Barcelona 2. november Markedet for næringseiendom i Midt-Norge. Joar Kjeldseth

Transkript

1 Barcelona 2. november 2016 Markedet for næringseiendom i Midt-Norge Joar Kjeldseth

2 MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM I MIDT-NORGE Trondheim Ålesund Preget av lavkonjunktur innen olje, oljeservice og shipping Betydelig ledighet Stort utbud av fremleie Press på leieprisene gjennom fremleie Avventende transaksjonsmarked for både nærings- og utviklingseiendom I meget liten grad påvirket av oljesektoren Relativt lav ledighet, så langt Stabile leiepriser Aktivt transaksjonsmarked innenfor alle segmentene Stort antall finansielle kjøpere Finansielle kjøpere er fraværende

3 KONTORMARKEDET I MØRE- OG ROMSDAL kvm ledig kontor kvm fremleie Leiepris kr Lite tilførsel av nytt areal kvm ledig kontor kvm fremleie Leiepris kr Stor ledighet på Vestbase med ca kvm kvm ledig kontor kvm fremleie Leiepris kr Forventer økning i ledighet gjennom tilførsel av nye areal under oppføring

4 TRANSAKSJONSMARKEDET TRONDHEIM NOK millioner per Q3 31 transaksjoner over NOK 20 (23 samme tid i 2015) Estimert totalomsetning 2016 NOK millioner Forventer et aktivt Q4. Prisforventningene dras opp av yieldnivå i Oslo (under 4%) Prime yield ~ 5,25% 7000 OMSETNINGSVERDI Øvrige salg Midt-Norge Estimert salg Q4 Trondheim Solgt Trondheim

5 TRANSAKSJONSMARKEDET TRONDHEIM NOK millioner per oktober KJØPERFORDELING AV TRANSAKSJONSVOLUM PER Q3 FOND 14 % LIV-/ PENSJONSSELSKAP 13 % SYNDIKERING 7 % BOLIGUTVIKLERE 17 % LOKALE KJØPERE 49 %

6 TRANSAKSJONSEKSEMPEL KONTOR TRONDHEIM Kongensgate 2 tidligere Hovedbrannstasjon Selger Sparebank 1 SMN Leietakere BNBank, EiendomsMegler1, Trondheim Kunsthall, m.fl. Seks budgivere Private, fond og syndikeringsaktører Kjøper Aberdeen Eiendomsfond Norge I Eiendomsverdi ~ MNOK 200

7 TRANSAKSJONSEKSEMPEL BOLIGUTVIKLING TRONDHEIM Elgesetergate 21 tidligere «Drosjenes» Selger Elgesetergate Holding AS Utviklingseiendom Detaljregulert august 2016 med: - Inntil 95 leiligheter - Maks kvm BRA - Min. 8% BRA forretning - 72 p-plasser under bakken Skisseprosjekt kvm S-BRA Elgeseter gate 21 Seks budgivere Lokale og nasjonale boligutviklere Eiendomsverdi ~ MNOK 88

8 Kontormarkedet i Trondheim Totalt kontorareal: ~ m² Antall kontorbygg: ~610

9 Leienivåer i Trondheim, oktober 2016 Brattøra Ila- Marienborg Nyhavna Kalvskinnet- Sentrum Hospitalsløkkan Øya-Elgeseter- Lerkendal Lade-Leangen Strinda Ranheim Trondheim ytre øst Leie i NOK/m 2 : Normalt høy standard / Toppstandard og nybygg / / Trondheim ytre vest Sluppen Omkjøringsvegen / Fossegrenda / Tiller / Heimdal Trondheim ytre sør 1.000

10 Kontorledighet Trondheim: 9,3% oktober 2016 Lade-Leangen Ranheim >20% <20% <17,5% Trondheim ytre vest Nyhavn Brattør a a Kalvskinnet- Sentrum Hospitalsløkka Ila- Strinda n Marienborg Øya- Trondheim ytre øst Elgeseter- Lerkendal Omkjøringsvegen Sluppen Fossegrend a <15% <12,5% <10% <7,5% <5% Tiller <2,5% Heimdal Trondheim ytre sør

11 Historisk kontorledighet Trondheim April 2015:7,6 % Juli 2015:8,9 % Okt. 2015:9,5 % >20% <20% <17,5% <15% <12,5% Jan. 2016: 9,3 % April 2016: 9,6 % Juli 2016: 9,4 % <10% <7,5% <5% <2,5%

12 Etterspørsel etter kontorarealer Endring i behov for kontorareal E 2017E 2018E 2019E Kilde: Akershus Eiendom Basert på SSB's prognoser for sysselsettingsvekst i Norge, med justeringer for Trondheim 12

13 Igangsatt/bestilt nytt kontorareal Brattørkaia 16 Trapphuset Maskinistgata 1 Falkenborgvegen 28 Nybygg i 2016 Kongens gate 2 Abels Hus Otto Nielsens veg 12 Grilstad Marina Bromstadvegen 59 Baard Iversens veg 7 Nybygg i 2017 Holtermanns veg 70 (byggetrinn 1) Sikre nybygg i m 2 nye kontorareal i 2016 og m² i 2017 og m² i 2018 Lysere sirkler angir ledige bygg

14 Nybygd kontorareal Nytt kontorareal, brutto, per år E 14

15 Nybygd kontorareal/ etterspørsel Nytt kontorareal, brutto, per år/ endring i behov for kontorareal Kommentar: Da oljeprisen falt i 2014, reagerte mange bedrifter spontant med å realisere arealbehovet. Denne effekten har ikke fortsatt i , delvis fordi oljebransjen utgjør en liten del av kontorbrukerne i Trondheim E Kilde: Akershus Eiendom Basert på SSB's prognoser for sysselsettingsvekst i Norge, med justeringer for Trondheim 15

16 Ledighetsutvikling 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % E 2018E 2019E 2020E Kontorledighet Trondheim, målt ved årsstart, i % av totalt kontorareal. Faktiske tall til 2016, prognose Totalt kontorareal er nå ca 1,3 mill m2. Kilde: Eiendomsmegler1 og Akershus Eiendom 16

17 Kontorledighet og nye prosjekter Hele Trondheim m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Ledig Dato Eier/ Ny, rehab Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Mellomila des. 17 Ulvan Eiendom Eksisterende Ranheimsvegen Ledig nå KLP Eiendom Tungavegen Ledig nå Koteng Industriveien Ledig nå KPT Eiendom AS Skonnertvegen Ledig nå Jenssen Holding 49%, Gma Havnegata 9 - Pirsenteret jul. 18 Reitan Eiendom AS Eksisterende Industriveien nov. 17 Storebrand Eiendomsfond Eksisterende Vestre Rosten Ledig nå Koteng Sluppenvegen Ledig nå Kjeldsberg Eiendom Mellomveien aug. 17 Eksisterende Areal som er ledig i dag Areal under nybygg innen 2 år, ledig Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Eksisterende og opptatt areal 9,3 % 0,5 % 2,7 % Haakon VII's gate jan. 17 Lade Handelspark Holding A Eksisterende Professor Brochs gate mai. 17 KLP Eiendom Eksisterende 6,8 % Ladebekken Ledig nå KLP Eiendom Skippergata Ledig nå Koteng Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 13 % Vestre Rosten Ledig nå Storebrand Eiendomsfond Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler Trondheim Næringspark (Øvrige bygg Kjeldsberg Eiendom Grilstad Marina Grilstad Marina AS Holtermanns veg Entra Eiendom Trondheim S - Østbebyggelsen Rom Eiendom AS Holtermanns veg 70 - byggetrinn Prora Næringsprosjekt AS Ranheimsveien Trondheim Bygginvest Brattørkaia 17A Entra Eiendom Brøsetvegen Lyngården Prora AS m.fl Teknobyen byggetrinn KLP Eiendom Torbjørn Bratts veg Schløsser-Møller Gruppen AS Falkenborgvegen Leangen Invest AS Dora 1 - byggetrinn Dora AS m Nybygg og forventede ledige lokaler Sikre i 2019 Senere, avtalt Eksisterende bygg som blir ledige, inklusive rehabiliteringer Ledige nybygg Opptatte nybygg

18 Kontorledighet og nye prosjekter Midtbyen-Havna m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Ledig Dato Eier/ Ny, rehab Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Havnegata 9 - Pirsenteret jul. 18 Reitan Eiendom AS Eksisterende Skippergata Ledig nå Koteng Maskinistgata des. 17 Dora AS Nybygg Kongens gate Ledig nå E.C. Dahls Eiendom Stiklestadveien Ledig nå Scanbio Eiendom Kongens gate Ledig nå E.C. Dahls Eiendom Olav Tryggvasons gate Ledig nå Ulvan Eiendom AS Fjordgata Ledig nå Beddingen Ledig nå Vital Eiendom Dyre Halses gate 1A Ledig nå Vital Eiendom Havnegata Ledig nå E.C. Dahls Eiendom Pir II 13A Ledig nå Trondheim Havn Transittgata Ledig nå Trondheimsfjorden Interkom Søndre gate Ledig nå Selbu Sparebank Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 7 % Båtsmannsgata Ledig nå Granåsen Eiendom Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Eksisterende og opptatt areal 5,7 % 0,3 % 0,8 % 4,1 % Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler Trondheim S - Østbebyggelsen Rom Eiendom AS Brattørkaia 17A Entra Eiendom Dora 1 - byggetrinn Dora AS

19 Kontorledighet og nye prosjekter Indre randsone sør m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Ledig Dato Eier/ Ny, rehab Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Sluppenvegen Ledig nå Kjeldsberg Eiendom Professor Brochs gate mai. 17 KLP Eiendom Eksisterende Tempevegen mai. 17 KLP Eiendom Eksisterende Professor Brochs gate mai. 17 KLP Eiendom Eksisterende Teknobyen - Abels hus apr. 17 KLP Eiendom Nybygg Fossegrenda Ledig nå Albert E. Olsen Holding AS Hornebergvegen Ledig nå Norinvest Sluppenvegen 17B Ledig nå Kjeldsberg Eiendom Klæbuveien Ledig nå Energibygget AS Fossegrenda Ledig nå Inneråsen Eiendom Ks Klæbuveien jul. 17 Rosenborg Eiendom Eksisterende Sluppenvegen 12B Ledig nå KLP Eiendom Baard Iversens veg jan. 17 Faanes Nybygg 15,3 % Sluppenvegen Ledig nå Kjeldsberg Eiendom Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 14 % Fossegrenda 7B 900 Ledig nå Byggteknikk Drift AS Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Eksisterende og opptatt areal 9,7 % 1,1 % 3,6 % Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler Trondheim Næringspark (Øvrige bygg Kjeldsberg Eiendom Holtermanns veg Entra Eiendom Holtermanns veg 70 - byggetrinn Prora Næringsprosjekt AS Teknobyen byggetrinn KLP Eiendom Dybdahls veg I K Lykke/Trym AS

20 Kontorledighet og nye prosjekter Randsone sør m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Ledig Dato Eier/ Ny, rehab Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Industriveien Ledig nå KPT Eiendom AS Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Industriveien nov. 17 Storebrand Eiendomsfond Eksisterende Vestre Rosten Ledig nå Koteng Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Vestre Rosten Ledig nå Storebrand Eiendomsfond Eksisterende og opptatt areal Vestre Rosten Ledig nå North Bridge Ivar Lykkes Veg Ledig nå Industriveien Ledig nå Vestre Rosten Ledig nå Norinvest Kvenildmyra Ledig nå Transportsentralen A/L Vestre Rosten Ledig nå Hent AS Øvre Flatåsveg 14B 600 Ledig nå Øyvind Johnsen, Laila/Ge Vestre Rosten Ledig nå CEMATO AS Industriveien jan. 17 Eksisterende 0,0 % Østre Rosten Ledig nå Corvus Estate AS Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 25 % Øvre Flatåsveg 4D 250 Ledig nå Finca Holding AS 21,1 % 0,0 % 4,3 % Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler

21 Kontorledighet og nye prosjekter Heimdal m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Ledig Dato Eier/ Ny, rehab Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Industriveien Ledig nå KPT Eiendom AS Industriveien nov. 17 Storebrand Eiendomsfond Eksisterende Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Industriveien Ledig nå Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Vestre Rosten Ledig nå Hent AS Industriveien jan. 17 Eksisterende Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler 0,0 % Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 29 % Eksisterende og opptatt areal 18,5 % 0,0 % 10,9 %

22 Kontorledighet og nye prosjekter Tiller m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Ledig Dato Eier/ Ny, rehab Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Vestre Rosten Ledig nå Koteng Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Vestre Rosten Ledig nå Storebrand Eiendomsfond Vestre Rosten Ledig nå North Bridge Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Ivar Lykkes Veg Ledig nå Eksisterende og opptatt areal Vestre Rosten Ledig nå Norinvest Kvenildmyra Ledig nå Transportsentralen A/L Vestre Rosten Ledig nå CEMATO AS Østre Rosten Ledig nå Corvus Estate AS Forsøkslia Ledig nå Østre Rosten 84E 195 Ledig nå Einar Johan Oldenborg Sk Vestre Rosten Ledig nå Granåsen Eiendom Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler 0,0 % Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 26 % 26,1 % 0,0 % 0,0 %

23 MANGE TILBYDERE I KONTORMARKEDET Søk for kvm kontor kvm lab Tilgjengelighet og kollektivdekning Ønsket beliggenhet Parkeringsdekning Moderne standard/ tekniske løsninger Mulig beliggenhet Gode sikkerhetsløsninger Representative arealer 17 tilbydere, hvorav 6 nybygg.

24 LØSNING PÅ ØKT LEDIGHET I KONTORMARKEDET Rivning/ konvertering til andre formål Utfordring frem til i dag: «Rambøllbygget» Ila ca kvm - For stor avstand mellom tomtepris ved konvertering vs eiendomsverdi av kontantstrøm Med antatt markedsutvikling: - Uten store investeringer må permanent ledighet påregnes - Lar seg ikke leie ut pga. feil beliggenhet - Eiendomsverdi av kontantstrøm avtar med økt ledighet og yield - Stigende boligpriser = økt tomteverdi - Reguleringsmyndighetene ønsker fortetting Kontormarkedet i Oslo er tilnærmet i balanse. Dette skyldes stigende (høye) boligpriser som gir god økonomi i konvertering av næringsbygg.