UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 UNION Eiendomsinvest Norge AS 3. kvartal 2013

2 2 3 INNHOLD SAMMENDRAG Sammendrag Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Kvartalets eiendom 6 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 0,3 % i 3. kvartal UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 11 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 45,4 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 7,0 %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 612,7 1. Selskapet har 154 aksjonærer. Foto: istockphoto side 1, 2, 4, 7, 8 og justert for eierandel

3 4 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 11 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 44,4 millioner 1. Det er 66 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 7,0 % ved utgangen av 3. kvartal. National Oilwell Norway AS. Det er en ledighet på 4,2 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en svak nedgang i eiendomsverdiene med ca. - 0,1 % fra forrige kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Fordeling av eiendomssegmentet 45,1 % Handel 39 % 0,3 % 2,4 % 12 % 0,2 % Parkering 12 % 52 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 37 % Rogaland Hordaland Vest-Agder Oslo Parkering Handel Oslo 5 EIENDOMSPORTEFØLJEN Vest-Agder Hordaland Rogaland 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). EIENDOMSPORTEFØLJEN Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) 30 % Totalt Østervåg 7 Stavanger ,4 25 % Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en treårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 11 deleide eiendommer med en samlet verdi på NOK 612,7 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 44,4 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 7,0 %. Eiendomsovertakelser Selskapet har overtatt 25 % av Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 (Scandinaviegaarden) i kvartalet. Videre er det fremforhandlet kjøp av Golf Tower, med overtakelse i 4. kvartal. Eiendommen er videre omtalt i kvartalets eiendom. Leieforhold Per hadde porteføljen 66 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Detalj AS og Liamyrane 8 Bergen ,0 Kanalsletta 3 Sola ,8 Holmenkollveien 96 Oslo ,0 Neuberggaten 19 Oslo ,9 Thurmannsgate 12b Oslo ,5 Stasjonsveien 4 Oslo ,0 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand ,5 Grev Wedels plass 7 Oslo Karl Johans gate 8 Oslo ,0 Dronningens gate 25 Oslo ,6 Eiendomsporteføljen på 100%-basis ,1 Eiendomsporteføljen iht. UENs eierandel ,07 5,3 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 2013 Handel Parkering Totalt Parker Hande

4 6 7 KVARTALETS EIENDOM Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Kanalsletta 2 i Sola kommune. Eiendommen ble overtatt i oktober Bygget er under oppføring på Forus, en av Norges ledende næringsparker. Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 0,3 % i 3. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 45,4 % (inkludert utbytte). AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 3. kvartal 2013 Avkastningen i Selskapet ble 0,3 % for 3. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 9,13. Verdiendring Verdiendring i perioden utgjør - 1,2 % i kvartalet. Den negative verdiendringen skyldes i hovedsak negativ verdiutvikling på eiendommene. Avkastning pr. aksje Q Direkteavkastning 1,5 % Verdiendring -1,2 % Totalt 0,3 % Eiendomsbeskrivelse Kanalsletta 2 er kjøpt og overtatt av Selskapet i oktober Selskapet har 25 % eierskap i eiendommen. Bygget er under oppføring i Sola kommune, og bygget forventes ferdigstillet 1. mai Eiendommen har en sentral beliggenhet på Forus Vest i et olje-, og gasscluster. Det er kort avstand til Sola flyplass og Stavanger sentrum. Av- og påkjørsel til E39 og Solasplitten er like i nærheten av eiendommen. Tomten er eiet og er på ca. 6 mål. Bygget vil bli et fleksibelt kontorbygg med et kontorareal på ca m 2, det vil være 30 utvendige p-plasser med mulighet til å leie innvendige p-plasser i naboeiendommen. Bygget vil ha opptil 8 etasjer, med gjennomgående 5 etasjer for hele bygningskroppen. Byggets beliggenhet og høyde gjør at eiendommen fremstår som et signalbygg på Forus. Eiendommen vil ved ferdigstillelse tilfredsstille energiklasse A. Leietakere Eiendommen er ved ferdigstillelse utleid til Siemens AS på en 12 års leiekontrakt (ca. 58 % av arealet) samt SMI Human AS på 10 års leiekontrakt. På de resterende areal er det garantileie fra selger. Siemens AS er et heleid datterselskap av det tyske konsernet Siemens AG. Siemens AS har hovedkontor i Oslo, og er til sammen på 15 lokasjoner i Norge med større avdelinger i Trondheim, Bergen og Stavanger. Virksomheten omfatter salg, utvikling, teknikk, produksjon og service. Selskapet tilbyr teknologibaserte produkter, tjenester og løsninger innen områdene energi, automatisering, sikkerhet, samferdsel, olje og gass, samt helse. SMI Human AS jobber innenfor rekrutteringsbransjen med forretningsområder innen organisasjonsutvikling, språk og kultur og arbeid. Selskapet er en kjent aktør på Vestlandet, og en stor leverandør til NAV. Selskapet ble etablert i 1990 og har i dag 26 ansatte. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 3. kvartal 2013 ble 1,5 %, hvilket er høyere enn direkteavkastningsmålet på 1,25 %. Samlet avkastning for Selskapet i kvartalet var 0,3 %. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 45,4 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 4,5 per aksje tilsvarende ca. 41 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Oppstart 9,50 Avkastning Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Q ,91-3,4 % Q ,03 9,4 % Q ,31 0,8 % Q ,35 0,4 % Q ,29 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q ,10 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % Akkumulert 45,4 % 1 Utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Utbytte på NOK 0,42 per aksje.

5 8 FINANSIERING Finansiering Selskapet har nedbetalt gjeld i perioden, og per har Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 423,1 millioner. Dette tilsvarer 69 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,92 %. Mill. NOK Topp 10 Utløpsprofil Leieinntekter Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 29,0 % 2 Ica Detalj AS 17,7 % 3 National Oilwell Norway AS 17,1 % 4 Europris Butikkdrift AS 4,3 % 5 Asplan Viak AS 4,3 % 6 Åsane Møbler AS 3,0 % 7 Biltema Norge AS 2,9 % 8 Sporty Intersport AS 2,1 % 9 UMOE CATERING King 1,4 % 10 Panduro Hobby AS 1,4 % Andre 56 ulike leietakere 16,8 % Totalt 100,0 % 0 År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 423,1 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 612,7 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 69 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,92 %, inklusiv lånemargin og er tilnærmet uendret fra utgangen av 2. kvartal Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7,0 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 203 rentepunkter. Høy rentesikring Per var ca. 73 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 203 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per hadde Selskapet inngått syv rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,20 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,1 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) Hittil i år Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader (23 370) (34 736) Skatt Resultat Minoritetens andel av resultatet (168) BALANSE (TALL I TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Gjeld Langsiktig gjeld Leietakerinnskudd Avsatt utbytte Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld REGNSKAP

6 10 11 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar UNION venter at transaksjonsmarkedet går fra nøling og lange beslutningsprosesser i 3. kvartal til handling i 4. kvartal. For kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum har UNION ytterligere nedjustert etterspørselsprognosene. Hovedbildet i UNIONs scenario frem til 2017 består, men utviklingen er forskjøvet med et år. MARKEDSKOMMENTAR Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Prognosene for internasjonal økonomi innebærer høy vekstrate for de fremvoksende økonomiene, god veksttakt for USA, men kun marginal BNP-vekst for Eurosonen. Internasjonal økonomi utvikler seg tilstrekkelig bra til at norsk fastlandseksport er ventet å stige marginalt de nærmeste årene. Etter godt fart i norsk økonomi i fjor har 2013 vært preget av oppbremsing.vekstanslagene for norsk økonomi er nedjustert gjennom året og det har blitt større sprik i hva ulike aktører venter. Konsensus tilsier at norsk økonomi er tilbake på trendvekst fra overgangen 2014/2015. Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv viser at bedriftene per 3. kvartal fortsatt er preget av generell optimisme. Graden av optimisme er imidlertid noe mer avdempet sammenlignet med 3. kvartal i fjor og i Flere ulike målinger viser litt lavere bemanningsplaner. Befolkning: Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. 1 % årlig frem til I første halvår økte befolkningsmengden med personer, og veksten de siste 12 månedene tilsvarer en årlig veksttakt på 1,2 % i følge Statistisk Sentralbyrå. Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi rentene vil holde seg lave, lønnsomheten i næringslivet er god og behovet for næringseiendom er økende i storbyene. I de fire største storbyregionene var sysselsettingsveksten på 4,4 % i sum for 2011/2012. For øvrige Norge var veksten tilsvarende under 2 %. Renter og lånefinansiering De fleste næringseiendomsinvesteringer finansieres med over 50 % lån og under 50 % egenkapital. De fleste investorer er avhengig av høy låneandel for å kunne by en realistisk pris og samtidig ha utsikter til en tilfredsstillende avkastning. Næringseiendomsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer i lånefinansieringsmulighetene og rentene. De siste månedene har det vært en mindre reduksjon i bankmarginene, men rentene har steget mer slik at samlet finansieringsrente netto har steget med ca. 40 rentepunkter. UNION Bankundersøkelse Q viser at lånefinansieringssituasjonen har bedret seg ytterligere for prosjekter som er kapitaltunge, men hvor det er lav risiko knyttet til leieinntektene i eiendommene. Lånefinansieringssituasjonen har blitt mer utfordrende for boligutviklerne. Salgsmarkedet for næringseiendom Transaksjonsmarkedet var i 3. kvartal preget av lange beslutningsprosesser og få storsalg i Norge. De siste ukene har det kommet til løsning i flere prosjekter hvor man har vært i bud/ aksept i mange måneder. Normalt er partene motivert for å få på plass kjøp og salg før nyttår og UNION venter at transaksjonsmarkedet vil gå fra nøling i 3. kvartal til handling i 4. kvartal. Hittil i år har UNION registrert ca. 100 gjennomførte transaksjoner for til sammen over NOK 26,5 mrd. I tilegg har UNION registrert transaksjoner for NOK 5,4 mrd. i bud/aksept. Tre fjerdedeler av salgsvolumet hittil i år har vært knyttet til kontoreiendommer, kjøpesentre og boligrelaterte transaksjoner. Mange av transaksjonene har vært knyttet til eiendommer med lange leieavtaler og betalingssikre leietagere. Det har også vært mange omsetninger av tomter og utviklingseiendommer hvor kjøperne planlegger ombygging, utvidelser eller totalrehabilitering. Eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene har vært de største nettokjøperne av næringseiendom så langt i år. Livog pensjonsselskapene, private investorer, eiendomsfondene og eiendomsbrukere har utgjort nettoselgerne. Priser / yielder Yieldene har de siste månedene i all hovedsak hatt en stabil utvikling. Innen kontor i Oslo har økte markedsleienivåer bidratt til økt verdi for de best beliggende prime-eiendommene. For de fleste kontoreiendommer i hovedstaden har imidlertid økte tilpasningskostnader langt på vei eliminert verdieffekten av økte markedsleienivåer. UNION kan imidlertid identifisere et undersegment med positiv verdiutvikling. For kontoreiendommer i veletablerte kontorområder med høy standard (begrenset behov for investeringer ved kontraktsutløp) og leiekontrakter inngått fra slutten av 2008 til slutten av 2011 har verdiutviklingen vært positiv fordi leienivået ligger under dagens markedsleienivåer. I tilegg vurderer UNION at kontorobjekter med korte kontrakter som er velegnet for større rehabiliteringsgrep/ ombygginger/ utvidelser nå vil oppnå høyere salgspriser fordi kjøpsinteressen for denne type utviklingseiendom har økt de siste årene. Særlig eiendomsselskapene etterspør og kan finansiere slike kjøp. Avkastning Norsk Eiendomsfondsindeks (tidligere UNIONs fondsindeks) steg netto med 3,2 % i første halvår, men sank med 0,6 % i 2. kvartal til nivå 98,6. Indeksen er med andre ord 1,4 % under oppstart som var i 4. kvartal Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved inngangen til andre halvår 17,8 % over oppstart og UNION Eiendomsinvest Norge 44,9 % over oppstart. De siste månedene har konsumprisindeksen hatt en overraskende høy årsvekst og nivået var 2,8 % per september. Gitt at utviklingen holder seg ut året vil det slå tilsvarende positivt ut på avkastningsnivåene for 2013 fordi svært mange leieavtaler korrigeres årlig med konsumprisveksten. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 15,4 % i fjor og er opp ytterligere 20,8 % per 4. november. Nivået er ca. 2 % under all time high. Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 19 % gjennom fjoråret og har vokst med ytterligere ca. 7,7 % hittil i år. leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Hovedtendensen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at det er vekst i markedsleienivåene. Basert på data fra Eiendomsverdi Næring beregnes løpende årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner. I 3. kvartal steg årstendensen med 1,4 % og gjennomsnittlig leienivå i nye kontrakter er opp med 6,6 % siden 3. kvartal i fjor. De siste årene har flere oljerelaterte leietakere fått økt arealbehov og etterspørselen har vært oljesmurt. Ettersom så mange av de store aktørene allerede har skaffet seg lokaler med rom for vekst venter man at etterspørselen fra denne sektoren vil være mindre fremover. Gjennom 2013 har veksttakten i norsk økonomi og graden av optimisme i næringslivet sunket. UNION har derfor nedjustert etterspørselsprognosene. UNIONs scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker fra 7 % høsten 2012 til så vidt under 5 % ved utgangen av Hovedbildet i UNIONs scenario består, men de endrede prognosene innebærer at utviklingen er forskjøvet med et år. UNION venter fortsatt ca. 5 % årlig vekst i markedsleienivåene. Bergen, Trondheim og Stavanger For Bergen ventes markedsleienivåene primært å få en stabil utvikling. De fleste leiekontraktene signeres i intervallet til kr. pr. m²/år 1. I Trondheim signeres de fleste nye kontrakter i intervallet til kr. pr. m²/år. For både Bergen og Trondheim legger vi til grunn en maksleie på ca kr. pr. m²/år. I Stavanger holder ledigheten seg lav i sentrum og markedsleienivåene stiger 2. I randsonene og på Forus er kontorledigheten stigende og veksten i leienivåene de siste årene har vært mindre markant enn i sentrum. For høystandard kontor i sentrum går intervallet fra til kr. pr. m²/år. På Forus er tilsvarende nivå til kr. pr. m²/år. Hittil i år har UNION registrert 20 transaksjoner i de tre byene for til sammen NOK 4,5 mrd. Gjennomsnitts-yielden i kontoromsetningene fra 2010 vært 6,9 % i Bergen, 7,5 % i Trondheim og 6,8 % i Stavanger. Til sammenligning var tilsvarende gjennomsnittsnivå i Oslo/Akershus 6,34 %. 1 Kyte Næringsmegling. 2 Eiendomsmegler 1 Næringsmegler

7 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no