VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2016

Transkript

1 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2016

2 2016 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Verdijustert egenkapital er per beregnet til kr 540 per aksje ved verdsettelse av Eiendomssparaksjen til substansverdi, en økning på 21% fra fjoråret. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 826 mill., mot kr mill. i Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i Eiendomsspar. Styret foreslår et ordinært utbytte for 2016 på kr 6,50 per aksje (2015: kr 6,00 per aksje) EIENDOMSMARKEDET Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge var historisk høy, med et volum på vel 60 milliarder, som dog var nær en halvering fra rekordåret Avkastningskravet sank med mellom 0,25-0,50%- poeng gjennom året. Leiemarkedet viste generelt positiv utvikling. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte kvm i 2016, herav var hele kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte i 2016 med personer, mer enn en halvering fra Ferdigstilte arealer utgjorde i kvm. Arealledigheten sank fra kvm til kvm, som utgjør 6,3% av kontorarealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre soner med 8-9% og lavest i sentrum med 3-4% som tilsvarer markedsbalanse. Leiene var således svakt stigende i sentrum, men under et visst press i ytre soner, særlig de vestlige hvor oljerelaterte leietakere er sterkt representert. Tilbudet av hotellrom i Osloregionen økte med 5% i Etterspørselen viste også positiv utvikling, hvilket medførte at belegget sank kun marginalt til 69%. Prisene økte svakt, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom forble uendret i forhold til For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 2% og belegget steg til 55%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt. Alle de nordiske hovedstedene utenom Oslo viste vekst i pris per tilgjengelig rom, hvilket også var tilfelle for de fleste andre nordeuropeiske byer. Unntakene var Brussel og Paris, som begge ble berørt av terroranslag. Butikkutleiemarkedet viste stabil utvikling gjennom 2016, men er meget selektivt med hensyn til beliggenhet. Utleiemarkedet for logistikkeiendom var stabilt. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på vel 2%. Markedet for kjøp og salg av boliger viste meget sterk prisvekst med 13% for Norge og 23% i Oslo.

3 INVESTERINGER OG SALG Victoria Eiendom har solgt Schiøtts vei 6A/6C til adm. dir. Christian Ringnes. Salget har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser. Salgssummen er kr 75 mill. og ga Victoria Eiendom en regnskapsmessig gevinst på kr 14,6 mill. Eiendommen ble ervervet av Victoria Eiendom i fjerde kvartal Selskapet har ervervet Nedre Slottsgate 21, Oslo, en butikk-/kontoreiendom på kvm. Dette er naboeiendom til Karl Johans gate 21, der Victoria Eiendom direkte og indirekte har en eierandel på 63,5%. DRIFT OG UTLEIE Driften av Victoria Eiendoms egen eiendomsmasse var tilfredsstillende også i Victoria Eiendom hadde ved årsskiftet 2% ledighet i eiendomsmassen, uendret fra i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid er 5,8 år per Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og det forventes ikke at kontraktsmislighold vil påføre Victoria Eiendom vesentlige tap. INVESTERINGEN I EIENDOMSSPAR Eiendomsspars resultat før skatt i 2016 ble kr mill., mot kr mill. i Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster. Verdijustert egenkapital i Eiendomsspar er per beregnet til kr 331 per aksje, en økning på 20% fra fjoråret. Oslo 15. februar 2013 Styret Avkastningen på Eiendomsspar-aksjen var positiv i Kursen steg fra kr 287 ved årets begynnelse til kr 380 ved årets slutt (+ 49% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 49,00 per aksje). Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 115% av beregnet substansverdi, mot 88% året før. Per var Eiendomsspar-kursen kr 400 per aksje. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer per Investeringen i Eiendomsspar utgjør 4/5-deler av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er således av stor betydning for selskapet. Av denne grunn er årsrapport for Eiendomsspar vedlagt. RESULTATREGNSKAP Leieinntekter for Victoria Eiendom konsern ble kr 140 mill., en økning på kr 10 mill. fra Driftsresultatet ble kr 120 mill., mot kr 100 mill. i fjor. Økningen skyldes hovedsakelig salgsgevinster. Victoria Eiendoms egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr mill., mot kr 135 mill. i Økningen skyldes hovedsakelig ekstraordinære utbytter fra Eiendomsspar og TS/FKV.

4 Resultat før skattekostnad ble kr 826 mill., mot kr mill. i Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i Eiendomsspar. BALANSE OG LIKVIDITET Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var per kr mill., en økning på kr 689 mill. fra 2015 (kr mill.). Økningen skyldes netto kjøp av eiendommer, økt bokført verdi på Eiendomssparinvesteringen, samt økt likviditetsbeholdning. Samlet gjeld utgjorde kr mill. (kr mill.), hvorav kr mill. (kr mill.) var rentebærende. Victoria Eiendom har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Fastrentelånene utgjorde 45% av låneporteføljen per og har en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 5,2 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen er 3,6%, mot 3,9% i fjor. Victoria Eiendoms likviditetsreserve inklusiv langsiktig, pantsikret kredittramme utgjør kr 636 mill. (kr 287 mill.). I tillegg har det tilknyttede selskapet Eiendomsspar en betydelig likviditetsreserve. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr mill. etter avsatt utbytte, som gir en verdijustert egenkapitalandel på 81%, mot 80% i Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen: Victoria Eiendom; 5,6% (2015: 6,1%) Eiendomsspar: 5,3% (2015: 5,7%) Verdijustert egenkapital per aksje er per beregnet til kr 540, en økning på 21% fra fjoråret. Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 209 mill. (kr 107 mill.). Victoria Eiendom har ingen kortsiktige rentebærende lån. INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap bokført under finansielle anleggsmidler. STYRET OG ADMINISTRASJONEN Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2016, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella.

5 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Victoria Eiendom har solgt Schiøtts vei 6A/6C til adm. dir. Christian Ringnes. Salget har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser. Salgssummen er kr 75 mill. og ga Victoria Eiendom en regnskapsmessig gevinst på kr 14,6 mill. Eiendommen ble ervervet av Victoria Eiendom i fjerde kvartal AKSJONÆR- OG KAPITALFORHOLD Kursutviklingen på Victoria Eiendomaksjen var positiv i Kursen steg fra kr 425 ved årets begynnelse til kr 555 ved årets slutt (+ 43% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 51,00 per aksje). Victoria Eiendom-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 103% av beregnet substansverdi, mot 86% i fjor, ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til substans. Ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til siste omsetningskurs (kr 380), ble Victoria Eiendom-aksjen verdsatt til 92% av beregnet verdi ved årsskiftet. Victoria Eiendom Invest AS (eiet 51% av Christian Ringnes og 49% av Victoria Eiendom) kontrollerer 32,1% av aksjene i Victoria Eiendom. Forøvrig kontrollerer Ringnes sammen med nærstående 16,0% av aksjene i Victoria Eiendom. Victoria Eiendom har utstedte aksjer. Victoria Eiendoms indirekte eie av egne aksjer gjennom Victoria Eiendom Invest AS utgjør av disse aksjene. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør Antall utestående aksjer er per FREMTIDSUTSIKTER Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes å holde seg på omtrent samme nivå som i Rentebunnen er antagelig passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet. I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2017 bli tilført kvm. Dette er tilsvarende I 2016 absorberte markedet kvm. Med antatt tiltagende sysselsettingsvekst og fortsatt høy boligkonvertering, er det trolig at arealledigheten vil minske fra dagens nivåer. Det kan således forventes leieprisstigning, spesielt for sentrale beliggenheter. Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetsreduksjon på ca. 2% i 2017, hvilket i lys av noe bedrede konjunkturer bør lede til økte priser og belegg. Utsiktene for hotellmarkedet i Nord Europa vurderes å være generelt gode. Butikkmarkedet har fått sin veksttakt redusert som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil vise stabil utvikling. Prisveksten i boligmarkedet var kraftig i Økt nybygging, redusert befolkningsvekst og manglende stimulans fra rentenedgang vil trolig føre til betydelig svakere prisstigning i Markedet for utleie av bolig forventes å forbli stabilt. Oslo 28. februar 2017 Styret i Victoria Eiendom AS

6 VICTORIA EIENDOM (foreløpig tall for 2016) RESULTATREGNSKAP Leieinntekt 139,6 129,7 35,9 33,7 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (13,1) (10,2) (4,0) (2,9) Brutto driftsresultat 126,5 119,5 31,9 30,8 Salgsgevinst 19,1 11,9 2,3 Rehabiliteringskostnad (7,9) (15,4) (3,5) (2,5) Avskrivning på varige driftsmidler (9,4) (8,0) (2,6) (2,3) Lønn og annen driftskostnad (8,6) (7,7) (1,9) (1,8) Driftsresultat 119,7 100,3 26,2 24,2 Resultat fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 758, ,0 139,7 59,5 Netto finanskostnad (52,0) (49,6) (14,7) (13,9) Ordinært resultat før skattekostnad 826, ,7 151,2 69,8 Skattekostnad på ordinært resultat (112,6) (47,4) (5,5) 8,7 Resultat 713, ,3 145,7 78,5 Tilordnet: Aksjonærer 711, ,7 Minoritetsinteresser 2,7 3,6

7 VICTORIA EIENDOM (foreløpig tall for 2016) BALANSE PER EIENDELER Varige driftsmidler 1.089,4 999,8 Finansielle anleggsmidler 2.698, ,7 Sum anleggsmidler 3.787, ,5 Andre fordringer 58,4 3,4 Bankinnskudd 306,2 20,5 Sum omløpsmidler 364,6 23,9 SUM EIENDELER 4.152, ,4 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 115,7 115,7 Annen egenkapital 2.406, ,0 Sum egenkapital 2.522, ,7 Utsatt skatt 86,4 86,0 Langsiktig rentebærende gjeld 1.334, ,5 Annen kortsiktig gjeld 209,3 107,2 Sum gjeld 1.629, ,7 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 4.152, ,4 ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital per ,7 831,7 Effekt av endret prinsipp for bokføring av den indirekte andelen i Pandox 785,0 Egenkapital per ,7 831,7 Resultat 713, ,3 Kjøp egne aksjer (3,9) Utbytte (728,0) (84,9) Minoritet (1,8) (5,2) Egenkapitaljustering tilknyttet selskap (103,3) 25,8 Egenkapital per , ,7

8 Victoria Eiendoms generalforsamling avholdes på Grand Hotel 15. mai 2017 kl Victoria Eiendom AS, Fr. Nansens Plass 4, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: Telefax: