PPN Eiendomsinvest I AS andre halvår

Transkript

1 PPN Eiendomsinvest I AS 2009 andre halvår

2 Pareto er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for finansielle tjenester. Selskapet har kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen, Trondheim, Kristiansand, Bryne, Singapore og New York. Pareto ble stiftet i 1986, og har utviklet seg til å bli et konsern med et omfattende produktspekter. Selskapet har mer enn 350 ansatte. Den sterke utviklingen er muliggjort gjennom dedikerte og dyktige medarbeidere, skarpt fokus på å utvikle gode produkter, kontrollert vekst og ikke minst ved at våre kunder og forretningsforbindelser har vist oss tillit. Pareto Private Equity AS Pareto Investorservice AS Pareto Securities AS Pareto Forvaltning AS Pareto Eiendom AS Pareto Bassøe Shipbrokers AS Pareto Online AS Pareto Bank ASA Pareto Universal Fonds AS Pareto Offshore AS Pareto Dry Cargo AS Pareto PPN AS JGO Shipbrokers AS

3 «I løpet av andre halvår har vi sett en verdiøkning på eiendommer med lange kontrakter. Verdien av PPN Eiendomsinvest er opp 21 % siden mai 2009» Kapitalutvikling (Mill NOK) Kommitert kapital Tilbakebetalt kapital Verdi- og kapitalutvikling Kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for PPN Eiendomsinvest I AS («Fondet») er basert på verdijustert egenkapital («VEK»). Verdivurderingen av Fondets eiendommer blir foretatt av kapitalforvalter Pareto Private Equity ASA («PPE») to ganger årlig i forbindelse med PPEs markedsrapport. VEK blir dermed satt per 1. mai og 1. november hvert år. Verdijustert egenkapital per 1. november 2009 er NOK per aksje. Direkteavkastning Fondet har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene. Det ble utbetalt NOK 600 pr. aksje i 2007 og NOK 750 pr. aksje i 2008 tilsvarende hhv. 6 % og 7,5 % av innbetalt kapital. Styret i fondet har besluttet at det ikke betales ut utbytte / tilbakebetaling av kapital for 2009, grunnet den usikkerhet som har rådet i eiendomsmarkedet i Dog er styret positiv til utbetaling i løpet av 2010 da eiendomsporteføljen har god likviditet. Investeringstakt og kapitalutvikling: Kommittert kapital i Fondet er NOK 107,5 mill. Fondet har foretatt investeringer i 7 prosjekter med til sammen 17 bygg. Investert egenkapital i disse prosjektene beløper seg til NOK 93 mill. Fondet er per dags dato fullinvestert. Annenhåndsomsetning Det er utstedt totalt aksjer i Fondet. PPE legger til rette for annenhåndomsetning. Siste omsatte kurs er NOK per aksje ( ). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver.

4 «Det er ingen endringer i selskapets portefølje siden siste rapport.» Segmentfordeling og beliggenhet Industri 18 % Stavanger 44 % Stor-Oslo 2 % Handel 57 % Kongsberg 12 % Kontor 25 % Østlandet 42 % Fondets prosjekter Kjøpsdato Prosjekt / selskap Antall bygg Segment Byggeår (rehabilitert) Utløp leiekontrakt (vektet snitt) Antall kvm Hovedleietaker Beliggenhet Eierandel Investert beløp Ski Eiendomsinvest AS 1 Kontor Follo Politidistrikt Østlandet 45 % Handelseiendom I AS 9 Handel Rema 1000 Norge AS Østlandet 50 % Sola Næringeiendom KS 3 Industri SAS Consortium Stavanger 25 % Kragsgate Eiendom II KS 1 Kontor 1964 (2003) Kongsberg Næringsparkutvikling AS Kongsberg 25 % Bjødnabeen 6 AS 1 Handel Skeidar Sandnes AS Stavanger 100 % Kongsberg Industribygg AS 1 Industri Kongsberg Næringsparkutvikling AS Kongsberg 3 % Brynsalleen 6 KS 1 Kontor Kripos Oslo 2 % Eiendomsporteføljen PPN Eiendomsinvest I AS har en solid portefølje bestående av 7 eiendomsprosjekter innenfor handel, kontor og industribygg. Porteføljen er per i dag robust, med lange kontrakter og solide leietakere. Det har ikke blitt foretatt nye investeringer i løpet av andre halvår Kongsberg Industribygg AS Kongsberg Industribygg AS eiendom er sentralt beliggende i Kongsberg Næringspark. Deler av byggene er fra 60- tallet, men betydelige oppgraderinger har vært gjort for å møte dagens teknologiske behov og deler av eiendommen er nybygg ferdigstilt i august Eiendommen er totalt på ca kvm hvorav kvm er kontorlokaler. Prosjektet er en interessant langsiktig investering med lang leiekontrakt (2018) og solid leietager. Det er stor aktivitet i Kongsberg Næringspark, og området tiltrekker seg stadig nye leietakere. Den industrielle utviklingen synes fortsatt å være bra. Handelseiendom I AS: Handelseiendom I ble stiftet i juni 2006, og består av 9 eiendommer på Øst- og Sørlandet. Hovedleietaker Rema 1000 Norge AS står for ca. 80 % av total leie i selskapet. Leiekontraktene med Rema 1000 (og enkelte av de andre) har et innslagspunkt for omsetningsbasert leie og Handelseiendom I mottok totalt NOK 1,6 mill. i omsetningsbasert leie for Kontantstrømmen i selskapet er derfor bedre enn tidligere forventet. Selskapet kjøpte i 2007 et hus i tilknytning til handelseiendommen i Stavern. Eiendommen er kjøpt for å bygge ut ytterligere parkeringsareal for denne eiendommen. Selskapet er i en prosess hvor det søkes om slik utbygging i kommunen. Det jobbes aktivt med mulig utbygging av flere av de andre Rema 1000 butikkene i selskapet og dette forventes gjennomført de neste 1 3 årene. Styret vil vurdere utbetalinger fra selskapet i forhold til fremtidige utviklingsprosjekter og omfanget av disse. Bjødnabeen 6 AS Bygget ble ferdigstilt i 2007 og er utleid til Skeidar i 10 år. Bygget er et fleksibelt og moderne handelsbygg med god standard som består av 2 etasjer med et samlet areal på ca. BTA m2. Eiendommen ligger i Bjødnabeen 6 på Forus utenfor Stavanger, i et attraktivt område med flere andre store handelsaktører som Ikea, OBS, Euronics, Bohus og Living i umiddelbar nærhet. Driften i selskapet går som normalt. Ski Eiendomsinvest AS Eiendommen ble ferdigstilt i februar Bygget har en god beliggenhet i Ski sentrum. Follo Politikammer har inngått leieavtale i 20 år. Nybygget består av 4 etasjer og en kjelleretasje med et samlet areal på m2. Fellesfunksjoner er i hovedsak lokalisert i første etasje og kjelleretasje, mens de tre øverste etasjer er rene konto-

5 retasjer. Dette er et godt langsiktig prosjekt med statlig leietaker. Krags gate Eiendom II IS Krags gate Eiendom II KS, er et moderne kontorbygg som i sin helhet ble oppgradert i 2001 i tillegg til at ca. 40 % av arealet er et nybygg fra Eiendommen leies ut i sin helhet til Kongsberg Næringsparkutvikling frem til 2017, et heleid datterselskap av Kongsberg Gruppen ASA. Leietaker er ansvarlig for alle drifts- og vedlikeholdskostnader samt utskiftninger. Sola Næringseiendom KS Sola Næringseiendom KS overtok eiendommen i april Eiendomsmassen består av hangarer, verksted for fly, flylakkeringshall, lager, kontorer, etc. Total bygningsmasse utgjør kvm. Leiekontrakten med SAS Braathens (SAS Consortium) løper til Leietaker er ansvarlig for drifts- og vedlikeholdskostnader samt utskiftninger. SAS Braathens har redusert sin virksomhet på Sola og benytter kun deler av sitt leieareal pr. i dag. SAS Braathens har fremleiet deler av arealene. SAS er i perioden frem til desember 2020 forpliktet til å betale en indeksregulert leie. Dette medfører at kontantstrømmen i prosjektet ikke vil påvirkes. Brynsalleen 6 KS Bygget er oppført i 2000 og er et moderne bygg med god arealutnyttelse. Bygget består av ca kvm lyse arealer (kontor/laboratorium) og ca mørke arealer (parkering/lager). Det er 48 p-plasser inne og 30 p-plasser ute. Leietaker er Staten v/justis- og Politidepartementet og benyttes av Nye Kripos. Det har det siste året blitt utført utskiftning av 2 kjølemaskiner og selskapet har også fått en marginøkning på selskapets lån til bank. Dette medfører at det ikke blir noen utbetaling fra selskapet i Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom (per 3.kvartal 2009) Leiemarkedet Etter en bratt nedgang i kontorleiene i Oslo i løpet av 1. halvår 2009, har nedgangen nå flatet noe ut. I 3. kvartal er det blitt tegnet en del leiekontrakter som gir større trygghet for hvor nivåene er, og mange av de mest attraktive ledige lokalene har nå fått kontrakter. Frem til årsslutt tror vi leienivåene for de fleste høystandard-segmentene vil falle med 5 10 %. De makroøkonomiske utsiktene per september 2009 er bedre enn for både 6 og 3 måneder siden, og de fleste forventer nå svak positiv BNP-vekst for Imidlertid henger utviklingen på arbeidsmarkedet noe etter, og SSB spår svak nedgang i sysselsettingen ut 2010, og deretter en svak oppgang. Det ligger derfor an til en flat utvikling i leiemarkedet gjennom I de andre større norske byene er stemningsrapportene så langt ikke ulike det vi opplever i Oslo; etter et fall i første halvår opplever man en stabilisering i 3. kvartal, men med fortsatt svak negativ undertone. Ettersom de andre byene er mindre berørt av problemene i enkelte bransjer (spesielt finansnæringen) er det grunn til å tro at den langsiktige effekten av krisen blir noe mindre. I følge vår telling av juli 2009 er kontorledigheten i Oslo på 6,0 %, opp fra 4,5 % ved starten av året. Vårt estimat for ledighet i januar 2010 står nå på mellom 7 % og 7,5 %. Det er sannsynlig at ledighetstoppen, som vi forventer å komme ved årsslutt 2010, blir lavere enn tidligere forventet, på 8,5 % sammenlignet med vårt tidligere estimat på 9,0 %.

6 Tema-artikkel Kredittrisiko For tiden er kredittmarkedet ansett som det mest kritiske for at transaksjonsmarkedet skal fungere som normalt. Utviklingen i løpet av de siste 3 månedene tyder på at markedet er i ferd med å komme over panikk-perioden. Vi tar her et tilbakeblikk på situasjonen vi har gått gjennom, og ser litt på utsiktene for det nærmeste året. redusert aktivitet innen interbank-markedet og høye risikopremier. Problemene i kredittmarkedet toppet seg med konkursen av Lehman Brothers i september 2008; omsetningen i interbank-markedet stupte; ingen ønsket å låne penger til hverandre i frykt for å få store tap på et senere tidspunkt ved at debitor gikk konkurs. I de senere måneder grep myndighetene inn for å hindre en total kollaps; banker ble satt under formynderi, det ble tilbudt innskytelse av egenkapital og / eller hybridkapital for å sikre likviditet og soliditet og myndigheter i mange land garanterte for innskudd i banker opp til et visst beløp, selv for innskudd i utenlandske banker med filialer i eget land. Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolumet i 3. kvartal var på 2,1 mrd(som er kjent per 5. oktober). Dette er noe ned fra 2. kvartal (3,1 mrd) men det er ikke uvanlig gitt sesongvariasjoner, og det er nå gjort et utvalg av transaksjoner som er relativt transparente og gir større trygghet for investorer og banker. Bankenes innlånskostnader er fortsatt høye, men har gått noe ned det siste kvartalet. Låntakere i markedet melder om større interesse fra bankene for å gi lån til kjøp av næringseiendom, og marginene som tilbys er bedre enn hva man har sett siden sommeren Yield-anslagene våre er relativt uendret sammenlignet med 2. kvartal, men trenden for yield på kort sikt er svakt synkende. Vi anslår at prime yield i dag for klasse A eiendommer i klasse A beliggenheter ligger nærmere 6,5 %, men svært lange og sikre kontrakter kan gå ned mot 6,25 %. Tilsvarende yield for klasse A eiendommer med klasse B+ beliggenhet er i området 6,5 % 6,75 %. Logistikk-eiendommer med svært bra beliggenhet og lange kontrakter kan gå ned mot 7,25 %. Transaksjonene som er gjort indikerer at de fleste typer eiendom har holdt verdien mellom 2. og 3. kvartal. Det er vår oppfatning at de lengste/sikreste kontraktene har hatt en svak verdiøkning, mens bildet for andre eiendommer er mer blandet. En typisk eiendomsportefølje vurdert i 3. kvartal har hatt svært liten endring i yield ved verdivurdering (og dermed i vurderte verdier) sammenlignet med slutten av 2.kvartal; dette bygger på at man ikke mener risikoen for leienedgang på litt sikt har økt, snarere tvert imot. Vår oppfatning av verdiendringer på ferdigregulerte tomter og innregulerte utviklingspotensial uten sikre inntekter er, uforandret fra forrige kvartal, at verdiene nå ligger på et «minimumsnivå» for sine respektive segmenter. Historikk I løpet av 2007 og inn i 2008 ble det merkbart at det var problemer innenfor kredittmarkedet, hvorpå man observerte stadig stigende kredittrisikopremie; målt som differanse mellom bankers innlånskostnader og styringsrenter. Flere banker begynte å melde at de hadde likviditetsproblemer og problemer med å skaffe seg finansiering. Gjennom 2008 ble det kjent at mange banker satt med eiendeler som etter hvert ble sett på som illikvide og mange aktører i bransjen sådde tvil om disse eiendelenes verdi; og om de i det hele tatt hadde en verdi. Samtidig, som følge av at disse eiendelene var avanserte strukturerte produkter var det få, om noen, aktører i bransjen som innså omfanget av hvor store potensielle tap de eventuelt satt på; indirekte tap gjennom finansiering av kjøp av slike produkter for kunder eller direkte tap gjennom investering i produktene. Resultatet ble vesentlig Status Gradvis har tilliten til bankmarkedet kommet tilbake, og interbank-markedet har begynt å fungere igjen, likevel er det fortsatt vanskelig å få låne lange penger mellom banker. Det observeres i markedet at det er enklere for bedrifter å få finansiering men man må fortsatt betale betydelig høyere marginer på lån, enn hva man måtte betale for tre år tilbake. En kunde med god soliditet og likviditet vil klare å få et lån på i overkant av 150 bp på gjeldende 3 måneders NIBOR rente, men refinansieringsrisiko bæres av lånetaker. Kunder med noe dårligere likviditet og soliditet må betale opp til 250 bp eller mer på gjeldende 3 måneders NIBOR rente. Fremtid Fremover i tid forventer man at kredittrisikopremien vil falle, etter hvert som tilliten til interbank-markedet blir sterkere; likevel vil nye kunder måtte forvente å betale en høyere margin enn hva de gjorde for tre år siden; banker skal tjene inn tap de har måttet ta og dette gjøres ved å øke marginen på nye utlån. Halvårssrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Fondet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Private Equity AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Vi gjør oppmerksom på at i dagens urolige marked er det stor usikkerhet knyttet til verdivurderingene da det er ingen eller veldig få transaksjoner som er gjennomført. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Private Equity AS markedsrapport av november Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligre emisjoner.

7 Pareto Private Equity AS, Dronning Maudsgt. 3, P.O.Box 1396 Vika, 0114 Oslo