Markedsrapport Vår 2012

Transkript

1 sk profil 2010 Markedsrapport Vår 2012 Porteføljene spisses 1

2 Et komplett eiendomshus UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 45 mrd, og de tre siste årene har vi leid ut m. På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for NOK 9 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. UNION Gruppen CEO Øystein A. Landvik 100 % eid av fem partnere Totalt 50 ansatte Analyse UNION Norsk Næringsmegling Trond Aslaksen UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen/Lars Even Moe UNION Corporate Terje Nesbakken/Hroar Nilsen Transaksjon Utleie Kapitalforvaltning Eiendomsforvaltning Investorservice Corporate Finance Equity Sales 22

3 Innhold 1. Konklusjoner Side 4 2. Leder Side 5 3. Makro Side 6 4. Transaksjonsmarkedet Side Avkastning på investeringer i næringseiendom Side Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side Bergen, Trondheim og Stavanger Side Handel, hotell, logistikk og bolig Side Ansatte i UNION Gruppen Side 35 33

4 Konklusjoner mai 2012 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Så langt i år har transaksjonsmarkedet vært preget av flere milliardtransaksjoner, mer selektive kjøpere og mange investorer med kjøpslyst som har hatt utfordringer med å finne objekter med de riktige karakteristika herunder eiendommer med lange og sikre leiekontrakter (se mer om etterspørselsmønstrene på side 11). Vi har registrert 35 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år for til sammen ca. NOK 17 mrd. og ytterligere drøye NOK 2 mrd. i DD. Volumet målt i verdi er over dobbelt så høyt som per medio mai i fjor, men antall omsetninger er på linje med fjoråret. Vi vurderer nivået for prime yield til å være stabilt og i intervallet 5,25 til 5,50 % (se side 10). Gjennom høsten i fjor ble det generelt en økende yield-spread mellom antatt spesielt trygge objekter og ordinær eiendom. Både bankene og investorene vurderer risiko generelt, og særlig beliggenhet, hakket strengere enn for ett år siden. Gjennomsnittstransaksjonen har det siste halvåret hatt en nettoyield på 6,7 % (flere lav-yield omsetninger), et brutto yield-gap på 3,6 % og et yield-gap etter bankmargin på 1,45 %. Renteutviklingen fortsetter å trosse bankenes prognoser, sentralbanken venter uendret styringsrente gjennom 2012 og 10-års swaprente er per 16. mai på rekordlave 3,32 %. Lavt rentenivå og høy kostnad for å bryte fastrenteavtalene gjør at flere naturlige salgsobjekter ikke blir omsatt. Selskapsobligasjoner har i stigende grad blitt en konkurrent til investeringer i næringseiendom. Det er likevel fortsatt generelt god interesse, og vi har registrert hele 100 ulike kjøpere de siste 12 mnd. Totalavkastningen på næringseiendom ble i fjor på 7,4 % i følge IPD. Makroutviklingen, kombinert med leieprisvekst i bl.a. kontorsegmentet, sannsynliggjør at totalavkastningen blir høyere i år. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Netto arealabsorbsjon har hatt en stigende kurve de siste to årene. Nivået i fjor ble på m og 12-mnd. tendensen per april er på ca m. Fra inngangen til 2012 har antall ledige lokaler blitt redusert fra 745 til 729 per april. Litt større areal i de ledige lokalene gjør at kontorledigheten likevel har økt fra 6,9 % til 7,0 %. Tross god etterspørsel venter vi at kontorledigheten stiger til snaue 8 % ved utgangen av året som følge av ekstraordinært høyt volum ferdigstilte nybygg i år. Lokalene som fraflyttes er i høy grad lagt ut i markedet allerede. Vi venter svakt synkende ledighet fra Næringslivet er generelt preget av positivitet og det ventes raskere sysselsettingsvekst i Oslo. Leiekontraktene som signeres nå har et signifikant høyere snittareal enn i 2009 da usikkerheten var høy. Leieprisene i nye kontrakter steg med 5 % i snitt i fjor til kr pr. m /år ekskl. mva. og felleskostnader. Nivået fremkommer av UNION Gruppens beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring som igjen er basert på hele 789 kontrakter fra Tendensen per første kvartal i år var fortsatt stigende. Vi venter 4-5 % årlig vekst i leienivåene, klart mer enn KPI. Sentrale forhold som bidrar til høyere kvadratmeterpriser omfatter flytting til mer arealeffektive eiendommer, at leietagerne tenderer til å prioritere attraktiv standard og beliggenhet fremfor lavest mulig pris, at leiekontraktene som løper ut i snitt har et stigende nivå og at det er et begrenset utvalg av større eiendommer. Over tid vil økende byggekostnader fremtvinge høyere nivåer i potensielle nybygg. Leieprisveksten har særlig vært synlig i sentrumsområdene inkl. CBD hvor ledigheten er under 5 %. Mange eiendommer er fortsatt tunge ut fra beliggenhet, men vi legger til grunn at den generelle leiepristendensen svak vekst nå er i ferd med å spre seg til hele Oslo. 4

5 Leder Porteføljene spisses Flere av eiendomstransaksjonene i dagens marked reflekterer et ønske om å spisse porteføljene. Vi er i ferd med å få mer rendyrkede aktører som konsentrerer seg om utvalgte satsningsområder hvor man søker å bygge styrke og grunnlag for langsiktig verdiskapning. Under oppgangsårene 2004 til 2007 ble det etablert en lang rekke eiendomsfond, syndikater og eiendomsselskap. Etterspørselen etter eiendomsinvesteringer var høy og likeså viljen til å ekspandere. Mange hadde et åpent sinn i forhold til vide strategier, og investeringer i land og markeder hvor man ikke hadde erfaring. I et oppadgående marked, med lav arealledighet, gikk utleiearbeidet ofte enkelt og mer fokus ble skjøvet over på det finansielle på bekostning av tradisjonell eiendomsdrift. På 70- og 80-tallet var det populært i næringslivet i Norge og internasjonalt å bygge opp konglomerater for å spre risiko. Utover på 90-tallet ble denne strategien forlatt til fordel for mer konsentrasjon om høyere volum i færre virksomhetsområder. Erkjennelsen bestod i at man ikke kan være best på alt, og dessuten nødvendigheten av å skape konkurransefordeler gjennom skala og dybdekompetanse. Denne tankegangen er i ferd med å slå mer rot innen næringseiendom. Mange eiendomsinvesteringer fikk som kjent en uheldig utvikling i kjølevannet av finanskrisen og mange aktører har vært gjennom strategiprosesser. Man har forsøkt å identifisere kjernekompetanse, og ikke minst hvordan man skal skape konkurransefortrinn og økt lønnsomhet. Som regel har resultatet vært at man har valgt en form for snevrere investeringsfokus, og i flere tilfeller økt vekt på en organisasjon som kan drifte og utvikle eiendommene. Enkelte selskaper har for eksempel som UNION Gruppen valgt å bygge opp en egen organisasjon for teknisk forvaltning, i stedet for å ha denne funksjonen outsourcet. Flere aktører som tidligere har hatt et utpreget finansielt tilsnitt går nå i retning av å i større grad identifisere seg som tradisjonelle eiendomsselskap. Verdier skal skapes gjennom langsiktig arbeid med porteføljene. I transaksjonsmarkedet finner det nå sted mange transaksjoner som reflekterer at aktørene spisser eiendomsporteføljene. Man avhender eiendom i de segmentene og byene som er utenfor strategien, og kjøper seg opp i definerte satsningsområder der man kan skape stordriftsfordeler og utnytte læringskurven og lokalkunnskapen. En form for konsentrasjon er at man kjøper flere eiendommer i umiddelbar nærhet for å kunne sjonglere leietagerne mellom eiendommene i området i takt med deres endrede arealbehov. Som i andre bransjer er det billigere å beholde kundene enn å skaffe nye. En slik konsentrasjon gir også større muligheter for å styre utviklingen i området og skape fordeler gjennom en mer helhetlig utvikling, og forhåpentligvis også mer effektiv eiendomsdrift. Andre former for konsentrasjon omfatter aktører som selger ut handelseiendom for å konsentrere seg om kontor, andre etablerer selskap som kun skal drive med mellomstore kjøpesentre, videre selskap som spesialiserer seg på utvikling av lagerbygg, aktører som kun kjøper eiendommer med lange og sikre leiekontrakter på trygge beliggenheter, nisjeaktører innen eiendom for barnehage, parkering etc. Listen over spesialiserte eiendomsselskap og eksempler på aktører som konsentrerer aktivitetene er lang, og vi venter at spesialiseringstendensene innen eiendomsindustrien bare vil forsterke seg fremover. Aktørene vil være opptatt av å skaffe skalafordeler, troverdighet og dybdekompetanse gjennom konsentrasjon. Dette vil resultere i enda flere transaksjoner for å spisse porteføljene. Logikken i disse transaksjonene gjør det lettere for kjøper og selger å bli enige om pris enn i mange tradisjonelle salgsprosesser hvor selger helst skal ha spesielt godt betalt, og kjøper aller helst skal gjøre et kupp. Konklusjonsmessig er vi i ferd med å få mer spesialiserte gårdeiere, og utviklingen vil komme leietagerne til gode gjennom mer effektive, fleksible og kompetente tilbydere. 55

6 Makro Norsk økonomi - utsikter for Svak konjunkturoppgang i Norge l l l l l l l l Vekstanslagene Vekstanslagene for for verdensøkonomien verdensøkonomien er er fortsatt fortsatt så så gode gode at at de de tilsier tilsier vedvarende vedvarende høye høye oljepriser. oljepriser. Imidlertid Imidlertid er er anslagene anslagene for for handelspartnerne handelspartnerne så så lave lave at at det det ventes ventes nedgang nedgang i fastlandseksporten fastlandseksporten i år, år, før før den den snur snur opp opp neste neste år. år. DNB DNB Markets Markets venter venter at at konsumprisindeksen konsumprisindeksen (KPI) (KPI) stiger stiger med med kun kun 1,1 1,1 % i år, år, 1,8 1,8 % i 2013, 2013, 2,0 2,0 % i og og 2,3 2,3 % i Sett Sett opp opp mot mot en en trendvekst trendvekst for for Norge Norge på på 2,9 2,9 % innebærer innebærer prognosene prognosene kort kort fortalt fortalt at at Norge Norge får får en en svak svak konjunkturoppgang konjunkturoppgang de de nærmeste nærmeste årene. årene. God God utvikling utvikling i privat privat forbruk forbruk og og høye høye oljeinvesteringer oljeinvesteringer bidrar bidrar spesielt spesielt til til veksten veksten de de nærmeste nærmeste årene. årene. Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom Veksten Veksten i norsk norsk økonomi økonomi er er moderat, moderat, men men likevel likevel god god i forhold forhold til til andre andre land land i Vesten. Vesten. Norge Norge utgjør utgjør således således en en trygg trygg havn. havn. Generelt Generelt utgjør utgjør de de nordiske nordiske økonomiene økonomiene en en trygg trygg havn havn med med sunne sunne statsfinanser, statsfinanser, omstillingsevne omstillingsevne og og positiv positiv vekst. vekst. Et Et eksempel eksempel på på styrken styrken i norsk norsk økonomi økonomi er er at at Nordea Nordea sine sine prognoser prognoser fra fra mars mars innebærer innebærer at at overskuddet overskuddet på på statsbudsjettet statsbudsjettet i år år vil vil tilsvare tilsvare kr. kr. per per innbygger. innbygger. I en en internasjonal internasjonal sammenligning sammenligning er er ikke ikke dette dette bare bare sterkt, sterkt, men men helt helt ekstremt. ekstremt. For For øvrig øvrig ventes ventes lave lave renter renter lenge lenge og og stigende stigende sysselsetting. sysselsetting. Befolkningsveksten Befolkningsveksten i Norge Norge ligger ligger over over 1 % per per år år og og på på ca. ca. 2 % i Oslo-området. Oslo-området. DN s DN s konjunkturbarometer konjunkturbarometer for for første første kvartal kvartal viser viser tiltagende tiltagende optimisme optimisme i næringslivet. Det Det er er en en klar klar og og stigende stigende overvekt overvekt av av bedriftene bedriftene som som venter venter økt økt omsetning (netto (netto %), %), lønnsomhet (netto (netto %) %) og og bemanning bemanning (netto (netto %). %). God vekst i verden, ok i USA men dårlig i Eurosonen BNP- BNP- vekst, vekst, årlige årlige endringer endringer E 2012E 2013E 2013E USA USA 1,7 1,7 2,0 2,0 2,2 2,2 Japan Japan (0,7) (0,7) 2,0 2,0 1,5 1,5 Kina Kina 9,3 9,3 8,0 8,0 8,3 8,3 Eurosonen Eurosonen 1,5 1,5 (0,4) (0,4) 1,0 1,0 UK UK 0,9 0,9 0,8 0,8 1,8 1,8 Norge Norge (fastlandet) (fastlandet) 2,6 2,6 2,6 2,6 3,0 3,0 Sverige Sverige 3,9 3,9 (0,3) (0,3) 1,8 1,8 Norges Norges handelspartnere* handelspartnere* 2,5 2,5 1,0 1,0 2,0 2,0 K ilde: N o rdea, 23 mars..*n o rges B ank, P P R mars Norge Arbeidsmarkedet Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle Årlige endringer prosentuelle endringer E 2012E 2013E 2013E 2014E 2014E 2015E 2015E BNP BNP - Fastlandet Fastlandet 2,6 2,6 2,7 2,7 2,7 2,7 2,8 2,8 2,9 2,9 BNP BNP 1,6 1,6 2,2 2,2 2,1 2,1 2,3 2,3 2,4 2,4 KPI KPI 0,8 0,8 1,1 1,1 1,8 1,8 2,0 2,0 2,3 2,3 Privat Privat forbruk forbruk 2,2 2,2 3,0 3,0 3,0 3,0 3,2 3,2 3,1 3,1 Offentlig Offentlig forbruk forbruk 1,5 1,5 1,8 1,8 2,4 2,4 2,3 2,3 2,1 2,1 Oljeinvesteringer Oljeinvesteringer 11,4 11,4 18,3 18,3 7,3 7,3 5,0 5,0 5,0 5,0 Tradisjonell Tradisjonell eksport eksport (0,6) (0,6) (2,1) (2,1) 3,8 3,8 4,1 4,1 4,5 4,5 Sysselsetting Sysselsetting 1,4 1,4 0,8 0,8 0,7 0,7 1,0 1,0 0,9 0,9 Arbeidsledige Arbeidsledige AKU AKU (nivå) (nivå) 3,3 3,3 3,4 3,4 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 K ilde: D N B M arkets A pril

7 Makro Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sterkere sysselsettingsvekst i Oslo enn i Norge Konsensus tilsier at sysselsettingen i Norge stiger med ca. 1 % og personer per år. Q2-rapporten til Manpower viser at overvekten av bedrifter som venter å øke bemanningen steg fra netto 6 % i Q1 til 8 % i Q2. I Stor-Oslo er netto overvekt på 11 %, mot 14 % i Q1-rapporten. NAV Oslo sine prognoser fra ultimo november for sysselsettingen i hovedstaden, innebærer en vekst på 1,7 % for 2012, tilsvarende personer. For de kontorintensive sektorene ventes en vekst på 1,9 % i Tendensen for antall ledige stillinger innen kontoryrkene stiger fortsatt måned for måned. Per april er tendensen opp 11 % sammenlignet med april 2011, og opp 6 % i forhold til november i fjor. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo Kilde: FINN Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår i år E 2013E 2014E DNB - april 2012 (0,1) 1,4 0,8 0,7 1,0 Norges Bank - mars 2012 (0,1) 1,4 1,5 1,3 1,3 SSB - februar 2012 (0,1) 1,4 1,1 1,4 1,3 Konsensus (0,1) 1,4 1,1 1,1 1,2 Endr.ant.sysselsatte (2 616) Ant. sysselsatte (3 000) (8 000) (13 000) E 2012E Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 77

8 Makro Renter Svakt stigende, men lave renter på ett års sikt 10-årig statsobligasjonsrente ligger per 10. mai på ca. 2,02 % og KPI ventes å bli ca. 2 % per år fremover. Realavkastningen bli dermed nær null. Nordea sine anslag per 12. april innebærer at 10-års swaprente vil synke gjennom våren, for så å gradvis stige til ca. 4 % til sommeren neste år. DNB Markets venter tilsvarende at 10-års swaprente stiger til 4,25 % i april Spreaden mellom 10-års swaprente og 3 mnd. Nibor (pengemarkedsrenten) har de siste månedene steget. Fordelen ved å ligge flytende er per 16. mai 1,01 % mot 10-års swaprente og 0,63 % mot 5-års swaprente. UNION Bankundersøkelse fra april viser at bankene har evne og vilje til å yte nye lån til næringseiendom. Snittmarginen i nye utlån ligger på 217 punkter. Swap- og pengemarkedsrenter - PS! Se 1 år vs. 3 år Nordea sine renteprognoser per 12. april Nordea apr Spot 3M des. 12 jun.13 des mnd NIBOR 2,32 2,23 2,03 2,55 2,93 Styringsrenten 1,50 1,50 1,50 2,00 2,50 Spread 0,82 0,73 0,53 0,55 0,43 10 års swap 3,53 3,53 3,69 4,09 4,49 10 års stat 2,31 2,28 2,54 3,04 3,44 Spread 1,22 1,25 1,15 1,05 1,05 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 4,5 4,0 4,0 3,45 3,5 3,0 3,0 2,5 1,41 2,0 2,0 1,5 1,0 1,0 2,04 0, å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 10 å NOK SEK EUR USD swap Kilde: DNB Markets Kilde: DNB Markets % % 5,0 2,40 0,74 2,05 1,97 0,51 0,14 1,66 1,54 1,83 NOK SEK EUR USD 88

9 Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom SVELVIKVEIEN 59 UNION Norsk Næringsmegling håndterer salget av Svelvikveien 59 i Drammen, totalt m 2, på vegne av Tavistock Europe. 99

10 Transaksjonsmarkedet Flere stortransaksjoner skaper forventinger om vekst i transaksjonsvolumet Rentene holder seg lave og bankmarginene flater ut Stabil utvikling i prime yield Vi vurderer totalt sett prime yield til å ligge stabilt i forhold til Q1. Lave renter, utflating i bankmarginene og selektive investorer bidrar til at prime eiendom holder seg godt i pris. Litt avhengig av den eksakte eiendommen vurderer vi prime yield til å være i intervallet 5,25 til 5,50 % per mai. Markedsobservasjonene, inkludert salg av eiendommer med antatt risikopåslag, tyder på at nivået er nærmere 5,25 %. Rente og marginnivåene endrer seg løpende, men vi legger til grunn at man til kjøp av en prime eiendom kan få en lånerente på ca. 4,7 % (5 års swaprente på 2,94 % per 16. mai + bankmargin på 1,75 % til denne type kjøp). Vi benytter 5-års swaprente ettersom det typiske utlånet har en varighet på ca. fem år. Ønsker en å legge til grunn 10-års swaprente (3,32 % per 16. mai) er yield-gapet på ca. 2 % før bankmargin. Antall transaksjoner etter yield-nivå for de siste. 12 mnd., og transaksjonene etter segment hittil i år. 8 % eller høyere netto-yield: 16 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 35 % 115 transaksjoner med yield-data 6 % eller lavere netto-yield: 20 % Mellom 6 og 7 % netto-yield: 29 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 12 9,2 Hotell 3 0,9 Butikk/Handel 7 3,6 Logistikk/Ind. 4 0,5 Annet 9 2,6 Sum 35 16,8 Kilde: UNION Gruppen % NOK mrd. Prime yield og 10-års swaprente tom. 9.mai års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK E Kilde: UNION Gruppen fra år DNB Næringsmegling for årene før

11 Oppsummering av transaksjonsmarkedet hittil i 2012 PS! Transaksjonsoppsummeringer for hvert av markedene Bergen, Trondheim, Stavanger, handel, hotell, logistikk og bolig på deres respektive sider (28-34) Eiendom med riktige karakteristika er mangelvare Salgsvolumet i 2012 fordelt på geografi og segment Antall omsetninger hittil i år er på linje med hva vi hadde registrert på samme tidspunkt i fjor. Transaksjonsmarkedet så langt i år har imidlertid vært preget av flere storsalg. For eksempel utgjør 8 salg fra MNOK 500 og oppover hele 71 % av volumet målt i verdi, noe som blant annet bidrar til at kontor fremstår med en spesielt høy andel. Ca. 2/3 av salgsvolumet har vært på Sørøstlandet inkludert Oslo/Akershus. Vi har så langt registrert 11 transaksjoner i Oslo for NOK 8,2 mrd. og salg i totalt 17 ulike kommuner. Tabellen viser at eiendomsselskapene har vært største netto selger av næringseiendom målt i verdi hittil i år. Ser vi imidlertid bort fra OSU sitt salg av det nye DNB-hovedkontoret, og Oslo Areal sitt salg av kjøpesenterporteføljen, har eiendomsselskapene vært nettokjøper for NOK 2,1 mrd. Eiendomsselskapene har gjennomført totalt 19 kjøp og 19 salg så langt i år. Porteføljer/ Annet 15 % Annet 15 % Midt- og Nord-Norge 10 % Sør- og Vestlandet 8 % Øvrige Sørøstlandet 5 % 2012 NOK 16,8 mrd Oslo/ Akershus 62 % Logistikk 3% Butikk/ Handel 22 % 2012 NOK 16,8 mrd. Hotell 5 % Kontor 55 % Markedet har ikke endret seg dramatisk de siste månedene men investorene er enda mer selektive. Generelt skal det mindre ulemper til ved en eiendom for at investorene takker nei. Etterspørselen dreier seg særlig mot kontor-eiendommer med trygg beliggenhet, bolig, konvertering/utvikling/ tomt og velfungerende handelseiendommer. Prosjektene med riktige karakteristika omsettes raskt og oppnår gode lånebetingelser og salgspriser. Investorene har altså et snevrere fokus, og flere gir uttrykk for at det er lite relevant for salg. Flere aktører leter derfor mer aktivt etter eiendom og en høyere andel av salgene går off market. Lang og sikker er fortsatt veldig etterspurt, men utgjør en mangelvare for blant annet syndikeringsaktørene. Hittil i år har vi kun registrert 7 omsetninger hvor det er 10 år eller mer igjen på leiekontraktene, og snittet er så langt under 7 år. Syndikerings-aktørene erfarer dessuten sterkere konkurranse fra obligasjonsmarkedet, men de venter likevel å close et betydelig volum før ferien. Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 42 % 67 % -4,2 7,1 11,3 Norske fond 0 % 6 % -1,1 0,0 1,1 Syndikeringsaktører 4 % 0 % 0,7 0,7 0,0 Utlendinger inkl. fond 9 % 7 % 0,4 1,5 1,2 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 38 % 6 % 5,4 6,4 1,0 Private investorer 4 % 4 % -0,1 0,6 0,7 Bruker av eiendommen 0 % 8 % -1,4 0,0 1,4 Andre eller konfidensielt 3 % 1 % 0,2 0,4 0,2 Sum 100 % 100 % 0,0 16,8 16,8 11

12 Avkastning Avkastning på 1,3 % for eiendomsfondene i Q Den typiske avkastningen var ca. 6 % i fjor UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderingene. Eiendomsfondenes oppstartstidspunkt varierer. Justert for et fond som avskrev aktiverte transaksjonskostnader i Q4 steg fondsindeksen med ca. 6 % i fjor. I Q1 steg indeksen med 1,3 %. Nivået er nå 2 % under utgangspunktet i Q4 2005, 41 % over bunnen og 35 % under toppen. I fjor sank Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 %, og har per 4. mai lagt på seg 16,3 % hittil i år. Tilsvarende sank hovedindeksen netto med 12,5 % gjennom 2011 og er hittil i år opp med 7,2 % per 4. mai. Totalavkastning på 7,4 % i 2011, vi venter stigende kurve Hovedindeks, Eiendomsindeks og UNIONs fondsindeks OSEBX OSE4040 Real Estate UNIONs fondsindeks Kilde: UNION Eiendomskapital / Oslo Børs Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 7,4 % i fjor. Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 % siste tre år og 9,0 % siste ti år. For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor på 8,4 % mot et årlig nivå på 6,8 % siste tre år og 8,1 % siste ti år. Vi i UNION Gruppen legger til grunn at verdivurderingene så langt i år, leieprisvekst i bl.a. kontorsegmentet og den generelle makrosituasjonen sannsynliggjør et høyere nivå i år, med mindre vi får uventet sterk rentevekst. IPD Norsk Eiendomsindeks -5 % Dataene for avkastning i 2011 er basert på verdivurderinger for 569 IPD Norsk Kontor eiendommer i Norge med en samlet verdi på NOK 125 mrd. Et utdrag av -10 % nøkkeltall finnes gratis tilgjengelig på % 15 % 10 % 5 % 0 % Kilde: IPD Norden AB

13 Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum HASLE LINJE UNION Norsk Næringsmegling bistår med utleie av m 2 på Hasle Linje, på vegne av Höegh Eiendom. Aller Media flytter til ett nybygg på m på Hasle Linje 13

14 Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Høy nybygging og god etterspørsel. Konvertering bidrar til svakt synkende ledighet fra neste år, økt nedsiderisiko fra Stigende 2013 etterspørselstendens Beregnet netto arealabsorbsjon i m per år Netto arealabsorbsjon (endring i utleid areal) snudde fra minus m i 2009 til m i I fjor steg nivået videre til m. Våre beregninger på data for nybygging, konvertering og endring i ledig areal viser at 12-mnd. veksten for netto arealabsorbsjon er på m per april. Fra 2010 har flyttestrømmen primært gått mot sentrumsområdene inkludert CBD. Fra november har antall annonserte ledige lokaler i sentrum/cbd blitt redusert med ytterligere 35 til 206. Stigende optimisme i næringslivet, økt antall ledige kontorstillinger og en økende tendens i volumet signerte kontrakter (både antall kontrakter og snittarealet i kontraktene) tilsier en positiv utvikling. Våre prognoser innebærer en netto arealabsorbsjon på m i perioden Nybygging tilsvarende kontorarbeidsplasser Ferdigstillelse av kontorbygg i m per år Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca m for perioden i Oslo, Asker og Bærum. Av dette er m signert. Prognosene etter 2014 må sies å være mer usikre enn sikre. Vi venter imidlertid fortsatt et betydelig byggevolum ettersom Oslo er inne i en periode med høy grad av byutvikling og fordi mange av de store leietagerne tenderer til å velge nybygg ved flytting. Kombinasjonen av høy nybygging i 2012/2013 og stigende byggekostnader taler likevel for en noe synkende kurve Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Nybyggingen er spredt ut over de fleste kontorområdene, og vi har registrert ferdigstillelse av hele 31 sikre prosjekter i perioden Nybyggingen gjør flere beliggenheter mer utfordrende. Vi venter 20 til m konvertering fra kontor til annen bruk per år, inkl. småprosjekt

15 Kontorleiemarkedet i Oslo lang sikt overordnet utvikling Stigende leiepristendens for det som leies ut, men todelt marked. Stigende leiepristendens for det som leies ut, men todelt marked. 12,0 % 12,0 % 10,0 % 10,0 % 8,0 % 8,0 % 6,0 % 6,0 % 4,0 % 4,0 % 2,0 % 2,0 % 0,0 % 0,0 % "### "##( "##" "##) "##% "##* "##& "##+ "##' "##, "#(# "#(( "#(" "#() "#(% "#(* "#(& -2,0 % ,0 % "$"##$ "$###$ ($'##$ ($&##$ ($%##$ ($"##$ ($###$ '##$ 800 &##$ 600 %##$ 400 "##$ 200! - BNP-Fastlandet BNP-Fastlandet Prognose for BNP fastlandet Prognose for BNP fastlandet Arealledighet Arealledighet Prognose for arealledighet Prognose for arealledighet Leiepris i nom. kr Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. Prognose kr. for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2011-kr. Leiepris i 2011-kr. Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet Figuren illustrerer våre i Oslo, forventninger Asker og Bærum til den de overordnede nærmeste årene. utviklingen Vi har i tatt kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: Norsk økonomi l Norsk økonomi Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut l Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging l Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon l Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon Arealledighet l Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men Det er vi naturligvis presenterer stor her usikkerhet hva vi mener i hvordan er den alle mest disse sannsynlige faktorene utviklingen utvikler seg, gitt men vi presenterer her hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større tilgjengelig konkursbølge informasjon og høy i dag. arealledighet. Finanskrisen Volum utløste ledige i 2008 kontorer frykt steg for en hurtig gjennom større konkursbølge 2008 og inn og i høy arealledighet. Mange gårdeiere Volum kom ledige leietagerne kontorer i møte steg hurtig for å unngå gjennom tomme 2008 lokaler. og inn i Leieprisene Mange sank gårdeiere gjennomgående kom leietagerne ca i møte % fra for å midtveis unngå tomme i 2008 lokaler. til bunnen Leieprisene i begynnelsen sank gjennomgående av Gjennom ca hadde % fra leieprisene midtveis i 2008 hovedsakelig til bunnen en i begynnelsen relativt flat utvikling, av Gjennom men nivåene 2010 har hadde de siste leieprisene hovedsakelig en relativt flat utvikling, men nivåene har de siste to årene vært stigende, særlig i sentrum og CBD. Oppgangen er nå i ferd med å spre seg to årene til de vært fleste stigende, andre områdene. særlig i sentrum Særlig arealeffektive og CBD. Oppgangen eiendommer er nå i ferd med med høy standard å spre seg til de fleste andre områdene. Særlig arealeffektive eiendommer med høy standard har fått stigende nivåer, og dessuten gir de fleste reforhandlinger et økt leienivå. har fått stigende nivåer, og dessuten gir de fleste reforhandlinger et økt leienivå. Vi har ikke gjort vesentlige endringer i vårt scenario siden sist, men oppdaterte makroanslag Vi har ikke gjort innebærer vesentlige hakket endringer høyere i vekst vårt scenario på kort sikt siden og sist, hakket men lavere oppdaterte vekst på lengre makroanslag sikt. Videre innebærer registrerer hakket vi høyere tendenser vekst til på hurtigere kort sikt leieprisoppgang og hakket lavere enn vekst tidligere på lengre sikt. Videre registrerer vi tendenser til hurtigere leieprisoppgang enn tidligere lagt til grunn. Etterspørselen er stigende og kontorledigheten har vært relativt stabil lagt til grunn. Etterspørselen er stigende og kontorledigheten har vært relativt stabil de siste månedene. Vi venter likevel at kontorledigheten stiger fra 7,0 % per april til snaue de siste 8 % månedene. ved utgangen Vi venter av året likevel som følge at kontorledigheten av spesielt høyt stiger nybyggingsvolum. fra 7,0 % per april til snaue 8 % ved utgangen av året som følge av spesielt høyt nybyggingsvolum. Ledigheten oppstår ikke i nybyggene, men eiendommene som fraflyttes. Fra 2013 vil Ledigheten oppstår ikke i nybyggene, men eiendommene som fraflyttes. Fra 2013 vil stigende arealetterspørsel og synkende volum ferdigstilte nybygg, samt diverse konverteringsprosjekt, stigende arealetterspørsel bidra og til synkende gradvis synkende volum ferdigstilte arealledighet. nybygg, Våre samt anslag diverse innebærer konverteringsprosjekt, bidra til gradvis synkende arealledighet. Våre anslag innebærer at ledigheten synker ned mot 5,3 % ved utgangen av For innværende år venter at ledigheten synker ned mot 5,3 % ved utgangen av For innværende år venter vi en generell leieprisvekst i størrelsesorden 5 %, med høyere vekst i sentrumsområdene vi generell leieprisvekst og Skøyen i størrelsesorden og tregere vekst 5 %, i randsonene. med høyere Det vekst er i svært ulik respons på sentrumsområdene forskjellige eiendommer, og Skøyen og og selv tregere om hovedtendensen vekst i randsonene. går i Det riktig er retning, svært ulik er respons det mange på forskjellige eiendommer eiendommer, som det og er svært selv om utfordrende hovedtendensen å finne går leietagere i riktig retning, til. er det 15 mange eiendommer som det er svært utfordrende å finne leietagere til. 15

16 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Stabil ledighet så langt, vi venter likevel svak vekst i år Ledig areal (Oslo, Asker & Bærum) tom. april 2012 Arealledigheten har steget fra 6,9 % ved inngangen til året til 7,0 % nå. I Oslo er kontorledigheten på 7,2 % og i Asker/Bærum er nivået per april 6,0 %. Volum ledige kontorarealer har gått opp med ca m gjennom vinteren til m. Den lille økningen skyldes økt snittareal i de ledige kontorlokalene Ledige arealer 12-mnd trend Det er sesongvariasjoner i hvor oppdatert og komplett annonseringen av ledige lokaler er. For å korrigere for dette ser vi på 12-mnd. trenden (12 mnd. glidende gjennomsnitt). Denne trenden har gjennomgående vært marginalt synkende fra februar Arealledigheten i Øvrige Sentrum er nå 4,4 %. I randsonene Ytre syd, Indre øst og Ytre nord og øst er kontorledigheten i intervallet 10 til 14,5 %. Synkende tendens for antall ledige lokaler Kilde: Union Gruppen / Finn.no Antall annonserte lokaler tom. april 2012 Fra inngangen til 2012 har antall ledige lokaler sunket fra 745 til 729. Av disse ligger 605 i Oslo og 124 i Asker/Bærum inkl. Lysaker og Fornebu. 800 Antall annonser 12-mnd trend Antall ledige lokaler har blitt redusert med 7 % det siste året (april april). 750 Trenden for 12-mnd. glidende gjennomsnitt tyder på at antall ledige lokaler har toppet ut, men at nedgangen er svært moderat. 700 Mange smålokaler står ledig i sentrumsområdene. I kontorklynger som Skøyen, Lysaker, Nydalen og Bryn/Helsfyr er ledigheten konsentrert til færre, men større lokaler. Kun 10 annonserte eksisterende bygg kan tilby m kontor eller mer innen utgangen av mai Flere større lokaler på Aker Brygge og i Sentrum vil imidlertid være klare for innflytting fra andre halvår Kilde: Union Gruppen / Finn.no 16

17 Leiemarkedet Kontor Kort sikt Oslo, Asker og Bærum Primær leiepristendens på kort sikt: svak vekst Leieprissoner Våre beregninger på leieprisdata fra Eiendomsverdi Næring AS innebærer en vekst på ca. 5 % i fjor og hele 8 % for de siste 12 månedene. Med det siste kvartalets økning er snittnivået i Oslo på kr. pr. m /år ekskl. mva. og felleskostnader. Første kvartal i år var det åttende kvartal på rad med stigende tendens for 12-mnd. trenden. Leieprisveksten kan langt på vei forklares ut fra tre forhold: Leietagerne tenderer til å velge arealeffektive eiendommer og kan dermed betale en høy leie per kvadratmeter uten at kostnaden øker vesentlig. Videre flytter leietagerne i gjennomsnitt til dyrere områder og høyere standard. I sentrumsområdene er ledigheten nå under 5 % og dette bidrar til økende nivåer. For det tredje gir reforhandlinger gjennomgående et mindre påslag i leien, tilsvarende KPI + noen prosenter for mindre tilpasninger. Leiepriser og ledighet i Oslo & Asker / Bærum Snitt kontorleiepriser i Oslo per år fra I rødt vises 12-mnd. trenden per kvartal fra Q til Q NOK / m Q3 10 Q2 11 Q1 12 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m2 CBD-priser for topp standard og beliggenhet 1998 vår Kilde: UNION Gruppen Ca. 21 % av arealene som tilbys er over m Over m 21 % Under m 79 % Kilde: UNION Gruppen basert blant annet på annonser på

18 STRANDVEIEN 4-8 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av m 2 i Strandveien 4-8, på vegne av Aberdeen Asset Management. 18

19 UNION Gruppens leieprisanslag for våren 2012 Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg Leiepriser i nye kontrakter over 500 m målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering Normalt god standard typisk nivå Høy standard typisk nivå Antall annonserte lokaler Arealledighet Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen ,8 % 60 Øvrige sentrum inkl. Bjørvika ,4 % 115 Oslo Vest inkl. Majorstua ,4 % 59 Indre Nord inkl. Ullevaal stadion ,8 % 67 Indre øst inkl. Kværnerbyen ,9 % 27 Skøyen ,9 % 35 Lysaker ,7%* 44* Fornebu Nydalen ,7 % 22 Bryn / Helsfyr ,6 % 38 Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad ,5 % 22 Økern - Hasle - Løren Ytre Nord og øst inkl. Furuset ,1%** 126** Ytre syd inkl. Ryen ,5 % 25 Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu ,4 % 89 * Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren. Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens. Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra kr. på det høyeste i Bjørvika til ned mot kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet. 19

20 Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Begrenset tilbud og høy popularitet gir leieprisvekst CBD har hatt en svært positiv utvikling det siste året med sterk arealabsorbsjon og en håndfull leiekontrakter på pluss/minus kr. pr. m /år. Tross nybyggtilførsel av ca m kontor har ledigheten blitt redusert med m fra april i fjor til april i år. Det er nå 60 ledige lokaler og en kontorledighet på 4,8 %. Plusser vi på arealene til Norwegian Property, som er innflyttingsklare om et drøyt år, er imidlertid ledigheten på ca. 10 %. Leieprisene har steget de siste to årene og topp-nivåene er opp ca. 30 % fra bunnen. Vi vurderer leieprisintervallet fra normalt god standard til nybygg av topp standard, til å være fra til kr. pr. m / år. Tilbudssituasjonen tilsier at de fleste kontrakter over 500 m vil bli signert over kr. pr. m / år. Også reforhandlinger vil bidra til at veksttendensen videreføres. Leiepristendens: vekst Fortsatt høy etterspørsel og stigende priser i sentrum Sentrum har vært den største vinneren om leietagerne de siste to årene. Ca. 40 % av søkene det siste halvåret har hatt sentrum som et av de aktuelle områdene. Fra inngangen til 2012 til april har antall ledige lokaler blitt redusert fra 132 til 115 og kontorledigheten holder seg godt under 5 %. I dette store området er det kun 15 lokaler som tilbyr over m, og flere av disse er ikke innflyttingsklare de nærmeste 12 månedene. Byutviklingen i Bjørvika inkl. Schweigaards gate innebærer at området tilføres nybygg tilsvarende ca m i 2012/2013. Nybyggene er allerede utleid og vår vurdering er helt klart at ledigheten er så lav at nivået tilsier videre leieprisvekst. Det er et relativt stort utvalg av ledige smålokaler, og i denne gruppen vil det fortsatt være rimelige alternativer. Totalt sett venter vi videre leieprisvekst. Leiepristendens: vekst Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q

21 Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion 59 ledige lokaler og ca. 5 % kontorledighet Vi registrerer relativt mange søk hvor Oslo vest inngår, men ledigheten målt i areal har de siste månedene holdt seg stabil på ca. 5 % av kontormassen. Gjennom vinteren har dessuten antall ledige lokaler steget fra 50 til 59. Ca. to av tre ledige lokaler tilbyr mindre enn 500 m og det er 10 lokaler med mer enn m ledig. Politiets Data- og Materialtjeneste (PDMT) har for øvrig signert en kontrakt på snaue m i Fridtjof Nansens vei 14 på Majorstua. Vi antar at de positive tendensene i CBD, Sentrum og Skøyen i noen grad smitter over på Oslo vest. Anslagene innebærer at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra til kr. pr. m /år. Videre går skalaen opp til kr. for eksisterende bygg med topp standard og beliggenhet (svært få bygg), til kr. for nybygg med topp standard. Leiepristendens: svak vekst Kontorledigheten har blitt halvert de to siste årene Indre Nord har de siste to årene hatt en positiv arealabsorbsjon, men fra inngangen til året har kontorledigheten økt fra 5,8 % til 7,8 %. Antall ledige lokaler har steget fra 59 til 67, men er likevel lavere enn for et år siden da nivået var 76. Snaue 60 % av det ledige arealet relaterer seg til de fem eiendommene som tilbyr mer enn m. Statistisk Sentralbyrå er blant aktørene som har signert større leiekontrakter i området (Akersveien 24-26), og også andre større offentlige brukere viser interesse for Indre Nord. I Forskningsparken ferdigstilles ca m kontor i år. Våre leieprisanslag innebærer at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra til kr. pr. m /år. Videre anslår vi kr. for topp standard & best beliggenhet, samt ca kr. for nybygg. Leiepristendens: svak vekst Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q

22 Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Bjørvika har skapt økt interesse for Indre øst Ser vi bort fra potensielle nybygg i Kværnerbyen, er arealledigheten på snaue 8 % i Indre øst i eksisterende bygg og sikre nybygg. Per april var det annonsert totalt 27 kontorlokaler. Nivået har vært stabilt de siste månedene, men er opp fra 22 i april i fjor. Det siste halvåret har vi registrert 5 søk for til sammen ca m, hvor Indre øst er en av de aktuelle lokaliseringene. Enkelte av disse søkene hadde vide nedslagsfelt. Vi har bistått OBOS Forretningsbygg med utleie av ca m til ISS i Kværnerbyen hvor de første m med næring ferdigstilles i år. Som nevnt i vinter-rapporten slår Bjørvika-utbyggingen positivt ut i områdene rundt og interessen for nærområdene synes stadig å være økende. Vi anslår at aktuelt nivå for normalt god standard nå er ca kr. og ca kr. for nybygg, med høyere nivåer nær Oslo S. Leiepristendens: Svak vekst Nybygg gir opp til kr. pr. m /år Skøyen var blant vinnerområdene om leietagerne i fjor, og 12-måneders trenden per april viser en positiv arealabsorbsjon på ca m. Fra april i fjor har kontorledigheten blitt redusert fra 10,5 % til 7,9 %. Kontorsøkene og kontraktssigneringer viser at Skøyen stadig er blant de mest populære områdene blant leietagerne, som nå kan velge mellom 35 kontorlokaler der. Gjennom vinteren har tilbudet økt som følge av at blant annet Karenlyst Allé 20 har blitt lagt ut i markedet (innflyttingsklart 2014). Det har blitt signert enkelte leiekontrakter i nybygg/totalrehabiliterte bygg i intervallet kr., som for øvrig utgjør toppen i våre leieprisanslag for området. Generelt venter vi stigende leiepristendens og at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra til kr. pr. m /år. Leiepristendens: vekst Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q

23 Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Populært område, men likevel sterk konkurranse For det samlede området Lysaker-Fornebu har kontorledigheten steget marginalt de siste månedene til 8,7 % og antall annonserte lokaler holder seg stabilt på +/- 45. Sikre nybyggprosjekter som ferdigstilles på Lysaker/Fornebu i 2012/2013 utgjør m, og potensielle nybygg utgjør over m. Lysaker er blant områdene som oftest tas med i søk, og det var vekst i utleid areal fjor. Enkelte større leietagere med utløp på leiekontraktene i år har imidlertid bestemt seg for å flytte og det er generelt sterk konkurranse om leietagerne. Vårt inntrykk er at reforhandlinger gjennomgående gir økt leienivå og at gårdeierne strekker seg langt for å få inn nye leietagere. Våre anslag innebærer at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra til kr. Topp standard og nybygg går opp til kr. Leiepristendens: Svak vekst Betydelig potensial for nybygg Vi kjenner kun til et fåtall kontraktssigneringer for Fornebu det siste halvåret, men signeringen med EDB Ergogroup i fjor bidro til en positiv arealabsorbsjon for Fornebu. I år ferdigstilles kontorbygg på Fornebu for både Statoil på ca m, og for Aker Solutions på ca m. Disse leietagerne kan, som Telenor, antas å kunne tiltrekke seg flere underleverandører over tid. I likhet med Lysaker er det et stort potensial for nybygg på Fornebu. Våre leieprisanslag for Fornebu innebærer at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra til kr. pr. m /år, og det er i dette intervallet tyngden av kontrakter antas å bli signert. Topp standard og beliggenhet kan nå opp til kr., og skreddersydde nybygg med best beliggenhet og topp standard opp til kr. pr. m /år anslår vi. Leiepristendens: svak vekst Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q

24 Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Leiepristendensen er i ferd med å snu svakt opp Det siste året har antall ledige kontorlokaler i Nydalen ligget i intervallet 19 til 29 og per april var nivået 22. Kontorledigheten ligger nå på 6,7 %, svakt opp fra inngangen til Fem eiendommer står nå for ca. 70 % av det ledige arealet. Egmont flytter inn i nybygg på m i år og Statnett flytter til sitt nybygg på ca m i Vi legger til grunn at den generelle leiepristendensen er i ferd med å endre seg fra flat til svak vekst. Stigende leienivå i kontraktene som løper ut i år tyder på at reforhandlingene gjennomgående vil bidra til økende nivåer. Våre anslag innebærer at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra til kr. pr. m /år. For topp standard og nybygg går skalaen opp til kr. Leiepristendens: Svak vekst Ca m ledig i 38 lokaler De siste månedene har antall ledige lokaler på Bryn/Helsfyr steget fra 30 til 38, men ledighetsgraden er kun marginalt opp til 6,6 % per april. Ca. 25 % av de ledige arealene er konsentrert til fire eiendommer. Bryn-Helsfyr alliansen melder at Helsfyr Panorama nå er helt utleid etter at Nexans forlenget sin kontrakt på m. NCC vil flytte fra samme eiendom i overgangen 2013/2014 i forbindelse med ferdigstillelsen av sitt nybygg på m i Østensjøveien 27. Videre ferdigstiller også Søylen Eiendom ca m i Ole Deviks vei 6. Leieprisene på Bryn/Helsfyr synes å være mer stabile (til dels motsykliske) enn de fleste andre områder. Våre anslag innebærer at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra til kr. For topp standard og nybygg går skalaen opp til kr. Leiepristendens: Svak vekst Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q

25 Leiemarkedet - Kontor Ytre vest inkl. Ullern og Smestad Ytre nord og øst inkl. Furuset Færre ledige lokaler ett større nybygg annonseres Per april var det annonsert 22 ledige lokaler mot 31 ved inngangen til 2012 og 19 per april Arealledigheten er nå i størrelsesorden 5 % (begrenset kontormasse gjør at ledighetsprosenten kan variere ganske mye). I 2013 ferdigstilles ca m i Ullern Panorama (Silurveien) og ca. halvparten av de annonserte kvadratmeterne knytter seg til denne eiendommen. Ytterligere tre eiendommer kan tilby mer enn m. Vi anslår at leiepristendensen følger markedet generelt og er i ferd med å endres fra flat til svak vekst. Våre leieprisanslag innebærer at intervallet for normalt god standard til høy standard typisk nivå går fra til kr. pr. m /år. For topp standard og nybygg går skalaen opp til kr. Leiepristendens: Svak vekst Oppjustert anslag for normalt god standard I Ytre nord og øst har arealledigheten blitt redusert fra snaue 13 % ved inngangen til 2012 til ca. 11 % per april. Nedgangen skyldes primært redusert ledig areal i eiendommene som tilbyr mer enn m. Antall ledige lokaler er 126, og nivået er stabilt både i forhold til november og april i fjor. Som beskrevet i tidligere utgaver er det store utbyggingsplaner for Økern-Hasle- Løren. UNION har bistått Höegh Eiendom med å få Aller Media til det første nybygget i området (Hasle). Nybygget på drøye ferdigstilles i desember 2014, og Aller Media kjøper eiendommen fra Höegh Eiendom. Vi vurderer at intervallet for normalt god standard til høy standard går fra kr. til kr. pr. m /år. Økern-Hasle-Løren ligger hundrelappen over, og topp standard/nybygg kan her gå helt opp til kr. med best beliggenhet. Leiepristendens: Svak vekst Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 500 Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser - 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12-1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q

26 Leiemarkedet - Kontor Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Sikre og potensielle nybygg tilsvarende m Per april var det 25 annonserte kontorlokaler i Ytre syd, og antallet har det siste året holdt seg relativt stabilt. Ledighetsandelen er opp til 14,5 %, men eksklusive potensielle nybygg er ledigheten på ca. 10 %. Tre nybygg-prosjekt på Ryen utgjør ca. 60 % av de annonserte arealene. Ett av prosjektene er sikkert, ett er delvis sikkert og ett er usikkert. Vi har siden forrige rapport oppjustert anslaget for normalt god standard til kr., men vi registrerer store forskjeller i hva som oppnås for normalt god standard. Høy standard vurderer vi til kr., og skalaen går videre til kr. for topp standard og kr. for tilpassede nybyggarealer på Ryen. Vi vurderer leiepristendensen til svak vekst. Det gjelder i større grad for eiendommer med høy standard enn for mer ordinær standard hvor det er mulig å få lokaler til kr. pr m /år. Leiepristendens: Svak vekst Positiv etterspørsel og svakt stigende leiepriser Antall ledige kontorlokaler i Asker/Bærum utenom Lysaker/Fornebu er redusert fra 111 i november 2010 til 89 nå. Kontorledigheten er på drøye 5 % og området hadde positiv arealabsorbsjon i fjor. Siden sist har det kommet til ytterligere et nybyggprosjekt, slik at det totalt ferdigstilles ca m nye kontorer i tre prosjekter i Asker i år og neste år. Alle leietagerne er innen offshore/ engineering. Vi vurderer utviklingen som positiv i området, har oppjustert leieprisanslagene og venter svak vekst fremover. Tyngden av kontrakter er i intervallet til kr. pr. m /år, samtidig som det også er eksempler på ca kr. pr. m /år. På oppsiden går skalaen videre opp til kr. for topp standard/beliggenhet og ca kr. for nybygg i Sandvika. Vi kjenner til enkelte arealer hvor man søker å oppnå enda høyere nivåer. Leiepristendens: Svak vekst Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q