Lån med pant i næringseiendom

Transkript

1 Lån med pant i næringseiendom UNION/MSCI VÅRSEMINAR 2016 DNB LIV v/aleksander Olsbø Rye

2 Norges største private tilbyder av livsforsikring og pensjon Forvalter 290 mrd. kroner på vegne av kunder og eier FORVALTNINGSKAPITAL (MRD. NOK) EKSPONERING I KOLLEKTIVPORTEFØLJEN ,7 % 9,7 % 9,2 % 9,5 % Aksjer Obligasjoner Pengemarked ,3 % HTF-obligajsoner Utlån og fordr. Eiendom 40,4 % Annet

3 Forvaltningsstrategi Avdekke, forstå og høste risikopremier i ulike markeder Sikre et best mulig bytteforhold mellom risiko, pris og avkastning Langsiktighet Aktiv forvaltning Gjennom tydelig strategi, forvaltningsprosess og kompetanse aktivt søke attraktive investeringer Aktivt eierskap Ekskludering av selskap vi ikke ønsker eierskap i Gode rådgivere og eget etisk råd som gjør vurderinger fra sak til sak Samfunnsansvar Diversifisering Forbedre bytteforholdet mellom risiko og avkastning gjennom investeringer i ulike aktiva klasser, regioner og sektorer 3

4 P2015 P2016 P2017 P2018 P2019 P2020 Ytelsespensjon Innskuddspensjon* Fripoliser Omdanningsfarten er enda høyere enn før

5 Motivasjon for å investere i lån med pant i eiendom Gunstig kapitalkrav under Solvency II - gitt visse vilkår Fornuftig match i forhold til pensjonsforpliktelsene Attraktiv risikojustert avkastning relativt til øvrige aktiva Kompetanse på pantobjektet og underliggende risiko som eiendomsbesitter

6 des. 07 apr. 08 aug. 08 des. 08 apr. 09 aug. 09 des. 09 apr. 10 aug. 10 des. 10 apr. 11 aug. 11 des. 11 apr. 12 aug. 12 des. 12 apr. 13 aug. 13 des. 13 apr. 14 aug. 14 des. 14 apr. 15 aug. 15 des. 15 Sikre tilstrekkelig avkastning og optimal kapitalisering 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 6,65 4,20 3,10 1,90 1,50 Samlet lånekostnad (5 års swap + utlånsmargin) Prime yield kontor Oslo Yield normal kontoreiendom i stor- Oslo 10 årig stat yield (NOK) 10 årig swap (NOK) 0,00 Investment Grade (proxy - NOK) Rentegaranti Kilde DNB Næringseiendom. Bloomberg, DNB Liv

7 Systematisk jobbing med Solvency II 14% 1% 113% 86% 7% 21% Q Rentenedgang Salg av eiendom & aksjer Avsetninger til langt liv og bufferkapital Andre endringer Q4 2015

8 Obligasjoner med tilfredsstillende pant i fast eiendom får halvering av kapitalkravet i forhold øvrige uratede lån under Solvens 2 på gitte vilkår Solvency II - vurderinger Må møte kriteriene i Artikkel 214, samt kvalitative krav i 209 og 210 I tillegg må den risikojusterte verdien av pantet kalkuleres i tråd med Artikkel 112, 197 og 198 Kapitalkravet avhenger av Den risikojusterte verdien av pantet Durasjonen på plasseringen Totalvurdering av Panteobjektet Kredittspread Absoluttavkastning Relativ avkastning vs. sammenlignbare plasseringer Kapitalkrav - oversikt Rating Durasjon foretaksobligasjon Rating faktor AAA AA A BBB BB B CCC eller lavere Ikke-ratet Eiendomspant Kilde DNB Markets

9 Solvency 2 styrende for våre retningslinjer for valg av eiendomsobligasjoner Våre minimumskriterier for investering i lån med pant i eiendomsprosjekter Maximum LTV 65 % Må foreligge uavhengig vurdering av panteobjektets verdi Leiekontrakter med varighet minimum 3 år lengre enn lånets løpetid Solide leietakere Beliggenhet og type eiendom være gjenstand for nøye vurdering Søker primært lang obligasjonsfinansiering med fast rente: Attraktive eiendommer, robuste leietakere og lange leiekontrakter utover obligasjonens løpetid

10 Term sheet Løpetid Typisk år. Ønsket løpetid minimum 8 år, men må tilpasses det enkelte case I utgangspunktet minimum 3 års gjenværende leietid ved forfall av obligasjon Bullet struktur ingen avdrag i løpetiden Prising Fastrente: Swap + markedsmessig spread Vurderes særskilt for hvert enkelt objekt samt markedsforhold ved eventuell implementering Sikkerhet 1. prioritet til pant - eiendomseiendeselskap og underliggende eiendom LTV 50-65%, Hard covenant 75 % Nedtrapping av LTV kan være aktuelt Annet Tillitsmann Nordic Trustee Ingen notering Krav om at eksterne verdivurderinger utføres årlig av et uavhengig og anerkjent aktør Ønsker i utgangspunktet ikke opsjonselementer men dette vurderes case for case

11 2015 var et aktivt år for eiendomsobligasjoner i DNB LIV - Vi vil være aktiv også i 2016 Prising Lengde Volum 3,7 % 4,25 % bps 9 15 år 2015: ca. 6 mrd 2016: Case by case Swap og spread har vært relativt volatil i 2015 og 2016 Selv om swap har gått noe inn har spread gått ut Henger sammen med kontraktens lengde, risikovurdering av underliggende pant og differensiert rentenivå Stramt bankmarked vil gi grobunn for ytterligere vekst for obligasjonsfinansiering Vi vurderer fortløpende attraktive case men har ikke satt noe absolutt nivå for 2016

12