NÆRINGSEIENDOM 2014 TIRSDAG 29. APRIL MAGNUS BARFOTSGATE

Transkript

1 NÆRINGSEIENDOM 2014 TIRSDAG 29. APRIL MAGNUS BARFOTSGATE

2 NETTHANDEL EN OPPFØLGING «LIGHT» AV FJORÅRETS SEMINAR KJØPESENTER

3

4

5 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Leiemarkedet 3. Transaksjonsmarkedet

6 BYGGEPROSJEKTER

7 Byggeprosjekter Haukås Ca. 90 mål - industri, lager, arealkrevende varehandel 5 bygg oppført/under oppføring Ca. 43 mål ledig

8 Byggeprosjekter Haukås m² Tomt: Ca m² Type: Bilforretning Ferdig: Vår 2015

9 Byggeprosjekter Haukås m² Tomt: Ca m² Type: Kombinasjon Ferdig: Høst 2014

10 Byggeprosjekter Haukås 600 m² Tomt: Ca m² Type: Bensinstasjon Ferdig: Vår 2014

11 Byggeprosjekter Haukås (Brurås) Bygg m² Tomt: m² Type: Salgskontor og verksted for tunge kjøretøy Ferdig: Okt / nov 2014

12 Byggeprosjekter Heiane 4 (Nyborg) m² Tomt m² Type: Trafikkstasjon Ferdig: Høst 2015

13 Byggeprosjekter «Horisont» - Åsane m² Type: Kjøpesenter Ferdig: Q4-2014

14 Byggeprosjekter Langarinden (Nyborg) m² Tomt: Ca m² Type: Kombinasjon Ferdig: Des. 2015

15 Byggeprosjekter C. Sundtsgate 15 & m² nybygg (eksisterende m²) Type: Kontor. 30% eget bruk - 70 % ekstern utleie Ferdig: Vår 2016

16 Byggeprosjekter Øvre Ole Bulls plass m² Type: Hotell Leietaker: Clarion Ferdig: Vår 2015

17 Byggeprosjekter Marineholmen m² Type: Kontor Leietaker: DNV GL Ferdig: 2016

18 Byggeprosjekter Kronstadparken m² kvm kontor og 260 p- plasser over 6 etasjer. Type: Kontor og parkeringsbygg Ferdig: Nov 2015

19 Byggeprosjekter Kronstadparken «Vinkelbygget» m² Type: Kontor Ferdig: Estimert 2016/2017

20 Byggeprosjekter Fantoftvegen m² Type: Kontor/næring m² Parkering m² Ferdig: Okt 2016

21 Byggeprosjekter Midtunhaugen m² Type: Kombinasjon Ferdig: Q2 2015

22 Byggeprosjekter Nesttunbrekka Næringspark m² Type: Kontor m² Parkering m² Ferdig: Q4-2015

23 Byggeprosjekter Quality Hotell Edvard Grieg Vestlandets største hotell Totalt areal: m² Eksisterende: m² Utvidelse: m² Ferdig:

24 Byggeprosjekter Sandsliåsen m² Type: Kontorbygg Ferdig: 2015/2016

25 Byggeprosjekter Simonsviken Næringspark m² Type: Industri/produksjon og kontorbygg Ferdig: Under regulering

26 Byggeprosjekter Hanøytangen m² Type: Kontor/verksted Ferdig: Mai 2015

27 LEIEMARKEDET

28 Leiemarkedet - Arbeidsledighet i Hordaland Arbeidsledige mars 2009: personer 2,5 % Arbeidsledige mars 2010: personer 2,9 % Arbeidsledige mars 2011: personer 2,7 % Arbeidsledige mars 2012: personer 2,2 % Arbeidsledige mars personer 2,1 % Arbeidsledige mars personer 2,3 % Økning det siste året ca 600 personer

29 Leiemarkedet - Arealledighet Eksisterende kontorareal i Bergen ca m² (pr ) Tilført areal siste år ca m² Nybygg til G C Rieber i Solheimsviken utgjør av dette ca m² Ledigheten er p.t ca. 7,8% - ca m² Ledigheten økt betydelig siste år fra ca. 7% 7,8%

30 Leiemarkedet - Arealledighet pr april ,9 7,7 7,5 7,3 7,1 6,9 6,7 6,5 6,3 6,1 5,9 apr.09 okt.09 apr.10 okt.10 apr.11 okt.11 apr.12 okt.12 apr.13 okt.13 apr.14

31 Leiemarkedet - FINN indeksen

32 Leiemarkedet - Arealledighet I løpet av neste 2,5 år vil det bli ferdigstilt en rekke nybygg. Et utvalg av disse er: UTBYGGER STATOIL BACKER GRIEG GRUPPEN ROM SPAREBANKEN VEST G C RIEBER BARA EIENDOM STATSBYGG HELMERS FERD/AIBEL ODJELL DRILLING SUM STED SANDSLI NESTTUN BERGEN SENTRUM BERGEN SENTRUM BERGEN SENTRUM MARINEHOLMEN KRONSTADPARKEN KROHNSTAD FANTOFT KOKSTAD KOKSTAD AREAL FERDIG Inngåtte leiekontrakter utgjør ca m². Areal som vil bli fraflyttet anslås til ca m².

33 Leiemarkedet - Mulig arealledighet Bergen Media City Nordre Nøstekaien 1 Krinkelkroken 1 Nøstegaten 72 Kanalveien 90 Chr. Michelsensgt. 4

34 Leiemarkedet - Arealledighet Naturlig med økt fokus på utvikling og transformasjon til andre formål, f.eks bolig, hotell, handel mm. Utfordrende å få redusert ledigheten med en «normal» etterspørsel etter kontorlokaler. Konvertering til bolig kan være teknisk/økonomisk krevende. Få eksempler på større prosjekter fra kontor til bolig.

35 Leiemarkedet - Kategorier Tre hovedkategorier Nybygg Eksisterende totalt rehabilitert Eksisterende normalt god standard Nybygg blir ikke iverksatt før en oppnår akseptabel leie i forhold til byggekostnader og avkastning. Forholdsvis stort avvik i leie mellom normalt god standard og totalt rehabilitert. Mindre avvik mellom totalt rehabilitert og nybygg.

36 Leiemarkedet Leienivå Det er noe ulik oppfatning om hva toppnivået for kontorleiene er i Bergen. En del av kontraktene i disse bygg er inngått med ikke mva-pliktige leietakere. Her må det tapte fradrag for mva på byggekost kompenseres og tillegges markedsleien. Vanskelig å få bekreftet nivåer, konfidensielle kontrakter Etter nærmere research av leienivået for nybygg («vasket» for mva), vurderer vi toppnivået å utgjøre ca. kr pr m² pr år.

37 Leiemarkedet Oversikt April Nybygg Eksisterende bygg

38 Leiemarkedet - Fremover Leienivået for nybygg og rehabiliterte lokaler 2014/2015, vil holde seg stabilt på dagens nivå. Eksisterende bygg med normalt god standard vil oppleve en svak nedgang. Eldre, urasjonelle lokaler er vanskelig å leie ut. Forutsetter betydelige investeringer. Arealledigheten fremover vil være økende. Det vil være av stor betydning for markedet hva eierne gjør med de ledige lokaler som oppstår i forhold til eventuelt endret bruk. Økende fremleiemarked.

39 LEIEMARKEDET - EKSEMPLER

40 Leiemarkedet Sandviksboder m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

41 Leiemarkedet Sandviksboder 1 og m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

42 Leiemarkedet Sandbrogaten 5/7 820 m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

43 Leiemarkedet Teatergaten m² Type: Kontor Pris: kr pr m² 460 m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

44 Leiemarkedet Sentrum Areal m² Leie pr m²

45 Leiemarkedet Nygårdsgaten m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

46 Leiemarkedet Damsgårdsveien m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

47 Leiemarkedet Damsgårdsveien m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

48 Leiemarkedet Thormøhlensgate m² Type: Kontor Pris: kr pr m² 392 m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

49 Leiemarkedet Solheimsgaten 7E og m² Type: Kontor Pris: kr pr m² m² Type: Kontor Pris: kr pr m² 540 m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

50 Leiemarkedet Solheimsgaten 13 og m² Type: Kontor Pris: kr pr m² (ikke mva) 660 m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

51 Leiemarkedet Kronstadparken Areal m² Leie pr m²

52 Leiemarkedet Kanalveien m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

53 Leiemarkedet Fantoftvegen m² Type: Kontor Pris: kr pr m² (anslag KNM)

54 Leiemarkedet Nesttunbrekka Næringspark m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

55 Leiemarkedet Espehaugen m² Type: Kontor Pris: kr pr m² 950 m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

56 Leiemarkedet Kokstaddalen m² Type: Kombinasjon Pris: kr pr m² Utvidelse av leieforhold i ny fløy og forlengelse av kontrakt i eksisterende bygg

57 Leiemarkedet Kokstadvegen m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

58 Leiemarkedet Folke Bernadottes vei m² Type: Kontor Pris: kr pr m² m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

59 TRANSAKSJONSMARKEDET

60 Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolum Bergen 2013 ca. 2,8 milliarder 12 salg står for ca. 2,1 mrd. av omsetningen. Transaksjoner til «utenbys» investorer: 2012 ca. 45% av volumet 2013 ca. 20 % av volumet Volum landsbasis ca. NOK 40 mrd. i 2013 ca. NOK 52 mrd. i 2012 ÅR VOLUM 2,5 mrd. 2,0 mrd. 3,5 mrd. 2,8 mrd.

61 Transaksjonsmarkedet I Markedsmessig fundamentert prisforventning. Usolgte eiendommer høye prisforventninger / passer ikke inn. Høyt krav til egenkapital vil vedvare. «Rulleringsmarkedet» mindre aktivt (pga EK) kan være positivt?

62 Transaksjonsmarkedet Økonomien i Norge er fremdeles god. Egenkapitalkrav pt %. Noe lavere for gode kunder. -Sterkere konkurranse blant banker. -Utlånsviljen til næringseiendom er økt. -Marginene sunket noe. «Obligasjonsfinansierte» transaksjoner lite benyttet i Bergen.

63 Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer 3,5 3 HØY MARGIN 2,5 LAV MARGIN 2 1,5 1 0,5 0 April ,0 % - 2,5 %

64 Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer 2,0 % 2,5, % april ,2 % 2,8, % april ,6 % 2,0, % april ,9 % 1,3, % april ,1 % 1,3 % april ,4 % 3,0 % april ,6 % 0,8 % april 2008

65 Transaksjonsmarkedet - 3 MND NIBOR Marginer - Yield 7,5 7 6,5 6 5,5 % 5 4,5 NIBOR NIBOR + MARGIN 4 3,5 3 2,5 2 1,5 Spread mellom Yield - Nibor + margin øker YIELD

66 Transaksjonsmarkedet Yieldnivå i de største byer PRIME YIELD PR APRIL 2014 BY PRIME YIELD BERGEN OSLO STAVANGER TRONDHEIM 5,90 5,25 6,20 6,00

67 Transaksjonsmarkedet Yield Bergen Yield fremover i ,9 % 7,5 % 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5, Lav Yield Høy Yield Tabellen viser yield på gode eiendommer

68 Transaksjonsmarkedet - Fremover Avkastningsnivå «gode eiendommer» forventes stabilt rundt 5,9 7,5% Påvirkningsfaktorer Økt spread mellom lånekostnad og yield Korte leiekontrakter i et marked med generelt økende arealledighet Norsk økonomi. Arbeidsledighet

69 Transaksjonsmarkedet Fremover Transaksjonsmarkedet Q1 har startet noe mer moderat sammenlignet med 2013 Volum Q i Bergen ca. MNOK 700 Flere større transaksjoner pågår. Eiendommer til Sparebanken Vest i sentrum kommer for salg. Media estimerer samlet verdi til ca. MNOK 300. Vi forventer et transaksjonsvolum i 2014 tilnærmet som i 2013.

70 SALGSEKSEMPLER

71 Salgsmarkedet Liamyrane 8 og 16 Salgssum: ca. 200 mill. Handelseiendom

72 Salgsmarkedet Blådalen 39 Salgssum: 75 mill. Kombinasjonsbygg

73 Salgsmarkedet Torget m² Salgssum: 38 mill. Forretning

74 Salgsmarkedet Strandgaten m² Prisantydning: 135 mill. Kontor/forretning Budaksept

75 Salgsmarkedet Torgalmenning m² Salgssum: 75 mill. Kontor/forretning

76 Salgsmarkedet Krinkelkroken m² Salgssum: 350 mill. Kontor/forretning

77 Salgsmarkedet Nedre Ole Bulls plass m² Salgssum: 500 mill. (50%) (estimat BT) Hotell

78 Salgsmarkedet Kong Oscars gate m² Salgssum: 35 mill. Skole/undervisning

79 Salgsmarkedet Thormøhlensgate 53A m² Salgssum: 175 mill. Kontor/forskning

80 Salgsmarkedet Bøhmergaten m² Salgssum: 114 mill. Kontor/næring

81 Salgsmarkedet Klaus Hanssensvei m² Salgssum: 31 mill. Kombinasjonsbygg/utvikling

82 Salgsmarkedet Sandslimarka m² Salgssum: 101 mill. Kontor

83 Salgsmarkedet Espehaugen m² Salgssum: 144,5 mill. Kontor

84 Salgsmarkedet Lønningsflaten m² Salgssum: 19 mill. Kombinasjonsbygg

85 Salgsmarkedet Kokstaddalen m² Salgssum: 53 mill. Kombinasjonsbygg

86 Salgsmarkedet Kokstadflaten m² Salgssum: 123 mill. Kontor/trykkeri

87 Salgsmarkedet Spelhaugen m² Salgssum: 80 mill. Kontor-/kombinasjonsbygg

88 Salgsmarkedet Øvre Fyllingsvei m² Salgssum: 52,5 mill. Kombinasjonsbygg

89 Salgsmarkedet Damsgårdsveien 211 ca m² Salgssum: 71,5 mill. Utvikling

90 Salgsmarkedet Gravdalsveien m² Salgssum: 25 mill. Forretning/utvikling

91 Salgsmarkedet Gravdalsveien 245 Salgssum: 55 mill. Kombinasjonseiendom

92 Salgsmarkedet Leirvikflaten m² Salgssum: 26 mill. Kombinasjonsbygg

93 «GRØNNE BYGG» ELLER BREEAM EXCELLENT?

94 «BLANDET FORMÅL»

95 Takk for oppmerksomheten