EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2016

Transkript

1 EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 216

2 216 VAR ET MEGET GODT ÅR FOR EIENDOMSSPAR. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PER BEREGNET TIL KR 331 PER AKSJE VED VERDSETTELSE AV PANDOX-AKSJEN TIL SUBSTANSVERDI (EPRA NAV), EN ØKNING PÅ 2% FRA FJORÅRET. EIENDOMSSPARS RESULTAT FØR SKATT BLE KR MILL., MOT KR MILL. I 215. NEDGANGEN SKYLDES REDUSERTE SALGSGEVINSTER. EIENDOMSSPARS LIKVIDITETSRESERVE UTGJØR KR MILL. (215: KR MILL.). STYRET FORESLÅR ET ORDINÆRT UTBYTTE FOR 216 PÅ KR 4,25 PER AKSJE (215: KR 4, PER AKSJE). EIENDOMSMARKEDET Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom 216. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge var historisk høy, med et volum på vel 6 milliarder, som dog var nær en halvering fra rekordåret 215. Avkastningskravet sank med mellom,25 -,5%- poeng gjennom året. Leiemarkedet viste generelt positiv utvikling. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 171. kvm i 216, herav var hele 12. kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte i 216 med 5. personer, mer enn en halvering fra 215. Ferdigstilte arealer utgjorde i kvm. Arealledigheten sank fra 65. kvm til 624. kvm, som utgjør 6,3% av kontorarealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre soner med 8-9% og lavest i sentrum med 3-4% som tilsvarer markedsbalanse. Leiene var således svakt stigende i sentrum, men under et visst press i ytre soner, særlig de vestlige hvor oljerelaterte leietakere er sterkt representert. Tilbudet av hotellrom i Osloregionen økte med 5% i 216. Etterspørselen viste også positiv utvikling, hvilket medførte at belegget sank kun marginalt til 69%. Prisene økte svakt, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom forble uendret i forhold til 215. For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 2% og belegget steg til 55%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt. Alle de nordiske hovedstedene utenom Oslo viste vekst i pris per tilgjengelig rom, hvilket også var tilfelle for de fleste andre nordeuropeiske byer. Unntakene var Brussel og Paris, som begge ble berørt av terroranslag. Butikkutleiemarkedet viste stabil utvikling gjennom 216, men er meget selektivt med hensyn til beliggenhet. Utleiemarkedet for logistikkeiendom var stabilt. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på vel 2%. Markedet for kjøp og salg av boliger viste meget sterk prisvekst med 13% for Norge og 23% i Oslo. INVESTERINGER OG SALG Eiendomsspar har ikke foretatt investering i nye eiendommer i 216, utover indirekte investeringer via Pandox. Eiendomsspar har solgt Rådhuspassasjen (Olav V s gate 6/Fridtjof Nansens plass 2), Oslo, Værftsgata 7, Moss, 5% av Bjørnegårdsvingen 11/13, Bærum, samt enkelte leiligheter, med en regnskapsmessig gevinst på kr 391 mill. INVESTERINGEN I PANDOX Pandox har en aksjekapital bestående av 75.. A-aksjer (ikke børsnotert - hver aksje har tre stemmer) og B-aksjer (børsnotert - hver aksje har én stemme), totalt aksjer. Eiendomsspar eier A-aksjer og B-aksjer, hvilket gir en økonomisk eierandel på 28,8% og en stemmeandel på 39,%. Andelen i Pandox regnskapsføres fra og med basert på IFRSregnskapet til dette selskapet, siden det ikke lenger utarbeides regnskaper etter historisk kost. Det er ikke utarbeidet sammenligningstall for 215. Pandox kontantstrøm før verdiendringer, engangsinntekt og skatt utgjorde SEK mill., mot SEK 1.15 mill. i 215. Økningen skyldes hovedsakelig effekten av investering i 18 hoteller i Tyskland ved forrige årsskifte, samt et fortsatt godt hotellmarked. Pandox har i 216 ervervet Hilton Grand Place Brussels (224 rom) for ca. SEK 525 mill., samt en portefølje bestående av syv hoteller (1.744 rom) i Nederland, Tyskland og Østerrike for ca. SEK 4. mill. Kjøpene vil bidra med en økning av kontantstrøm etter skatt i Pandox på ca. 16 mill. for 217. Eiendomsspar deltar med en direkte eierandel på 5,1% - 9,9% i de fire hotellene som ligger i Tyskland. Pandox har solgt åtte mindre svenske regionshoteller (965 rom) for ca. SEK 89 mill. Pandox gjennomførte i desember 216 en rettet emisjon av B-aksjer i selskapet, som tilførte i overkant av SEK 1, milliard. Eiendomsspar tegnet aksjer for SEK 95 mill.

3 Leieinntekter (mill. kr) Kontantstrøm før skatt (mill. kr) Resultat før skatt (mill. kr) Pandox eide ved årsskiftet en portefølje på 12 hoteller, hvorav 4 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt rom. Markedsverdien av hotellporteføljen var SEK 38,2 milliarder per og belåningsgraden (LTV) i selskapet var 49%. Pandox likviditetsreserve inkludert langsiktige kreditrammer utgjorde SEK 2,2 milliarder per Børskurs for Pandox-aksjen var SEK 141,4 ved årsskiftet, mot en underliggende substansverdi (EPRA NAV) på SEK 126,24 per aksje. DRIFT OG UTLEIE Driften av eiendomsmassen var tilfredsstillende også i 216. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi var ved årsskiftet 3,5%, mot 4,2% i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid var 7,5 år per PROSJEKTER Ved inngangen til 217 har Eiendomsspar følgende større prosjekter: Øvre Slottsgate 12, Oslo, en kontor-/ forretningseiendom på 6.1 kvm. Det er inngått en langsiktig leieavtale med den internasjonale motekjeden Zara for hele eiendommen. Ombygging/rehabilitering av eiendommen forventes ferdigstilt første kvartal 218. Urtegata 9, Oslo, en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer. Hovedalternativet omfatter ca. 3. kvm næring og 17 leiligheter, der dagens bebyggelse rives. Byggestart er planlagt til 218/219. Mack-Øst, Tromsø, en eiendom der det er mulig å bygge/utvikle inntil 4. kvm handel og kontor. Prosjektet vil bli realisert når godkjennelser foreligger og markedsforholdene ligger til rette for det. Prosjektet utvikles sammen Ludwig Mack AS. For øvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Tvetenveien 11, Oslo, samt Bjørnegårdsvingen 11/13, Bærum (5% andel i samarbeid med OBOS). Begge eiendommene er boligprosjekter. RESULTATREGNSKAP Leieinntekt for Eiendomsspar konsern ble kr 675 mill., en nedgang på kr 28 mill. fra 215. Reduksjonen skyldes hovedsakelig salg av Rådhuspassasjen. Brutto driftsresultat ble kr 633 mill. (kr 656 mill.), etter belastning av driftskostnad eiendommer/ prosjekter med kr 48 mill. (kr 51 mill.). Salgs-/prosjektgevinst utgjorde kr 391 mill. (kr 34 mill.), rehabiliteringskostnad kr 98 mill. (kr 9 mill.), avskrivning kr 72 mill. (kr 73 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 84 mill. (kr 82 mill.), hvilket ga et driftsresultat på kr 77 mill. (kr 445 mill.). Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ble kr 787 mill., mot kr 2.14 mill. i 215. Fjorårets resultat var preget av en regnskapsmessig aksjegevinst på kr mill. i forbindelse med vellykket børsnotering og nedsalg i Pandox AB. Netto finanskostnad utgjorde kr 182 mill. (kr 258 mill. inklusive en kostnad på kr 49 mill. i forbindelse med terminering av renteswaper). Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, utgjorde kr 798 mill., mot kr 778 mill. i 215. Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte på kr mill., mot kr mill. i 215. Årets resultat inkluderer samlede direkte og indirekte salgsgevinster/verdiendringer på kr 85 mill., mens tilsvarende tall for fjoråret var kr mill. BALANSE OG LIKVIDITET Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var per kr mill. (kr mill.). Nedgangen skyldes salg av eiendom, samt utdeling

4 av ekstraordinært utbytte, som delvis oppveies av økt bokført verdi på Pandoxandelen, som følge av endret regnskapsprinsipp med virkning fra Samlet gjeld utgjorde kr 6.17 mill. (kr 9.64 mill.), hvorav kr 5.45 mill. (kr mill.) var rentebærende. Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 3,7%, mot 3,4% ifjor. Andel fastrentelån utgjorde 55%, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 5,3 år. Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige, pantsikrede kredittrammer utgjorde kr mill. (215: kr mill.). Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 492 mill., mot kr mill. ifjor. Nedgangen skyldes utbetaling av ekstraordinært utbytte som var avsatt i fjorårets regnskap. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr mill., etter avsatt utbytte på kr 169 mill. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 67%, mot 54% i fjor. Verdijustert egenkapital per aksje (inkl. avsatt utbytte) er beregnet til kr 331 ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 2% fra fjoråret (hensyntatt utbytte). Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av Eiendomsspars eiendomsportefølje på 5,3% (215: 5,7%). FINANSIELLE RISIKOFORHOLD Selskapet er eksponert mot finansielle risiki som: Likviditetsrisiko Valutarisiko Renterisiko Kredittrisiko Selskapet har som policy å ha en høy likviditetsreserve og god soliditet, samt lange låneavtaler uten finansielle covenants. Disse finansielle målsettinger er oppfylt, og likviditetsrisikoen i selskapet vurderes å være begrenset. Valutarisikoen i selskapet er hovedsakelig knyttet til eierandelen i Pandox. Selskapet er således eksponert for endringer i SEK/ NOK, samt indirekte i valutaene EUR, DKK, CHF og CAD gjennom Pandox utenlandske investeringer. Eierandelen i Pandox Oslo 15. februar 213 har en netto bokført Styret verdi på kr mill. per Dersom SEK/NOK-kursen endres med +/-,1, endres netto bokført verdi med i størrelsesorden +/- kr 4 mill. Effekten av endringer i de øvrige valutaer er betydelig mindre. Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet og benytter swap-avtaler og cap-avtaler for å redusere resultateffekten av renteendringer. Fastrenteandelen vil kunne variere over tid. Andel fastrentelån utgjør som nevnt ovenfor 55% av låneporteføljen per En endring på +/- 1%-poeng i pengemarkedsrenten vil endre årlige rentekostnader med +/- kr 23 mill. Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne til å oppfylle sine forpliktelser. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset, under kr 1 mill. per år de siste 1 årene. INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS (IFRS) Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger. Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) Verdijustert egenkapital per aksje/aksjekurs per (kr) Utbetalt ordinært utbytte per aksje (kr) 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Aksjekurs

5 Andelen i Pandox regnskapsføres fra og med basert på IFRSregnskapet til dette selskapet, siden det ikke lenger utarbeides regnskaper etter historisk kost. Det er ikke utarbeidet sammenligningstall for 215. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet, samt andelen i Pandox, bokført under finansielle anleggsmidler. STYRET OG ADMINISTRASJONEN Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 216, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. AKSJONÆRFORHOLD Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var positiv i 216. Kursen steg fra kr 287 ved årets begynnelse til kr 38 ved årets slutt (+ 49% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 49, per aksje). Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet (kurs kr 38 per aksje) verdsatt til 115% av beregnet substans, opp fra 88% i fjor, ved vurdering av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV). Ved vurdering av Pandox-aksjen til børskurs per , ble Eiendomsspar-aksjen verdsatt til 11% av beregnet verdi. Eiendomsspar har i 216 ervervet egne aksjer for totalt kr 83 mill. i henhold til tilbud til aksjonærene om tilbakekjøp av egne aksjer for kr 31 per aksje. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS som eier 5,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer per Eiendomsspar har i overkant av 6 aksjonærer. Eiendomsspar har utstedte aksjer. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør per Eiendomsspar eier i tillegg til direkte eide egne aksjer, indirekte egne aksjer via sin eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Totalt eier Eiendomsspar således direkte og indirekte egne aksjer. Kostprisen for disse aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen. Antall utestående aksjer i Eiendomsspar utgjør aksjer per FREMTIDSUTSIKTER Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes å holde seg på omtrent samme nivå som i 216. Rentebunnen er antagelig passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet. I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 217 bli tilført 145. kvm. Dette er tilsvarende 216. I 216 absorberte markedet 171. kvm. Med antatt tiltagende sysselsettingsvekst og fortsatt høy boligkonvertering, er det trolig at arealledigheten vil minske fra dagens nivåer. Det kan således forventes leieprisstigning, spesielt for sentrale beliggenheter. Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetsreduksjon på ca. 2% i 217, hvilket i lys av noe bedrede konjunkturer bør lede til økte priser og belegg. Utsiktene for hotellmarkedet i Nord Europa vurderes å være generelt gode. Butikkmarkedet har fått sin veksttakt redusert som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil vise stabil utvikling. Prisveksten i boligmarkedet var kraftig i 216. Økt nybygging, redusert befolkningsvekst og manglende stimulans fra rentenedgang, vil trolig føre til betydelig svakere prisstigning i 217. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli stabilt. Oslo 28. februar 217 Styret i Eiendomsspar AS

6 EIENDOMSSPAR (foreløpig tall for 216) RESULTATREGNSKAP Leieinntekt 675,4 73,8 172,4 176, Annen driftsinntekt 5,4 3,7 3,8 2,9 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (48,) (51,1) (14,3) (17,) Brutto driftsresultat 632,8 656,4 161,9 161,9 Salgs-/prosjektgevinst 39,7 33,8 2,2 13,6 Rehabiliteringskostnad (97,5) (9,1) (1,) (34,7) Avskrivning på varige driftsmidler (71,7) (72,9) (18,7) (18,5) Lønn og annen driftskostnad (84,) (82,3) (24,2) (27,1) Driftsresultat 77,3 444,9 111,2 95,2 Resultat fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 787, ,7 236,3 68, Netto finanskostnad (181,7) (257,5) (47,3) (52,2) Ordinært resultat før skattekostnad 1.375, ,1 3,2 111, Skattekostnad på ordinært resultat (176,9) (83,4) (12,1) 13,6 Resultat 1.198, ,7 288,1 124,6 Tilordnet: Aksjonærer 1.191, ,9 Minoriteter 7,1 7,8

7 EIENDOMSSPAR (foreløpig tall for 216) BALANSE PER EIENDELER Varige driftsmidler 6.819, ,4 Finansielle anleggsmidler 4.663, ,6 Sum anleggsmidler ,7 9.57, Andre fordringer 43,6 95,6 Bankinnskudd 92,7 1.67,5 Sum omløpsmidler 136, ,1 SUM EIENDELER , ,1 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 621,4 623,1 Annen egenkapital 4.89,9 2.44,6 Sum egenkapital 5.512,3 3.63,7 Utsatt skatt 623,8 616,1 Andre avsetninger for forpliktelser 96,4 71,7 Sum avsetninger for forpliktelser 72,2 687,8 Langsiktig rentebærende gjeld 4.894,7 6.15,5 Kortsiktig rentebærende gjeld 15, 25, Annen kortsiktig gjeld 341, ,1 Sum kortsiktig gjeld 491, ,1 Sum gjeld 6.16,7 9.64,4 SUM EGENKAPITAL OG GJELD , ,1 ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital per , ,9 Effekt av endret prinsipp for bokføring av andelen i Pandox 1.675, Egenkapital per , ,9 Resultat 1.198, ,7 Kjøp egne aksjer (83,1) (38,1) Minoritet (5,1) (21,) Utbytte (155,6) (1.957,8) Omregningsdifferanser (181,5) 78, Egenkapital per ,3 3.63,7

8 Eiendomsspars generalforsamling avholdes på Grand Hotel 1. mai 217 kl. 17. Eiendomsspar AS, Fr. Nansens Plass 4, Postboks 135 Vika, 113 Oslo Telefon: Telefax: