige leieinntekter. Forus Park AS Forvalter har hatt en pågående sak mot Sandnes kommune vedrørende påløpte kostnader i forbindelse med leietakerskifte. Forus Park AS ønsket å skifte fra daværende leietaker Lefdal Elektromarked AS til Jula Norge AS, og fikk tillatelse fra kommunen til å gjøre dette. Ombyggingsarbeidet ble igangsatt, men Fylkesmannen vurderte det i ettertid slik at leietakerskiftet var søknadspliktig og at reguleringsbestemmelsene ikke tillot at Jula Norge AS kunne være ny leietaker i bygget. Det totale kravet mot Sandnes kommune er på ca. NOK 5,2 mill. og kommunen har nå vedkjent seg hoveddelen av kravet og innbetalt omtrent NOK 4,6 mill. Forvalter vil jobbe videre med å drive inn det resterende beløpet på rundt NOK 0,6 mill. som kommunen foreløpig ikke har vedkjent seg. Levetid PEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1. juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 30. september 2013 på NOK 20 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil i første omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapital eller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2014 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. Denne fullmakten er ikke benyttet i 2012 eller PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt gjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 109 per aksje. Transaksjoner i tredje kvartal 2013 PEN har ikke gjennomført noen transaksjoner gjennom årets tredje kvartal.

6 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter 6 Eiendomsporteføljen Leietakere %-andel PEN forvalter ved utgangen av tredje kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 683 millioner. Porteføljen inkluderer 25 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 3,1 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på -0,34 % siden forrige kvartal. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,0 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2013 ca. 6,7 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 8,2 år per tredje kvartal Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 15,4 % Stat/kommune 11,0 % Schibsted ASA 6,6 % Kongsberggruppen 6,1 % Scan AB 5,0 % SAS 4,8 % Ringnes AS 4,6 % Freja Transport & Logistics 4,4 % TD Tech Data AB 3,7 % Plantasjen Norge AS 3,5 % ÅF Norge AS 3,2 % Rusta AB 3,2 % Brødrene Kverneland AS 3,1 % Aker Solution ASA 2,8 % Axis Shield ASA 2,6 % Expert AS 2,6 % Arcus Gruppen AS 2,4 % Andre 15,1 % Sum 100,0 % Utløpsprofil leiekontrakter 60,0 21,7% 50,0 For 2013 utgjør PEN sine budsjetterte leieinntekter NOK 230 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97 % av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 65 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder Reitan Gruppen (Rema 1000), Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 33 % av de totale leieinntektene. PEN har tilnærmet ingen økonomisk ledighet i porteføljen på det nåværende tidspunkt, og har en lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene (4,8 % av total årsleie). 40,0 30,0 20,0 10,0-0,4% 0,8% 3,6% 3,8% 3,9% 10,3% 3,5% 16,9% 8,6% 3,9% 7,9% 6,5% 0,4% 7,9% Type leiekontrakter Årstall utløp leiekontrakt PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med én til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (34 %) av «barehouse» kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-8 % av underliggende leie. 66% 34% BareHouse Standard

7 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering 7 Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 4,9 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 6,1 %. Totalt er 96 % av PEN sin underliggende rente bundet, og således er PEN sin rentekostnad lite eksponert mot endring i markedsrenter. Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. september 2013 på 168 basispunkter, noe som tilsier en økning på 8 basispunkter fra forrige kvartal. Denne oppgangen relaterer seg hovedsakelig til en restrukturering av Lysaker Nova AS, en refinansiering av Dusavika Eiendomsinvest IS/AS (høyere margin) og at økning i bankmargin i prosjektene Gjelleråsen Eiendom IS/AS og K2 Eiendom AS. Resultatet av de økte marginene er at enkelte prosjekter har fått betydelig dårligere utbyttekapasitet, noe som igjen påvirker kontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdene vedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årlige utbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for å gjenspeile den reduserte kontantstrømmen. For 2013 ble det imidlertid besluttet å opprettholde en utbetaling på NOK 6 per aksje (gjennomført i juni). Fremover forventer vi at PEN sine lånemarginer vil fortsette å øke noe, etter hvert som marginbindingene løper ut. Imidlertid er det ikke forventet at totale rentekostnader vil øke noe særlig, da flere av marginbindingene løper ut parallelt med rentesikringene (som stort sett ligger over dagens rentenivå). Selv med forventninger om noe økte marginer på låneporteføljen har PEN betydelig bedre betingelser på marginene enn det man kan forvente å oppnå i dagens marked. Markedsmarginer anslås i dag å ligge på ca. 250 basispunkter. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjorde per årsslutt NOK 2,27 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 74 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2012 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende NOK 50 millioner, noe som tilsvarer 2,1% av låneporteføljen. For 2013 er det forventet totale avdrag i størrelsesorden ca. NOK 50 millioner. Tar man hensyn til avdragene, samt den løpende utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret overkurs på selskapets lån % % % % 8% 7% 6% 6% 5% 4% 2% 2% 1% 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall)

8 Porteføljen - Nøkkeltall 8 PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,1 milliarder per 30. september Dette tilsvarer en nettoyield på 7,0%, og representerer en verdinedgang på -0,34% i bruttoverdiene sammenlignet med andre kvartal Kursutvikling VEK ( ) NOK 141 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 30,70 per aksje Sist omsatt NOK 95 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,1 mrd Brutto leieinntekter NOK 230 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,0 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,5 % Estimert EBITDA yield basis VEK 6,7 % Kontraktslengde 8,2 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 75 Ledighet ~0% KPI Regulering 97% Beliggenhet 5% Stor-Oslo 12% 9% 39% Østlandet Stavanger/Sola 1% 21% Vestlandet Midt-/Nord Norge Sverige 13% Danmark Type bygg (Segment) Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 768 Industri Annet % 5% 21% Handel Industri Lånefinansiering Belåningsgrad 74% Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 6,1 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 4,9 Andel rentebundet 96% Gjennomsnittlig lånemargin 1,68% Overkurs per aksje NOK 21 per aksje 30% 17% Kontor Lager/Logistikk Annet Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bergen Logistikkbygg AS 25% Lager/Logistikk Vestlandet ,5 8,0 % 1,0 % Bryggeriet Holding AS/KS 100% Kontor Stor-Oslo ,5 6,4 % 5,0 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20% Industri Stavanger/Sola ,7 6,6 % 1,1 % Forus Handelsbygg AS 50% Handel Stavanger/Sola ,0 6,4 % 1,7 % Forus Kontorbygg AS 50% Kontor Stavanger/Sola ,9 6,6 % 5,1 % Forus Park AS 100% Handel Stavanger/Sola ,8 6,7 % 8,6 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8% Industri Stor-Oslo ,2 6,1 % 2,5 % Handelseiendom I AS 25% Handel Østlandet ,3 7,0 % 1,8 % Handelseiendom II AS (Rema) 29% Handel Midt-/Nord Norge ,4 7,4 % 8,9 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22% Kontor Stor-Oslo ,4 6,1 % 4,4 % K2 Eiendom AS 11% Kontor Stor-Oslo ,5 6,2 % 2,9 % Kongsberg Industribygg AS 25% Industri Østlandet ,1 8,0 % 4,4 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30% Industri Østlandet ,9 7,6 % 2,2 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10% Kontor Østlandet ,8 7,8 % 0,3 % KV 161 Eiendom AS/IS 25% Kontor Stor-Oslo ,8 7,5 % 2,6 % Logistikbyg Århus ApS 100% Lager/Logistikk Danmark ,1 7,9 % 4,6 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100% Lager/Logistikk Sverige ,4 7,1 % 5,1 % Logistikkbygg I AS 51% Lager/Logistikk Sverige ,7 7,2 % 6,5 % Logistikkbygg II AS/KS 79% Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 6,8 % 6,5 % Lysaker Nova AS 100% Kontor Stor-Oslo ,1 6,5 % 4,3 % Lørenskog Vest Eiendom AS 20% Kontor Stor-Oslo ,2 7,6 % 0,8 % Nydalen Næringseiendom AS 27% Industri Stor-Oslo ,6 6,6 % 6,9 % Sola Næringseiendom KS 35% Annet Stavanger/Sola ,2 11,6 % 5,1 % Stamveien 1 AS 40% Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 8,1 % 3,0 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100% Kontor Østlandet ,8 6,1 % 4,7 % * basert på andel av total nettoleie

9 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Leiemarkedet Den gode aktiviteten i utleiemarkedet vedvarer, og etterspørselen etter kontorlokaler er fremdeles sterk. Den lave ledigheten i sentrum, ned mot 4%, medfører et sterkere press for de indre sentrumsområdene. Dette har også gitt utslag på leieprisene, som er noe opp også i de indre sentrumsområdene. NPRO har signert enda ett advokatfirma på Aker Brygge. Kluge har signert m² i Stranden 5, som er de gamle DNB lokalene. Kluge blir dermed nabo med Danske Bank som tar m². Undervisningsbygg har signert en 10 års leieavtale med Oslo Areal i Grensesvingen 7. Bygget skal gjennomgå en total rehabilitering, og blir nok et miljøbygg i selskapets portefølje. Stor-Oslo gruppen har kapret Insignia som leietager i Konowsgate 67, som er den gamle postgarasjen. Insignia er forhandler av en rekke bilmerker, og har signert en kontrakt på 15 år. I Stavanger har NCC fått på plass National Oilwell Varco til Stavanger Business park, som skal leie m². Nybyggaktiviteten for de kommende to år er relativt begrenset, til tross for god etterspørsel etter lokaler. Dette skyldes nok i noe grad at de tomter som kan bygges ligger noe utenfor sentrumsnære områder, men høye byggekostnader må nok også ta sin del av ansvaret. Dersom aktiviteten i boligmarkedet fortsetter å stagnere, og oppdragsmengder reduseres, kan det resultere i lavere byggekost for næringseiendom, og dermed høyere appetitt for å bygge. At leietagere er beviste på sin egen verdi gjør at tilbydere må ut i omfattende seleksjonsprosesser før endelig valg tas. Det er i dag flere, store søk i markedet som trolig vil materialisere seg ila 2014, og det blir spennende å se hvilke områder disse leietakerne favoriserer. Aker Brygge befester seg som det foretrukne valget for advokatbransjen med den siste signeringen av Kluge. Etter denne signeringen står kun halvparten av Stranden 5 ledig, og kun noen etasjer i Stranden 1. Rehabiliteringsprosjektet er godt i gang, og allerede har noen butikker flyttet inn i sine lokaler og åpnet. 9

10 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Transaksjonsmarkedet Så langt i 2013 har det vært omsatt næringseiendom for ca. NOK 22,5 milliarder, og vi tror fortsatt at det totale volumet vil ende rundt NOK 50 milliarder. Nåværende volum er ca NOK 10 milliarder lavere enn tilsvarende i 2012, men dersom de større prosjektene i markedet går inn vil dette løfte totalvolumet betraktelig. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: NCC har oppnådd bud-aksept for Østensjøveien 27, hvor leiene ligger i området NOK / m². Bygget er nesten fult utleid på 10 års kontrakter, og bygget har fått skryt for sin gode miljøstandard. På finansieringssiden har rentene økt noe, mens marginene er noe ned. Vi ser at noen aktører kan komme under 200 punkters margin, mens andre fortsatt må betale opp mot 250 punkter. Særlig er det aktører som kan føre lånene inn i balansen som oppnår de beste finansieringsforholdene. Nordea Liv har vært svært aktive, og har kjøpt to nye sentrumseiendommer. Først kjøpte de Lille Grensen 7 fra Obos Forretningsbygg. Prisen var NOK 309 millioner, og yielden var under 5 %. Kontraktsleien er derimot på lave NOK 2.150/m², og kun tre års gjenværende leietid. Videre kjøpte de Fridtjof Nansens plass 7 fra Ananke AS for NOK 260 millioner. Dette tilsvarer NOK / m², og en yield ned mot 5 %. Også her var det en kort gjenværende løpetid med markedsleie på NOK / m². En investorgruppering satser på boligkonvertering i Nydalen, og kjøper Sandakerveien fra GE Healthcare for NOK 300 millioner. Søylen Eiendom har solgt Mølleparken 4 for NOK 300 millioner. Vi velger å holde vårt prime yield anslag på 5,25 %. Til tross for at vi har sett enkelttransaksjoner med lavere yield, mener vi at dette nivået representerer en noe bredere gruppe eiendommer, fremfor spesielle enkelteiendommer. Så lang i 2013 er det kun vært solgt 4 tomter med planer for boligutvikling. Totalt tilsvarer dette et volum på rundt NOK 800 millioner. Tilsvarende volum i 2012 lå på dette tidspunktet lå på nesten NOK 3 milliarder dersom man ekskluderer Fornebu Utvikling, og hele NOK 7 milliarder dersom man inkluderer denne. Det er med andre ord flere som anser boligkonvertering som noe mer risikofylt enn for kun ett år siden. 10

11 Flyttetrender i kontormarkedet i Oslo Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Akershus Eiendom gjennomfører hvert år en undersøkelse som kartlegger den samlede geografiske etterspørselseffekten av de kontrakter som signeres i kontormarkedet i Oslo. Hensikten er å se hvilke områder som på kort og lang sikt trekker til seg flere leietakere, og hvilke som taper leietakere. Undersøkelsen fokuserer på alle større leietakere (1000 m2 eller større) som skal flytte fysisk og har signert kontrakt i et areal der de selv ikke har vært før. Denne typen dybdeundersøkelse gir et øyeblikksbilde av hvor leietakere ønsker å flytte i forhold til hvor de sitter i dag. På sikt gir det indikasjoner på hvor etterspørselen etter lokaler er mest solid og hvor det er sannsynlig at leieprisene vil stige dersom ikke tomtetilgangen er sterk. For å oppsummere undersøkelsen deler vi Oslo i tre områder; sentrum (fra Solli plass til Bjørvika), østsiden og vestsiden. Sentrum beholdt i 2012 ca 70% av de leietakerne som flyttet på seg, noe som er nær snittet for undersøkelsene våre siden Som i fjor og forfjor flyttet majoriteten av de «tapte» leietakerne mot øst, og volumet skyldes hovedsakelig Aller Media som bestilte et nytt bygg på m2 på Hasle/Økern. Vestsiden er begrenset østover av Ullevål og Frogner, og inkluderer Skøyen, Lysaker og Fornebu. Her så vi gjennom 2012 at 34% av flyttende leietakere valgte et annet område, og over fire femtedeler av disse igjen valgte å flytte til sentrum. Blant de sistnevnte er noen offentlige aktører som Velferdsetaten i Oslo, men også finansaktører som AON og SEB kort. På grunn av lite tilflytting har området fått et netto flytteunderskudd, noe som er en reversering av trenden for 2011 men ikke ulikt 2010-resultatet. Området har imidlertid sterk vekst blant de som flytter internt og/eller leier tilleggsarealer i området, mest på grunn av oljebransjens vekst i de senere årene. Som figuren indikerer er netto flyttestrøm fra vest og sentrum til øst, men uten store netto-effekter. Ser man de siste 5 år under ett, er det bare østsiden som har netto fraflytting, da sentrum normalt sett har en svært stor andel av leietakere som flytter internt i området. Over de siste 5 årene har andelen som forblir i sentrum når de flytter (dvs både gammel og ny adresse er innenfor sentrumssonen) ligget mellom 65% og 85% med unntak av 2011; de samme tall for vestsonen er 60% og 95% med unntak av 2010 (kun 25%) og for østsonen 25% til 80% med unntak av 2008, da kun 15% flyttet internt i området. Vår forventing til videre flyttemønster er at sentrum vil bli taperen det vil si oppleve netto fraflytting, ut fra at ledigheten er svært lav (4%), nybyggtakten de nærmeste årene er lav, og leienivåene for de aller fleste deler av sentrum er så høye at prisfølsomme leietakere vil presses ut av området. Dette betyr ikke at sentrum vil få økt ledighet, da de leietakere som flytter internt i sentrum vil sluke det arealet som blir ledigstilt. Østsiden av Oslo, som grovt sett er begrenset av Ryen i sør, Nydalen i nord og Lørenskog i øst, hadde netto tilflytting i løpet av 2012, noe som er en fortsettelse av trenden fra Området holder på flertallet av sine leietakere og får tilflytting av et variert utvalg leietakere, med Aller Gruppen på topp som nevnt over. Årets flyttetrender er oppsummert i figuren under, i kvadratmeter kontorareal, målt etter det nye lokalet. Vest- og østsiden vil dermed konkurrere om leietakerne som flytter ut, og vår oppfatning er at de fleste utflyttere er ganske kravstore både på mikrobeliggenhet (kort gangavstand til kollektivknutepunkter) og når det gjelder byggenes kvalitet. Med mange aktører som sitter med godt beliggende tomter, vil det likevel ikke bli press oppover i leienivåene, spesielt når den samlede sysselsettingsveksten ikke forventes å bli særlig høy de nærmeste årene.

12 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse 12 I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet PPF Hjemmelsselskap IRR VEK Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Pareto Project Finance AS. Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom Årlig avkastning, målt i prosent. Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Prime yield Yield gap EBITDA Ansvarsfraskrivelse: Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av februar Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.