Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2014 Lenke:

2 2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Ansvarlig Forvalter Forvalter Eiendom Eiendom Tlf: Tlf: E-post: jar@pareto.no E-post: jab@pareto.no Hans Gunnar Martinsen Forretningsfører Eiendom Tlf: E-post: hgm@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: ,

3 Forvalters kommentar 3 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 30. juni 2014 på NOK 129 per aksje. VEK er således uendret siden forrige kvartal (justert for utbetaling på NOK 12 per aksje). Kvartalet har vært preget av en positiv underliggende løpende avkastning og en marginal verdiøkning på eiendommene, som har blitt redusert av en økning i overkurser på selskapets rentebindinger. Oppsummering Den løpende avkastningen gjennom årets andre kvartal har bidratt til en direkteavkastning som er i tråd med forvalters forventninger. Overkurs på selskapets rentebindinger har dog økt med ca. NOK 4 per aksje gjennom kvartalet, hvilket har hatt en negativ effekt på VEK. Selv om brutto eiendomsverdier er oppjustert med ca. 0,2 % (målt i NOK), er den totale avkastningen for kvartalet 0 %, som følge av den negative verdien tilknyttet selskapets rentesikringsavtaler. avkastningskravet (yield) mellom slike eiendommer fortsatt er på et forholdsvis høyt nivå. DNB Næringsmegling estimerte yield for «prime» og «normal» eiendom til å ligge på henholdsvis 5,2 % og 8,0 % ved inngangen til 2014, men har nylig nedjustert disse tallene til 5,0 % og 7,0 %. Til sammenligning var forskjellen mellom antatt prime og normal yield kun 1,2 % i begynnelsen av Investorene virker å utvise lav risikovillighet, og det er størst interesse rundt kvalitetseiendommer, som gjerne kan gå til over prisantydning. Periode Avkastning Kurs Utbetaling ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -14,2 % ,70 Den viktigste nyheten i den underliggende eiendomsporteføljen er at man i Handelseiendom II AS har lykkes med å gjennomføre salg av 5 eiendommer og forlenget leieavtaler tilknyttet 17 andre eiendommer i prosjektet. Denne restruktureringen vil kunne skape merverdier og gi selskapet bedrede muligheter til fremtidig refinansiering. Mer informasjon følger av side 5 i denne rapporten. Fokus på kvalitetseiendommer Foreløpige tall fra Akershus Eiendom indikerer et transaksjonsvolum på NOK 24 mrd. gjennom årets 6 første mnd., hvilket rent volummessig kan anses som et normalt nivå. Flere transaksjoner innenfor segmentene handel og lager/logistikk indikerer at det har vært høy interesse og betalingsvillighet for det markedet oppfatter som kvalitetseiendommer. Slike eiendommer har gjerne solide og velkjente leietakere, meget sentral beliggenhet, høy teknisk standard og lange leieavtaler. Markedet fortsetter således å være forholdsvis todelt, der slike eiendommer fremstår som «vinnerne» mens eldre eiendommer med høyere usikkerhet ofte kan være betydelig vanskeligere å få solgt. Dette til tross for at forskjellen i Rent verdimessig har attraktive eiendommer av god kvalitet opplevd et marginalt verdiløft den siste tiden. Vi tror det er flere hendelser den siste tiden som kan tale for noe vekst i eiendomsverdiene fremover. Bankene har nå begynt å nedjustere sine utlånsmarginer for lån tilknyttet næringseiendom. Dette har i kombinasjon med fallende renter gjort det mye billigere å finansiere eiendomskjøp enn det som har vært tilfellet de siste årene. I tillegg har obligasjonsmarkedet opplevd en solid utvikling, som resultat av at både rentenivået og kredittrisikopåslaget er på et historisk bunnivå. Avkastningskravet i obligasjonsmarkedet er derfor så lavt at investorene har blitt nødt til å ta mer risiko for å oppnå den avkastningen de er ute etter. I den forbindelse virker eiendom å gi en attraktiv meravkastning sammenlignet med obligasjonsmarkedet, og det kan virke som om interessen er økende, både blant norske og utenlandske investorer. Sentralbanksjef Øystein Olsen holdt styringsrenten uendret på 1,5 % i forbindelse med rentemøtet 19. juni, men varslet samtidig at veksten fremover ser ut til å bli lavere enn det man tidligere har lagt til grunn. Følgelig uttalte han at styringsrenten lå an til å ligge uendret ut neste år, men at den ville kunne settes ned dersom utsiktene for norsk økonomi svekkes ytterligere. Selv om styringsrenten foreløpig er uendret i Norge, har kvartalet vært preget av at flere sentralbanker i Europa har valgt å sette ned styringsrenten, hvilket har påvirket rentemarkedet i Norge. I skrivende stund er de lange rentene på et historisk lavt nivå. Norske swap-renter er på 2,75 %, 2,08 % og 1,80 % for durasjoner på henholdsvis 10, 5 og 3 år. Gjennom kvartalet har disse falt med mellom 35 og 45 basispunkter, hvilket har gitt kraftige utslag i form av overkurs på lån med rentebinding.

4 Avkastning og kursutvikling 4 Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. juni 2014 er på NOK 129 per aksje. Dette tilsvarer en uendret VEK siden forrige kvartal (justert for utbytte). Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 97 per aksje, hvilket er opp 4,3 % fra omsetningskurs ved forrige kvartalsrapport (utbyttejustert). Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). Per 30. juni 2014 er VEK for PEN fastsatt til NOK 129 per aksje. Dette gir en avkastning på 0 % siden siste verdivurdering i første kvartal 2014 og tilsvarer en nettoyield på 7,2% på porteføljen. Totalt sett har selskapet hatt en avkastning på 2,9 % de siste 12 mnd og 5,8 % over de siste to årene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 18,43 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. De siste årene har den årlige utbetalingen ligget på NOK 6 per aksje, men den siste utbetalingen fra selskapet var på NOK 12 per aksje og ble utbetalt Utbetalingen var høyere enn tidligere p.g.a. salget av Logistikkbygg 1 AS. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 195,3 millioner til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 42,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 27 per aksje per 30. juni 2014 og er hensyntatt i VEK. Dette er en økning på NOK 4 per aksje (17,4 %) siden første kvartal for porteføljen, og er et resultat av at de lange rentene har falt en del siden forrige verdivurdering. Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 97 per aksje (omsatt 1. juli 2014), hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 24,8 %. Omsetningskursen har økt med henholdsvis 4,3 % og 9,0 % siden og (justert for utbytte). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 250 VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 171,70 129, juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 0,0 % 0,7 % 2,9 % 5,8 % -14,2 % Oslo Børs 10,0 % 12,6 % 31,8 % 51,8 % 64,1 % Eiendomsindeks 6,2 % 7,7 % 11,3 % 22,3 % -25,3 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OLT og NPRO)

5 Porteføljen - Siste hendelser 5 Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Handelseiendom II AS Selskapet eier en rekke dagligvarebutikker i midt- og Nord-Norge og har vært gjennom en betydelig restruktureringsprosess. Handelseiendom II AS har inngått en avtale med Reitan Eiendom AS og Rema 1000 Norge AS som innebærer at Reitan Eiendom og en ikke navngitt aktør kjøper henholdsvis 3 og 2 av selskapets 31 eiendommer for en eiendomsverdi på til sammen NOK 158,6 mill. (primært gjennom selskapskjøp). Dette tilsvarer en estimert netto yield på ca. 6,5 %. Som del av transaksjonen vil Rema forlenge sine leieavtaler i 17 av selskapets gjenværende 26 eiendommer til 15 år, samtidig som leieavtalene tilknyttet 4 av eiendommene termineres. Restruktureringen gjennomføres for at selskapet i større grad skal rendyrke kjernevirksomheten som består i utleie av butikkeiendommer til Rema 1000 Norge AS. Strategien innebærer at selskapet avhender mini-sentre og eiendommer som Rema har fraflyttet/fremleid. Eiendomssalget vil øke sannsynligheten for en god refinansieringsløsning når selskapets obligasjonslån løper ut i januar De nye 15 års leieavtalene vil gi mye bedre fleksibilitet og gjøre det lettere å selge flere eiendommer frem mot slik refinansiering. I den forbindelse har selskapet gitt Norion Næringsmegling AS i oppdrag å arbeide for salg av åtte mini-sentre samt 6 eiendommer som Rema har fraflyttet til sammen 14 eiendommer. Eiendommene vurderes av selskapet til å ha en samlet verdi på om lag NOK 460 mill. avkastning med tiden. I tillegg har enkelte prosjekter kontrakter som løper ut de nærmeste årene, og for disse prosjektene vil det være gunstig å få avklaringer rundt fremtidige kontrakter før eiendommene selges. På bakgrunn av dette, ønsker styret å sikre Selskapet den nødvendige tiden til å kunne gjennomføre salg av porteføljen som best mulig bevarer aksjonærverdiene. Dette vil gi Selskapet nødvendig tid til å kunne gjøre en optimal exit som best mulig sikrer aksjonærenes verdier. Styret ønsket også å påpeke at forslaget om forlengelse ikke innebærer at hele porteføljen vil holdes i levetiden. Styret har i dag klare tanker om exit strategier i samtlige prosjekter, noe som innebærer at en betydelig størrelse også planlegges solgt innenfor dagens levetid. I 2014 har Selskapet allerede solgt den største investeringen (som er bakgrunnen for årets utbetaling til aksjonærene), i tillegg til at det vurderes salg av ytterligere prosjekter. Kapitalen som realiseres fra salg fra Selskapet vil i utgangspunktet betales tilbake til aksjonærene om det ikke er behov for å styrke Selskapets arbeidskapital eller holde av kapital til fremtidige investeringer. Selskapet vil ikke gjøre noen investeringer i nye prosjekter i perioden utover eventuelle investeringer og oppkjøp i eksisterende prosjekter. Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 30. juni 2014 på ca. NOK 44 millioner. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. Levetid Den Ordinære Generalforsamlingen i Pareto Eiendomsinvest Nordic AS, som ble avholdt 6. juni 2014, stemte for å forlenge Selskapets levetid fra 30. juni 2016 til 31. desember Forlengelsen kommer etter forslag fra styret, med bakgrunn i at en levetid frem til 1. juli 2016 innebærer at PEN det nærmeste året må iverksette salg av store deler av porteføljen. Som følge av markedsutviklingen fra etablering og særlig utfordringene til overkurser på investeringenes rentebindinger, mener styret at timingen for å selge store deler av porteføljen nå er ugunstig og således verdiforringende for Selskapets aksjonærer. Store deler av rentebindingene til Selskapets investeringer løper ut i perioden Disse rentebindingene utgjør en betydelig negativ verdi (overkurser) på Selskapets verdijusterte egenkapital per dags dato. Overkursene vil imidlertid bevege seg mot null ved de respektive rentebindingens utløp, og dermed gi Selskapet en god Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2015 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. Denne fullmakten er ikke benyttet i 2012, 2013 eller hittil i PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 91,85 per aksje. Transaksjoner i andre kvartal 2014 PEN har ikke vært involvert i noen transaksjoner gjennom kvartalet.

6 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter 6 Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av andre kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 625 millioner. Porteføljen inkluderer 24 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 2,9 milliarder, som tilsvarer en oppgang i bruttoverdier på ca. 0,2 % (målt i NOK) siden forrige kvartal. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,2 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2014 ca. 6,8 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leietakere %-andel Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 14,3 % Stat/kommune 11,7 % Schibsted ASA 7,3 % Kongsberggruppen 6,7 % Scan AB 5,4 % SAS 5,3 % Ringnes AS 5,1 % Freja Transport & Logistics 4,8 % Plantasjen Norge AS 3,8 % ÅF Norge AS 3,5 % Brødrene Kverneland AS 3,4 % Aker Solution ASA 3,1 % Axis Shield ASA 2,9 % Expert AS 2,9 % Arcus Gruppen AS 2,6 % Andre 17,1 % Sum 100,0 % Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 8,0 år, hvilket er en økning på 0,2 år siden første kvartal Økningen skyldes fornyede leieavtaler i det underliggende prosjektet Handelseiendom II AS Utløpsprofil leiekontrakter 18,3% For 2014 utgjør PEN sine budsjetterte leieinntekter ca. NOK 218 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97 % av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 68 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder Reitan Gruppen (Rema 1000), Stat/Kommune og Schibsted, står for ca. 33 % av de totale leieinntektene. PEN har kun 0,8 % økonomisk ledighet i porteføljen på det nåværende tidspunkt, og har en lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene (8,9 % av total årsleie) ,0% 13,1% 11,1% 9,4% 8,8% 8,6% 7,5% 4,1% 3,0% 0,9% 0,5% 0,8% Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med én til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (37 %) av «barehouse» kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-8 % av underliggende leie. 63% 37% BareHouse Standard

7 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering 7 Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 4,2 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,8 %. Den totale lånekostnaden er redusert med 0,1 % siden forrige kvartal, hvilket relaterer seg til at stadig flere av lånene i porteføljen går over fra fast til en lavere flytende rente. Etter hvert som flere rentebindinger utløper, forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 83 % av PEN sin underliggende rente bundet, og således er PEN sin rentekostnad i skrivende stund lite eksponert mot endring i markedsrenter. Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni 2014 på 175 basispunkter. Det er inngått avtale om fast bankmargin (marginbinding) i flere av prosjektene, hvilket er årsaken til at den gjennomsnittlige lånemarginen i porteføljen er lavere enn det som i dag anses som markedsmessig bankmargin. Fremover forventer vi at PEN sine lånemarginer vil fortsette å øke noe, etter hvert som marginbindingene løper ut. Selv med forventninger om noe økte marginer på låneporteføljen har PEN betydelig bedre betingelser på marginene enn det man kan forvente å oppnå i dagens marked. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjorde per årsslutt NOK 2,1 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 74 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2013 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende NOK 50 millioner, noe som tilsvarer 2,1% av låneporteføljen. Tar man hensyn til avdragene, samt den løpende utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret overkurs på selskapets lån % % % 9% 8% 9% 100 5% 6% 5% 6% 1% 2% 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall)

8 Porteføljen - Nøkkeltall 8 PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 2,9 milliarder per 30. juni Dette tilsvarer en nettoyield på 7,2 %, og representerer en verdioppgang på 0,2 % i bruttoverdiene (målt i NOK) sammenlignet med første kvartal Kursutvikling VEK ( ) NOK 129 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 42,70 per aksje Sist omsatt NOK 97 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 2,9 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 625 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 470 mill Brutto leieinntekter NOK 216 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,2 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,6 % Estimert EBITDA yield basis VEK 6,8 % Kontraktslengde 8,0 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 69 Ledighet 0,8 % KPI Regulering 97% Beliggenhet 5% Stor-Oslo 5% Østlandet 9% 1% 42% Stavanger/Sola Vestlandet 23% Midt-/Nord Norge Sverige 15% Danmark Type bygg (Segment) Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 837 Industri Annet % 5% 23% Handel Industri Lånefinansiering Belåningsgrad 74% Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,8 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 4,2 Andel rentebundet 83% Gjennomsnittlig lånemargin 1,75% 33% 18% Kontor Lager/Logistikk Annet Overkurs per aksje NOK 27 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bergen Logistikkbygg AS 25% Lager/Logistikk Vestlandet ,4 8,2 % 1,1 % Bryggeriet Holding AS/KS 100% Kontor Stor-Oslo ,7 6,6 % 5,4 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20% Industri Stavanger/Sola ,0 6,7 % 1,2 % Forus Handelsbygg AS 50% Handel Stavanger/Sola ,3 6,8 % 1,8 % Forus Kontorbygg AS 50% Kontor Stavanger/Sola ,2 7,0 % 5,8 % Forus Park AS 100% Handel Stavanger/Sola ,4 7,0 % 9,2 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8% Industri Stor-Oslo ,5 6,2 % 2,6 % Handelseiendom I AS 25% Handel Østlandet ,3 7,0 % 2,0 % Handelseiendom II AS (Rema) 29% Handel Midt-/Nord Norge ,4 7,6 % 9,4 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22% Kontor Stor-Oslo ,9 6,3 % 4,8 % K2 Eiendom AS 11% Kontor Stor-Oslo ,8 6,2 % 3,1 % Kongsberg Industribygg AS 25% Industri Østlandet ,3 8,4 % 4,7 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30% Industri Østlandet ,2 7,9 % 2,4 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10% Kontor Østlandet ,1 8,4 % 0,3 % KV 161 Eiendom AS/IS 25% Kontor Stor-Oslo ,1 7,6 % 2,8 % Logistikbyg Århus ApS 100% Lager/Logistikk Danmark ,5 7,8 % 5,0 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100% Lager/Logistikk Sverige ,7 7,1 % 5,1 % Logistikkbygg II AS/KS 79% Lager/Logistikk Stor-Oslo ,5 7,4 % 7,0 % Lysaker Nova AS 100% Kontor Stor-Oslo ,4 6,7 % 4,6 % Lørenskog Vest Eiendom AS 12% Kontor Stor-Oslo ,4 7,7 % 0,5 % Nydalen Næringseiendom AS 27% Industri Stor-Oslo ,9 6,6 % 7,4 % Sola Næringseiendom KS 35% Annet Stavanger/Sola ,5 12,3 % 5,4 % Stamveien 1 AS 40% Lager/Logistikk Stor-Oslo ,5 8,2 % 3,2 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100% Kontor Østlandet ,1 6,3 % 5,2 % * basert på andel av total nettoleie

9 1986 H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H1 NOK/m²/year Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal Leiemarkedet Utleiemarkedet preges fortsatt av tyngre prosesser, og leietakere bruker lenger tid på å bestemme seg for nye lokaler enn tidligere. Kontorledigheten ligger på 7,5 %, og forventes å stabilisere seg på 7 % innen utgangen av Dette begrunner vi med et lavt tilbud av nye lokaler og stabil etterspørsel. Kontorområdet indre by øst opplevde den største forbedringen i ledighet, fra 13 % til 10 %. Ledigheten på Fornebu har steget med 5 % grunnet ledighet i Telenorbygget som nå har blitt lagt ut i markedet. Skanska og Entra har nå bestemt seg for å igangsette byggingen av kvm kontor i Sundt-kvartalet på Tøyen. Foreløpig er Skanska eneste leietaker (og 50 % eier), og byggestart er estimert til oktober Skanska har dermed forlenget sin leiekontrakt i Drammensveien 60 frem til slutten av I tillegg har Schage Eiendom annonsert at de vil oppføre et like stort bygg i Drammensveien 147, som skal ferdigstilles 2. kvartal PEAB har etter et lengre søk etter nye lokaler på Lysaker bestemt seg for Strandveien 15, som nylig ble solgt til Momentus Eiendom. Totalt skal de leie kvm med lokaler med innflytting senhøst Silurveien 2 til Selvaag fylles opp, og to nye leietakere er på plass siden forrige rapport. Interessen for prosjektet øker i takt med grad av ferdigstillelse. Interessen for de gjenværende arealene på Aker Brygge er god, og vi forventer flere kontrakter på størrelse av Protector å bli signert over de kommende månedene. Totalt er det nå kun kvm ledige arealer. Leieprisutviklingen fortsetter oppover, men i en noe mer moderat fart en tidligere. Snittet i toppsegmentet er nå estimert til NOK / kvm, mens det er kontorlokaler i sentrumsområdene som har hatt den største veksten. Følgende er de største kontraktene i 2. kvartal: Politiets Utlendingsenhet har valgt å fraflytte Christian Kroghs gate 32 til fordel for Økernveien 11. Totalt skal de leie kvm. Protector Forsikring har signert en leieavtale for kvm i Fondbygget på Aker Brygge. Protector holder i dag til et steinkast unna i Filipstad Brygge 1. Behovet for nye arealer i logistikkmarkedet er fortsatt sterkt, og flere aktører er på jakt etter både tomter for leie og tomter for kjøp. Det er særlig aktører med behov for kvm som ønsker å kjøpe tomt for å kunne tilpasse sine behov samt skape prosjekter med god totaløkonomi. Det er særlig de middels-store logistikkaktørene som er aktive i markedet, og siste kvartal har det kommet til 6-8 nye aktører som søker etter ca kvm med arealer. Flere av disse er i skrivende stund i eller nær kontraktsigneringer Oslo office rents, (Nominal NOK) Prime High std CBD Newer space CBD Good std CBD High std Skøyen High std west fringe High std east fringe Older, ineffective space

10 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal Transaksjonsmarkedet Etter et rolig første kvartal har transaksjonsvolumet tatt seg betydelig opp. Ved forrige markedsoppdatering oppga vi et volum på ca. NOK 3,5 milliarder, og vi har nå kjennskap til gjennomførte transaksjoner og budaksept for eiendom for ca. NOK 24 milliarder. Gode finansieringsforhold samt sterk interesse fra utlendinger har styrket likviditeten i investeringsmarkedet, som også muliggjør større porteføljesalg. Dette er godt hjulpet av både fallende marginer og lange renter. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Oslo kommune har kjøpt en større boligportefølje fra OBOS som skal benyttes som utleieboliger. Totalt betaler Oslo kommune NOK millioner for det 617 enhetene fordelt på 16 eiendommer. Videre har OBOS kjøpt boligbyggeren BWG Homes, og vil trolig ta selskapet av Oslo Børs. AF gruppen har kjøpt seg opp i næringsdelen til Höegh Eiendom på HasleLinje. Totalt betaler de NOK 600 millioner for en 50 % andel. Momentus har forsterket sin posisjon på Lysaker etter kjøpet av Strandveien fra DNB Livsforsikring. Totalt betalte de NOK 450 millioner for den nesten kvm store kontoreiendommen. Aker Solutions har solgt hotellet som ligger i samme bygg som deres kontorer på Fornebu til et syndikat tilrettelagt av Pareto Project Finance. Prisen for hotellet er NOK 473 millioner, som tilsvarer en pris per rom på ca. NOK 1,5 millioner. Den solide prisingen av sentrumseiendommer og lange kontrakter har blitt forsterket. Foreløpig har ikke dette smittet over på sekundære eiendommer, men dersom etterspørselen opprettholdes er det sannsynlig at vi vil se smitteeffekter på sikt. Syndikataktørene har vært svært aktive så langt i år, og de rapporterer om god etterspørsel etter prosjekter i markedet. Gode prosjekter blir rask fulltegnet, og vi ser antydninger til at også eiendom med noe ledighet og kortere kontrakter er interessante så lenge beliggenheten er god. Den sterke etterspørselen kombinert med gjennomførte transaksjoner har gjort at vi nå har senket prime yield fra 5,25 % til 5 %. Dette utdypes i den påfølgende tema-artikkelen vår. Omsatt logistikkeiendom endte på NOK 5 milliarder i 2013, og tallet for 2014 har nå passert NOK 4 milliarder. Dette inkluderer riktignok en andel eiendom hvor det kun foreligger bud-aksept, men viser en sterk interesse.

11 Endelig en forsiktig verdioppgang Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Siden har de fleste næringseiendommer i Norge stagnert i verdi. Leieindekser har gått opp, og dette har dratt med seg en del teoretiske indekser for oppnåelig verdi, men de byggene som har vært utleid på lange kontrakter, har gått kjedelig sidelengs i verdi. I andre kvartal 2014 har vi nå endelig opplevd en endring, og vårt estimat for beste yield for kontorbygg i Oslo sentrum på lange kontrakter er justert ned med 0,25%-poeng til 5,0%. Flere andre bygg i Oslo sentrum går også opp i verdi. Årsaken til denne utviklingen er ganske opplagt: i løpet av første kvartal falt bankenes innlånsmarginer med punkter, etter å ha gått sidelengs gjennom storparten av Bankene har etter dette tilbudt lån med bedre marginer, og har etter all sannsynlighet en målsetting om i alle fall å ikke senke volumet av lån til næringseiendom. I tillegg vet man at flere etablerte eiendomsaktører utsteder obligasjoner, også disse med stadig lavere marginpåslag. Syndikater, pensjonskasser og store og små eiendomsselskaper er på banen for fullt som kjøpere av eiendom, sammen med en del andre velkjente aktører. Det er i den senere tid blitt skrevet en del om pågangen fra internasjonale kjøpere, spesielt når det gjelder Oslo; vår erfaring er at interessen definitivt har bedret seg, men at det også var flere interesserte investorer til stede i 2011 og 2012 men at norske kjøpere utkonkurrerte dem i nesten hver eneste transaksjon. Når vi ser på internasjonale investorers kjøp det siste halvåret, ser vi også at de har fått tilslag på spesialiserte eiendommer (som parkeringshus og sentrumshandel) i større grad enn standard kontoreiendommer i sentrum. Det finnes en del andre årsaker til verdioppgangen; den fremste av disse er at bransjen ikke har vist noen tendens til å levere for mange bygg, noe som selvsagt delvis kan tilskrives bankenes tilbakeholdenhet med lån til prosjekter. Det er også viktig å understreke at de nye betingelsene ikke nødvendigvis gagner alle segmenter av næringseiendom. Kjøpesentre og bigbox handelslokaler har etter vår mening ikke steget i verdi (som segment) og man ser heller ikke særlig verdistigning i typiske randsone-kontorbygg eller bygg i mindre byer. Derimot vil logistikkbygg på lange kontrakter og bygg med offentlige langsiktige leietakere ha fått en viss verdioppgang. Hvor lenge verdioppgangen fortsetter er selvsagt usikkert, men effekten av bedrede lånebetingelser kan forventes å gå over så lenge rentene holder seg. En økt forventning om lave renter i enda lenger tid enn man nå tror, vil derimot kunne dra verdiene lenger opp; men lav inflasjon virker i motsatt retning, da langsiktige leiekontrakter nesten alltid inneholder inflasjonsjustering av leien. Noen vil si at det ikke er et sunnhetstegn at næringseiendom, som er såpass avhengig av den generelle økonomiske utviklingen i landet, stiger i verdi mens BNP-prognosene har blitt justert nedover. Fra vårt ståsted vil vi heller si at med den magre utviklingen næringseiendom har hatt sammenlignet med boliger og ikke minst med forskjellene i lånebetingelser selv for svært solide objekter er det på tide at investorer med sentrumseiendom og/eller langsiktig utleide bygg får en viss verdistigning.

12 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse 12 I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet PPF Hjemmelsselskap IRR VEK Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Pareto Project Finance AS. Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom Årlig avkastning, målt i prosent. Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Prime yield Yield gap EBITDA Ansvarsfraskrivelse: Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av april Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.