EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2018

Transkript

1 EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 218

2 218 var et tilfredsstillende år for Eiendomsspar. Verdijustert egenkapital er per beregnet til kr 441 per aksje, ved verdsettelse av Pandox aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 11% fra fjoråret. Eiendomsspars resultat før skatt ble kr mill., mot kr mill. i 217. Nedgangen skyldes i hovedsak reduksjon i resultat fra Pandox, forklart av lavere verdiøkning på eiendommer, samt bortfall av salgsgevinster. Eiendomsspars likviditetsreserve utgjør kr mill. (kr mill.). Styret foreslår et ordinært utbytte for 218 på kr 5,75 per aksje (kr 4,5 per aksje). Eiendomsmarkedet Norsk økonomi og finansmarked opplevde en positiv utvikling gjennom de tre første kvartalene av 218. Fjerde kvartal ble imidlertid preget av en korreksjon i internasjonale finansmarkeder og et fall i oljeprisen på omtrent 4%. I samme periode falt Oslo Børs med omtrent 17% og de lange rentene, som hadde steget gjennom store deler av 218, falt noe tilbake. 219 har imidlertid startet positivt, for både internasjonal og norsk økonomi, og mye av fallet gjennom de siste månedene av 218 er hentet inn igjen. Det norske eiendomsmarkedet utviklet seg stabilt og positivt gjennom 218. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom var historisk høy i Norge, med nesten kr 9 milliarder, noe høyere enn året før. Etter flere år med fall i yieldnivåene var hovedtendensen flat i 218. Leiemarkedene viste generelt en positiv utvikling. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 169. kvm i 218, herav utgjorde 52. kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte kraftig i 218, med 17. personer, over dobbelt så mange som i 217. Ferdigstilte arealer utgjorde 81. kvm. i 218. Arealledigheten sank fra 574. kvm til 486. kvm, noe som utgjør 5% av kontorarealet i regionen. Jevnt over er ledigheten ned for alle de geografiske områder av Oslo, Asker og Bærum, sammenlignet med 217. Ledigheten er, som i fjor, lavest i sentrumsområdene med 2-3%. Fallende ledighet og begrenset tilbudsside har bidratt til økende leiepriser i 218. Denne utviklingen er forventet å fortsette også i 219. Tilbudet av hotellrom i Stor-Osloregionen økte med 6% i 218 som følge av flere nye og utvidede hotell. Etterspørselen viste en vekst på 4% og belegget falt fra 69% til 68%. Gjennomsnittlig rompris økte med 8%, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelige rom steg med 5%, i forhold til 217. For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 6% og belegget holdt seg tilnærmet uendret på ca. 6%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg positivt. Nye handelsmønstre og -plattformer bidrar med usikkerhet innen butikkutleiemarkedet og markedet opplevdes som selektivt også i 218. Tendensen varierer imidlertid med hensyn til beliggenhet. Utleiemarkedet for logistikkeiendom hadde den mest positive utviklingen gjennom 218. Dette gjelder særlig for sentrumsnære lokasjoner med utviklingspotensial. Vekst innen netthandel og hjemleveringstjenester er en sentral faktor bak denne utviklingen. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på ca. 2%. Markedet for kjøp og salg av boliger viste en økning på 6% for Oslo og 3% for landet som helhet. Investeringer og salg Eiendomsspar har gjort flere eiendomskjøp i løpet av 218, hovedsakelig kombinasjonseiendommer i området Økern/Alnabru, i Oslo. I løpet av 1. halvår ble følgende eiendommer ervervet, Caspar Storms vei 14-16, Ole Deviks vei 35 og Strømsveien i Oslo, Polariasenteret i Tromsø og Fiskergata 46 i Svolvær. I 2. halvår ble eiendommene Eikenga 9, 11/15 og 17 i Oslo, ervervet. Total kjøpesum for eiendommene var kr 625 mill. For øvrig har Eiendomsspar solgt eiendommen Maakri 23 A i Estland, samt diverse mindre eiendeler, med en total regnskapsmessig gevinst på kr 8 mill. Investeringen i Pandox Pandox har en aksjekapital bestående av 75.. A-aksjer (ikke børsnotert - hver aksje har tre stemmer) og B-aksjer (børsnotert - hver aksje har én stemme), totalt aksjer. Eiendomsspar eier A-aksjer og B-aksjer, hvilket gir en økonomisk eierandel på 27,6% og en stemmeandel på 38,1%. Eierandelen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Pandox sin cash earnings (EBITDA +/- netto finansposter - betalbar skatt) utgjorde SEK 1.89 mill., mot SEK 1.66 mill. i 217. Økningen skyldes hovedsakelig effekten av selskapets investering i 21 hoteller i Storbritannia og Irland desember 217. Pandox har i 218 ervervet Radisson Blu Glasgow for SEK 455 mill. og The Midland Manchester for SEK 1.21 mill. Førstnevnte vil driftes av Pandox som en del av selskapets operatørvirksomhet, mens sistnevnte vil gå inn i eiendomsporteføljen som eies og forvaltes av Pandox. I løpet av året har Pandox solgt hotellet Scandic Ferrum i Kiruna. Salgsprisen var SEK 286 mill. Pandox eide ved årsskiftet en portefølje på 144 hoteller, hvorav 65 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt rom. Markedsverdien av hotellporteføljen var SEK milliarder per og belåningsgraden (LTV) i selskapet var 49,7%. Pandox likviditetsreserve inkludert langsiktige kreditrammer utgjorde SEK 2.5 millioner per Børskurs for Pandox aksjen var SEK 146,6 ved årsskiftet, mot en underliggende substansverdi (EPRA NAV) på SEK 164 per aksje. Pandox sin børskurs var SEK 156,7 per

3 Leieinntekter (mill. kr) Kontantstrøm før skatt (mill. kr) Resultat før skatt (mill. kr) Drift og utleie Driften av eiendomsmassen var tilfredsstillende også i 218. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi var 3,7% ved årsskiftet, mot 3,2% i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid var 8,8 år per Prosjekter Ved inngangen til 219 har Eiendomsspar følgende større prosjekter: Urtegata 9 i Oslo, en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer. Eiendomsspar jobber med ny reguleringsplan av tomten og et hovedalternativ som omfatter totalt ca. 5. kvm. næringsbebyggelse. Byggestart er forventet i 219. Karl Johans gate 33/Rosenkrantz gate 11 er et kombinert hotell-/butikkprosjekt på totalt 1.3 kvm. Eiendommene skal gjennom en betydelig oppgradering i Hotellets 86 hotellrom skal oppgraderes samtidig som en konvertering av arealer i naboeiendommen (Rosenkrantz gate 11) bidrar med 67 nye hotellrom. Det planlegges også to flaggskipbutikker/ restauranter over to plan (1. etg. og kjeller), vendt mot Karl Johans gate. Mack-Øst i Tromsø, en eiendom som tidligere huset produksjonen til Mack Ølbryggeri. Den sentrale plasseringen gjør tomten attraktiv for flere formål. I august 217 besluttet Kunnskapsdepartementet at Tromsø Museum Universitetsmuseet skal lokaliseres på sørsiden av tomten. Eiendomsspar jobber også med utvikling av et hotell på tomten. I tillegg til museet og hotell jobbes det med utvikling av kontor/handel/bolig/hotell og opplevelsessenter med et foreløpig areal på 4-5. kvm. Prosjektet utvikles sammen Ludwig Mack AS. Innspurten 7 i Oslo, en hotelleiendom med 253 rom. Eiendomsspar jobber med en utvidelse av hotellet med 197 rom, samt en oppgradering og utvidelse av hotellets konferansefasiliteter. Parallelt med utvidelsen planlegges også en oppgradering av 21 av hotellets eksisterende rom. Ferdigstillelse er estimert til september 22. For øvrig arbeider selskapet med utvikling av Bjørnegårdsvingen 11/13 i Bærum (5% andel i samarbeid med OBOS, 54 av 123 enheter og barnehagen som bygges i prosjektet, er solgt), Økernveien 115 i Oslo (5% andel i samarbeid med OBOS) og Tvetenveien 11 i Oslo. Samtlige eiendommer er hovedsakelig boligprosjekter. Resultatregnskap Leieinntekt for Eiendomsspar konsern ble kr 77 mill., mot kr 74 mill. i 217. Brutto driftsresultat ble kr 711 mill. (kr 684 mill.), etter belastning av driftskostnad eiendommer/prosjekter med kr 71 mill. (kr 65 mill.). Salgsgevinster utgjorde kr 8 mill. (kr 33 mill.), rehabiliteringskostnad kr 74 mill. (kr 16 mill.), avskrivning kr 82 mill. (kr 73 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 85 mill. (kr 113 mill.), hvilket ga et driftsresultat på kr 478 mill. (kr 424 mill.). Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ble kr 899 mill., mot kr 1.37 mill. i 217. Netto finanskostnad utgjorde kr 183 mill. (kr 176 mill.). Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, utgjorde kr 1.18 mill., mot kr 95 mill. i 217. Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte på kr mill., mot kr mill. i 217. Nedgangen skyldes i hovedsak reduksjon i resultat fra Pandox, forklart av lavere verdiøkning på eiendommer, samt bortfall av salgsgevinster. Balanse og likviditet Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var per kr mill. (kr mill.). Økningen skyldes en kombinasjon av eiendomserverv samt økt bokført verdi på Pandox investeringen, som følge av godt regnskapsmessig resultat. Samlet gjeld utgjorde kr mill. (kr 6.12 mill.), hvorav kr mill. (kr 5.44 mill.) var rentebærende. Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Gjennomsnittlig rente på innlånsporte-

4 føljen var ved årsskiftet 3,4%, mot 3,5% i % av låneporteføljen er rentesikret, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 4,8 år. Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige pantsikrede kredittrammer utgjorde kr mill. (kr mill.). Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 1.34 mill., mot kr 635 mill. ifjor. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 17.1 mill., etter avsatt utbytte på kr 223 mill. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 7%, mot 71% i fjor. Verdijustert egenkapital per aksje (med tillegg av avsatt utbytte) er beregnet til kr 441 ved verdsettelse av Pandox aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 11% fra fjoråret (hensyntatt utbytte). For beregningen av verdijustert egenkapital, er det ved verdsettelse av Eiendomspar sin eiendomsportefølje, benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) på 5,1% (5,1%). Finansielle risikoforhold Selskapet er eksponert mot finansielle risiki som: Likviditetsrisiko Valutarisiko Renterisiko Kredittrisiko Selskapet har som policy å ha en høy likviditetsreserve og god soliditet, samt lange låneavtaler uten finansielle covenants. Disse finansielle målsettinger er oppfylt, og likviditetsrisikoen i selskapet vurderes å være begrenset. Valutarisikoen i selskapet er hovedsakelig knyttet til eierandelen i Pandox. Selskapet er således eksponert for endringer i SEK/ NOK, samt indirekte i valutaene EUR, DKK, CHF, GBP og CAD gjennom Pandox utenlandske investeringer. Eierandelen i Pandox har en netto bokført verdi på kr 5.73 mill. per Dersom SEK/ NOK-kursen endres med +/-,1, endres netto bokført verdi med i størrelsesorden +/- kr 57 mill. Effekten av endringer i de øvrige valutaer er betydelig mindre. Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet og benytter swapavtaler for å redusere resultateffekten av renteendringer. Rentesikringsgraden vil kunne variere over tid. Rentesikringsgraden i låneporteføljen er som nevnt ovenfor 48% per En endring på +/- 1% - poeng i pengemarkedsrenten vil endre årlige rentekostnader med +/- kr 27 mill. Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne til å oppfylle sine forpliktelser. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset, under kr 1 mill. per år de siste ti årene. Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 218, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. Transaksjoner med nærstående Eiendomsspar har kjøpt en aksjepost på 7,5% i Mack Kvartalet AS, slik at Eiendomsspar nå eier 1% av eiendommen. Kjøpesummen for aksjene var kr 25,6 mill. Selger av aksjeposten var selskapets viseadministrerende direktør Sigurd Stray, som fikk 51% av oppgjøret i aksjer i Eiendomsspar, til markedspris. Aksjonærforhold Kursutviklingen for Eiendomsspar aksjen var positiv i 218. Kursen steg fra kr 353 ved årets begynnelse til kr 379 ved årets slutt (+ 9% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 4,5 per aksje). Eiendomsspar aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 86% av beregnet substans, ned fra 88% i fjor, ved vurdering av Pandox aksjen til substansverdi (EPRA NAV). Ved vurdering av Pandox aksjen til børskurs per årsslutt, ble Eiendomsspar aksjen verdsatt til 9% av justert substansverdi per årsslutt. Eiendomsspar har i 218 ervervet 712. egne aksjer for totalt kr 269 mill. og solgt aksjer for totalt kr 14 mill. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51% - andel i Eiendomsspar Invest AS, som eier 5,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 48% av Eiendomsspars utestående aksjer per Eiendomsspar har i overkant av 6 aksjonærer Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) 8, , , , , , , , ,6 217 Verdijustert egenkapital per aksje/aksjekurs per (kr) Aksjekurs VEK , Utbetalt ordinært utbytte/foreslått utbytte per aksje (kr) 2,25 29 Utbetalt utbytte 2,5 21 2, , 212 Foreslått utbytte 3, , , , 216 4, , ,75 219

5 Eiendomsspar har utstedte aksjer. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør per Eiendomsspar eier i tillegg til direkte eide egne aksjer, indirekte eide egne aksjer, via sin eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Totalt eier Eiendomsspar således direkte og indirekte egne aksjer per Kostprisen for disse aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen. Eiendomsspar Invest AS vil bli avviklet i løpet av 1. halvår 219. Eiendomsspar vil som en følge av dette motta egne aksjer. Ved ordinær generalforsamling i 219 vil administrasjonen foreslå å slette selskapets beholdning av tidligere indirekte eide aksjer, samt selskapets direkte eide egne aksjer per utgangen av januar 219 ( etter erverv av 3.1. egne aksjer i januar 219), totalt aksjer. Dersom forslaget vedtas vil Eiendomsspar ha utstedte aksjer. Antall utestående aksjer i Eiendomsspar utgjør per i dag. International financial reporting standards (IFRS) Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger. Investeringen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Av Eiendomsspar sitt ordinære resultat før skatt på kr mill. utgjør resultat før skatt fra Pandox kr 895 mill., hvorav urealisert verdiendring på eiendom utgjør kr 369 mill. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen, utover bokført verdi per Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet, samt andelen i Pandox, bokført under finansielle anleggsmidler., Redegjørelse for foreløpig årsregnskap Foreløpig årsregnskap er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jfr. Regnskapslovens 4-5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jfr. Regnskapslovens 3-3. Styret og adm. direktør i Eiendomsspar bekrefter etter beste overbevisning, at foreløpig årsregnskap for 218 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av foretakets og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til foretaket og konsernet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer foretakene i konsernet står overfor. Hendelser etter balansedato Eiendomsspar har kjøpt 3.1. egne aksjer for totalt kr mill. Selskapets nye beholdning av direkte eide egne aksjer er Eiendomsspar og Bane Nor Eiendom har inngått avtale om kjøp av Oslo S Parkering AS, gjennom et nyopprettet 5/5 eiet selskap. Oslo S Parkering eier parkeringshus ved Oslo Sentralstasjon og Asker togstasjon. Transaksjonen priser brutto eiendomsverdi til ca. 1 milliard kroner. Eiendomsspar har ervervet Breivollveien 13 i Oslo. Eiendommen ligger inntil Eiendomsspar sin eksisterende eiendom i Strømsveien 221/223. Kjøpesum for eiendommen er kr 26 mill. Fremtidsutsikter Det er positive forventninger til BNP veksten i fastlands-norge for 219 og 22. Arbeidsledigheten er lav og lønnsveksten stigende. Det positive sentimentet og forventningene fremover skyldes i hovedsak økende aktivitet i petroleumsindustrien, men også fortsatt positiv utvikling i økonomien hos våre største handelspartnere. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes i 219 å holde seg på omtrent samme nivå som de to foregående årene. Rentebunnen ser ut til å være passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet. I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 219 bli tilført 15. kvm. Dette er en betydelig økning fra 218 (81. kvm.), men på linje med snittet fra 216/217 på vel 14. kvm. I 218 absorberte markedet 169. kvm. Med forventninger om begrenset tilbudsside, antas det at arealledigheten fortsatt vil minske fra dagens nivåer, gjennom 219. Det kan således forventes fortsatt leieprisstigning i 219, særlig for sentrale beliggenheter, hvor ledigheten allerede er lav. I 22 og 221 vil det derimot trolig bli tilført mer enn 2. kvm per år, hvilket er mer enn forventet etterspørsel. Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 11% i 219, og 4% i 22. Dette er betydelig mer enn forventet etterspørselsvekst og vil føre til et mer krevende marked i 219 og 22. Hotellmarkedet i Nord-Europa, og spesielt København, vil også bli tilført mer kapasitet de kommende år enn i 217/218. Dette vil hemme de siste års positive markedsutvikling i enkelte byer og regioner. Veksttakten i butikkmarkedet ble ytterligere redusert i 218. Det er forventet at denne tendensen vil fortsette i 219, hovedsakelig drevet av økt netthandel, samt handel gjennom nye plattformer. Butikkmarkedet oppleves imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil være etterspurte. Boligmarkedet hadde positiv utvikling i 218. Det forventes stabil utvikling i 219. Flat utvikling forventes på bakgrunn av at gode utsikter for norsk økonomi motvirkes av økende renter og betydelig ferdigstillelse av nye boliger. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli relativt stabilt. Utbytte Eiendomsspar delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 4,5 per aksje. Styret foreslår å øke utbyttet til kr 5,75 per aksje for 218. Oslo 15. februar 219 Styret i Eiendomsspar AS

6 EIENDOMSSPAR (foreløpige tall for 218) RESULTATREGNSKAP Leieinntekt 769,5 739,9 196,3 186,9 Annen driftsinntekt 12, 8,6 5, 7,1 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (7,9) (64,8) (21,3) (18,9) Brutto driftsresultat 71,6 683,7 18, 175,1 Salgs-/prosjektgevinst 7,9 32,6 32,6 Rehabiliteringskostnad (73,6) (16,4) (36,6) (26,9) Avskrivning på varige driftsmidler (81,7) (73,) (22,3) (18,7) Lønn og annen driftskostnad (84,8) (112,5) (23,4) (49,) Driftsresultat 478,4 424,4 97,7 113,1 Resultat fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 899, 1.36,7 254,2 345,1 Netto finanskostnad (182,9) (175,5) (53,3) (45,1) Ordinært resultat før skattekostnad 1.194, ,6 298,6 413,1 Skattekostnad på ordinært resultat (228,5) (183,1) (37,2) (2,1) Resultat 966, 1.12,5 261,4 411, Tilordnet: Aksjonærer 96,3 1.96,3 Minoriteter 5,7 6,2

7 EIENDOMSSPAR (foreløpige tall for 218) BALANSE PER EIENDELER Varige driftsmidler 7.47, , Finansielle anleggsmidler 6.24,1 5.73,5 Sum anleggsmidler , ,5 Andre fordringer 46,8 43,4 Bankinnskudd 199,3 135,2 Sum omløpsmidler 246,1 178,6 SUM EIENDELER 13.92, ,1 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 616,3 62,5 Annen egenkapital 6.463, 6.14,7 Sum egenkapital 7.79, ,2 Utsatt skatt 61,4 594,5 Andre avsetninger for forpliktelser 53, 96,5 Sum avsetninger for forpliktelser 654,4 691, Langsiktig rentebærende gjeld 5.152, ,9 Kortsiktig rentebærende gjeld 6, 25, Annen kortsiktig gjeld 434,1 385, Sum kortsiktig gjeld 1.34,1 635, Sum gjeld 6.841, ,9 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 13.92, ,1 ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital per , ,3 Resultat 966, 1.12,5 Kjøp egne aksjer (255,) (51,5) Minoritet (32,2) 1, Utbytte (221,) (177,9) Omregningsdifferanser (13,7) 248,8 Egenkapital per , ,2

8 Eiendomsspars generalforsamling avholdes på Grand Hotel 13. mai 219 kl. 17. Eiendomsspar AS, Olav Vs gate 6, Postboks 135 Vika, 113 Oslo Telefon: