OPAKs prisstigningsrapport Nr. 1/2017

Transkript

1 OPAKs prisstigningsrapport Nr. 1/2017 OPAK AS Hovfaret 13 PB 128 Skøyen 0212 Oslo OPAK prisstigningsrapport 1

2 Leieprisvekst i Oslo siste halvår og med forventning om ytterligere prisvekst i tiden som kommer. Ekspertpanelets vurdering denne gang er til dels kraftig økning i leieprisene for seks av sju segmenter. Kystbyene er dels fremdeles preget av oljeprisfallet med fallende leiepriser og høy ledighet, og dels av stigende leiepriser i sentrale områder i Bergen og Tromsø. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere. Utviklingen i leieprisene i Oslo 1. halvår 2017 er som følger: Prestisjelokaler sentralt: leieprisene har steget med 2,7 % til 3850 kr/m²/år Høy standard sentralt: leieprisene har steget med 3,6 % til 2900 kr/m²/år Nyere bygg sentrum: leieprisene har steget med 7,1 % til 3000 kr/m²/år God standard sentralt: leieprisene har steget med 8,3 % til 2600 kr/m²/år Høy standard randsone vest: leieprisene er uendret kr/m²/år Høy standard randsone nord/øst: leieprisene har steget med 5,6 % til 1900 kr/m²/år Eldre, urasjonelle lokaler: leieprisene har steget med 5,6 % til 950 kr/m²/år. Dagens Næringslivs ekspertpanel melder denne gang om et økende leienivå for de fleste segmenter i kontormarkedet i Oslo, denne gangen blant annet med vekst på over 8 % for sentralt plasserte kontorlokaler. Panelet trekker frem flere elementer som peker i retning av en ytterligere leieprisvekst i tiden fremover, forventet lavere ledighet, konvertering av kontor til andre formål, lite nybygg samt generelt stor etterspørsel etter nye lokaler sentralt i Oslo. Mange aktører søker seg i tillegg mot sentrum hvor de mest attraktive lokalene vanligvis finnes for å være attraktive i kampen om nye medarbeidere. Viktigheten av lokal beliggenhet i nærheten av offentlig kommunikasjon og generell bymessige omgivelser trekkes også frem som prisdrivere. I Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø innhenter Dagens Næringsliv opplysninger fra sentrale markedsaktører. Utviklingen i leiepriser i «kystbyene» 1. halvår 2017 er som følger: Kristiansand: leieprisene har sunket 3,7 % fra til kr/m²/år Stavanger sentralt: leieprisene har sunket 2,6 % fra til kr/m²/år Stavanger oljemiljø: leieprisene har sunket 3,6 % fra til kr/m²/år Bergen: leieprisene er uendret kr/m²/år Trondheim: leieprisene er uendret kr/m²/år Tromsø: leieprisene har steget 6,1 % fra til 1750 kr/m²/år Fremdeles leieprisvekst for de meste attraktive næringsbyggene Tromsø. I næringsområder preget av oljerelatert virksomhet som Sandsli/Kokstad i Bergen og Forus i Stavanger, faller prisene videre og det meldes om høy ledighet. Trondheim har hatt et stabilt leienivå det siste halve året. Også i Kristiansand, hvor det finnes en del oljerelatert virksomhet, har leieprisene falt det siste halve året. I begge disse byene meldes det om høy ledighet i kontormarkedet. Oslo, for OPAK AS Øystein Dieseth Avdelingsleder Eiendomsrådgivning OPAK prisstigningsrapport 1

3 1. Dagens næringslivs ekspertpanel om kontorlokaler Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Anne Bruun-Olsen i Cushman & Wakefield Realkapital, Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners, Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling og Stig L. Bech i BA-HR. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir dette presentert. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under: Kontorlokaler i Oslo-området kr/m²/år pr. januar 2017 % endring 2. halvår 2016 % endring siste 12 måneder tendens 1. halvår 2017 Prestisjelokaler sentralt Opp til ,7 2,7 Opp Høy standard sentralt Opp til ,6 3,6 Opp Nyere bygg sentrum Opp til ,1 7,1 Opp God standard sentralt Opp til ,3 8,3 Opp Høy standard randsone vest Uendret Uendret Høy standard randsone nord/øst Opp til ,6 5,6 Opp Eldre, urasjonelle lokaler Opp til kr 950 5,6 5,6 Opp Seks av sju segmenter er vurdert opp. Høy ledighet i randsone vest hindrer prisoppgang også her. Det er ifølge ekspertpanelet mange parametere som tyder på ytterligere prisvekst i tiden som kommer. Generelt sett skapes det flere kontorarbeidsplasser enn det oppføres nybygg for å dekke. At mange aktører trekkes mot sentrale områder av byen nær offentlig kommunikasjonsmessige knutepunkter for å tiltrekke seg de mest attraktive ansatte, vil presse prisene ytterligere oppover. Høye leiepriser og lav ledighet i sentrale områder kan på sikt medføre større etterspørsel etter kontorlokaler i de mest attraktive randsonene rundt sentrum. Leieprisnivået for segmentet «eldre urasjonelle lokaler» er vurdert av OPAK som noe opp. Sistnevnte segment er tatt ut av ekspertpanelets vurdering, men er videreført av OPAK. Leiepriser for kontorlokaler i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø I disse byene har Dagens Næringsliv innhentet opplysninger fra lokale markedsaktører. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under: Kontorlokaler i andre byer kr./m²/år pr. januar 2017 % endring 2. halvår 2016 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2016 Kristiansand Ned til ,7-7,7 Ned Stavanger sentralt Ned til ,6-8,1 Ned Stavanger oljemiljø Ned til ,6-11,1 Ned Høy standard Bergen Uendret Uendret Trondheim Uendret ,1 Ned Tromsø Opp til ,1 5,7 Opp Leieprismarkedet preges i deler av både Stavanger og Kristiansand fremdeles av fallende leiepriser. Trenden fra de senere årene fortsetter dermed. Det er likevel forventinger om noe utflating i leieprisfallet. Fra Tromsø meldes det om kraftig oppgang i leieprisene for nye lokaler, men generelt sett en noe dempet oppgang for andre typer lokaler. Utsiktene fremover viser ytterligere nedgang foruten i Bergen og Tromsø hvor det forventes flat utvikling. OPAK prisstigningsrapport 2

4 2. Kontorleier i Oslo-området OPAK prisstigningsrapport 3

5 3. Kontorleier i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø OPAK prisstigningsrapport 4

6 4. Direkteavkastning attraktive, sentralt beliggende kontorbygg OPAK prisstigningsrapport 5

7 5. Gjennomsnittsverdi for kontorbygg i Oslo og Bergen OPAK prisstigningsrapport 6

8 6. Indekser pr NR. 01/2017 INDEKSER PR ,0 265,0 260,0 255,0 250,0 245,0 240,0 235,0 230,0 225,0 220,0 215,0 210,0 205,0 200,0 195,0 190,0 185,0 180,0 175,0 170,0 165,0 160,0 155,0 150,0 145,0 140,0 135,0 130,0 125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 01/16 02/16 03/16 04/16 05/16 06/16 07/16 08/16 09/16 10/16 11/16 12/16 01/17 STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = 100) KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG KONSUMPRISINDEKS 2015=100 NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100 Fra januarindeksen 2017 er basisåret i KPI endret til 2015 (2015=100). KPI har siden august 1999 vært publisert med 1998 som referanseår (1998=100). Statistisk sentralbyrå (SSB) har endret referanseår med ulike års mellomrom. I perioden januar 1979 august 1999 var 1979=100 offisielt referanseår. For KPI fra og med august 1999 til og med desember 2016 er det 1998=100 som er offisiell KPI. JANUAR 2017 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 1998= ,9 146,0-0,1% 142,0 2,7% 137,8 5,9% KONSUMPRIS 2015= ,3 BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 178,4 177,8 0,3% 173,4 2,9% 170,2 4,8% MAT. i alt 186,7 185,9 0,4% 181,9 2,6% 177,4 5,2% RØR. i alt 205,4 203,0 1,2% 201,0 2,2% 194,0 5,9% EL. i alt 261,6 258,8 1,1% 253,4 3,2% 242,8 7,7% ENEBOLIG: TOTAL i alt 180,1 179,6 0,3% 175,0 2,9% 171,2 5,2% OPAK prisstigningsrapport 7

9 7. Kilder Dagens næringsliv SSB Statistikkbanken OPAK prisstigningsrapport 8