NR. 12/2013. Øystein Dieseth Avdelingsleder eiendomsrådgivning. Side 1/

Transkript

1 Side 1/13 NR. 12/2013 Boligprisene i Oslo falt høsten Vil fortsatt prisnedgang medføre at antall nye boligprosjekter minker? Vil det i tiden fremover bygges nok boliger for å dekke behovet til en stadig økende befolkning? OPAKs siste boligundersøkelse for Oslo og omegnskommuner er fra november 2013 (uke 48). Sammenlignet med undersøkelser for Oslo, trekker omegnskommunene kvadratprisene ned. Antall annonser i Aftenposten har gått betraktelig ned de senere årene og utvalget tenderer nå mot at utvalget består av stadig flere dyre boliger. Vår undersøkelse viser at boligprisene (selgernes prisforventninger som de fremkommer i annonsene) på alle typer boliger, foruten aksjeleiligheter, har steget fra november 2012 til november De siste seks månedene er det kun eneboligsegmentet som har hatt en liten økning: eneboliger: opp 10,4 prosent til kroner pr. kvadratmeter rekkehus/tomannsboliger: opp 3,8 prosent til kroner pr. kvadratmeter selveierleiligheter: opp 12,3 prosent til kroner pr. kvadratmeter borettslagsleiligheter: opp 3,8 prosent til kroner pr. kvadratmeter Boligprisene har i Oslo-området, i følge OPAKs egne tall, steget mellom ca. 2 og 12,3 prosent i De største endringene kan skyldes at utvalget av boligannonser i disse segmentene nå i økende grad ligger i øvre prissjikt. Utviklingen er noe høyere enn tallene fra OBOS, eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk og Statistisk sentralbyrå (SSB). I følge Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk ble gjennomsnittsprisene for boliger i Norge i ,9 % høyere en i I følge de fleste tall falt boligprisene høsten 2013, etter en oppgang på våren. I følge SSB vil boligprisene synke ca. 6 prosent i løpet av 2014 før trenden snur i I følge Næringslivets Hovedorganisasjons (NHO) Økonomibarometer skyldes den negative utviklingen i markedet bankenes mer restriktive holdning til kredittgivning og en lavere vekst i norsk økonomi generelt. Fallet i salg av nye boliger betyr at det ikke vil bygges nok boliger for å demme opp for befolkningsveksten i Norge. Dette stemmer overens med Boligbyggernes Landsforening som melder om ca. 5 % færre igangsatte boliger i 2013 (november tall) sammenlignet med året før. Det ble i 2013 igangsatt til sammen ca færre enn i Fortsetter de senere års kraftige befolkningsvekst tilsier dette opp mot boliger årlig mindre enn det som behøves. Norges Bank mener årsaken til fallende boligpriser skyldes at gjeldsgraden til norske husholdninger har økt fra et allerede høyt nivå samt en generell usikkerhet i forhold til den økonomiske utviklingen og til husholdningenes fremtidige inntektsvekst. Dagens Næringslivs ekspertpanel og Finansavisens ekspertpanel på boligmarkedet er delte i sine spådommer for De fleste spådommene ligger innenfor spennet en 3 til + 3% endring. Eiendomsmeglerforetakenes forening spår også en moderat prisnedgang på mellom 1 og 3 prosent i Oslo, for OPAK AS Øystein Dieseth Avdelingsleder eiendomsrådgivning

2 Side 2/13 OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2013 BOLIGTYPE UKE UKE UKE Kr/m² Kr/m² Kr/m² ENDRING ENDRING TOPPUNKT 1987/88 Siste 12 mndr. Siste 6 mndr. Kr/m² Prisendring fra topppunkt 1987/88 Eneboliger ,4 % + 1,7 % % Rekkehus/ Tomannsboliger Selveier- Leiligheter Aksje- Leiligheter Borettslags- Leiligheter ,8 % 6,2 % % ,3 % 0 % % ,4 % 4,5 % % ,8 % 4,0 % % Konsumprisindeks 132,4 134,3 135,1 + 2,0 % + 0,6 % SSBs byggkostnadsindeks for boligblokk 161,0 163,4 165,3 + 2,7 % + 1,2 % Prisene er ikke justert for prisstigning. Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen.

3 Side 3/13 KOMMENTARER TIL OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2013 OPAKs boligundersøkelse baseres på annonser i Aftenposten i uke 48 ( ) for Oslo og omegn, og viser selgernes prisforventninger. Det er ikke undersøkt hvilken pris boligene er solgt for, eller om de i det hele tatt er solgt. Avvik i forhold til andre undersøkelser kan skyldes dette, eller at undersøkelsene er foretatt i ulike geografiske områder. enebolig-prisene er kr/m² i uke 48/2013. Prisene er 1,7 % høyere enn i uke 18/2013, og 10,4 % høyere enn i uke 48/2012. Fra høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 374 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 183 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 7,7 mill. kr rekkehus/tomannsbolig-prisene er kr/m² i uke 48/2013. Prisene er 6,2 % lavere enn i uke 18/2013, og 3,8 % høyere enn i uke 48/2012. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 339 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 147 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 5,7 mill. kr selveierleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2013. Prisene er de samme i uke 18/2013, og 12,3 % høyere enn i uke 48/2012. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 407 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 95 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 5,2 mill. kr aksjeleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2013. Prisene er 4,5 % lavere enn i uke 18/2013, og 7,4 % lavere enn i uke 48/2012. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 407 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 64 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3 mill. kr borettslagsleilighet-prisene er kr/m² i uke 48/2013. Prisene er 4 % lavere enn i uke 18/2013, og 3,8 % høyere enn i uke 48/2012. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 407 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 68 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3 mill. kr tomter for salg i denne perioden: Det er registrert 1 tomt. OPAK har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og Akershus syd. Undersøkelsen foretas normalt i ukene 18 eller 19 og 48 hvert år. I enkelte år har uke 18 færre hverdager enn normalt pga. helligdager, og da er undersøkelsen foretatt i nærmeste hele arbeidsuke. Undersøkelsen foretas basert på de opplysninger som fremkommer i boligannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Der det ikke er gitt prisantydning, benyttes verditakst. Oppgitt areal er primærrom (P-rom), dvs. oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, entré og ganger/trapper mellom rommene. Arealet av P-rom er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Undersøkelsen i uke 48/2013 er basert på i alt 157 annonser, fordelt på 15 eneboliger, 25 rekkehus/tomannsboliger, 77 selveierleiligheter, 5 aksjeleilighet og 35 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan vurderes på grunn av manglende opplysninger, og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt. OPAKs prisstigningsrapport viser selgers forventninger til salgsverdi, og tallene kan således ligge i overkant i et fallende marked, og i underkant i et stigende marked. Aftenpostens utvalg av boligannonser ligger etter vår vurdering i økende grad i øvre prissjikt. Samtidig minker antall annonser stadig, og vi vurderer derfor på sikt å bruke andre kilder som grunnlag til Boligundersøkelsen.

4 Side 4/13 ANDRE BOLIGUNDERSØKELSER I OSLO I NOVEMBER 2013 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk for Oslo, november 2013 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening) har prisutviklingen i Oslo de siste tolv måneder vært: enebolig-prisene er kr/m² i november Dette er 7,2 % lavere enn i mai 2013 ( kr/m²), og 0,1 % lavere enn i november 2012 ( kr/m²). Landsgjennomsnittet er kr/m² i november Dette er 4,1 % lavere enn i mai 2013 ( kr/m²), og 2,5 % høyere enn i november 2012 ( kr/m²) delt bolig-prisene er kr/m² i november Dette er 1,2 % lavere enn i mai 2013 ( kr/m²), og 0,7 % høyere enn i november 2012 ( kr/m²). Landsgjennomsnittet er kr/m² i november Dette er 3,7 % lavere enn i mai 2013 ( kr/m²), og 2,4 % høyere enn i november 2012 ( kr/m²) eierleiligheter-prisene er kr/m² i november Dette er 6 % lavere enn i mai 2013 ( kr/m²), og 2 % lavere enn i november 2012 ( kr/m²). Landsgjennomsnittet er kr/m² i november Dette er 5,2 % lavere enn i mai 2013 ( kr/m²), og 1,1 % lavere enn i november 2012 ( kr/m²) andelsleilighet-prisene er kr/m² i november Dette er 3,4 % høyere enn i mai 2013 ( kr/m²), og 9,4 % høyere enn i november 2012 ( kr/m²). Landsgjennomsnittet er kr/m² i november Dette er 2,3 % høyere enn i mai 2013 ( kr/m²), og 8 % høyere enn i november 2012 ( kr/m²). I Oslo-området har boligprisene for det enkelte segment variert med ca. 2 til + 9,4 % fra november 2012 til november Kun andelsleiligheter har hatt en markant økning. Øvrige segmenter har variert fra -2 til + 0,7 %. OBOS' prisstatistikk for brukte borettslagsleiligheter i Oslo og omegn, november 2013 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser av brukte boliger i OBOStilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I OBOS-tilknyttede brukte boliger i Oslo-området var kvadratmeterprisene: borettslagsleilighet-prisene er kr/m² i november Prisene er 6,8 % lavere enn i mai 2013 ( kr/m²) og 1,5 % lavere enn i november 2012 ( kr/m²). Statistisk Sentralbyrås boligprisindeks for Oslo og Bærum, 3. kvartal 2013 De sist kjente tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er fra tredje kvartal Dette er noe forut for de sammenlignbare tallene fra november i 2012 fra Eiendomsmeglerbransjen, OBOS og OPAK. Ifølge SSBs boligprisindeks for Oslo og Bærum har prisutviklingen for boliger fra 3. kvartal 2012 til 3. kvartal 2013 vært: enebolig-prisene er 1,76 % høyere i 3. kvartal 2013 enn i 3. kvartal 2012 småhus-prisene er 3,2 % høyere i 3. kvartal 2013 enn i 3. kvartal 2012 blokkleilighet-prisene er 0,1 % høyere i 3. kvartal 2013 enn i 3. kvartal 2012 På landsbasis har boligprisene totalt sett økt 2,9 % i snitt fra 3. kvartal 2012 til 3. kvartal 2013, i Oslo og Bærum er tilvarende økning 0,7 %.

5 Side 5/13 MARKEDSFORHOLD Norges Bank om utviklingen i norsk økonomi Veksten hos Norges handelspartnere er i følge Pengepolitisk rapport 4/2014 moderat, men noe svakere enn tidligere forventet. Det knytter seg fortsatt stor usikkerhet til den videre utviklingen i tiden fremover. Rentenivået i Europa er lavt og den europeiske sentralbanken satt i november styringsrenten ned til 0,25 % og en ny renteøkning i de største industrilandene forventes først i På tross av tegn til bedring, med blant annet reduserte handelsunderskudd Italia og Spania, holder arbeidsløsheten i Europa seg høy. Det er en forventing om vekst hos våre handelspartnere i tiden fremover. Veksten i Norsk økonomi er moderat og noe lavere en antatt. Norges banks regionale nettverk melder om at veksten i produksjon blir svakere enn antatt og forventningene om vekst i tiden fremover er nedjustert. Kapasitetsutnyttingen i norsk økonomi er normal men avtagende. Styringsrenten forventes på agens nivå frem mot midten av 2015 og deretter med en gradvis økning. Norges Bank venter at prisveksten vil stige til opp mot 2,5 % i slutten av perioden. Norges Bank om styringsrenten I pengepolitisk rappor 4/2013 uttaler omtaler Norges Bank utsiktene for styringsrenten. Nedenfor er vist hva Norges Bank sa om styringsrenten i oktober 2012 og i desember 2013: Pengepolitisk rapport 3/2012: Pengepolitisk rapport 4/2013: Styringsrenten er 1,5 prosent, og rentebanen i Styringsrenten er 1,5 prosent, og rentebanen i figuren viser en renteoppgang til 3 prosent i 2016 figuren viser en renteoppgang til 2,4 prosent i 2016 Figurene fra oktober 2012 og desember 2013 viser at renteutviklingen er justert ned etter at veksten i norsk økonomi ble svakere enn forutsatt. Norges Bank om boligmarkedet I Pengepolitisk rapport 4/2013 uttaler Norges Bank at boligprisene de seneste månedene har falt mer enn lagt til grunn. Også omsetning av boliger har falt og årsaken skyldes i følge Norges Bank at gjeldsgraden til norske husholdninger har økt fra et allerede høyt nivå samt en generell usikkerhet i forhold til den økonomiske utviklingen og til husholdningenes fremtidige inntektsvekst. Den senere tids avdemping i boligmarkedet må sees i sammenheng med lavere forbrukertillit og en svakere norsk økonomi. Boligprisene har over lengre tid vokst mer enn husholdningenes inntekt, men gapet mellom husholdningenes inntekstvekst og boligprisene vil med dagens trend bli gradvis bli mindre. Faller boligprisene raskt kan dette medføre et tilbakeslag i norsk økonomi og deretter økte tap for bankene.

6 Side 6/13 NHOs Økonomibarometer Norske bedrifter gir i NHOs økonomibarometer for 2014 en tilbakemelding på at 2014 blir det svakeste året for norsk økonomi siden finanskrisen. Den største bekymringen gjelder deler av byggebransjen. For anleggsbedriftene er utsiktene i mer positive. Det er spesielt boligbyggerne som har blitt mer negative til markedsutsiktene for Den negative utviklingen i markedet skyldes bankenes mer restriktive holdning til kredittgivning og en lavere vekst i norsk økonomi generelt. At salget av nye boliger faller betyr at det ikke vil bygges nok boliger for å demme opp for befolkningsveksten i Norge. Mange bedrifter erfarer en stadig mer krevende konkurransesituasjon og spesielt Byggog anleggsnæringen er konjunktursensitiv sammenliknet med andre næringer. At det kommer stadig flere useriøse aktører i markedet medfører at mange bedrifter melder om en mer krevende konkurransesituasjon. Basert på dette vil kampen mot svart arbeid i tiden fremover være viktig for å bevare norske arbeidsplasser. Statistisk Sentralbyrå (SSB) om byggekostnader for boliger I tabellen under er vist utviklingen i byggekostnader for boliger de siste årene: Kilde: Statistisk sentralbyrå Boligprodusentenes Landsforening I følge Boligprodusentenes Forening er salget av boliger i november % lavere enn i november i Når det gjelder salg av leiligheter er tallene for november 2013 hele 54 % lavere enn november BL mener krav til egenkapital samt anbefalingen om å selge før man kjøper har medført at boligsalget har stoppet opp. Det er igangsatt ca. 5 % færre boliger hittil i år (november 2013) sammenlignet med i fjor og det er nye leiligheter som trekker ned med 19 % mindre igangsatte leiligheter i forhold til samme periode i fjor nye igangsatte boliger på landsbasis er ca færre enn i 2012 og ca boliger lavere enn det som behøves for å dekke befolkningsveksten. Tilbakeholdende banker og fordyrende tekniske forskrifter er i følge BL hovedårsakene til fallet i salg og igangsetting av nye boliger. Kilde: Pressemelding fra Boligprodusentenes landsforening

7 Side 7/13 UTVIKLINGEN I BOLIGPRISER I 2014 OG FREMOVER Statistisk Sentralbyrå (SSB) om boligprisvekst I Statistisk Sentralbyrås femte økonomiske analyse for 2013 spås boligprisene ned 6 prosent fra toppnivået sommeren 2013 og ut Følgende fem faktorer vil I følge SSB i tiden fremover påvirke boligprisene: Husholdningene har hatt det byrået kaller en moderat inntektsvekst, beregnet til 3,9 prosent for 2013 Husholdningene har blitt mer pessimistiske til utviklingen til egen og landets økonom Bankene har blitt mer restriktive i sin utlånspolitikk Formueskatten er redusert Skatten er økt for dem som eier en bolig nummer2 (sekundærbolig) Den politisk bestemte renten i statsbankene vil øke i 2014 Men SSB spår at allerede i 2015 vil trenden snu og prisveksten vil på nytt peke oppover. Forventet oppgang er 2,9 prosent i 2015 og 4,6 prosent i Forventing om lave renter og økt optimisme hos husholdningene er årsaken i følge SSB. Sparingen i husholdningene øker i 2013 med 8,7 prosent sammenlignet med 2012, og spareraten ventes å øke videre opp til 9 prosent i SSBs analyser viser at husholdningene i langt større grad sparer penger i stedet for å bruke dem. Prognosene tilsier økt arbeidsledighet i 2014 og inn i 2015, og at en ny konjunkturoppgang først kommer i 2015 Kilde: NRK / SSB Eiendomsmeglerforetakenes forening spår moderat prisnedgang i 2014 Eiendomsmeglerforetakenes forening (Eff) har i sin prognose lagt til grunn en prisnedgang i boligmarkedet på - 1 til - 3 prosent i Dagens Næringslivs boligpanel om boligprisene for årene Dagens Næringslivs ekspertpanel på boligmarkedet består av Harald Magnus Andreassen i Swedbank First Securities, Kyrre Amdal i DNB Markets, Roger Bjørnstad i Econ Pøyry, Elisabeth Aase i Aase Byggadministrasjon og Grethe Wittenberg Meier i Aktiv Eiendomsmegling. Ekspertpanelet spår fortsatt negativ prisvekst neste år, med en utflating i For 2016 varierer forventningene fra fortsatt prisfall til vekst på 4 %. Her er ekspertenes spådom for boligprisvekst de neste tre årene: Harald Magnus Andreassen -3 % - 3% - 3% Kyrre Amdal 0,5 % -1.5 % - 1% Roger Bjørnstad 2,8 % 0,8 % - 0,5 % Elisabeth Aase -2 % 0 % 2 % Grethe W. Meier 2 % 3 % 4 % Kilde: Dagens Næringsliv

8 Side 8/13 Finansavisens boligeksperter om boligpriser i 2014 Finansavisen har foretatt en undersøkelse av hva flere markedsaktører tror om prisutviklingen i 2014: 2014 Edgar Haugen Utvikler -4 % Peter Batta Huseiernes Landsforbund 3 % Anders Langtind Eiendomsmegler 5 % Torbjørn Ek Advokat Torbjørn Ek -1 % Nils O Nordvik Eiendomsmegler 2,5 % Kenneth Aadland Eiendomsmegler 2,5 % Christoffer Askjer Eiendomsmegler 1 % Martin Mæland OBOS 4,5 % Andreas Ringen Ny Analyse 2 % Harald Magnus Andreassen First Swebank - 3,5 % Petter Grendahl Investor 0 % Ivar Tollefsen Fredensborg -3 % Morten Astrup Investor 0 % Eiliv S. Jensen SSB - 2,2 % Baard Schumann Selvaag Bolig 3 % Camilla Sem Sem & Johnsen -2,5% Odde Henning Hjellegjerdet Utvikler 0 % Kilde: Finansavisen

9 Side 9/13 SAMMENLIGNING MELLOM UTVIKLING I BOLIGPRISER OG VERDIUTVIKLING FOR KONTORBYGG I OSLO-OMRÅDET Nedenfor er vist OPAKs kurver over prisutviklingen for selveierleiligheter i Oslo-området i perioden (rød kurve). Dette er sammenlignet med eiendomsprisene for kontorbygg i Oslo-området med sentral beliggenhet og høy standard (blå kurve): Kurvene er ikke justert for prisstigning.

10 Side 10/13

11 Side 11/13

12 Side 12/13

13 Side 13/13 NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. DESEMBER 2013 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 135,1 135,3-0,1% 132,4 2,0% 130,6 3,4% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 165,3 165,2 0,1% 161,0 2,7% 156,6 5,6% MAT. i alt 170,0 169,9 0,1% 167,1 1,7% 162,1 4,9% RØR i alt 188,8 188,8 0,0% 185,0 2,1% 178,7 5,7% EL. i alt 227,6 227,6 0,0% 216,6 5,1% 203,0 12,1% ENEBOLIG: TOTAL i alt 164,8 164,7 0,1% 160,3 2,8% 155,5 6,0%