Avkastning for investorer i norske syndikater 1998 febr. 2013

Transkript

1 UNION Markedspuls Juni 2014 Månedens tema Avkastning for investorer i norske syndikater 1998 febr Jon Olav Mjølhus ved Høyskolen i Buskerud og Vestfold har regnet på avkastningen i norske eiendomssyndikater. Han tok utgangspunkt i samtlige syndikat fra en håndfull aktører, altså ikke kun de vellykkede prosjektene. Av drøye 300 prosjekt var det 228 som tilfredsstilte kriteriene til datakvalitet og som dannet grunnlaget for beregningene. Med andre ord kan det være både enkelte gode og dårlige syndikat som er utelukket ut fra manglende datakvalitet. Med tillatelse fra Mjølhus har vi fått anledning til å gjengi noen av hovedkonklusjonene. Beregningene er foretatt på bakgrunn av data for verdijustert egenkapital og utbytte i perioden 1998 til februar Utbyttet er forutsatt reinvestert til en avkastning tilsvarende indeksen (de 228 syndikatene). Blant hovedkonklusjonene i studien til Mjølhus er at norske syndikater har gitt investorer, primært formuende privatpersoner høy avkastning til middels risiko. Avkastningen har vært betydelig høyere enn for eiendom på børs (OSE Real Estate), og kan måle seg med aksjer generelt (OSE Benchmark) men med lavere risiko målt ved volatilitet (standardavvik). Mjølhus skriver imidlertid at avkastningen har vært svakere enn i blant annet det OTC-listede selskapet Eiendomsspar. Tabellen viser en årlig avkastning (geometrisk gjennomsnitt) i perioden på 10,7 %. Ekskludert utbytte var den årlige avkastningen 7, %. Rentenedgangen i perioden har bidratt positivt, og for å sette nivået i perspektiv ga for eksempel risikofri rente tilsvarende en årlig avkastning på 4,3 %. Tabellen viser med all tydelighet at hvor sterkt næringseiendom har gjort det, både generelt og relatert til børs, avhenger veldig av hvilken tidsperiode en ser på. De svake resultatene i -års perioden frem til perioden februar 2013 skyldes langt på vei at utgangspunktet vinteren 2008 nærmest er det verst tenkelige. Vinteren 2008 var næringseiendomsverdiene på topp før finanskrisen slo ut i full blomst. 1 Investors årlige avkastning (inkl. utbytte) 1 år 10 år år Snitt 228 syndikat 10,7 % 7,3 % 0,6 % OSE Real Estate,0 % 8,8 % -8,4 % OSE Benchmark 6,7 % 14,8 % 0,1 % Gitt 20 % rabatt ift. VEK 9,4 %,4 % -3,0 % Gitt 40 % rabatt ift. VEK 7,8 % 3,0 % -7,2 % Den sterke utviklingen på Oslo børs fra vinteren 2013 og frem til i dag hadde for øvrig bidratt til at bildet hadde blitt ganske annerledes bare ved å legge til et ekstra år. På samme måte som børsnotert eiendom gjerne har blitt omsatt med rabatt i forhold til verdjustert egenkapital (basert på verdivurderinger) har andeler i syndikat ofte blitt omsatt med tilsvarende rabatt i annenhåndsmarkedet. Mjølhus har gjennomført grovberegninger på hva den årlige avkastningen hadde blitt redusert til, dersom en legger til grunn en rabatt på henholdsvis 20 % og 40 % i forhold til verdijustert egenkapital. Rabatten slår hardere jo kortere tidsperiode en ser på og motsatt. Ved å sitte med en eiendom over en lang periode vil utbyttet bety mye for avkastningen, blant annet gjennom rentes rente effekten. Det har naturligvis vært store variasjoner i utbyttene i de ulike syndikatene, men over 1-års perioden har utbyttet stått for ca. 30 % av avkastningen i indeksen. Videre vil man ved å sitte på en eiendom over lang tid ofte kunne selge med gevinst, selv ved en betydelig rabatt i forhold til verdijustert egenkapital. Konklusjonsmessig har syndikatene i snitt gitt høy avkastning i 1-års perioden uavhengig av om man legger til grunn rabatt (20-40 %) eller ikke.

2 UNION Markedspuls Juni Transaksjonsmarkedet Den som leter skal finne... Vi har ikke foretatt endringer i vårt syn på yield-nivåeene i år, men legger til grunn at de lange rentene kan stige flere titalls punkter uten at de markedsmessige yield-nivåene stiger tilsvarende. Så langt i år har har transaksjonsmarkedet forløpt omtrent som i første del av Transaksjonsvolumet er på linje med samme tidspunkt i fjor, og også i år har flere hatt utfordringer med å komme til kjøpsmuligheter på eiendom som oppfyller kriteriene. Flere som var frustrerte over manglende kjøpsmuligheter da vi gikk inn i mai i fjor, fant imidlertid objekter før de tok sommerferie. I fjor registrerte vi hele 44 bud/aksepter fra slutten av mai til begynnelsen av juli. Også i år er det grunn til å tro at markedet har fremstått som litt tregere enn det faktisk er. I tilegg til transaksjonsvolumet på NOK 13,3 mrd. kommer den pågående oppkjøpsprosessen knyttet til Aberdeen Eiendomsfond Norge II. Vi venter mange omsetninger i år fordi det er investorkategorier som skal henholdsvis kjøpe og selge. Vi venter at syndikeringsaktørene og utlendingene blir nettokjøpere, mens særlig eiendomsbrukere, private investorer og norske fond blir nettoselgere. I alt seks syndikeringsaktører har rapport inn transaksjoner så langt i år, og syndikeringsaktørene bidrar gjennom kreativitet, initiativ og pragmatisme til god dynamikk i det norske markedet. Videre har kreditt blitt lettere tilgjengelig og billigere. Vi ser stadig transaksjoner knyttet til at aktører banker på hos naboen og spør om å få kjøpe eiendommen med tanke på utviklingsgrep eller kjøper seg videre opp i eiendom de har en andel i. Videre trigges mange transaksjoner av at aktørene forfølger mer konsentrerte investeringsstrategier. For eksempel har Entra Eiendom solgt seg ut av UP Entra (Hamar) og kommet til bud/aksept på Lilletorget 1 (området rundt Oslo S.). Innenfor kontor har det vært to store syndikat på Nordvestlandet, syv omsetninger over MNOK 20 og WP Carey har med kjøpet av det nye Siemens bygget i Østre Aker vei eksemplifisert at nye utlendinger finner Oslo/Norge tilstrekkelig interessant. Innen Hotell har det vært omsetninger i Trondheim 2 Segment Antall NOK mrd. Kontor 1 3,9 Hotell 2 0,7 Butikk/Handel 7 1,1 Logistikk/Ind. 0,8 Annet 9 2,8 Sum 38 9,4 Kilde: UNION Gruppen Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 40 % 44 % -0,4 3,8 4,2 Norske fond 3 % 3 % 0,0 0,3 0,3 Syndikeringsaktører 1 % 0 % 1, 1, 0,0 Utlendinger inkl. fond 10 % 2 % 0,7 0,9 0,2 Liv- og pensjonsselskap Ultimo mai 2014 MNOK # Registrert solgt Antatt solgt Sum trans I bud/aksept Sum inkl. egne fond 0 % 11 % -1,0 0,0 1,0 Private investorer 4 % 16 % -1,1 0,4 1, Bruker av eiendommen 9 % 8 % 0,2 0,9 0,7 Andre eller konfidensielt 18 % 16 % 0,1 1,7 1, Sum 9,4 9,4 og Bergen, mens et prosjekt med et hotell i Oslo-området etter sigende skal være sluttført. I handelssegmentet er Colosseum Park solgt til utenlandske Pembroke Real Estate som for øvrig eier kontoreiendom på Majorstuen fra før. I logistikk-segmentet har bl.a. Bauda kjøpt Kabelgaten 6 til eget bruk, og i segmentet Annet har nederlandske Bouwfonds kjøpt parkeringsanlegget Bankplassen 1 og OBOS har solgt en større portefølje med utleieleiligheter i hovedstaden til Oslo kommune.

3 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Q1 14 UNION Markedspuls Juni Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Stabil kontorledighet og gunstig leieavtaleutvikling o Kontorledigheten for det samlede området Oslo, Asker og Bærum var 6,9 % per mai Nivået har i hovedsak holdt seg stabilt så langt i år. o I Indre øst har kontorledigheten sunket markert fra februar til 4,0 % i mai, hovedsakelig fordi Politiets Utlendingsenhet har skrevet leiekontrakt på ca m 2 i Økernveien på Tøyen. o På Lysaker/Fornebu har kontorledigheten steget fra 6,7 % i februar til 9,0 % i mai, bl.a. fordi m 2 i Snarøyveien 30 har blitt tilgjengelig. o Vi forventer at kontorledigheten synker det kommende året på grunn av lav tilførsel av nybygg og god etterspørsel. o Tall fra Arealstatistikk viser fortsatt solid vekst i gjennomsnittelig leienivå i nye kontrakter. Fire kvartals rullerende gjennomsnitt viser nå at leierprisene steg 1,6 % i første kvartal 2014 og er opp 8,8 % (år/år). Vår prognose innebærer at markedsleienivåene stiger i størrelsesorden % årlig i perioden o Leieprisveksten har i høy grad vært kostnadsdrevet. Leietakerne prioriterer i større grad høy standard, fleksibilitet mht. lokalene og bedre beliggenhet i dyrere områder (mer effektiv trafikkavvikling og nærhet til kundene). o Gjennomsnittlig løpetid i nye kontrakter har hatt en klart økende tendens de siste fem årene noe vi tolker som en konsekvens av at eiendomsbesitterne forlanger lengre leieavtaler for å kunne rettferdiggjøre de stadig høyere investeringene som kreves for å tilfredsstille leietakernes ønsker. o Snittarealet i nye kontrakter er nå 90 m 2 det høyeste vi har registret på 10 år. Nivået er ca. 18 % over 10-årssnittet og hele 34 % over bunnen i Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum 8,0 % 7,3 % 7,3 % 6,9 % 7,0 % 6,9 % 6,9 % 6,9 % 7,0 % 6,7 % 6,6 % 6,7 % 6,1 % 6,0 %,0 % 4,0 % Kilde: UNION/Finn.no Snitt leiepris og løpetid i nye kontrakter* Gjennomsnittlig leienivå i nye kontrakter (kr/kvm/år - venstre akse) Gjennomsnittlig løpetid i nye kontrakter (år - høyre akse) 3 Kilde: Arealstatistikk. Bearbeidet til fire kvartalers rullerende snitt av UNION Gruppen

4 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Q1 14 UNION Markedspuls Juni 2014 Makro Gunstige rammevilkår for eiendomsutviklere i Oslo I skrivende stund er 10-års swaprente under 3 %. Nivået er 140 rentepunkter høyere enn tilsvarende Euro-rente og det er ikke en umulig at norske renter synker ytterligere. Det er imidlertid sannsynlig at vi er nær rentebunnen og konsensus tilsier at de lange rentene skal svakt opp de nærmeste årene. Litt spissformulert har vi hatt nedgang i renter og yielder de siste 20 årene. Med tanke på avkastning har utviklingen gitt medvind for investorer i næringseiendom i perioden. Dagens rekordlave rentenivåer umuliggjør en like stor rentenedgang fremover og vi legger til grunn at det er mest realistisk å skape meravkastning gjennom eiendomsutvikling ikke via fallende markedsyielder. Norges Bank venter at fastlandsøkonomien er tilbake på trendvekst neste år. I 2016 ventes en vekst på 3,0 %, dobbelt så høyt som tilsvarende for Eurosonen. Når vi vurderer makroprognosene har vi i bakhodet at sysselsettingen stiger mer enn dobbelt så raskt i storbyregionene som i øvrige Norge. De gode utsiktene generelt gir seg utslag i vekstforventninger blant bedriftene. DN s konjunkturbarometer fra i vinter viser at ca. 30 % venter økt bemanning i egen virksomhet de kommende 12 månedene, mens bare en av ti venter redusert bemanning. I grafen til høyre har vi kombinert data fra DN s konjunkturbarometer og data fra Arealstatistikk for snittareal i nye kontorleiekontrakter i Oslo. Vi vurderer at bedriftenes vekstforventninger har vært, og er, en vesentlig bidragsyter til økt snittareal i kontraktene. De siste månedene har den røde grafen (snittareal) stukket i fra den blå (netto overvekt som venter økt bemanning). I noen grad skyldes dette sikkert tilfeldige utslag, men en sannsynlig forklaring kan vi finne NHO sin konjunkturrapport fra i vinter som viser at optimismen (med tanke på egen sysselsetting) er høyest i de kontorintensive bransjene IKT og Forretningsmessige tjenester og svakere i byggebransjen og negativ i industrien. Kombinasjonen av økt arealbehov i storbyene, positive og kvalitetsbevisste leietagere samt utflatende byggekostnader gir et godt klima for eiendomsutvikling. De rekordlave rentene gjør dessuten at man kan regne hjem nybygg og andre utviklingsgrep på konkurransedyktige leienivåer. 4 Norges Bank sine konjunkturprognoser Kilde: Norges Bank, Pengepolitisk Rapport, mars 2014 Sysselsettingsforventninger og snittareal i nye leiekontrakter i kontormarkedet i Oslo Årlig %-vis endring BNP fastlandet 2,00 1,7 2,0 3,00 Sysselsetting 1,20 1,00 0,7 1,00 KPI 2,10 2,00 2,00 2,2 Privat konsum 2,10 1,7 3,2 3,2 Petroleumsinvesteringer 18,00 1,0 0,7-1,7 Fastlandseksporten 0,40 1,0 2,0 Styringsrenten (nivå) 1,0 1,0 1,7 2, Snittareal i nye kontorleiekontrakter (kvm) Sysselsettingsforventninger (høyre y-akse) Kilde: Dagens Næringsliv og Arealstatistikk. Data bearbeidet av UNION Gruppen

5 ET KOMPLETT EIENDOMSHUS UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 66 mrd, og de fem siste årene har vi leid ut m². På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for NOK 9,1 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. Les mer på union.no Vi skaper verdier av eiendom Trond Aslaksen UNION CORPORATE Terje Nesbakken/ Hroar Nilsen