NR. 12/2014. Oslo, for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder eiendomsrådgivning. Side 1/12

Transkript

1 Side 1/12 NR. 12/2014 Det bygges fremdeles for få boliger i Norge sett i forhold til befolkningsveksten, og med de største utfordringene i Osloområdet. Boligprisene i Oslo har steget i 2014, men husholdningenes usikkerhet, blant annet på grunn av påvirkning av lave oljepriser, kan gi avtagende prisvekst i OPAKs siste boligundersøkelse for Oslo og omegnskommuner er fra november 2014 (uke 48). Antall annonser i Aftenposten har gått betraktelig ned de senere årene og utvalget tenderer nå mot at utvalget består av stadig flere dyre boliger. Vår undersøkelse viser at boligprisene (selgernes prisforventninger som de fremkommer i annonsene) på alle typer boliger, foruten selveierleiligheter, har steget fra november 2013 til november eneboliger: opp 9,8 prosent til kroner pr. kvadratmeter rekkehus/tomannsboliger: opp 8,7 prosent til kroner pr. kvadratmeter selveierleiligheter: ned 0.9 prosent til kroner pr. kvadratmeter borettslagsleiligheter: opp 9,2 prosent til kroner pr. kvadratmeter Boligprisene har i Oslo-området, ifølge OPAKs egne tall, steget mellom ca. 8,7 og 9,2 prosent i Selgernes prisforventning for selveierleiligheter har sunket med 0,9 % i samme periode. De største endringene kan skyldes at utvalget av boligannonser i disse segmentene nå i økende grad ligger i øvre prissjikt. Utviklingen er noe høyere enn tallene fra OBOS, eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk og Statistisk sentralbyrå (SSB). I følge Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ble gjennomsnittsprisene for boliger i Norge i 2014 fra 5,1 til 9,6 % høyere enn i I følge SSB vil boligprisene være uendrede i 2015, dvs. et reelt prisfall, men at trenden vil snu i løpet av Ifølge Næringslivets Hovedorganisasjons (NHO) Økonomibarometer var 2014 et forholdsvis godt år for norsk økonomi, men i 2015 forventes oppgangen å svekkes som en følge av at oljeinvesteringene ser ut til å falle kraftig. Det er samtidig lite tegn til økt investeringsaktivitet i fastlandsøkonomien. Høy gjeld og boligpriser øker norske husholdningers sparebehov på tross av lave boliglånsrenter. Ifølge Norges Bank stiger husholdningenes gjeldsbelastning raskere enn inntektene. Dette tilsier en usikkerhet for husholdningene ved et eventuelt inntektsbortfall, renteøkninger eller fall i boligpriser. Ifølge Boligbyggernes Landsforening ble det i Norge igangsatt til sammen ca boliger i 2014, mot et anslått behov for ca Størst er fremdeles utfordringen i Oslo-området hvor det er en underdekning på ca boliger. Også Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) peker i sitt Økonomibarometer på ubalansen i boligmarkedet, og at det bygges for få boliger i Norge, spesielt i Oslo hvor det nå relativt sett, gitt samme antall personer per husstand, er nesten færre boliger enn i år Oslo, for OPAK AS Øystein Dieseth Avdelingsleder eiendomsrådgivning

2 Side 2/12 OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2014 BOLIGTYPE UKE UKE UKE Kr/m² Kr/m² Kr/m² ENDRING ENDRING TOPPUNKT 1987/88 Siste 12 mnd. Siste 6 mnd. Kr/m² Prisendring fra topppunkt 1987/88 Eneboliger ,8 % + 10,2 % % Rekkehus/ Tomannsboliger Selveier- Leiligheter Aksje- Leiligheter Borettslags- Leiligheter ,7 % 3,9 % % ,9 % 0,7 % % ,8 % + 22,3 % % ,2 % + 3,3 % % Konsumprisindeks 135,1 136,7 137,9 + 2,1 % + 0,9 % SSBs bygg- 165,3 168,1 169,7 + 2,7 % + 1,0 % kostnadsindeks for boligblokk Prisene er ikke justert for prisstigning. Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen.

3 KOMMENTARER TIL OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2014 Side 3/12 OPAKs boligundersøkelse baseres på annonser i Aftenposten i uke 48 for Oslo og omegn, og viser selgernes prisforventninger. Det er ikke undersøkt hvilken pris boligene er solgt for, eller om de i det hele tatt er solgt. Avvik i forhold til andre undersøkelser kan skyldes dette, eller at undersøkelsene er foretatt i ulike geografiske områder. enebolig-prisene er kr/m² i uke 48/2014. Prisene er 10,2 % høyere enn i uke 19/2014, og 9,8 % høyere enn i uke 48/2013. Fra høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 421 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 200 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 9,3 mill. kr rekkehus/tomannsbolig-prisene er kr/m² i uke 48/2014. Prisene er 3.9 % lavere enn i uke 19/2014, og 8,7 % høyere enn i uke 48/2013. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 377 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 139 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 5,8 mill. kr selveierleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2014. Prisene er 0,7 lavere enn i uke 19/2014, og 0,9 % lavere enn i uke 48/2013. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 403 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 79 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 4,3 mill. kr aksjeleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2014. Prisene er 22,3 % høyere enn i uke 19/2014, og 35,8 % høyere enn i uke 48/2013. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 542 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 85 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 5,4 mill. kr borettslagsleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2014. Prisene er 3,3 % høyere enn i uke 19/2014, og 9,2 % høyere enn i uke 48/2013. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 455 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 65 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3 mill. kr OPAK har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og Akershus syd. Undersøkelsen foretas normalt i ukene 18 eller 19 og 48 hvert år. I enkelte år har uke 18 færre hverdager enn normalt pga. helligdager, og da er undersøkelsen foretatt i nærmeste hele arbeidsuke. Undersøkelsen foretas basert på de opplysninger som fremkommer i boligannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Der det ikke er gitt prisantydning, benyttes verditakst. Oppgitt areal er primærrom (P-rom), dvs. oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, entré og ganger/trapper mellom rommene. Arealet av P-rom er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Undersøkelsen i uke 48/2014 er basert på i alt 167 annonser, fordelt på 28 eneboliger, 15 rekkehus/tomannsboliger, 92 selveierleiligheter, 6 aksjeleilighet og 26 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan vurderes på grunn av manglende opplysninger, og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt. OPAKs prisstigningsrapport viser selgers forventninger til salgsverdi, og tallene kan således ligge i overkant i et fallende marked, og i underkant i et stigende marked. Aftenpostens utvalg av boligannonser ligger etter vår vurdering i økende grad i øvre prissjikt. Samtidig minker antall annonser stadig, og vi vurderer derfor på sikt å bruke andre kilder som grunnlag til Boligundersøkelsen.

4 ANDRE BOLIGUNDERSØKELSER DESEMBER 2014 Side 4/12 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk for Norge, desember 2014 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge) har prisutviklingen i Norge de siste tolv måneder vært: enebolig + 8,3 % delt bolig + 5,1 % eierleiligheter + 8,7 % andelsleilighet + 9,6 % OBOS' prisstatistikk for brukte borettslagsleiligheter i Oslo og omegn, desember 2014 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser av brukte boliger i OBOStilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I OBOS-tilknyttede brukte boliger i Oslo-området var kvadratmeterprisene: borettslagsleilighet-prisene er kr/m² i desember Prisene er 6,8 % lavere enn i mai 2014 ( kr/m²) og 1,5 % lavere enn i desember 2013 ( kr/m²). Kilde: OBOS Statistisk Sentralbyrås boligprisindeks for Oslo og Bærum, 4. kvartal 2014 De sist kjente tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er fra fjerde kvartal Ifølge SSBs boligprisindeks for Oslo og Bærum har prisutviklingen for boliger fra 4. kvartal 2013 til 4. kvartal 2014 vært: enebolig-prisene er 6,4 % høyere i 4. kvartal 2014 enn i 4. kvartal 2013 småhus-prisene er 4,7 % høyere i 4. kvartal 2014 enn i 4. kvartal 2013 blokkleilighet-prisene er 10,8 % høyere i 4. kvartal 2014 enn i 4. kvartal 2013 På landsbasis har boligprisene totalt sett økt 5,8 % i snitt fra 4. kvartal 2013 til 4. kvartal 2014, i Oslo og Bærum er tilvarende økning 8,3 %. Grunnlaget for indeksberegningene for 4. kvartal er boligomsetninger. Kilde: SSB MARKEDSFORHOLD Norges Bank om utviklingen i norsk økonomi Veksten hos Norges handelspartnere er ifølge Pengepolitisk rapport 4/2014 som anslått, men det knytter seg stor usikkerhet til fremtidig utvikling. Oljeprisen har falt kraftig det siste halve året, ca. 35 % lavere enn første halvår av Rentenivået i Europa er lavt, nær null hos flere av våre handelspartnere. I Sverige satt Riksbanken ned styringsrenten i oktober til 0 %. Utsikten for vekst i Norsk økonomi er svekket med bakgrunn i lavere oljepriser. Både veksten i privat konsum og investeringer ble høsten 2014 lavere enn forventet. Den lave oljeprisen antas også i tiden fremover kunne medføre økt arbeidsledighet og ringvirkninger på fastlandsøkonomien generelt. Svekket kronekurs har imidlertid gitt bedret konkuranseevne for eksportbedrifter, men Norges Banks regionale nettverk melder om svakere vekstutsikter. På sikt vil økt usikkerhet kunne påvirke husholdningenes investeringer, dvs. også ved eventuelt kjøp av ny bolig.

5 Styringsrenten forventes til ca. 1,25 % eller lavere frem mot slutten av Norges Bank analyser anslår en prisvekst på ca. 2,5 % de neste årene. Side 05/12 Norges Bank om styringsrenten I pengepolitisk rapport 4/2014 uttaler omtaler Norges Bank utsiktene for styringsrenten. Nedenfor er vist hva Norges Bank sa om styringsrenten i desember 2013 og i desember 2014: Pengepolitisk rapport 4/2013: Pengepolitisk rapport 4/2014: Styringsrenten er 1,5 prosent, og rentebanen i Styringsrenten er 1,25 prosent, og rentebanen i figuren viser en renteoppgang til 2,4 prosent i 2016 figuren viser en renteoppgang til 1,75 prosent i 2017 Figurene fra desember 2013 og desember 2014 viser at forventet renteutvikling er justert ned til under 2 % i Norges Bank om boligmarkedet Norges Banks pengepolitiske rapport for 4. kvartal påpeker at boligprisene fra sommeren og ut året har steget noe mer enn forventet, og mer enn husholdningenes inntekter i samme periode. Videre stiger gjeldsbelastningen for norske husholdninger raskere enn husholdningenes inntekter. Ved fallende boligpriser, økte boliglånsrenter eller økt arbeidsledighet vil dette kunne få konsekvenser for husholdningene. I 2014 har også andelen av husholdninger som har behov for avdragsfrie lån eller har en egenkapitalandel under 15 % økt. Det varsles videre at de finansielle ubalansene kan øke om boligprisene fortsetter å øke mer enn husholdningenes inntekter. Omsetningen av boliger har tatt seg opp i 2014, men antall boliger som ligger ute for salg har sunket. Omsetningstiden har i samme periode sunket. NHOs Økonomibarometer Norske bedrifter gir i NHOs økonomibarometer en tilbakemelding på at 2014 blir et forholdvis godt år, men med svakere prognoser for De svake prognosene skyldes i all hovedsak lave oljepriser og fallende oljeinvesteringer. Det er samtidig lite tegn til bedring i investeringsaktiviteten i fastlandsøkonomien. At boligprisene er høye og boliggjelden høy gjør at norske husholdninger må øke sparingen. I økonomibarometeret påpekes det at et boligmarked ute av balanse vil påvirker norsk økonomi negativt på ulike måter. Boligbyggingen har ikke økt i takt med stigende befolkning og for Oslos del, hvor befolkningsøkningen har vært blant de største, er det nå relativt sett nesten færre boliger enn i år Kilde: NHO

6 Statistisk Sentralbyrå (SSB) om byggekostnader for boliger I tabellen under er vist utviklingen i byggekostnader for boliger de siste årene: Side 06/12 Boligprodusentenes Landsforening I følge Boligprodusentenes Forening er salget av boliger i november % høyere enn i november i 2013, men for de første 11 månedene av året viser tallene en nedgang på 5,1 % mot samme periode i Høsten 2014 hadde en positiv salgsutvikling som fortsatte ut året. Når det gjelder igangsettingen av nye boliger ble 2014 et svakere år enn November 2014 hadde isolert sett en vekst på 10 % mot november 2013, men den samlede boligigangsettingen hittil lå per november % bak nye boliger ble ifølge Boligprodusentenes Landsforening igangsatte i 2014, langt under behovet for boliger på landsbasis anslått til ca boliger. Pressområdene rundt de store byene byr på de største utfordringene, og spesielt Oslo og omegn hvor det bygges færre boliger enn behovet tilsier. Kilde: Pressemelding fra Boligprodusentenes landsforening UTVIKLINGEN I BOLIGPRISER I 2015 OG FREMOVER Statistisk Sentralbyrå (SSB) om boligprisvekst I Statistisk Sentralbyrås sjette økonomiske analyse for 2014 spås boligprisene uendret i 2015, dvs. reelt sett ett realprisfall på ca. 2,5 %. Dette skyldes ifølge SSB blant annet husholdningenes forventinger til egne økonomiske utsikter på kort sikt. SSB spår at allerede i 2016 vil trenden snu, husholdningene får bedre tillit til egen økonomi, og prisveksten vil på nytt peke oppover. Forventet oppgang er 2,5 prosent i 2016 og lavere en forventet inflasjon på 1,7 % i I følge SSBs prognoser for 2013 ble konjunkturoppgangen spådd å komme i 2015, men dette antas nå først komme i Kilde: SSB

7 Side 07/12 Eiendomsmeglerforetakenes forening spår moderat prisoppgang i 2015 Eiendom Norge har i sin prognose lagt til grunn en prisoppgang i boligmarkedet på 4-6 prosent i Eiendom Norge forventer et godt boligmarked i Norge, men tror prisutviklingen blir mer moderat enn senere år forventes avsluttet med et gjennomsnitts prisnivå over Fra et nivå på 7-8% prisoppgang siste kvartal 2014 forventes prisene komme ned i 2-3 % mot slutten av Prisveksten begrunnes i moderat boligutbygging sett i forhold til behov, lave boligrenter, lav arbeidsledighet og god lønnsvekst. Prisvariasjonene i Norge forventes preget av lokale forhold, men med fortsatt prisvekst blant annet i Oslo. Stavanger regionen, hvor mye at den oljerelaterte virksomheten er samlet, antas mest preget av nedkjølingen i norsk økonomi. Kilde: Eiendomnorge.no

8 Side 08/12 SAMMENLIGNING MELLOM UTVIKLING I BOLIGPRISER OG VERDIUTVIKLING FOR KONTORBYGG I OSLO-OMRÅDET Nedenfor er vist OPAKs kurver over prisutviklingen for selveierleiligheter i Oslo-området i perioden (rød kurve). Dette er sammenlignet med eiendomsprisene for kontorbygg i Oslo-området med sentral beliggenhet og høy standard (blå kurve): Kurvene er ikke justert for prisstigning.

9 Side 09/12

10 Side 10/12

11 Side 11/12

12 Side 12/12 NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. DESEMBER 2014 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 137,9 137,9 0,0% 135,1 2,1% 132,4 4,2% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 169,7 169,6 0,1% 165,3 2,7% 161,0 5,4% MAT. i alt 175,9 175,8 0,1% 170,0 3,5% 167,1 5,3% RØR i alt 191,3 191,2 0,1% 188,8 1,3% 185,0 3,4% EL. i alt 239,0 238,9 0,0% 227,6 5,0% 216,6 10,3% ENEBOLIG: TOTAL i alt 170,7 170,7 0,0% 164,8 3,6% 160,3 6,5%