VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2018

Transkript

1 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2018

2 2018 var et tilfredsstillende år for Victoria Eiendom. Verdijustert egenkapital er per beregnet til kr 737 per aksje, ved verdsettelse av Eiendomsspar aksjen til substansverdi, en økning på 13% fra fjoråret. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr mill., mot kr 792 mill. i Økningen skyldes i hovedsak gevinst fra salg av eiendom. Styret foreslår et ordinært utbytte for 2018 på kr 7,50 per aksje (kr 7,00 per aksje) og et ekstraordinært utbytte på kr 20 per aksje. Eiendomsmarkedet Norsk økonomi og finansmarked opplevde en positiv utvikling gjennom de tre første kvartalene av Fjerde kvartal ble imidlertid preget av en korreksjon i internasjonale finansmarkeder og et fall i oljeprisen på omtrent 40%. I samme periode falt Oslo Børs med omtrent 17% og de lange rentene, som hadde steget gjennom store deler av 2018, falt noe tilbake har imidlertid startet positivt, for både internasjonal og norsk økonomi, og mye av fallet gjennom de siste månedene av 2018 er hentet inn igjen. Det norske eiendomsmarkedet utviklet seg stabilt og positivt gjennom Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom var historisk høy i Norge, med nesten kr 90 milliarder, noe høyere enn året før. Etter flere år med fall i yieldnivåene var hovedtendensen flat i Leiemarkedene viste generelt en positiv utvikling. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte kvm i 2018, herav utgjorde kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte kraftig i 2018, med personer, over dobbelt så mange som i Ferdigstilte arealer utgjorde kvm. i Arealledigheten sank fra kvm til kvm, noe som utgjør 5% av kontorarealet i regionen. Jevnt over er ledigheten ned for alle de geografiske områder av Oslo, Asker og Bærum, sammenlignet med Ledigheten er, som i fjor, lavest i sentrumsområdene med 2-3%. Fallende ledighet og begrenset tilbudsside har bidratt til økende leiepriser i Denne utviklingen er forventet å fortsette også i Tilbudet av hotellrom i Stor-Osloregionen økte med 6% i 2018 som følge av flere nye og utvidede hotell. Etterspørselen viste en vekst på 4% og belegget falt fra 69% til 68%. Gjennomsnittlig rompris økte med 8%, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelige rom steg med 5%, i forhold til For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 6% og belegget holdt seg tilnærmet uendret på ca. 60%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg positivt. Nye handelsmønstre og -plattformer bidrar med usikkerhet innen butikkutleiemarkedet og markedet opplevdes som selektivt også i Tendensen varierer imidlertid med hensyn til beliggenhet. Utleiemarkedet for logistikkeiendom hadde den mest positive utviklingen gjennom Dette gjelder særlig for sentrumsnære lokasjoner med utviklingspotensial. Vekst innen netthandel og hjemleveringstjenester er en sentral faktor bak denne utviklingen. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på ca. 2%. Markedet for kjøp og salg av boliger viste en økning på 6% for Oslo og 3% for landet som helhet.

3 Investeringer og salg I 2018 har Victoria Eiendom solgt eiendommene Kongens gate 31 og Karl Johans gate 16B, samt et mindre antall boliger. Salgene har medført en regnskapsmessig gevinst på kr 735 mill. Victoria Eiendom har ervervet 50% av Karl Johans gate 21 ANS, slik at Victoria Eiendom nå eier 100% av selskapet. Kjøpet er gjort til en netto eiendomsverdi på kr 584 mill. I tillegg har Victoria Eiendom ervervet 6% av andelene i datterselskapet KS EP Drammensveien 10, til en pris på kr 5,5 mill., slik at selskapets eierandel i selskapet er økt fra 91% til 97%. Drift og utleie Driften av Victoria Eiendoms egen eiendomsmasse var tilfredsstillende også i Victoria Eiendom hadde ved årsskiftet 2,2% ledighet i eiendomsmassen, mot 3,2% i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid er 6,2 år per Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og det forventes ikke at kontraktsmislighold vil påføre Victoria Eiendom vesentlige tap. Investeringen i Eiendomsspar Eiendomsspars resultat før skatt i 2018 ble kr mill., mot kr mill. i Nedgangen skyldes i hovedsak reduksjon i resultat fra Pandox, forklart av lavere verdiøkning på eiendommer, samt bortfall av salgsgevinster. Verdijustert egenkapital i Eiendomsspar er per beregnet til kr 441 per aksje, en økning på 11% fra fjoråret. Kursutviklingen for Eiendomsspar aksjen var positiv i Kursen steg fra kr 353 ved årets begynnelse til kr 379 ved årets slutt (+ 9% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 4,50 per aksje). Eiendomsspar aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 86% av beregnet substansverdi, mot 88% året før.victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51% andel i Eiendomsspar Invest AS, som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 48% av Eiendomsspars utestående aksjer per Investeringen i Eiendomsspar utgjør over 80% av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet, og er således av stor betydning for selskapet. Resultatregnskap Leieinntektene for Victoria Eiendom konsern ble kr 173 mill., mot kr 156 mill. i Driftsresultatet ble kr 857 mill., mot kr 162 mill. i fjor. Økningen skyldes i hovedsak salgsgevinst fra salget av Karl Johans gate 16B og Kongens gate 31. Victoria Eiendoms egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 188 mill., mot kr 226 mill. i Nedgangen skyldes at fjorårets tall inneholdt et ekstraordinært utbytte fra T6 Holding AS. Resultat før skattekostnad ble kr mill., mot kr 792 mill. i Balanse og likviditet Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var per kr mill. Samlet gjeld utgjorde kr mill. (kr mill.), hvorav kr mill. (kr mill.) var rentebærende. Victoria Eiendom har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Rentesikringsgraden utgjorde 51% av låneporteføljen per og selskapets rentesikringsportefølje har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,9 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen er 4,0%, mot 3,4% i fjor. Victoria Eiendoms likviditetsreserve, inklusiv langsiktig pantesikret kredittramme, utgjør kr 670 mill.

4 (kr 422 mill.). I tillegg har det tilknyttede selskapet Eiendoms-spar en betydelig likviditetsreserve. Selskapets kortsiktige gjeld utgjør kr 415 mill. (kr 177 mill.). Victoria Eiendom har ingen kortsiktige rentebærende lån. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr mill. etter avsatt utbytte. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 84%, som er på linje med Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen: Victoria Eiendom: 5,5% (5,3%) Eiendomsspar: 5,1% (5,1%) Økningen i yield i Victoria Eiendom i 2018 skyldes salget av Karl Johans gate 16B/ Kongens gate 31, som var verdsatt med lavere yielder enn snittet i porteføljen. Verdijustert egenkapital per aksje er per beregnet til kr 737, en økning på 13% fra fjoråret. Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2018, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. Det er ingen ansatte i Victoria Eiendom konsern. Transaksjoner med nærstående parter Victoria Eiendom har i løpet av 2018 kjøpt 50% av Karl Johans gate 21 ANS, andelen var eiet av T6 Holding AS (eiet av Victoria Eiendom 27%, Adm. dir. Christian Ringnes 20%, tidligere konserndirektør Martin Traaseth 33% og tidligere finansdirektør Olaf Gauslå 20%). Kjøpet har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser. Aksjonær- og kapitalforhold Kursutviklingen på Victoria Eiendom aksjen var positiv i Kursen steg fra kr 540 ved årets begynnelse til kr 680 ved årets slutt (27% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 7,00 per aksje). Victoria Eiendom aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 92% av beregnet substansverdi, mot 82% i fjor, ved vurdering av Eiendomsspar aksjen til substans. Ved vurdering av Eiendomsspar aksjen til siste omsetningskurs (kr 379), ble Victoria Eiendom aksjen verdsatt i markedet til 105% av beregnet verdi ved årsskiftet. Victoria Eiendom har i 2018 ervervet egne aksjer for totalt kr 311 mill. Victoria Eiendom Invest AS (eiet 51% av Christian Ringnes og 49% av Victoria Eiendom) kontrollerer 32,1% av aksjene i Victoria Eiendom. For øvrig kontrollerer Ringnes sammen med nærstående 16,0% av aksjene i Victoria Eiendom. Victoria Eiendom har utstedte aksjer. Victoria Eiendoms indirekte eie av egne aksjer, gjennom Victoria Eiendom Invest AS, utgjør av disse aksjene. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør Victoria Eiendom Invest vil bli avviklet i løpet av 1. halvår 2019 og Victoria Eiendom konsernet vil som en følge av dette motta egne aksjer. Totalt antall egne aksjer vil da utgjøre , som vil bli foreslått slettet på ordinær generalforsamling Dersom forslaget vedtas vil Victoria Eiendom ha utstedte aksjer. Antall utestående aksjer i Victoria Eiendom utgjør per i dag. International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskaps-

5 standardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumu-lerte avskrivninger. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap bokført under finansielle anleggsmidler. Redegjørelse for foreløpig årsregnskap Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jfr. Regnskapslovens 4-5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jfr. Regnskapslovens 3-3. Hendelser etter balansedato Eiendomsspar har kjøpt egne aksjer i januar Dette har medført at Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendomsspar har økt fra 48% til 52%. Derfor vil Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom. Fremtidsutsikter Det er positive forventninger til BNP veksten i fastlands-norge for 2019 og Arbeidsledigheten er lav og lønnsveksten stigende. Det positive sentimentet og forventningene fremover skyldes i hovedsak økende aktivitet i petroleumsindustrien, men også fortsatt positiv utvikling i økonomien hos våre største handelspartnere. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes i 2019, å holde seg på omtrent samme nivå som de to foregående årene. Rentebunnen ser ut til å være passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet. I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2019 bli tilført kvm. Dette er en betydelig økning fra 2018 ( kvm.), men på linje med snittet fra 2016/2017 på vel kvm. I 2018 absorberte markedet kvm. Med forventninger om begrenset tilbudsside, antas det at arealledigheten fortsatt vil minske fra dagens nivåer, gjennom Det kan således forventes fortsatt leieprisstigning i 2019, særlig for sentrale beliggenheter, hvor ledigheten allerede er lav. I 2020 og 2021 vil det derimot trolig bli tilført mer enn kvm per år, hvilket er mer enn forventet etterspørsel. Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 11% i 2019, og 4% i Dette er betydelig mer enn forventet etterspørselsvekst og vil føre til et mer krevende marked i 2019 og Hotellmarkedet i Nord-Europa, og spesielt København, vil også bli tilført mer kapasitet de kommende år enn i 2017/2018. Dette vil hemme de siste års positive markedsutvikling i enkelte byer og regioner. Veksttakten i butikkmarkedet ble ytterligere redusert i Det er forventet at denne tendensen vil fortsette i 2019, hovedsakelig drevet av økt netthandel, samt handel gjennom nye plattformer. Butikkmarkedet oppleves imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil være etterspurte. Boligmarkedet hadde positiv utvikling i Det forventes stabil utvikling i Flat utvikling forventes på bakgrunn av at gode utsikter for norsk økonomi motvirkes av økende renter og betydelig ferdigstillelse av nye boliger. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli relativt stabilt. Utbytte Victoria Eiendom delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 7,00 per aksje. Styret foreslår, å øke det ordinære utbyttet til kr 7,50 per aksje samt å dele ut et ekstraordinært utbytte på kr 20 per aksje, for Oslo 15. februar 2019 Styret i Victoria Eiendom AS

6 VICTORIA EIENDOM (foreløpige tall for 2018) RESULTATREGNSKAP Leieinntekt 173,1 155,6 42,4 41,7 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (14,9) (13,0) (5,5) (3,4) Brutto driftsresultat 158,2 142,6 36,9 38,3 Salgs-/prosjektgevinst 735,1 51,9 0,7 29,4 Rehabiliteringskostnad (11,7) (11,7) (1,6) (3,4) Avskrivning på varige driftsmidler (13,8) (11,5) (3,5) (3,7) Lønn og annen driftskostnad (10,9) (9,4) (2,1) (2,2) Driftsresultat 856,9 161,9 30,4 58,4 Resultat fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 574,8 673,0 144,5 198,4 Netto finanskostnad (51,4) (43,4) (13,6) (10,7) Ordinært resultat før skattekostnad 1.380,3 791,5 161,3 246,1 Skattekostnad på ordinært resultat (123,8) (113,4) (18,1) (9,1) Resultat 1.256,5 678,1 143,2 237,0 Tilordnet: Aksjonærer 1.251,5 665,0 Minoritetsinteresser 5,0 13,1

7 VICTORIA EIENDOM (foreløpige tall for 2018) BALANSE PER EIENDELER Varige driftsmidler 1.578, ,7 Finansielle anleggsmidler 3.542, ,0 Sum anleggsmidler 5.120, ,7 Andre fordringer 43,7 59,7 Bankinnskudd 112,7 103,0 Sum omløpsmidler 156,4 162,7 SUM EIENDELER 5.277, ,4 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 113,4 114,9 Annen egenkapital 3.468, ,9 Sum egenkapital 3.581, ,8 Utsatt skatt 100,2 93,8 Langsiktig rentebærende gjeld 1.180, ,2 Annen kortsiktig gjeld 414,9 176,6 Sum gjeld 1.695, ,6 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 5.277, ,4 ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital per , ,4 Resultat 1.256,5 678,1 Kjøp egne aksjer (311,4) (134,2) Utbytte (368,6) (97,2) Minoritet 4,5 (10,5) Egenkapitaljustering tilknyttet selskap (79,1) 121,2 Egenkapital per , ,8

8 Victoria Eiendoms generalforsamling avholdes på Ringnes Bryggeri, Thorvald Meyers gate 2A 14. mai 2019 kl Victoria Eiendom AS, Olav Vs gate 6, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: