Markedsrapport Høst Fra nøling til handling

Transkript

1 Markedsrapport Høst 2013 Fra nøling til handling

2 LEDER Fra nøling til handling Vi kan nok en gang presentere et godt salgsvolum for Norge med ca. 100 omsetninger så langt i år. Inkluderer vi transaksjoner i bud/aksept som sannsynligvis blir gjennomført har volumet passert NOK 30 mrd. Likevel opplever nok mange transaksjonsmarkedet etter sommerferien som litt tregt. Vi kjenner til et høyt antall salgsprosesser som har tatt lengre tid enn ventet og investorene er stadig selektive. Mye av etterspørselen har vært rettet mot kontoreiendommer med gode beliggenheter. Mer spesialiserte aktører har hatt sine strengt definerte preferanser. Opplevelsen av markedet som litt tregt og at beslutningsprosessene er lange er nok ganske vanlig i tredje kvartal. Vi er heller ikke fremmede for tanken på at det kan være en lang rekke transaksjoner vi ikke har fanget opp ennå, eller at mangelen på milliard-transaksjoner får markedet til å fremstå som blekere enn det faktisk har vært. Vi er i løpende i kontakt med mange aktører og det store flertallet jobber med kjøps/salgsprosesser eller vurderer ulike eiendommer. Investorene har nå mye å regne på sammenlignet med hva situasjonen var sist vinter og de har anledning til å være selektive. Vi mener imidlertid det ligger godt til rette for et velfungerende salgsmarked i fjerde kvartal fordi forventningene til leiemarkedene er positive, lånefinansieringssituasjonen fungerer tilfredsstillende (noe bedring gjennom 2013) og det arbeides med mange prosesser. Videre kan investorene deles inn i grupper som skal henholdsvis kjøpe og selge. Livselskapene har solgt mange kvalitetseiendommer og flere skal være i prosess. Norske fond vil være en klar nettoselger fremover og de har flere attraktive eiendommer på vei ut i markedet. Så langt i år har vi registrert 14 sale lease-back transaksjoner og eiendomsbrukerne har gode muligheter til å profitere på etterspørselen etter trygge kontantstrømmer. På kjøpersiden er eiendomsselskapene aktive og mange ønsker ytterligere konsentrasjon innenfor definerte områder og segmenter. Syndikeringsaktørene bidrar til god dynamikk i det norske markedet ved å skape mange transaksjoner på egen hånd. Herunder skreddersy løsninger for kjøpere/selgere og identifisere aktuelle eiendommer i privat besittelse. Syndikeringsaktørene har bidratt til at transaksjonsvolumet i Norge de siste 12 månedene har vært like høyt som i Sverige når en justerer for befolkningsstørrelsen. Dette til tross for at det svenske markedet må antas å ligge foran Norge i utviklingen. Transaksjonsstatistikk fra Sadolin Albæk for Danmark innebærer at volumet i Norge har vært over dobbelt så høyt de siste to årene sammenlignet med vårt naboland i sør. Syndikeringsaktørene vil fortsette å være nettokjøpere og konklusjonsmessig venter vi at transaksjonsmarkedet går fra nøling i tredje kvartal til handling i fjerde kvartal. Norsk økonomi og etterspørselen i kontorleiemarkedet i Oslo-området har vært oljesmurt. Flere leietagere relatert til offshore-sektoren har valgt å flytte med bakgrunn i økt arealbehov. I sum for 2012/2013 utgjør ferdigstillelsen av kontorbygg for oljerelaterte leietagere i Oslo, Asker og Bærum ca m². Hittil i år har Lundin, Technip og Kværner signalisert flytting gjennom signering av leieavtaler tilsvarende ca m². Vi legger imidlertid til grunn at etterspørselsstimulansen fra oljerelaterte leietagere vil være mindre fremover fordi så mange av de større aktørene allerede har skaffet seg lokaler med rom for vekst. Prognosene for norsk økonomi har blitt noe nedjustert gjennom året og det samme gjelder bedriftenes optimisme og bemanningsplaner. Vi har derfor justert ned våre anslag både for etterspørselen og nybyggingen. Vi venter imidlertid fortsatt synkende kontorledighet og stigende markedsleienivåer i hovedstaden. På side presenterer vi våre forutsetninger og vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum for de kommende årene.

3 1/LEDER/SIDE 2 2/KONKLUSJONER/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10 5/TRANSAKSJONSMARKEDET I OSLO, AKERSHUS/SIDE12 6/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13 kontor/handel/logistikk/hotell/bolig 7/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18 8/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25 10/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM PER OMRÅDE/SIDE32 3

4 KONKLUSJONER, oktober 2013 Transaksjonsmarkedet og Avkastning o Tre fjerdedeler av salgsvolumet hittil i år er knyttet til kontoreiendommer, kjøpesentre og boligrelaterte transaksjoner. o Vi har registerte 62 ulike kjøpere så langt i år, herunder enkelte nyetablerte eiendomsselskap. o Våre forventninger til 2013 innebærer fortsatt at eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene vil være de største nettokjøperne, mens norske fond, eiendomsbrukere og livselskapene vil være nettoselgere. o Inkludert transaksjoner i bud/aksept som sannsynligvis vil bli gjennomført har volumet per medio september passert NOK 30 mrd. i totalt over 100 transaksjoner (kun transaksjoner over MNOK 50). o De siste månedene har lånefinansieringssituasjonen blitt ytterligere forbedret for kapitaltunge prosjekt med lav risiko, men blitt mer utfordrende for boligutviklerne spesielt. o Vi har registrert tre kontoromsetninger med netto-yield under 5,25 % i år. Ut fra vurderinger om antatt underleie/tydelig leievekstpotensial i disse eiendommene, samt renteveksten de siste månedene, har vi likevel opprettholdt vårt estimat for prime yield på 5,25 % for Oslo. Stigende markedsleienivåer bidrar fortsatt positivt til verdiene i prime-segmentet. o For mange kontoreiendommer i Oslo har økte tilpasningskostnader langt på vei eliminert verdieffekten av generelt stigende markedsleienivåer. Det er imidlertid flere kontoreiendommer med korte kontrakter som har økt i verdi (se forutsetninger og utdypning i siste avsnitt på side 22). o Årsveksten for konsumprisindeksen har utviklet seg overraskende positivt de siste månedene og nivået var per august hele 3,2 %. Det er sannsynlig at nivået faller litt tilbake, men gitt at vekstraten holder seg så noenlunde ut året vil det slå positivt ut på avkastningsnivåene for o Norsk Eiendomsfondsindeks (tidligere UNIONs fondsindeks) viser at fondsavkastningen sank med 0,6 % i Q2, men netto har steget 3,2 % hittil i år. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå 6,6 %. Nivået har vært svakt synkende siden i fjor høst, da nivået toppet ut på 7,3 %. Per september er det 721 ledige kontorlokaler. o Kontorledigheten varierer fra ca. 5 % i sentrumsområdene til % i randsonene i nord, øst og syd. Vi forventer at lav ledighet i sentrum og sentrumsnære områder etter hvert smitter over på randsonene. o Svakere utsikter for vekst i norsk økonomi og lavere grad av optimisme blant norske bedrifter har bidratt til at vi har nedjustert prognosene for etterspørselen. Vi forventer en netto arealabsorbsjon på totalt m² i perioden o Vi har ikke registrert ytterligere nybyggprosjekter siden vår-rapporten. Våre nybyggoversikter innebærer at sikre prosjekter for perioden utgjør ca m² kontor. I våre prognoser har vi lagt til grunn m 2 nybygg i samme tidsrom. o Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn m 2 de neste tolv månedene. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra ca kr. pr. m²/år og oppover. o Våre prognoser for netto arealabsorpsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, for deretter å synke jevnt til under 5 % i o Markedsleienivået har steget ca. 5 % i Oslo det siste året. Dette er i tråd med hva vi har ventet og vi forventer en årlig vekst i leienivåene i samme størrelsesorden i årene som kommer. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut deler av gevinsten går dermed til økte tilpasningskostnader. o Nye oljefunn på norsk sokkel har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorridoren med selskaper som venter vekst. Lysaker, Fornebu og ut til Asker er kontorområder som profiterer på god tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet. 4

5 Lille Grensen 7 Oslo UNION Norsk Næringsmegling var kjøpsrådgiver for Nordea Liv. Selger var OBOS Forretningsbygg AS. 5

6 MAKRO Norsk økonomi - utsikter for Redusert vekstrate for Norsk økonomi o Eurosonen snudde over i positiv vekst i Q2, men prognosene tilsier lav vekst i flere år. USA ligger an til å komme over trendvekst fra neste år og de fremvoksende økonomiene anslås å få 4 til 5 % årlig vekst. o Prognosene for norsk økonomi har blitt nedjusterte og det har blitt større sprik i hva ulike kilder venter. Blant fire aktører som har publisert prognoser i Q3 varierer anslaget for BNP for fastlandet for neste år fra 2,0 % (DNB Markets) til 4,2 % (Samfunnsøkonomisk Analyse). Snittet innbærer en vekst på 2,0 % i år og 2,8 % i o Privat og offentlig forbruk, samt oljeinvesteringene drar veksten opp. o Årsveksten for konsumprisindeksen var hele 3,2 % per august. Moderat, men stigende vekst for Norges handelspartnere BNP- vekst, årlige endringer 2013E 2014E 2015/16E* USA 1,75 3,00 3,25 Fremvoksende økonomier** 3,25 4,00 4,75 Kina 7,50 7,50 7,25 Eurosonen (0,25) 1,00 1,75 UK 1,25 2,25 2,25 Norge (fastlandet) 1,75 2,25 2,75 Sverige 1,50 2,50 2,75 Norges handelspartnere 1,25 2,50 2,75 Kilde: Norges Bank, PPR september *Gjennomsnittlig vekst per år. **Femvoksende økonomier utenom Kina men likevel gode rammevilkår for næringseiendom Den overordnede utviklingen i norsk økonomi innebærer at vi har hatt en moderat konjunkturoppgang fra Videre tilsier konsensus at veksten blir lav i år for så å ta seg gradvis opp til trendvekst igjen i løpet av 2014/2015. Prognosene for aktuelle rammevilkår for Næringseiendom er mindre oppløftende enn tidligere i år, men likevel gode. Vi har da i bakhodet at det meste av kommersiell næringseiendom befinner seg i storbyene hvor veksten vil fortsette å være sterkere enn for landet som helhet. Norges Bank venter 1 % årlig vekst i sysselsettingen i Norge og kombinert med sterk befolkningsvekst bidrar det til økt behov for næringseiendom i vekstområdene. Et overveldende flertall av bedriftene venter bedret eller uendret lønnsomhet og det er en klar overvekst som venter økt bemanning. Færre enn 1 av 10 venter redusert bemanning. Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle endringer E 2014E 2015E 2016E BNP - Fastlandet 3,40 1,75 2,25 2,75 2,75 BNP 3,10 0,25 2,00 2,75 2,25 KPI 0,80 2,25 2,25 2,00 2,00 Privat forbruk 3,00 2,25 2,50 2,75 2,75 Offentlig forbruk 1,80 2,50 2,75 Oljeinvesteringer 14,50 12,50 3,75 1,50 1,75 Tradisjonell eksport 2,20 1,75 0,25 Sysselsetting 2,10 1,25 1,00 1,00 1,00 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,20 3,50 3,50 3,75 3,75 Kilde: Norges Bank, PPR september

7 MAKRO Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Nedjusterte prognoser bedre i Oslo enn i Norge o Sysselsettingen har de siste to årene steget med ca i Norge. I Q2 tilsa konsensus en vekst på ytterligere ca for årene Konsensusanslaget for perioden er nå redusert til ca o UNION Gruppen sine beregninger på statistikk fra SSB innebærer at kontorsysselsettingen i Oslo, Asker og Bærum steg med 4,4 % i sum for 2011 og 2012 og økte med drøye personer totalt. o Våre beregninger på antall kontorstillinger annonsert på Finn.no innebærer at tendensen har vært synkende siden midtveis i Nivået er nå 15 % under toppen i fjor, men 32 % over bunnen i o Manpower-undersøkelsen viser (sept.) at det er en overvekt på 3 % av bedriftene i Norge og 5 % i Stor-Oslo som venter bemanningsvekst i Q4. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo Kilde: UNION/FINN Endring i ant. ansatte i Oslo. NAV anslår i år E 2014E 2015E DNB Markets - august ,3 2,1 0,5 0,7 0,5 Norges Bank - september ,3 2,1 1,3 1,0 1,0 NHO - september ,3 2,2 1,0 1,0 - Konsensus 1,3 2,1 0,9 0,9 0,8 Endr.ant.sysselsatte Ant. sysselsatte (3 000) (8 000) (13 000) 7 Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo

8 MAKRO Renter Samlet finansieringsrente opp ca. 40 punkter fra Q2 Nordea sine renteprognoser per september 2013 o Norges Bank holdt styringsrenten uendret på 1,5 % på sitt møte i sept. Sentralbanken varslet en marginalt høyere rentebane enn antydet i Q2. o Bankenes renteprognoser innbærer svak vekst i rentenivåene. Nordea venter per september at 10-års swap stiger til 3,80 % ultimo o Per 30. sept. var 10-års swaprente på 3,36 % mot under 3 % på det laveste i mai. Tilsvarende har 5-års swaprente økt fra 2,25 % til 2,74 %. o UNION Bankundersøkelse Q viser at tyngden av nye lån nå har en EK-andel på 33 %, en bankmargin på 229 punkter, men en varighet på kun 4,2 år. Typisk samlet finansieringsrente for nye lån varierer fra ca. 4,5 % for et 3-års lån til 5,15 % for en 5-års lån gitt dagens rentenivåer. Nordea - september 2013 Spot 3M Jun. 14 Des. 14 Des mnd. NI BOR 1,74 1,70 1,95 1,96 2,45 Styringsrenten 1,50 1,50 1,75 1,75 2,25 Spread 0,24 0,20 0,20 0,21 0,20 10 års swap 3,49 3,34 3,69 3,80 3,89 10 års stat 3,13 2,84 3,29 3,50 3,59 Spread 0,36 0,50 0,40 0,30 0,30 Kombinasjon av 70 % 10 års swaprente og 30 % 3 mnd. NIBOR 2,97 2,85 3,17 3,25 3,46 10 års swap minus 3 mnd. NIBOR 1,75 1,64 1,74 1,84 1,44 Renteutviklingen siden nyttår Swap- og pengemarkedsrenter i utvalgte markeder 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter. % 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 3 m NIBOR Swap 5 år Swap 10 år % 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1 å swap 3 å swap NOK 5 å swap EUR 7 å swap USD 10 å swap Kilde: DNB Markets 8 Kilde: DNB Markets, 19. september 2013

9 Strandveien 4-8 Lysaker UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av totalt m² kontorer for Aberdeen Asset Management AS til Lundin Norway AS. 9

10 TRANSAKSJONSMARKEDET HITTIL I 2013 Oppsummering og vurderinger på overordnet nivå. Se egne sider (12-20) for hhv. Oslo/Akershus, Kontor, Handel, Logistikk, Hotell, Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Mange transaksjoner, men få milliard-salg Salgsvolumet per medio september 2013 Siden forrige statusoppdatering i medio mai har vi registrert 65 transaksjoner for til sammen NOK 13,7 mrd. Oversiktene her relaterer seg til gjennomførte transaksjoner. Om vi inkluderer salgsprosesser som er i bud/aksept, og som med stor sannsynlighet vil bli gjennomført, har volumet passert NOK 30 mrd. i totalt over 100 omsetninger. I tilegg kommer en lang rekke transaksjoner med eiendomsverdi under MNOK 50, samt enkelte transaksjoner der ulike utviklingsaktører har fått med seg nye deleiere. I fjor stod 10 millardtransaksjoner for snaue halvparten av salgsvolumet (NOK 27,3 mrd.). Storebrand sine salg av to kjøpesenter-porteføljer til hhv. Sektor og nyopprettede Thon Reitan for totalt NOK 3,5 mrd. utgjør de eneste milliardtransaksjonene vi har registrert så langt i år. Segment Antall NOK mrd. Kontor 31 11,4 Hotell 4 0,6 Butikk/Handel 20 6,1 Logistikk/Ind. 14 3,1 Annet 27 3,6 Sum 96 24,8 Kilde: UNION Midt- og Nord-Norge 7 % Sør- og Vestlandet 11 % Geografisk spredte porteføljer 15 % Øvrige Sørøst-landet 7 % 2012 NOK 24,8 mrd Oslo/ Akershus 58 % Kilde: UNION Hittil i år har 76 % av salgsvolumet vært knyttet til kontor, kjøpesentre og boligrelaterte transaksjoner, mens volumet har vært relativt beskjedent innen annen handelseiendom, logistikk, hoteller etc. I gruppen Annet finner vi mange tomter og eiendommer som skal konverteres til nye funksjoner. Et flertall av disse er i større og mindre grad relatert til boligutvikling. Videre har vi registrert tre omsetninger innen undervisning, samt kinoeiendommen Colosseum på Majorstuen. En ny borgerlig regjering sin politikk kan innebære at vi får et større innslag av private innenfor sektorer som undervisning, helse, kultur og barnehage. Det kan igjen over tid trigge flere transaksjoner innenfor denne type eiendom. Vi skal ikke lenger enn til Sverige for at denne type eiendom utgjør en mer vesentlig del av kommersiell næringseiendom. Det siste året har bl.a. livselskapet OPF kjøpt Søreide skole i Bergen og syndikeringsaktører har kjøpt Høyskolen på Hamar, samt nevnte Colosseum kino. Alle de tre eiendommene hadde lange leiekontakter. NOK mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK E Kilde: UNION fra DNB Næringsmegling for årene før

11 INVESTORFORDELING OG NETTO YIELDER Transaksjonsvolumet medio september fordelt på investorkategorier og yield-nivåer Syndikeringsaktørene bidrar til god dynamikk Våre forventninger til 2013 innebærer fortsatt at eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene (inkl. club-deals) vil være de største netto kjøperne, mens norske fond, livselskapene og eiendomsbrukere vil være netto selgere. Det har vært minimum 63 ulike kjøpere så langt i år, hvorav enkelte nyetablerte eiendomsselskap. Transaksjonen med hjørnegården Karl Johans gate 8/Dronningens gate 25 utgjorde et eksempel på at norske fond og utlendinger investerte uten at det fremkommer i tabellen. Fondet UNION Eiendomsinvest Norge og en canadisk aktør kjøpte hver sin minoritetsandel på 25,5 %, mens det private eiendomsselskapet Scandinaviegaarden beholdt 49 %. Nordea Liv, Oslo Pensjonsforsikring (OPF) og KLP har vært netto kjøpere i år. Flere salg fra Storebrand og DNB har imidlertid resultert i at livselskapene, i motsetning til i en normalsituasjon, har vært netto selgere av næringseiendom det siste året. Så langt i år har 8 syndikeringsaktører gjennomført 18 kjøp og 5 salg. I tilegg har syndikeringsaktørene vært kjøpsrådgivere i enkelte transaksjoner. Flere av kjøpene er gjort fra private investorer. Mange av syndikatene kjennetegnes av at det er et fåtall investorer, gjerne med en ledende investor som kan utøve høy grad av kontroll. Vi har registrert 14 salg fra eiendomsbrukere i år. Blant andre Sparebanken Vest, Statoil Fuel & Retail og Nordisk Film har solgt eiendommer med lange leiekontrakter. Det siste året har hver fjerde omsetning hatt en netto-yield på 6 % eller lavere, og under 10 % av salgene har hatt yield over 8 %. Det skal dog påpekes at vi kun følger transaksjoner over MNOK 50 og at det sannsynligvis er flere omsetninger utenom de større byene som vi ikke fanger opp. Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 50 % 32 % 4,4 12,4 8,0 Norske fond 0 % 7 % -1,7 0,0 1,7 Syndikeringsaktører inkl. club deals 19 % 4 % 3,7 4,6 0,9 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % 0,1 0,1 0,0 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 11 % 28 % -4,4 2,7 7,1 Private investorer 6 % 13 % -1,8 1,4 3,2 Bruker av eiendommen 10 % 14 % -1,0 2,4 3,5 Andre eller konfidensielt 5 % 2 % 0,8 1,2 0,4 Sum 100 % 100 % 0,0 24,8 24,8 Kilde: UNION Transaksjoner siste 12 mnd. etter yield-nivå 8 % eller høyere netto-yield: 9 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 34 % 6 % eller lavere netto-yield: 24 % 100 transaksjoner med yield-data Mellom 6 og 7 % netto-yield: 33 % 11 Kilde: UNION

12 TRANSAKSJONSMARKEDET Oslo/Akershus 42 aktører har kjøpt 63 eiendommer så langt i år Segmentfordeling i Oslo/Akershus siste 12 mnd. Transaksjonsmarkedet i Oslo/Akershus har i år som i fjor vært preget av salg av større enkelteiendommer innen kontor og påfallende mange boligrelaterte transaksjoner. I gruppen Annet i kakediagrammet til høyre dominerer de boligrelaterte transaksjonene, men vi finner også kinoeiendommen til Colosseum kino samt eiendom med leietagere innen undervisning. Lånefinansieringssituasjonen synes nå mer utfordrende for boligutviklerne spesielt (færre tilgjengelig banker, høyere krav til egenkapital og forhåndssalg). Kombinert med at byggekostnadene har steget og at nybolig-salget butter noe, kan utviklingen bidra til dempet boligbygging og færre boligrelaterte transaksjoner i løpet av det kommende året. Et særtrekk i år har vært det høye omsetningsvolumet i Nydalen. Hittil i år har vi registrert 5 transaksjoner for totalt ca. NOK 3 mrd. i Nydalen. Innen Handelseiendom har det ikke vært omsatt større kjøpesentre i Oslo/Akershus, men enkelte mindre kjøpesentre har blitt solgt. Det samme gjelder flere énbrukereiendommer som Landøyveien 2 i Asker med Plantasjen som leietager. I Oslo sentrum har Victoria Eiendom kjøpt Kongens gate 31 og som nevnt (s. 11) er 51 % av Karl Johans gate 8 solgt. Syndikeringsaktørene har vært største netto-kjøper så langt i år. Av deres 14 kjøp i Oslo/Akershus så langt i år hadde 9 eiendomsverdi under MNOK 150. Totalt har vi registrert 42 ulike kjøpere i Oslo/Akershus i Oslo kommune er en av fem aktører som har kjøpt eiendom til eget bruk og i gruppen Andre finner vi primært boligutviklere. Innen Lager/Industri har det vært 7 omsetninger, hvorav minst tre planlegges/vurderes konvertert til andre formål. Det har vært tre hotellsalg i år, herunder Stortingsgaten 14 og 16, som er det eneste større salget vi kjenner i år som er utløst av en bank. 12 Kilde: UNION Kjøps-/salgsandeler hittil i år (sept. 2013) Kilde: UNION Lager/Kombi/ Terminal/Ind 6 % Butikk/Handel 9 % Hotell 3 % Annet 19 % 2013 NOK 14,4 mrd. Kontor 63 % Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 51 % 43 % 1,1 7,3 6,2 Norske fond 0 % 11 % -1,5 0,0 1,5 Syndikeringsaktører 21 % 5 % 2,3 3,0 0,7 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % 0,1 0,1 0,0 Liv- og pensjonsselskap inkl egne fond 8 % 21 % -1,8 1,2 3,0 Private investorer 3 % 10 % -1,0 0,4 1,4 Bruker av eiendommen 15 % 10 % 0,7 2,1 1,5 Andre eller konfidensielt 2 % 1 % 0,2 0,3 0,1 Sum 100 % 100 % 0,0 14,4 14,4

13 TRANSAKSJONSMARKEDET - KONTOR Mange kjøpere, men ulike og selektive ønsker Kontortransaksjonene fra 2009 tom. sept Hittil i år har kontorsalgene utgjort 46 % av transaksjonsvolumet målt i verdi. I første halvår ble det omsatt i alt 8 enkelteiendommer innen kontor med verdi fra MNOK 500, men ingen over milliarden. Av de 8 storsalgene var det 5 som hadde 10 år eller mer igjen på leiekontraktene. Blant de større kontorsalgene siden vår-rapporten kan nevnes Ferd Eiendom sitt kjøp av Strandveien 4-8 med Lundin som leietager, Entra Eiendom sitt kjøp av Vahls gate 1-3 (Plan- og bygningsetaten som leietager) og NRP sitt kjøp av Gullhaug Torg 4 (Justisdepartementet som leietager). Vi har registrert 27 kjøpere av kontoreiendom så langt i år. Gruppen kan grovt sett deles i tre kategorier: De som søker sikker kontantstrøm fra lange kontrakter (bl.a. syndikeringsaktørene), de som søker å profitere på ombygging/rehabilitering (bl.a. eiendomsselskapene) og de som kjøper til eget bruk (bl.a. Orkla og Statnett). I skrivende stund er kontoreiendommer for over NOK 4 mrd. i bud/aksept og vi vurderer interessen som god både fra utlendinger og norske investorer. Tilliten til kontorleiemarkedet i Oslo synes sterk. Interessen for kontoreiendommer med korte leiekontrakter har vært stigende det siste året, men da under forutsetning om at eiendommen ligger i en veletablert kontorbeliggenhet. Det er imidlertid store forskjeller mellom bankene i deres vurderinger med hensyn til å lånefinansiere slike kjøp. Vi spurte bankene i august om hvor mange år det må være igjen på leiekontraktene for en kontoreiendom sentralt i Oslo for at de skal være positive til å yte 70 % lån på fem år (diverse forutseninger var lagt inn). Svarene varierte fra 3 til 8 år. Vi har registrert tre kontoromsetninger med netto-yield under 5,25 % i år. Ut fra vurderinger om en antatt underleie i disse eiendommene, samt renteveksten de siste månedene opprettholder vi likevel vårt estimat for prime yield på 5,25 %. % Antall transaksjoner Milliarder kroner Kilde: UNION Kilde: UNION Prime yield og 10-års swaprente (per. sept. 2013) års swap-rente Prime yield Kilde: UNION 13

14 TRANSAKSJONSMARKEDET- HANDEL Konsentrasjonsstrategi trigger transaksjonene Kjøps-/salgsandeler hittil i 2013 Hittil i år har vi registrert 20 transaksjoner for NOK 6,1 mrd. Av 18 registrerte netto-yielder var kun 2 over 7,4 % og hele 6 på 6,25 % eller lavere. Det er med andre ord eiendommer med begrenset utleierisiko som har blitt omsatt. Herunder godt plasserte handelseiendommer i sentrum av Oslo, enbrukereiendommer med Plantasjen eller bilbutikker som leietagere. Storebrand og Nordea sine salg av større kjøpesentre bidrar til at livselskapene har vært største netto-selger. Syndikeringsaktørene har kjøpt 6 handelseiendommer i år, hvorav 5 hadde verdi under MNOK 150. Momentus sitt kjøp av Lysaker Brygge og Victoria Eiendom sitt kjøp av Kongens gate 31 eksemplifiserer at eiendomsselskapene investerer med tanke på utvikling og geografisk konsentrasjon innenfor definerte lokale områder. Vi ser andre aktører konsentrere seg innenfor hhv. store og mellomstore kjøpesentre. Virke venter 4 % vekst i butikkhandelen neste år Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 71 % 6 % 4,0 4,3 0,4 Norske fond 0 % 9 % -0,5 0,0 0,5 Syndikeringsaktører 17 % 4 % 0,8 1,0 0,3 Utlendinger inkl. fond 0 % 4 % -0,2 0,0 0,2 Liv- og pensjonsselskap 0 % 69 % -4,2 0,0 4,2 Private investorer 2 % 8 % -0,4 0,1 0,5 Bruker av eiendommen 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Andre eller konfidensielt 10 % 0 % 0,6 0,6 0,0 Sum 100 % 100 % 0,0 6,1 6,1 Kilde: UNION 2013: fra -2,0 % for sko til 4,0 % for sport o Kjedene klarer ofte å ta ut vesentlig høyere priser på identiske produkter i Norge sammenlignet med andre land. Kombinert med sterk befolkningsvekst og solid makro fremstår Norge som et attraktivt land å etablere seg i. Utenlandske aktører bidrar til økt betalingsvillighet for de beste lokasjonene for gatehandel. o Virke har nedjustert sitt vekstanslag for butikkhandelen for 2013 fra 3,5 % per mars til 3,0 % per september. Prognosen for neste år innebærer en vekst i butikkhandelen generelt på 4 %. Sterkest vekst for byggevarer. o Per august hadde kjøpesenteromsetningen økt med 4,0 % sammenlignet med samme periode i fjor i følge Kvarud Analyse. Justert for handledager og arealendringer var veksten imidlertid på kun 1,5 % i Norge / 2,7 % i Oslo. Årlig vekst i omsetning (%) E 2014E Dagligvarer 2,2 3,5 3,6 3,5 4,0 Klær 1,2 0,9 2,5 2,0 3,0 Sko 3,7 1,9 (0,5) (2,0) 3,0 Møbler 4,1 4,8 4,5 3,0 4,0 Elektronikk 3,1 (1,1) 1,9 4,0 4,0 Byggevarer 4,5 4,6 6,8 2,0 5,0 Sportsutstyr 6,3 (1,4) 2,8 4,0 4,0 Totalt - Handel 2,7 2,9 3,6 3,0 4,0 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, september

15 TRANSAKSJONSMARKEDET - LOGISTIKK Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri 5 sale lease-back transaksjoner så langt i år Kjøp/salgsandeler i NOK mrd. hittil i år Fra 2012 har transaksjonsvolumet vært i en synkende tendens. Vi registrerte 50 omsetninger i 2011, 21 i fjor og 14 hittil i år. Tre større transaksjoner har stått for 66 % av transaksjonsvolumet hittil i år målt i verdi, mens øvrige 11 transaksjoner alle har hatt verdi under MNOK 160. Tre av salgene har vært industri og kombinasjonseiendommer som planlegges konverter helt eller delvis til boligformål. Vi vurderer prime yield for logistikk til 6,5 %. Fra 2012 har vi registrert totalt 20 yielder og med et gjennomsnitt på ca. 7,5 %. Nivået reflekterer at det primært har vært lavrisiko-eiendommer i dette segmentet som har blitt omsatt. Laveste yield registrert i år har vært på 6,85 % og i fire av omsetningene har det vært fra 19 til 25 år igjen på leiekontraktene. Synkende ledighet i Oslo/Akershus Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 16 % 16 % 0,0 0,5 0,5 Norske fond 0 % 2 % -0,1 0,0 0,1 Syndikeringsaktører 40 % 0 % 1,3 1,3 0,0 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Liv- og pensjonsselskap 29 % 0 % 0,9 0,9 0,0 Private investorer 0 % 32 % -1,0 0,0 1,0 Bruker av eiendommen 5 % 44 % -1,2 0,2 1,4 Andre eller konfidensielt 9 % 7 % 0,1 0,3 0,2 Sum 100 % 100 % 0,0 3,1 3,1 Kilde: UNION Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus Det siste drøye året har logistikk-markedet i Oslo/Akershus kommet bedre i balanse. I år har det blitt signert flere kontrakter i intervallet 5 til m². Figuren til høyre viser i de blå stolpene antall ledige lokaler som tilbyr 500 m² eller mer innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus per kvartal. Industribygg er ikke inkludert i tellingene. Målt i antall ledige lokaler har ledigheten blitt redusert fra over 200 i slutten av 2011 til 136 per september. Ser vi bort fra potensielle nybygg, har ledigheten blitt redusert med drøye m² i til ca m². Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. For de beste områdene venter vi svakt stigende leienivåer Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Antall annonser Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q mnd trend Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Kilde: UNION/FINN 15

16 TRANSAKSJONSMARKEDET - HOTELL Kun eiendomsselskap og private investorer har kjøpt Per medio september hadde vi kun registrert fire hotellsalg over MNOK 50 i år, hvorav tre av eiendommene ligger i Oslo. I høst har Canica (Stein Erik Hagen) kjøpt ut Fritzøe Eiendom sine aksjer (50 %) i spahotellet Farris Bad i Larvik slik at Canica nå eier 100 %. Videre har det i skrivende stund blitt kjent at Petter Stordalen gjennom selskapet Home Capital har kjøpt konferansehotellet Astoria på Hamar for MNOK 76, i følge Hamar Arbeiderblad/Nenyheter.no. Home Capital sitt kjøp av Stortingsgaten 14 og 16 før sommeren skiller seg ut. Transaksjonen utgjør det eneste større salget innen næringseiendom vi kjenner til i år som er utløst av en bank. Salgssummen var på MNOK 230 pluss en betinget tileggskjøpesum på MNOK 30. Ingen av hotellene i år er kjøpt av syndikeringsaktører, liv/pensjonsselskapene eller fond. Hovedtall Norge/Oslo januar juli Januar - juli Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge % Oslo % Omsetning (MNOK) Norge % Oslo % Pris per rom (YTD) Kilde: SSB Norge % Oslo % % Utflating i RevPAR o Tilførselen av nye hotellrom gjennom nybygg og utvidelser har absorbert etterspørselsveksten slik at omsetningen per rom (RevPAR) steg med kun snaue 1 % i årets syv første måneder i både Norge og Oslo. I år har veksten i romprisene vært lavere enn konsumprisveksten. o Horwath Consulting sin utvalgsundersøkelse, med svar fra 234 hoteller, viser at lønnsomheten i fjor varierte fra 1,1 % for hotell med mindre enn 60 rom til 5,0 % for hotell med mer enn 100 rom. o Utvalgsundersøkelsen viste at hotellene brukte 25,5 % av inntekten på husleie i fjor mot tilsvarende 24,6 % i Flere utleiere fikk nok en høyere inntektsvekst enn konsumprisindeksen, men forskjellene er store. Hele 36 % av hotellene i undersøkelsen hadde underskudd i fjor. Romutnyttelsen fra jan. til juli, per år Norge Oslo Kilde: SSB 16

17 TRANSAKSJONSMARKEDET - BOLIG Forverret lånefinansiering for boligutviklerne I fjor var det en rekordhøy omsetning av næringseiendommer og tomter som planlegges utviklet til boligformål. Flertallet av prosjektene lå i Oslo/Akershus og det er primært leiligheter som skal bygges. Også i år har det vært mange boligrelaterte omsetninger, men likevel færre enn i fjor. Flere av eiendommene skal utvikles til flere formål, og enkelte har et alternativ i å videreføre dagens funksjoner hvis boligplanene ikke lar seg realisere. De siste månedene har lånefinansieringssituasjonen blitt mer utfordrende for boligutviklerne. Én av de sentrale bankene i dette segmentet gir ikke lenger lån, mens andre krever høyere andel egenkapital og forhåndssalg. Kombinert med at byggekostnadene allerede har steget mye, og at nyboligsalget butter litt, kan det ha en dempende effekt på interessen for konverteringsprosjekt og boligbyggingen generelt. Snitt leiepris har passert NOK i Oslo o Statistikken til Boligbygg KF viser at leilighetene/hyblene som ble leid ut i Oslo i Q2 oppnådde en gjennomsnittelig månedsleie på NOK Nivået har steget med 3,5 % det siste året og med hele 66 % siden bunnen i o Gjennomsnittelig kvadratmeterpris for leilighetene som ble omsatt i Oslo i september sank med 1,4 % mot august. Nivået har kun steget 1,2 % hittil i år og 2,5 % fra september i fjor. o Boligprisene for Norge generelt har økt med 2,6 % fra september o Etter sommerferien har DNB Markets og Samfunnsøkonomisk Analyse publisert prognoser for bruktboligprisene. Snittet innebærer 1,9 % vekst neste år, flat utvikling i 2015 og en reduksjon på 0,7 % i Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q2 13 Boligpriser fra 2005 til aug. 2013, i kr. per m² NOK / måned Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune NOK 1, sep. 05 des. 06 mar. 08 jun. 09 sep. 10 des. 11 mar. 13 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Kilde: EFF/NEF/Econ/FINN, august 2013

18 TRANSAKSJONSMARKEDET - BERGEN Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen 6 % av transaksjonsvolumet hittil i år Transaksjoner fra MNOK 50 hittil i år Hittil i år har det blitt gjennomført minst 8 transaksjoner over MNOK 50 for totalt NOK 1,56 mrd. Tre eiendommer innen tomt, utvikling og kombinasjon utgjør 25 % av volumet målt i verdi, mens 5 kontortransaksjoner utgjør 75 % av volumet. Videre er flere kontoreiendommer nå i DD eller det er mottatt bud. Eiendomsselskapene og private investorer har dominert på kjøpersiden. Fra 2010 har vi registrert yield i 18 kontortransaksjoner. Yieldene har variert fra 5,8 % til 8,5 % med et gjennomsnitt på 6,9 %. Nivåene reflekterer at mange av kontorsalgene har vært innen lavrisikosegmentet. Vi vurderer prime yield for kontor til 5,75 % i Bergen. Flere aktører med base i Oslo har kjøpt næringseiendom i Bergen de siste årene, herunder fire ulike syndikeringsaktører, enkelte eiendomsselskap, Oslo-aktører med avdelingskontor i Bergen, samt livselskapet OPF. Forventninger om stabile leiepriser* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN juni 2013: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på kr. per m²/år. o Markedsleienivåene ventes primært å få en stabil utvikling*. Maksimalt leienivå ligger på ca kr. pr. m²/år. o I Bergen sett under ett signeres svært mange av leiekontraktene i intervallet til kr. pr. m²/år. o Kontorledigheten har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 %*. * Kyte Næringsmegling april 2013 NOK / m2 18 Kilde: UNION Tomt, utvikling og kombi 25 % Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (jun) Kilde: Dagens Næringsliv NOK 1,6 mrd. Kontor 75 %

19 TRANSAKSJONSMARKEDET - TRONDHEIM Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim Drøye 7 % av salgsvolumet hittil i år Transaksjoner fra 50 MNOK, fra mai 2012 Det har blitt gjennomført minst 7 transaksjoner for totalt NOK 1,9 mrd. hittil i år. Som omtalt i vår-rapporten ble en større logistikk-portefølje (ca m²) solgt for MNOK 928, hvorav OPF kjøpte 80 %. Videre har KLP kjøpt Verftsgata 2 fra Prora Eiendom for MNOK 565 (kommende nybygg med kontor for bl.a. Adressavisen og Polaris). Dermed står liv- og pensjonsselskapene bak 70 % av kjøpsvolumet hittil i år. Begge disse salgene, samt ytterligere ett salg, er knyttet til objeketer som helt eller delvis har 15 år eller mer igjen på leiekontraktene. Øvrige eiendommer er kjøpt av eiendomsselskap og entreprenører med lokal tilknytning. Vi vurderer prime yield for kontor til 6,1 %. Fra 2010 har vi registrert 12 kontoryielder med et snitt på 7,5 %. To var over 9 % og to under 6 %. Lager/ industri/ terminal/ Kombi 52 % Kilde: UNION Annet 5 % NOK 1,9 mrd. Kontor 33 % Butikk/ Handel 11 % Synkende ledighetstendens for kontor Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o Per sept. var det annonsert 101 ledige kontorlokaler mot 112 i mai og 88 i sept Målt i areal er ledigheten redusert med m² fra mai til ca m² per sept. o Todelt leieutvikling mellom attraktivt og ukurant. Vi legger til grunn at tyngden av kontrakter signeres i intervallet til kr. pr. m²/år. Som i Bergen er leiepristaket på ca kr. pr. m²/år. o DN jun. 2013: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger stabilt på kr. per m²/år. *Kilde: UNION/FINN NOK / m2 19 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (jun) Kilde: Dagens Næringsliv

20 TRANSAKSJONSMARKEDET - STAVANGER Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus Kun snaue 3 % av salgsvolumet hittil i år Hittil i år har det blitt solgt en tomt, to kontoreiendommer, et mindre kjøpesenter og en handelsportefølje i Stavanger-regionen. Samlet eiendomsverdi i de fem transaksjonene utgjør ca. MNOK 650. På selgersiden finner vi to syndikeringsaktører, et livselskap, en eiendomsbruker samt private investorer. To syndikeringsaktører fra Oslo har kjøpt en av eiendommene, mens øvrige er kjøpt av aktører med lokal forankring. Vi vurderer stadig prime yield for kontor i Stavanger til 6,0 %. Fra 2010 har vi registrert 14 kontor-yielder i Rogaland. Intervallet går fra 5,6 % (lang offentlig kontrakt) og opp til ca. 8,0 %. Gjennomsnitts-yielden i de 14 kontorsalgene var på 6,8 %. Fra 2010 har vi registrert totalt 18 transaksjoner med verdi over MNOK 150 i Stavanger-regionen. Av disse har 15 blitt kjøpt av Oslo-aktører, herunder 7 ulike syndikeringsaktører. Kilde: UNION Høyest leieprisvekst i Stavanger sentrum Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN jun. 2013: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til kr. per m²/år, opp fra kr. per november o Intervallet for høy høystandard kontor i sentrum går fra til kr. pr. m²/år*. o På Forus ligger leienivået for høystandardlokaler i intervallet kr. pr. m²/år *. o Kontorledigheten har vært økende det siste året og er ventet å stige til drøye 6 %*. Ledighetsnivået er lavt i sentrum og høyere på Forus og i randsonene. *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom mai 2013 NOK / m2 20 Transaksjoner fra MNOK 50 hittil i år Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (jun) Kilde: Dagens Næringsliv Annet 20 % NOK 0,65 mrd. Butikk/ Handel 54 % Kontor 26 %