Entras Konsensusrapport. 14. februar 2017

Transkript

1 Entras Konsensusrapport 14. februar 2017

2 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo og Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo og Bærum Vedlegg Spørsmålene Deltakerne Strømsveien 96, Heslfyr Side 2

3 Sammendrag Entras konsensusrapport for januar viser fortsatt fall i kontorledigheten i Oslo og Bærum, og økende leiepriser i Oslo sentrum. Fall i nybyggingen, konvertering til annen virksomhet og økt etterspørsel er årsaken til lavere ledighet. Det er mindre endringer i anslagene for transaksjonsvolum. Ferdigstilte kontorbygg (kvm) ventes å øke i Prime yield ventes å ligge i underkant av 4 prosent. Kontorledigheten i Oslo og Bærum ventes å gå ned fra 7,8 prosent i 2016 til 7,1 prosent i år. Ledigheten er ventet å gå videre ned til 6,5 prosent i I 2019 ventes 6,6 prosent ledighet. Leieprisene på kontor med høy standard i Oslo sentrum ventes å vokse med 5,7 prosent fra utgangen av 2016 til utgangen av Det ventes fortatt vekst i 2018 (4,5 prosent) og 2,7 prosent i Transaksjonsvolumet endte på 72 mrd NOK i fjor. Det er ventet et årlig volum på vel 60 mrd NOK i Anslaget for 2016 ble justert opp fra 65 mrd NOK fra oktober til januar. Prime yield ble justert ned fra 3,9 (oktober) til 3,8 prosent (januar) for Konsensus ligger på 3,9 prosent i år og det ventes en marginal økning til 4,0 prosent i Byggevolumet i Oslo og Bærum endte på ca kvm i fjor. I år tilsier konsensus at det ferdigstilles kvm. Det ventes en økning i 2018 til kvm i 2018 og kvm i Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for eiendomsmarkedet. Entra har samlet estimater fra de største analysemiljøene fire ganger i året siden høsten Entras konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum, transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge, prime yield og byggevolum for kontor i Oslo & Akershus. Konsensus defineres som gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene. Anslagene er gitt i tredje uke av januar. Rapporten er nøytral i forhold til hva Entra måtte mene om markedet. Oslo, 14. februar 2017 Brattørkaia 16, nytt bygg for BI i Trondheim Side 3

4 Lavere ledighet og utflating på et høyt nivå i transaksjonsmarkedet Konsensus januar 2017 Utgangen av året Kontorledighet i Oslo&Bærum Prosent 5,4 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,8 8,4 7,8 7,1 6,5 6,6 Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kroner pr kvm / prosent å/å ,2% ,3% ,3% ,0% ,6% ,1% ,0% ,2% ,7% ,5% ,7% Transaksjonsvolum, næring totalt Mrd NOK Antall transaksjoner, næring totalt Antall (>50 mill. NOK) Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd NOK 28,0 14,0 37,6 34,8 52,4 40,3 61,6 123,3 72,5 65,0 62, ,3 6,7 15,2 18,0 24,3 20,0 31,0 54,4 32,5 30,1 29,0 Prime yield, kontor Oslo Prosent Byggevolum i Oslo&Bærum kvm kontorbygg 6,7 6,3 5,8 5,2 5,3 5,2 4,7 4,1 3,8 3,9 4, Kilde: Entra ASA, basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før Side 4

5 Små endringer siden april. Prime yield er justert litt ned. Det samme er kontorledigheten Endring i konsensus fra okt til jan Kontorledighet i Oslo Prosentpoeng 0,0 0,1 0,2 Leiepris, høy standard Oslo sentrum Prosentpoeng opp eller ned siden forrige måling 0,5 prosentpoeng 2,0 prosentpoeng 0,6 prosentpoeng Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge Mrd NOK Antall transaksjoner, næring totalt Antall Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd NOK Prime yield, kontor Oslo Prosentpoeng Byggevolum i Oslo&Bærum kvm kontorbygg 7,5 0, ,5 2,0 0,1 0, Kilde: Entra ASA, basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn anslått i forrige måned Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn anslått i forrige måned Side 5

6 Kontorledighet i Oslo & Bærum Prognosene for kontorledigheten i Oslo & Bærum ble igjen justert ned både for 2017 og Konsensus viser at kontorledigheten skal ligge på ca 6½ prosent i 2019 Alle mener ledigheten skal ned i år, og ni av ti neste år. I 2019 er det 7 av 10 som mener at kontorledigheten skal være uendret. Side 6

7 Leiepriser i Oslo sentrum Leieprisanslagene er løftet siden juni både for 2017 og Veksten ventes å fortsette i Konsensus anslår en oppgang på 5,7% i år, 4,5% i 2017 og 2,7% i Alle mener leieprisene i sentrum skal øke i år. I 2018 mener 9 av 10 at leieprisene skal videre opp. I 2019 mener 8 av 10 at oppgangen skal fortsette. Ingen venter nedgang i Side 7

8 Transaksjonsvolum, samlet næringseiendom i Norge Prognosen for transaksjonsvolumet endte på ca 72 mrd NOK i Det er ventet en nedgang til ca 65 mrd NOK i år og litt ned til 63 mrd NOK i Det er små justeringer siden oktober. Nær alle venter nedgang i transaksjonsvolumet for næringseiendom i år. Neste år venter de fleste (9 av 10) videre nedgang eller uendret transaksjonsvolum. Side 8

9 Transaksjonsvolum, kontoreiendom i Norge Kontoreiendom utgjør rundt halvparten av samlet transaksjonsvolum for næringseiendom. Transaksjonsvolumet for kontor endte på ca 32 mrd NOK i Det er ventet et volum på ca 30 mrd NOK i Det er små justeringer siden oktober. De fleste (7 av 10) venter fall i transaksjonsvolumet for kontor i år. Neste år er det spredning i forventningene med et tyngdepunkt rundt nøytral. Side 9

10 Prime yield Konsensus tilsier prime yield på 3,9 prosent i år. Det er ventet en svak oppgang til 4,0 prosent i Prime yield er justert svakt ned siden oktober, og endte på 3,8 i De fleste (7 av 10) venter uendret yield fra 2016 til Neste år venter 8 av 10 økt yield. Side 10

11 Byggevolum, ferdigstilte kontorbygg i Oslo&Bærum Konsensus anslår at det ble ferdigstilt ca kvm kontor i Det er ventet kvm i år og en tiltagende økning i frem mot kvm i Anslaget for i år er justert opp siden oktober, mens anslaget for 2018 er justert litt ned. De fleste (6 av 10) venter økt volum ferdigstilte kontorer fra 2016 til Neste år er det 7 av 10 som venter økning. De fleste venter økning også i 2019 (6 av 10). Side 11

12 Vedlegg Velkommen til visning av Entra s aktivitetsbaserte kontor. Kontakt Hans Petter Skogstad i Entra på eller hps@entra.no Biskop Gunnerusgt 14A i Oslo, Styrerommet i Entra s hovedkvarter Side 12

13 Spørsmålene SPM 1: Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i ? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 2: Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i Oslo sentrum blir ved utgangen av året i ? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3a: Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av ? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3b: Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være kontoreiendom i løpet av ? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 4: Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i ? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 5: Hvor mange transaksjoner (50 mill. kr +) tror dere vil bli gjennomført i årene ? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 6: Hvor mange kvadratmeter kontor blir brutto tilført markedet i Oslo&Bærum i årene ? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: Side 13

14 Deltakelse Følgende næringsmeglervirksomheter deltar: Akershus Eiendom CBRE Colliers (var ikke med fra oktober 2010 juni 2011) DNB Næringsmegling (ikke med april 2013) Cushman&Wakefield realcapital Malling & Co NAI FirstPartners (med fra juni 2014) Newsec Pangea Property Partners (med fra januar 2012) Union Norsk Næringsmegling Side 14