Markedet for næringseiendom. Knutepunkt 2018, Monaco. Ragnar Eggen, analysesjef Akershus Eiendom

Transkript

1 Markedet for næringseiendom Knutepunkt 2018, Monaco Ragnar Eggen, analysesjef Akershus Eiendom

2

3

4 Beste investeringsstrategi Akershus Eiendom

5 Makroøkonomiske trender Makroøkonomiske trender Utleiemarkedet for kontor Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom

6 Employees, thousands Change, Forventninger om stabil sysselsettingsvekst ,3 0, ,9 2,0 1,7 2,9 2,7 Endring i samlet antall sysselsatte, E 0,9 0,6 0,3 0,4-1,2 0,5 1,3 3,4 4,1 3,2 1,5-0,5-0,5 2,1 1,1 1,2 0,4 0,2 SSB-prognose (sept.) 1,4 1,4 1,1 1,2 0, ,0 0,2 0,9 DNB (aug.) -1-2 DNB spår USAresesjon fra 2020 med norsk BNPvekst nede i 1,3 i 2021, dvs. som National employment change Total employed Norway, thousands Employment change, SSB forecast Total employed, SSB forecast Kilde: SSB og DNB

7 Millioner m² / år Makro Byggevolumet faller nå ganske bratt Oppstart nybygg, hele Norge, (Volum for siste 12 mnd per kvartal) Byggevolumet målt på igangsetting svekkes fortsatt på grunn av fallet i nyboligsalg 8 Boliger Volumet skal nå fortsette å falle et stykke ut i Garasjer og fritidsboliger Sykehus og skoler Alle næringsbygg SSB og DNB tror imidlertid at det flater ut eller tar seg opp fra 2020 Antall ferdigstilte boliger vil nå en topp i andre halvdel av Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q2 Kilde: SSB Akershus Eiendom

8 Makro Byggevolumet skal flate ut snart om denne trenden holder seg Boligsalg siste 12 måneder hele Norge Nyboligsalget har falt med 25 Det flatet ut før vi trodde ut fra tidligere nedturer Det ligger betydelig over bunn-nivået fra Dette går på tvers av befolkningsutviklingen, men kan forklares med bedret økonomisk vekst Diverse indikasjoner tyder på at det fortsatt kjøpes en del nybolig for utleie Kilde: SSB Akershus Eiendom

9 Utleiemarkedet for kontor i Oslo Makroøkonomiske trender Utleiemarkedet for kontor Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom

10 Veldig kort om leiemarkedet for kontor Etterspørselen etter kontor svinger med BNP, og er nå på vei opp Sentrumsleie er også primært drevet av økonomisk vekst, og stiger nå i de fleste byer Leie i randsone-områder har en mer blandet utvikling Akershus Eiendom

11 Oslos kontormarked: Nye leiekontrakter, signering for flytting, over kvm Øst Sentrum Vest IT/Kommunikasjon Konsument/Dagligvare Olje/Energi Bank/Finans/Juridisk Offentlige Reklame/Media/PR Bygg/Anlegg Andre

12 Signering Kontor-som-Service Øst Sentrum Evolve Mesh Regus Vika Regus Spaces Tollbugata Regus Helsfyr Kontor-som- Service aktører House of Business Spaces Nydalen Spaces Calmeyers gate UMA Technopolis Thon Flex Vest House of Business EPIcenter Mesh Spaces Apotekergata IT/Kommunikasjon Konsument/Dagligvare Olje/Energi Bank/Finans/Juridisk Offentlige Reklame/Media/PR Bygg/Anlegg Andre

13 Signering Kontor-som-Service Øst Sentrum Vest IT/Kommunikasjon Konsument/Dagligvare Olje/Energi Bank/Finans/Juridisk Offentlige Reklame/Media/PR Bygg/Anlegg Andre

14 Kontor-som-Service tar en stor del av kaken i 2018 og søker mer fremover Signert Oslo sentrum 2018 Signert Hele Oslo 2018 På aktivt søk ~13 ~30 ~ m m m 2 IT/Kommunikasjon Konsument/Dagligvare Olje/Energi Bank/Finans/Juridisk Offentlige Reklame/Media/PR Bygg/Anlegg Andre

15 Fleksible og/eller betjente kontorløsninger i Oslo sterk vekst i 2018 Akershus Eiendom

16 Igangsatt/bestilt nytt kontorareal i Oslo, Nybygg vinner leietakere vi tror på m 2 i 2020 og 2021 Svært få av disse vil imidlertid komme i sentrum, der det nå er en flaskehals for regulerte tomter Nemko Harbitz Torg Hoffsveien 17 Orkla Drammensveien 147 VIA Ruseløkkvn.26 ( 2017: m² ) 2018: m² 2019: m² 2020 (kjent): m² Vitaminveien 4 DEG 6b Økern Portal Securitas Omsorgsbygg Bane NOR Diagonale Eufemia Telia Atea Lørenveien 65 Valle Wood NAV Freserveien 1 Østensjøvn. Fyrstikkalléen 1 16 Nybygg i 2018 Nybygg i 2019 Sikre nybygg i Lysere sirkler angir ledige bygg Akershus Eiendom

17 M 2 kontorareal Kontorledighet 2007 i Oslo, til Q E 2018 Kontorledighet i Oslo, målt i m 2 og , , ,5 7 6,5 5,5 4,5 4,5 5 5,8 i hele Oslo 3,6 i Oslo sentrum Ledighet starten av året Faktisk Prognose 0 - Netto nytt kontorareal Absorbert areal

18 m 2 office Kontorledighet E I Trondheim: Lys i enden av tunnelen Trondheim office vacancy, m² and 9 Høyt byggevolum med tiltagende økonomisk vekst Ledigheten konsentreres i randsone-områder og i eldre bygg 7 5, ,5 5 5,5 5, ,5 9,5 11 9,5 19E 20E 21E Vacancy level by the start of the year Net new office space added Change in demand (absorbed space) Actual Forecast Kilde: Akershus Eiendom

19 Kontormarkedet i Møre og Romsdal Molde Leiepris kr Ca kvm ledig kontor Lite tilførsel av nytt areal Kristiansund Leiepris kr Ca kvm ledig kontor Ledighet på Vestbase +/- 5. Ålesund Leiepris kr Ca kvm, eller 9,2 ledig kontor (Q4 2018)

20 Mest populære områder Oslo Nydalen IT Økern Offentlige Skøyen Sentrum Helsfyr- Bryn Olje/ energi/ ingeniører Lysaker Finans, jus, rådgivere Akershus Eiendom

21 Mest populære områder - Trondheim Kalvskinnet- Brattøra Hospitalsløkkan Nyhavna Lade-Leangen IT Ila- Marienborg Trondheim ytre vest Sentrum Øya- Elgeseter- Lerkendal Sluppen Strinda Omkjøringsvegen Fossegrenda Ranheim Trondheim ytre øst Offentlige Olje/ energi/ ingeniører Tiller Finans, jus, rådgivere Heimdal Trondheim ytre sør

22 Som en følge av etterspørselen vil leie for høy standard stige i kjerneområdet Kalvskinnet- Brattøra Hospitalsløkkan Nyhavna Lade-Leangen Leieprisvekst 5-10 årlig Ila- Marienborg Trondheim ytre vest Sentrum Øya- Elgeseter- Lerkendal Sluppen Strinda Omkjøringsvegen Fossegrenda Ranheim Trondheim ytre øst Tiller Heimdal Trondheim ytre sør

23 Oslo: prognose for vekst i leienivå Innspurten av året preges av gårdeiers marked i sentrum, men ikke i randsonene Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard Mye nytt areal i randsone øst legger en demper på vekstpotensialet der Prognose 2018 Løftet Prognose 2019 Løftet > < 10 Akershus Eiendom

24 Oslo: prognose for vekst i leienivå Innspurten av året preges av gårdeiers marked i sentrum, men ikke i randsonene Hvordan var 2007? Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard Mye nytt areal i randsone øst legger en demper på vekstpotensialet der Prognose 2018 Prognose 2019 > 40 > Løftet Løftet < 10 Akershus Eiendom

25 Oppsummering Oslo: Raskere leievekst, men ikke overalt Etterspørselen tiltar og ledigheten går ned, enda i et drøyt år Leiene stiger, spesielt i sentrum, i takt med økonomisk vekst rundt og over 2 Kontorområdene i nordøst har sterkere konkurranse på utbyggersiden, og der stagnerer leienivåene Videre vekst i leienivåene i sentrum bremses litt av at offentlige aktører flytter ut Kontor-som-service er en raskt voksende trend Akershus Eiendom

26 Oppsummering Trondheim: Et oppdelt marked Etterspørselen har gått opp, men tilbudet også Til tross for ledighet på 9-10 for byen samlet, stiger nå leiene fra Brattøra til Lerkendal Sterk konkurranse på utbyggersiden i alle randsoner Etterspørselen er fokusert på et begrenset område av flere grunner Byggeboomen ser ut til å ta en pause fra 2020 Akershus Eiendom

27 Transaksjonsmarkedet Makroøkonomiske trender Utleiemarkedet for kontor Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom

28 Transaksjonsvolum Other Transaksjoner over Commercial 1 mrd land plots Transaksjoner under Logistics 1 mrd / Industrial Hotels Residential Retail Office ,9 89,7 49,2 Prognose: 85 mrd YTD

29 Transaksjoner over 1 milliard #27 #16 #15 Sektor Oslo Areal Promenaden # Statoil Fornebu NPRO Skøyen DNB HQ Andre kjente Scala/Salto Bygulvet Bjørvika Schweigaards gt Mongstad City Syd

30 Kjøp og salg i 2018 Stort volum på grunn av flere store transaksjoner Flere konfidensielle og smale salgsprosesser Færre «vanlige» transaksjoner dette merkes også i Trondheim Syndikater, private investorer, eiendomsselskaper og utenlandske aktører kjøper mest Utenlandske aktører er nå også store på selgersiden Høye verdier og lave yielder på det meste Akershus Eiendom

31 Finansiering i 2018 Velfungerende marked 5,0 4,5 Renter opp Bankmarginer ned Obligasjonsmarkedet er også aktivt 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 SWAP 10 år Bankmargin SWAP 5 år 0,0 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Kilde: UNION Gjelder fpr nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo, med full rentesikring, 65 prosent belåningsgrad og 7-års snittdurasjon på leien

32 Og så kommer renteoppgangen TRUMP TOWER 202 m høyt «The Fed is crazy!» I å! (10.okt 2018) 1987 Akershus Eiendom

33 Og så kommer renteoppgangen TRUMP TOWER 202 m høyt I å! 1987 Akershus Eiendom

34 Renter og yield: USA som eksempel 6 5 Prime yield kontor FEDs renteprognose Styringsrente NBs renteprognose 0 Akershus Eiendom

35 Renter og yield: USA som eksempel Hvorfor så liten sammenheng? Konkurranse på lånemarkedet Stor tilførsel av egenkapital.for eksempel fra statsfond Prime yield kontor Styringsrente 10 års US treasury FEDs renteprognose 10 års swap-rente NBs renteprognose Akershus Eiendom

36 NOK milliarder Det norske oljefondets investeringsstrategi og faktiske investeringer Markedsverdi NBIM unotert eiendom Mandat: 5 av fondet Mandat: 7 av fondet Målsetting 4 tilsvarer ytterligere 110mrd percent - 4,9 MRD +6,2 MRD Salg 2018 Kjøp 2018 Strategi 2019 Akershus Eiendom

37 110 milliarder kroner er en betydelig sum WALL OF MONEY Akershus Eiendom

38 Statsfond verdensomspennende tilstedeværelse - totalkapital Nord-Amerika $251mrd Europa $1.310mrd NBIM $1.019mrd Afrika $92mrd Midtøsten $2.445mrd Asia $3.147mrd Sør-Amerika $71mrd Oseania $138mrd Kilde: Preqin Special Report: Sovereign Wealth Funds August 2018 Akershus Eiendom

39 Transaksjonsmarkedet Statsfondene skal ha mye mer eiendom Verdens statlige investeringsfond er per mars 2018 verd USD milliarder Økning i kapital under forvaltning på 143 siden desember 2008 (10 CAGR) Statsfondenes faktiske allokering i 2018 > Statsfondenes allokeringsmål > investert i eiendom ~ 3,7 «Alle» økt eksponering skal ha mer ~ 275 eiendom mrd $ skal investeres i eiendom < 5 investert i eiendom skal investeres i eiendom < Kilde: Preqin Real Estate Spotlight - May 2018 Akershus Eiendom

40 Internasjonale investorer kommer stadig til bordet, men må fortsatt lære seg norske spilleregler What do you mean by «høstferie»? Akershus Eiendom

41 2002 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q4 Akershus Eiendoms verdiindeks kontor Oslo, sentrum vs. randsone Indeks 2002 Q4 = 100 Lang kontrakt i sentrum Kort kontrakt i randsone Lang kontrakt i randsone Siste års endring: Kilde: Akershus Eiendom Akershus Eiendom

42 MNOK En faktor verd å merke seg selv om den er åpenbar Eier av en gjennomsnitts kontorportefølje i Oslo E K L Å N E K L Å N

43 MNOK En faktor verd å merke seg selv om den er åpenbar MNOK 850, eller 85 av startkapitalen Ny kjøpekraft investeres tilbake i bransjen? E K L Å N E K L Å N

44 Rundt bordet sitter nå mange spillere som ikke er vant til å tape Den neste som sier «shaken, not stirred» må ta oppvasken

45 Takk for oppmerksomheten