Markedsrapport Høst Fra nøling til handling

Transkript

1 Markedsrapport Høst 2013 Fra nøling til handling

2 LEDER Fra nøling til handling Vi kan nok en gang presentere et godt salgsvolum for Norge med ca. 100 omsetninger så langt i år. Inkluderer vi transaksjoner i bud/aksept som sannsynligvis blir gjennomført har volumet passert NOK 30 mrd. Likevel opplever nok mange transaksjonsmarkedet etter sommerferien som litt tregt. Vi kjenner til et høyt antall salgsprosesser som har tatt lengre tid enn ventet og investorene er stadig selektive. Mye av etterspørselen har vært rettet mot kontoreiendommer med gode beliggenheter. Mer spesialiserte aktører har hatt sine strengt definerte preferanser. Opplevelsen av markedet som litt tregt og at beslutningsprosessene er lange er nok ganske vanlig i tredje kvartal. Vi er heller ikke fremmede for tanken på at det kan være en lang rekke transaksjoner vi ikke har fanget opp ennå, eller at mangelen på milliard-transaksjoner får markedet til å fremstå som blekere enn det faktisk har vært. Vi er i løpende i kontakt med mange aktører og det store flertallet jobber med kjøps/salgsprosesser eller vurderer ulike eiendommer. Investorene har nå mye å regne på sammenlignet med hva situasjonen var sist vinter og de har anledning til å være selektive. Vi mener imidlertid det ligger godt til rette for et velfungerende salgsmarked i fjerde kvartal fordi forventningene til leiemarkedene er positive, lånefinansieringssituasjonen fungerer tilfredsstillende (noe bedring gjennom 2013) og det arbeides med mange prosesser. Videre kan investorene deles inn i grupper som skal henholdsvis kjøpe og selge. Livselskapene har solgt mange kvalitetseiendommer og flere skal være i prosess. Norske fond vil være en klar nettoselger fremover og de har flere attraktive eiendommer på vei ut i markedet. Så langt i år har vi registrert 14 sale lease-back transaksjoner og eiendomsbrukerne har gode muligheter til å profitere på etterspørselen etter trygge kontantstrømmer. På kjøpersiden er eiendomsselskapene aktive og mange ønsker ytterligere konsentrasjon innenfor definerte områder og segmenter. Syndikeringsaktørene bidrar til god dynamikk i det norske markedet ved å skape mange transaksjoner på egen hånd. Herunder skreddersy løsninger for kjøpere/selgere og identifisere aktuelle eiendommer i privat besittelse. Syndikeringsaktørene har bidratt til at transaksjonsvolumet i Norge de siste 12 månedene har vært like høyt som i Sverige når en justerer for befolkningsstørrelsen. Dette til tross for at det svenske markedet må antas å ligge foran Norge i utviklingen. Transaksjonsstatistikk fra Sadolin Albæk for Danmark innebærer at volumet i Norge har vært over dobbelt så høyt de siste to årene sammenlignet med vårt naboland i sør. Syndikeringsaktørene vil fortsette å være nettokjøpere og konklusjonsmessig venter vi at transaksjonsmarkedet går fra nøling i tredje kvartal til handling i fjerde kvartal. Norsk økonomi og etterspørselen i kontorleiemarkedet i Oslo-området har vært oljesmurt. Flere leietagere relatert til offshore-sektoren har valgt å flytte med bakgrunn i økt arealbehov. I sum for 2012/2013 utgjør ferdigstillelsen av kontorbygg for oljerelaterte leietagere i Oslo, Asker og Bærum ca m². Hittil i år har Lundin, Technip og Kværner signalisert flytting gjennom signering av leieavtaler tilsvarende ca m². Vi legger imidlertid til grunn at etterspørselsstimulansen fra oljerelaterte leietagere vil være mindre fremover fordi så mange av de større aktørene allerede har skaffet seg lokaler med rom for vekst. Prognosene for norsk økonomi har blitt noe nedjustert gjennom året og det samme gjelder bedriftenes optimisme og bemanningsplaner. Vi har derfor justert ned våre anslag både for etterspørselen og nybyggingen. Vi venter imidlertid fortsatt synkende kontorledighet og stigende markedsleienivåer i hovedstaden. På side presenterer vi våre forutsetninger og vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum for de kommende årene.

3 1/LEDER/SIDE 2 2/KONKLUSJONER/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10 5/TRANSAKSJONSMARKEDET I OSLO, AKERSHUS/SIDE12 6/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13 kontor/handel/logistikk/hotell/bolig 7/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18 8/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25 10/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM PER OMRÅDE/SIDE32 3

4 KONKLUSJONER, oktober 2013 Transaksjonsmarkedet og Avkastning o Tre fjerdedeler av salgsvolumet hittil i år er knyttet til kontoreiendommer, kjøpesentre og boligrelaterte transaksjoner. o Vi har registerte 62 ulike kjøpere så langt i år, herunder enkelte nyetablerte eiendomsselskap. o Våre forventninger til 2013 innebærer fortsatt at eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene vil være de største nettokjøperne, mens norske fond, eiendomsbrukere og livselskapene vil være nettoselgere. o Inkludert transaksjoner i bud/aksept som sannsynligvis vil bli gjennomført har volumet per medio september passert NOK 30 mrd. i totalt over 100 transaksjoner (kun transaksjoner over MNOK 50). o De siste månedene har lånefinansieringssituasjonen blitt ytterligere forbedret for kapitaltunge prosjekt med lav risiko, men blitt mer utfordrende for boligutviklerne spesielt. o Vi har registrert tre kontoromsetninger med netto-yield under 5,25 % i år. Ut fra vurderinger om antatt underleie/tydelig leievekstpotensial i disse eiendommene, samt renteveksten de siste månedene, har vi likevel opprettholdt vårt estimat for prime yield på 5,25 % for Oslo. Stigende markedsleienivåer bidrar fortsatt positivt til verdiene i prime-segmentet. o For mange kontoreiendommer i Oslo har økte tilpasningskostnader langt på vei eliminert verdieffekten av generelt stigende markedsleienivåer. Det er imidlertid flere kontoreiendommer med korte kontrakter som har økt i verdi (se forutsetninger og utdypning i siste avsnitt på side 22). o Årsveksten for konsumprisindeksen har utviklet seg overraskende positivt de siste månedene og nivået var per august hele 3,2 %. Det er sannsynlig at nivået faller litt tilbake, men gitt at vekstraten holder seg så noenlunde ut året vil det slå positivt ut på avkastningsnivåene for o Norsk Eiendomsfondsindeks (tidligere UNIONs fondsindeks) viser at fondsavkastningen sank med 0,6 % i Q2, men netto har steget 3,2 % hittil i år. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå 6,6 %. Nivået har vært svakt synkende siden i fjor høst, da nivået toppet ut på 7,3 %. Per september er det 721 ledige kontorlokaler. o Kontorledigheten varierer fra ca. 5 % i sentrumsområdene til % i randsonene i nord, øst og syd. Vi forventer at lav ledighet i sentrum og sentrumsnære områder etter hvert smitter over på randsonene. o Svakere utsikter for vekst i norsk økonomi og lavere grad av optimisme blant norske bedrifter har bidratt til at vi har nedjustert prognosene for etterspørselen. Vi forventer en netto arealabsorbsjon på totalt m² i perioden o Vi har ikke registrert ytterligere nybyggprosjekter siden vår-rapporten. Våre nybyggoversikter innebærer at sikre prosjekter for perioden utgjør ca m² kontor. I våre prognoser har vi lagt til grunn m 2 nybygg i samme tidsrom. o Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn m 2 de neste tolv månedene. Kombinasjonen av økte byggekostnader og mangel på store lokaler vil fremtvinge nybyggprosjekter med leienivåer gjennomgående fra ca kr. pr. m²/år og oppover. o Våre prognoser for netto arealabsorpsjon og netto nybygging innebærer at kontorledigheten synker marginalt i år, for deretter å synke jevnt til under 5 % i o Markedsleienivået har steget ca. 5 % i Oslo det siste året. Dette er i tråd med hva vi har ventet og vi forventer en årlig vekst i leienivåene i samme størrelsesorden i årene som kommer. Veksten bør sees i sammenheng med at det gradvis er høyere standard på lokalene som leies ut deler av gevinsten går dermed til økte tilpasningskostnader. o Nye oljefunn på norsk sokkel har bidratt til flere store leiekontrakter i Vestkorridoren med selskaper som venter vekst. Lysaker, Fornebu og ut til Asker er kontorområder som profiterer på god tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet. 4

5 Lille Grensen 7 Oslo UNION Norsk Næringsmegling var kjøpsrådgiver for Nordea Liv. Selger var OBOS Forretningsbygg AS. 5

6 MAKRO Norsk økonomi - utsikter for Redusert vekstrate for Norsk økonomi o Eurosonen snudde over i positiv vekst i Q2, men prognosene tilsier lav vekst i flere år. USA ligger an til å komme over trendvekst fra neste år og de fremvoksende økonomiene anslås å få 4 til 5 % årlig vekst. o Prognosene for norsk økonomi har blitt nedjusterte og det har blitt større sprik i hva ulike kilder venter. Blant fire aktører som har publisert prognoser i Q3 varierer anslaget for BNP for fastlandet for neste år fra 2,0 % (DNB Markets) til 4,2 % (Samfunnsøkonomisk Analyse). Snittet innbærer en vekst på 2,0 % i år og 2,8 % i o Privat og offentlig forbruk, samt oljeinvesteringene drar veksten opp. o Årsveksten for konsumprisindeksen var hele 3,2 % per august. Moderat, men stigende vekst for Norges handelspartnere BNP- vekst, årlige endringer 2013E 2014E 2015/16E* USA 1,75 3,00 3,25 Fremvoksende økonomier** 3,25 4,00 4,75 Kina 7,50 7,50 7,25 Eurosonen (0,25) 1,00 1,75 UK 1,25 2,25 2,25 Norge (fastlandet) 1,75 2,25 2,75 Sverige 1,50 2,50 2,75 Norges handelspartnere 1,25 2,50 2,75 Kilde: Norges Bank, PPR september *Gjennomsnittlig vekst per år. **Femvoksende økonomier utenom Kina men likevel gode rammevilkår for næringseiendom Den overordnede utviklingen i norsk økonomi innebærer at vi har hatt en moderat konjunkturoppgang fra Videre tilsier konsensus at veksten blir lav i år for så å ta seg gradvis opp til trendvekst igjen i løpet av 2014/2015. Prognosene for aktuelle rammevilkår for Næringseiendom er mindre oppløftende enn tidligere i år, men likevel gode. Vi har da i bakhodet at det meste av kommersiell næringseiendom befinner seg i storbyene hvor veksten vil fortsette å være sterkere enn for landet som helhet. Norges Bank venter 1 % årlig vekst i sysselsettingen i Norge og kombinert med sterk befolkningsvekst bidrar det til økt behov for næringseiendom i vekstområdene. Et overveldende flertall av bedriftene venter bedret eller uendret lønnsomhet og det er en klar overvekst som venter økt bemanning. Færre enn 1 av 10 venter redusert bemanning. Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle endringer E 2014E 2015E 2016E BNP - Fastlandet 3,40 1,75 2,25 2,75 2,75 BNP 3,10 0,25 2,00 2,75 2,25 KPI 0,80 2,25 2,25 2,00 2,00 Privat forbruk 3,00 2,25 2,50 2,75 2,75 Offentlig forbruk 1,80 2,50 2,75 Oljeinvesteringer 14,50 12,50 3,75 1,50 1,75 Tradisjonell eksport 2,20 1,75 0,25 Sysselsetting 2,10 1,25 1,00 1,00 1,00 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,20 3,50 3,50 3,75 3,75 Kilde: Norges Bank, PPR september

7 MAKRO Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Nedjusterte prognoser bedre i Oslo enn i Norge o Sysselsettingen har de siste to årene steget med ca i Norge. I Q2 tilsa konsensus en vekst på ytterligere ca for årene Konsensusanslaget for perioden er nå redusert til ca o UNION Gruppen sine beregninger på statistikk fra SSB innebærer at kontorsysselsettingen i Oslo, Asker og Bærum steg med 4,4 % i sum for 2011 og 2012 og økte med drøye personer totalt. o Våre beregninger på antall kontorstillinger annonsert på Finn.no innebærer at tendensen har vært synkende siden midtveis i Nivået er nå 15 % under toppen i fjor, men 32 % over bunnen i o Manpower-undersøkelsen viser (sept.) at det er en overvekt på 3 % av bedriftene i Norge og 5 % i Stor-Oslo som venter bemanningsvekst i Q4. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo Kilde: UNION/FINN Endring i ant. ansatte i Oslo. NAV anslår i år E 2014E 2015E DNB Markets - august ,3 2,1 0,5 0,7 0,5 Norges Bank - september ,3 2,1 1,3 1,0 1,0 NHO - september ,3 2,2 1,0 1,0 - Konsensus 1,3 2,1 0,9 0,9 0,8 Endr.ant.sysselsatte Ant. sysselsatte (3 000) (8 000) (13 000) 7 Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo

8 MAKRO Renter Samlet finansieringsrente opp ca. 40 punkter fra Q2 Nordea sine renteprognoser per september 2013 o Norges Bank holdt styringsrenten uendret på 1,5 % på sitt møte i sept. Sentralbanken varslet en marginalt høyere rentebane enn antydet i Q2. o Bankenes renteprognoser innbærer svak vekst i rentenivåene. Nordea venter per september at 10-års swap stiger til 3,80 % ultimo o Per 30. sept. var 10-års swaprente på 3,36 % mot under 3 % på det laveste i mai. Tilsvarende har 5-års swaprente økt fra 2,25 % til 2,74 %. o UNION Bankundersøkelse Q viser at tyngden av nye lån nå har en EK-andel på 33 %, en bankmargin på 229 punkter, men en varighet på kun 4,2 år. Typisk samlet finansieringsrente for nye lån varierer fra ca. 4,5 % for et 3-års lån til 5,15 % for en 5-års lån gitt dagens rentenivåer. Nordea - september 2013 Spot 3M Jun. 14 Des. 14 Des mnd. NI BOR 1,74 1,70 1,95 1,96 2,45 Styringsrenten 1,50 1,50 1,75 1,75 2,25 Spread 0,24 0,20 0,20 0,21 0,20 10 års swap 3,49 3,34 3,69 3,80 3,89 10 års stat 3,13 2,84 3,29 3,50 3,59 Spread 0,36 0,50 0,40 0,30 0,30 Kombinasjon av 70 % 10 års swaprente og 30 % 3 mnd. NIBOR 2,97 2,85 3,17 3,25 3,46 10 års swap minus 3 mnd. NIBOR 1,75 1,64 1,74 1,84 1,44 Renteutviklingen siden nyttår Swap- og pengemarkedsrenter i utvalgte markeder 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter. % 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 3 m NIBOR Swap 5 år Swap 10 år % 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1 å swap 3 å swap NOK 5 å swap EUR 7 å swap USD 10 å swap Kilde: DNB Markets 8 Kilde: DNB Markets, 19. september 2013

9 Strandveien 4-8 Lysaker UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av totalt m² kontorer for Aberdeen Asset Management AS til Lundin Norway AS. 9

10 TRANSAKSJONSMARKEDET HITTIL I 2013 Oppsummering og vurderinger på overordnet nivå. Se egne sider (12-20) for hhv. Oslo/Akershus, Kontor, Handel, Logistikk, Hotell, Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Mange transaksjoner, men få milliard-salg Salgsvolumet per medio september 2013 Siden forrige statusoppdatering i medio mai har vi registrert 65 transaksjoner for til sammen NOK 13,7 mrd. Oversiktene her relaterer seg til gjennomførte transaksjoner. Om vi inkluderer salgsprosesser som er i bud/aksept, og som med stor sannsynlighet vil bli gjennomført, har volumet passert NOK 30 mrd. i totalt over 100 omsetninger. I tilegg kommer en lang rekke transaksjoner med eiendomsverdi under MNOK 50, samt enkelte transaksjoner der ulike utviklingsaktører har fått med seg nye deleiere. I fjor stod 10 millardtransaksjoner for snaue halvparten av salgsvolumet (NOK 27,3 mrd.). Storebrand sine salg av to kjøpesenter-porteføljer til hhv. Sektor og nyopprettede Thon Reitan for totalt NOK 3,5 mrd. utgjør de eneste milliardtransaksjonene vi har registrert så langt i år. Segment Antall NOK mrd. Kontor 31 11,4 Hotell 4 0,6 Butikk/Handel 20 6,1 Logistikk/Ind. 14 3,1 Annet 27 3,6 Sum 96 24,8 Kilde: UNION Midt- og Nord-Norge 7 % Sør- og Vestlandet 11 % Geografisk spredte porteføljer 15 % Øvrige Sørøst-landet 7 % 2012 NOK 24,8 mrd Oslo/ Akershus 58 % Kilde: UNION Hittil i år har 76 % av salgsvolumet vært knyttet til kontor, kjøpesentre og boligrelaterte transaksjoner, mens volumet har vært relativt beskjedent innen annen handelseiendom, logistikk, hoteller etc. I gruppen Annet finner vi mange tomter og eiendommer som skal konverteres til nye funksjoner. Et flertall av disse er i større og mindre grad relatert til boligutvikling. Videre har vi registrert tre omsetninger innen undervisning, samt kinoeiendommen Colosseum på Majorstuen. En ny borgerlig regjering sin politikk kan innebære at vi får et større innslag av private innenfor sektorer som undervisning, helse, kultur og barnehage. Det kan igjen over tid trigge flere transaksjoner innenfor denne type eiendom. Vi skal ikke lenger enn til Sverige for at denne type eiendom utgjør en mer vesentlig del av kommersiell næringseiendom. Det siste året har bl.a. livselskapet OPF kjøpt Søreide skole i Bergen og syndikeringsaktører har kjøpt Høyskolen på Hamar, samt nevnte Colosseum kino. Alle de tre eiendommene hadde lange leiekontakter. NOK mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK E Kilde: UNION fra DNB Næringsmegling for årene før

11 INVESTORFORDELING OG NETTO YIELDER Transaksjonsvolumet medio september fordelt på investorkategorier og yield-nivåer Syndikeringsaktørene bidrar til god dynamikk Våre forventninger til 2013 innebærer fortsatt at eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene (inkl. club-deals) vil være de største netto kjøperne, mens norske fond, livselskapene og eiendomsbrukere vil være netto selgere. Det har vært minimum 63 ulike kjøpere så langt i år, hvorav enkelte nyetablerte eiendomsselskap. Transaksjonen med hjørnegården Karl Johans gate 8/Dronningens gate 25 utgjorde et eksempel på at norske fond og utlendinger investerte uten at det fremkommer i tabellen. Fondet UNION Eiendomsinvest Norge og en canadisk aktør kjøpte hver sin minoritetsandel på 25,5 %, mens det private eiendomsselskapet Scandinaviegaarden beholdt 49 %. Nordea Liv, Oslo Pensjonsforsikring (OPF) og KLP har vært netto kjøpere i år. Flere salg fra Storebrand og DNB har imidlertid resultert i at livselskapene, i motsetning til i en normalsituasjon, har vært netto selgere av næringseiendom det siste året. Så langt i år har 8 syndikeringsaktører gjennomført 18 kjøp og 5 salg. I tilegg har syndikeringsaktørene vært kjøpsrådgivere i enkelte transaksjoner. Flere av kjøpene er gjort fra private investorer. Mange av syndikatene kjennetegnes av at det er et fåtall investorer, gjerne med en ledende investor som kan utøve høy grad av kontroll. Vi har registrert 14 salg fra eiendomsbrukere i år. Blant andre Sparebanken Vest, Statoil Fuel & Retail og Nordisk Film har solgt eiendommer med lange leiekontrakter. Det siste året har hver fjerde omsetning hatt en netto-yield på 6 % eller lavere, og under 10 % av salgene har hatt yield over 8 %. Det skal dog påpekes at vi kun følger transaksjoner over MNOK 50 og at det sannsynligvis er flere omsetninger utenom de større byene som vi ikke fanger opp. Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 50 % 32 % 4,4 12,4 8,0 Norske fond 0 % 7 % -1,7 0,0 1,7 Syndikeringsaktører inkl. club deals 19 % 4 % 3,7 4,6 0,9 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % 0,1 0,1 0,0 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 11 % 28 % -4,4 2,7 7,1 Private investorer 6 % 13 % -1,8 1,4 3,2 Bruker av eiendommen 10 % 14 % -1,0 2,4 3,5 Andre eller konfidensielt 5 % 2 % 0,8 1,2 0,4 Sum 100 % 100 % 0,0 24,8 24,8 Kilde: UNION Transaksjoner siste 12 mnd. etter yield-nivå 8 % eller høyere netto-yield: 9 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 34 % 6 % eller lavere netto-yield: 24 % 100 transaksjoner med yield-data Mellom 6 og 7 % netto-yield: 33 % 11 Kilde: UNION

12 TRANSAKSJONSMARKEDET Oslo/Akershus 42 aktører har kjøpt 63 eiendommer så langt i år Segmentfordeling i Oslo/Akershus siste 12 mnd. Transaksjonsmarkedet i Oslo/Akershus har i år som i fjor vært preget av salg av større enkelteiendommer innen kontor og påfallende mange boligrelaterte transaksjoner. I gruppen Annet i kakediagrammet til høyre dominerer de boligrelaterte transaksjonene, men vi finner også kinoeiendommen til Colosseum kino samt eiendom med leietagere innen undervisning. Lånefinansieringssituasjonen synes nå mer utfordrende for boligutviklerne spesielt (færre tilgjengelig banker, høyere krav til egenkapital og forhåndssalg). Kombinert med at byggekostnadene har steget og at nybolig-salget butter noe, kan utviklingen bidra til dempet boligbygging og færre boligrelaterte transaksjoner i løpet av det kommende året. Et særtrekk i år har vært det høye omsetningsvolumet i Nydalen. Hittil i år har vi registrert 5 transaksjoner for totalt ca. NOK 3 mrd. i Nydalen. Innen Handelseiendom har det ikke vært omsatt større kjøpesentre i Oslo/Akershus, men enkelte mindre kjøpesentre har blitt solgt. Det samme gjelder flere énbrukereiendommer som Landøyveien 2 i Asker med Plantasjen som leietager. I Oslo sentrum har Victoria Eiendom kjøpt Kongens gate 31 og som nevnt (s. 11) er 51 % av Karl Johans gate 8 solgt. Syndikeringsaktørene har vært største netto-kjøper så langt i år. Av deres 14 kjøp i Oslo/Akershus så langt i år hadde 9 eiendomsverdi under MNOK 150. Totalt har vi registrert 42 ulike kjøpere i Oslo/Akershus i Oslo kommune er en av fem aktører som har kjøpt eiendom til eget bruk og i gruppen Andre finner vi primært boligutviklere. Innen Lager/Industri har det vært 7 omsetninger, hvorav minst tre planlegges/vurderes konvertert til andre formål. Det har vært tre hotellsalg i år, herunder Stortingsgaten 14 og 16, som er det eneste større salget vi kjenner i år som er utløst av en bank. 12 Kilde: UNION Kjøps-/salgsandeler hittil i år (sept. 2013) Kilde: UNION Lager/Kombi/ Terminal/Ind 6 % Butikk/Handel 9 % Hotell 3 % Annet 19 % 2013 NOK 14,4 mrd. Kontor 63 % Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 51 % 43 % 1,1 7,3 6,2 Norske fond 0 % 11 % -1,5 0,0 1,5 Syndikeringsaktører 21 % 5 % 2,3 3,0 0,7 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % 0,1 0,1 0,0 Liv- og pensjonsselskap inkl egne fond 8 % 21 % -1,8 1,2 3,0 Private investorer 3 % 10 % -1,0 0,4 1,4 Bruker av eiendommen 15 % 10 % 0,7 2,1 1,5 Andre eller konfidensielt 2 % 1 % 0,2 0,3 0,1 Sum 100 % 100 % 0,0 14,4 14,4

13 TRANSAKSJONSMARKEDET - KONTOR Mange kjøpere, men ulike og selektive ønsker Kontortransaksjonene fra 2009 tom. sept Hittil i år har kontorsalgene utgjort 46 % av transaksjonsvolumet målt i verdi. I første halvår ble det omsatt i alt 8 enkelteiendommer innen kontor med verdi fra MNOK 500, men ingen over milliarden. Av de 8 storsalgene var det 5 som hadde 10 år eller mer igjen på leiekontraktene. Blant de større kontorsalgene siden vår-rapporten kan nevnes Ferd Eiendom sitt kjøp av Strandveien 4-8 med Lundin som leietager, Entra Eiendom sitt kjøp av Vahls gate 1-3 (Plan- og bygningsetaten som leietager) og NRP sitt kjøp av Gullhaug Torg 4 (Justisdepartementet som leietager). Vi har registrert 27 kjøpere av kontoreiendom så langt i år. Gruppen kan grovt sett deles i tre kategorier: De som søker sikker kontantstrøm fra lange kontrakter (bl.a. syndikeringsaktørene), de som søker å profitere på ombygging/rehabilitering (bl.a. eiendomsselskapene) og de som kjøper til eget bruk (bl.a. Orkla og Statnett). I skrivende stund er kontoreiendommer for over NOK 4 mrd. i bud/aksept og vi vurderer interessen som god både fra utlendinger og norske investorer. Tilliten til kontorleiemarkedet i Oslo synes sterk. Interessen for kontoreiendommer med korte leiekontrakter har vært stigende det siste året, men da under forutsetning om at eiendommen ligger i en veletablert kontorbeliggenhet. Det er imidlertid store forskjeller mellom bankene i deres vurderinger med hensyn til å lånefinansiere slike kjøp. Vi spurte bankene i august om hvor mange år det må være igjen på leiekontraktene for en kontoreiendom sentralt i Oslo for at de skal være positive til å yte 70 % lån på fem år (diverse forutseninger var lagt inn). Svarene varierte fra 3 til 8 år. Vi har registrert tre kontoromsetninger med netto-yield under 5,25 % i år. Ut fra vurderinger om en antatt underleie i disse eiendommene, samt renteveksten de siste månedene opprettholder vi likevel vårt estimat for prime yield på 5,25 %. % Antall transaksjoner Milliarder kroner Kilde: UNION Kilde: UNION Prime yield og 10-års swaprente (per. sept. 2013) års swap-rente Prime yield Kilde: UNION 13

14 TRANSAKSJONSMARKEDET- HANDEL Konsentrasjonsstrategi trigger transaksjonene Kjøps-/salgsandeler hittil i 2013 Hittil i år har vi registrert 20 transaksjoner for NOK 6,1 mrd. Av 18 registrerte netto-yielder var kun 2 over 7,4 % og hele 6 på 6,25 % eller lavere. Det er med andre ord eiendommer med begrenset utleierisiko som har blitt omsatt. Herunder godt plasserte handelseiendommer i sentrum av Oslo, enbrukereiendommer med Plantasjen eller bilbutikker som leietagere. Storebrand og Nordea sine salg av større kjøpesentre bidrar til at livselskapene har vært største netto-selger. Syndikeringsaktørene har kjøpt 6 handelseiendommer i år, hvorav 5 hadde verdi under MNOK 150. Momentus sitt kjøp av Lysaker Brygge og Victoria Eiendom sitt kjøp av Kongens gate 31 eksemplifiserer at eiendomsselskapene investerer med tanke på utvikling og geografisk konsentrasjon innenfor definerte lokale områder. Vi ser andre aktører konsentrere seg innenfor hhv. store og mellomstore kjøpesentre. Virke venter 4 % vekst i butikkhandelen neste år Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 71 % 6 % 4,0 4,3 0,4 Norske fond 0 % 9 % -0,5 0,0 0,5 Syndikeringsaktører 17 % 4 % 0,8 1,0 0,3 Utlendinger inkl. fond 0 % 4 % -0,2 0,0 0,2 Liv- og pensjonsselskap 0 % 69 % -4,2 0,0 4,2 Private investorer 2 % 8 % -0,4 0,1 0,5 Bruker av eiendommen 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Andre eller konfidensielt 10 % 0 % 0,6 0,6 0,0 Sum 100 % 100 % 0,0 6,1 6,1 Kilde: UNION 2013: fra -2,0 % for sko til 4,0 % for sport o Kjedene klarer ofte å ta ut vesentlig høyere priser på identiske produkter i Norge sammenlignet med andre land. Kombinert med sterk befolkningsvekst og solid makro fremstår Norge som et attraktivt land å etablere seg i. Utenlandske aktører bidrar til økt betalingsvillighet for de beste lokasjonene for gatehandel. o Virke har nedjustert sitt vekstanslag for butikkhandelen for 2013 fra 3,5 % per mars til 3,0 % per september. Prognosen for neste år innebærer en vekst i butikkhandelen generelt på 4 %. Sterkest vekst for byggevarer. o Per august hadde kjøpesenteromsetningen økt med 4,0 % sammenlignet med samme periode i fjor i følge Kvarud Analyse. Justert for handledager og arealendringer var veksten imidlertid på kun 1,5 % i Norge / 2,7 % i Oslo. Årlig vekst i omsetning (%) E 2014E Dagligvarer 2,2 3,5 3,6 3,5 4,0 Klær 1,2 0,9 2,5 2,0 3,0 Sko 3,7 1,9 (0,5) (2,0) 3,0 Møbler 4,1 4,8 4,5 3,0 4,0 Elektronikk 3,1 (1,1) 1,9 4,0 4,0 Byggevarer 4,5 4,6 6,8 2,0 5,0 Sportsutstyr 6,3 (1,4) 2,8 4,0 4,0 Totalt - Handel 2,7 2,9 3,6 3,0 4,0 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, september

15 TRANSAKSJONSMARKEDET - LOGISTIKK Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri 5 sale lease-back transaksjoner så langt i år Kjøp/salgsandeler i NOK mrd. hittil i år Fra 2012 har transaksjonsvolumet vært i en synkende tendens. Vi registrerte 50 omsetninger i 2011, 21 i fjor og 14 hittil i år. Tre større transaksjoner har stått for 66 % av transaksjonsvolumet hittil i år målt i verdi, mens øvrige 11 transaksjoner alle har hatt verdi under MNOK 160. Tre av salgene har vært industri og kombinasjonseiendommer som planlegges konverter helt eller delvis til boligformål. Vi vurderer prime yield for logistikk til 6,5 %. Fra 2012 har vi registrert totalt 20 yielder og med et gjennomsnitt på ca. 7,5 %. Nivået reflekterer at det primært har vært lavrisiko-eiendommer i dette segmentet som har blitt omsatt. Laveste yield registrert i år har vært på 6,85 % og i fire av omsetningene har det vært fra 19 til 25 år igjen på leiekontraktene. Synkende ledighet i Oslo/Akershus Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 16 % 16 % 0,0 0,5 0,5 Norske fond 0 % 2 % -0,1 0,0 0,1 Syndikeringsaktører 40 % 0 % 1,3 1,3 0,0 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Liv- og pensjonsselskap 29 % 0 % 0,9 0,9 0,0 Private investorer 0 % 32 % -1,0 0,0 1,0 Bruker av eiendommen 5 % 44 % -1,2 0,2 1,4 Andre eller konfidensielt 9 % 7 % 0,1 0,3 0,2 Sum 100 % 100 % 0,0 3,1 3,1 Kilde: UNION Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus Det siste drøye året har logistikk-markedet i Oslo/Akershus kommet bedre i balanse. I år har det blitt signert flere kontrakter i intervallet 5 til m². Figuren til høyre viser i de blå stolpene antall ledige lokaler som tilbyr 500 m² eller mer innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus per kvartal. Industribygg er ikke inkludert i tellingene. Målt i antall ledige lokaler har ledigheten blitt redusert fra over 200 i slutten av 2011 til 136 per september. Ser vi bort fra potensielle nybygg, har ledigheten blitt redusert med drøye m² i til ca m². Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. For de beste områdene venter vi svakt stigende leienivåer Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Antall annonser Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q mnd trend Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Kilde: UNION/FINN 15

16 TRANSAKSJONSMARKEDET - HOTELL Kun eiendomsselskap og private investorer har kjøpt Per medio september hadde vi kun registrert fire hotellsalg over MNOK 50 i år, hvorav tre av eiendommene ligger i Oslo. I høst har Canica (Stein Erik Hagen) kjøpt ut Fritzøe Eiendom sine aksjer (50 %) i spahotellet Farris Bad i Larvik slik at Canica nå eier 100 %. Videre har det i skrivende stund blitt kjent at Petter Stordalen gjennom selskapet Home Capital har kjøpt konferansehotellet Astoria på Hamar for MNOK 76, i følge Hamar Arbeiderblad/Nenyheter.no. Home Capital sitt kjøp av Stortingsgaten 14 og 16 før sommeren skiller seg ut. Transaksjonen utgjør det eneste større salget innen næringseiendom vi kjenner til i år som er utløst av en bank. Salgssummen var på MNOK 230 pluss en betinget tileggskjøpesum på MNOK 30. Ingen av hotellene i år er kjøpt av syndikeringsaktører, liv/pensjonsselskapene eller fond. Hovedtall Norge/Oslo januar juli Januar - juli Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge % Oslo % Omsetning (MNOK) Norge % Oslo % Pris per rom (YTD) Kilde: SSB Norge % Oslo % % Utflating i RevPAR o Tilførselen av nye hotellrom gjennom nybygg og utvidelser har absorbert etterspørselsveksten slik at omsetningen per rom (RevPAR) steg med kun snaue 1 % i årets syv første måneder i både Norge og Oslo. I år har veksten i romprisene vært lavere enn konsumprisveksten. o Horwath Consulting sin utvalgsundersøkelse, med svar fra 234 hoteller, viser at lønnsomheten i fjor varierte fra 1,1 % for hotell med mindre enn 60 rom til 5,0 % for hotell med mer enn 100 rom. o Utvalgsundersøkelsen viste at hotellene brukte 25,5 % av inntekten på husleie i fjor mot tilsvarende 24,6 % i Flere utleiere fikk nok en høyere inntektsvekst enn konsumprisindeksen, men forskjellene er store. Hele 36 % av hotellene i undersøkelsen hadde underskudd i fjor. Romutnyttelsen fra jan. til juli, per år Norge Oslo Kilde: SSB 16

17 TRANSAKSJONSMARKEDET - BOLIG Forverret lånefinansiering for boligutviklerne I fjor var det en rekordhøy omsetning av næringseiendommer og tomter som planlegges utviklet til boligformål. Flertallet av prosjektene lå i Oslo/Akershus og det er primært leiligheter som skal bygges. Også i år har det vært mange boligrelaterte omsetninger, men likevel færre enn i fjor. Flere av eiendommene skal utvikles til flere formål, og enkelte har et alternativ i å videreføre dagens funksjoner hvis boligplanene ikke lar seg realisere. De siste månedene har lånefinansieringssituasjonen blitt mer utfordrende for boligutviklerne. Én av de sentrale bankene i dette segmentet gir ikke lenger lån, mens andre krever høyere andel egenkapital og forhåndssalg. Kombinert med at byggekostnadene allerede har steget mye, og at nyboligsalget butter litt, kan det ha en dempende effekt på interessen for konverteringsprosjekt og boligbyggingen generelt. Snitt leiepris har passert NOK i Oslo o Statistikken til Boligbygg KF viser at leilighetene/hyblene som ble leid ut i Oslo i Q2 oppnådde en gjennomsnittelig månedsleie på NOK Nivået har steget med 3,5 % det siste året og med hele 66 % siden bunnen i o Gjennomsnittelig kvadratmeterpris for leilighetene som ble omsatt i Oslo i september sank med 1,4 % mot august. Nivået har kun steget 1,2 % hittil i år og 2,5 % fra september i fjor. o Boligprisene for Norge generelt har økt med 2,6 % fra september o Etter sommerferien har DNB Markets og Samfunnsøkonomisk Analyse publisert prognoser for bruktboligprisene. Snittet innebærer 1,9 % vekst neste år, flat utvikling i 2015 og en reduksjon på 0,7 % i Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q2 13 Boligpriser fra 2005 til aug. 2013, i kr. per m² NOK / måned Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune NOK 1, sep. 05 des. 06 mar. 08 jun. 09 sep. 10 des. 11 mar. 13 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Kilde: EFF/NEF/Econ/FINN, august 2013

18 TRANSAKSJONSMARKEDET - BERGEN Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen 6 % av transaksjonsvolumet hittil i år Transaksjoner fra MNOK 50 hittil i år Hittil i år har det blitt gjennomført minst 8 transaksjoner over MNOK 50 for totalt NOK 1,56 mrd. Tre eiendommer innen tomt, utvikling og kombinasjon utgjør 25 % av volumet målt i verdi, mens 5 kontortransaksjoner utgjør 75 % av volumet. Videre er flere kontoreiendommer nå i DD eller det er mottatt bud. Eiendomsselskapene og private investorer har dominert på kjøpersiden. Fra 2010 har vi registrert yield i 18 kontortransaksjoner. Yieldene har variert fra 5,8 % til 8,5 % med et gjennomsnitt på 6,9 %. Nivåene reflekterer at mange av kontorsalgene har vært innen lavrisikosegmentet. Vi vurderer prime yield for kontor til 5,75 % i Bergen. Flere aktører med base i Oslo har kjøpt næringseiendom i Bergen de siste årene, herunder fire ulike syndikeringsaktører, enkelte eiendomsselskap, Oslo-aktører med avdelingskontor i Bergen, samt livselskapet OPF. Forventninger om stabile leiepriser* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN juni 2013: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på kr. per m²/år. o Markedsleienivåene ventes primært å få en stabil utvikling*. Maksimalt leienivå ligger på ca kr. pr. m²/år. o I Bergen sett under ett signeres svært mange av leiekontraktene i intervallet til kr. pr. m²/år. o Kontorledigheten har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 %*. * Kyte Næringsmegling april 2013 NOK / m2 18 Kilde: UNION Tomt, utvikling og kombi 25 % Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (jun) Kilde: Dagens Næringsliv NOK 1,6 mrd. Kontor 75 %

19 TRANSAKSJONSMARKEDET - TRONDHEIM Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim Drøye 7 % av salgsvolumet hittil i år Transaksjoner fra 50 MNOK, fra mai 2012 Det har blitt gjennomført minst 7 transaksjoner for totalt NOK 1,9 mrd. hittil i år. Som omtalt i vår-rapporten ble en større logistikk-portefølje (ca m²) solgt for MNOK 928, hvorav OPF kjøpte 80 %. Videre har KLP kjøpt Verftsgata 2 fra Prora Eiendom for MNOK 565 (kommende nybygg med kontor for bl.a. Adressavisen og Polaris). Dermed står liv- og pensjonsselskapene bak 70 % av kjøpsvolumet hittil i år. Begge disse salgene, samt ytterligere ett salg, er knyttet til objeketer som helt eller delvis har 15 år eller mer igjen på leiekontraktene. Øvrige eiendommer er kjøpt av eiendomsselskap og entreprenører med lokal tilknytning. Vi vurderer prime yield for kontor til 6,1 %. Fra 2010 har vi registrert 12 kontoryielder med et snitt på 7,5 %. To var over 9 % og to under 6 %. Lager/ industri/ terminal/ Kombi 52 % Kilde: UNION Annet 5 % NOK 1,9 mrd. Kontor 33 % Butikk/ Handel 11 % Synkende ledighetstendens for kontor Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o Per sept. var det annonsert 101 ledige kontorlokaler mot 112 i mai og 88 i sept Målt i areal er ledigheten redusert med m² fra mai til ca m² per sept. o Todelt leieutvikling mellom attraktivt og ukurant. Vi legger til grunn at tyngden av kontrakter signeres i intervallet til kr. pr. m²/år. Som i Bergen er leiepristaket på ca kr. pr. m²/år. o DN jun. 2013: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger stabilt på kr. per m²/år. *Kilde: UNION/FINN NOK / m2 19 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (jun) Kilde: Dagens Næringsliv

20 TRANSAKSJONSMARKEDET - STAVANGER Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus Kun snaue 3 % av salgsvolumet hittil i år Hittil i år har det blitt solgt en tomt, to kontoreiendommer, et mindre kjøpesenter og en handelsportefølje i Stavanger-regionen. Samlet eiendomsverdi i de fem transaksjonene utgjør ca. MNOK 650. På selgersiden finner vi to syndikeringsaktører, et livselskap, en eiendomsbruker samt private investorer. To syndikeringsaktører fra Oslo har kjøpt en av eiendommene, mens øvrige er kjøpt av aktører med lokal forankring. Vi vurderer stadig prime yield for kontor i Stavanger til 6,0 %. Fra 2010 har vi registrert 14 kontor-yielder i Rogaland. Intervallet går fra 5,6 % (lang offentlig kontrakt) og opp til ca. 8,0 %. Gjennomsnitts-yielden i de 14 kontorsalgene var på 6,8 %. Fra 2010 har vi registrert totalt 18 transaksjoner med verdi over MNOK 150 i Stavanger-regionen. Av disse har 15 blitt kjøpt av Oslo-aktører, herunder 7 ulike syndikeringsaktører. Kilde: UNION Høyest leieprisvekst i Stavanger sentrum Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN jun. 2013: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til kr. per m²/år, opp fra kr. per november o Intervallet for høy høystandard kontor i sentrum går fra til kr. pr. m²/år*. o På Forus ligger leienivået for høystandardlokaler i intervallet kr. pr. m²/år *. o Kontorledigheten har vært økende det siste året og er ventet å stige til drøye 6 %*. Ledighetsnivået er lavt i sentrum og høyere på Forus og i randsonene. *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom mai 2013 NOK / m2 20 Transaksjoner fra MNOK 50 hittil i år Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader (jun) Kilde: Dagens Næringsliv Annet 20 % NOK 0,65 mrd. Butikk/ Handel 54 % Kontor 26 %

21 Karenslyst Allé 20 Oslo UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av totalt m² til Marsh & Mercer på vegne av Sparebank1 Gruppen ASA m² er nå ledig i samme bygg. 21

22 AVKASTNING Fondsavkastningen ned 0,6 % i Q2, men netto opp 3,2 % hittil i 2013 Flere kontoreiendommer i Oslo med oppjustert verdi Eiendomsindeksen på Oslo Børs har per 2. oktober steget 7,2 % hittil i år mens hovedindeksen tilsvarende har steget 13,6 %. Norsk Eiendomsfondsindeks (tidligere UNIONs Fondsindeks) er en indeks for avkastning (inkludert utbytte) i belånte norske fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderinger. Indeksen er basert på 8 fond med ulike oppstartstidspunkt og totalverdier for ca. NOK 32 mrd. Siden vår-rapporten har et av fondene revidert Q1-tallene slik at indeksen samlet er etterjustert for Q1 fra 98,4 til 99,0. Dermed ble veksten i Q1 3,9 % og ikke 3,2 % som beskrevet i vårrapporten. Indeksen sank 0,6 % i Q2 til nivå 98,4. Indeksen er dermed 1,6 % under oppstart i Q Storebrand Eiendomsfond, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, er nå 17,8 % over oppstart i Q etter en nedgang på 1,6 % i Q2. UNION Eiendomsinvest Norge steg med 0,4 % i Q2 og er nå 44,9 % over oppstart i Q Kontoreiendommer i Oslo veier tungt i mange porteføljer. Fra overgangen 2009/ 2010 har prime-eiendommer gradvis steget i verdi som følge av synkende nivå for prime yield og stigende markedsleienivåer. De siste to årene har det blitt en mer generell vekst i markedsleienivåene i Oslo. Verdivurderingene har imidlertid innebåret at økte tilpasningskostnader langt på vei har eliminert effekten av økte markedsleienivåer for mer ordinære kontorobjekter. Som påpekt i vår-rapporten har nå også eiendommer med korte kontrakter, men med gode beliggenheter og høy standard (begrenset behov for investeringer ved kontraktsutløp) gradvis økt i verdi fordi leienivået typisk vil ligge klart under dagens markedsleienivå. I tilegg vurderer vi at kontorobjekter med korte kontrakter som er velegnet for større rehabiliteringsgrep/ombygginger/utvidelser nå vil oppnå høyere salgspriser fordi kjøpsinteressen for denne type utviklingseiendom har økt markert de siste ett til to årene. Særlig eiendomsselskapene etterspør og kan finansiere slike kjøp. 22 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen på Oslo Børs Kilde: Oslo Børs, per 19. september 2013 Norsk Eiendomsfondsindeks og UNION-fondene Kilde: UNION OSE 4040 Real Estate OSEBX UNIONs fondsindeks Storebrand Eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge

23 AVKASTNING Statistikk og prognoser for avkastning på totalkapitalen (ubelånt avkastning) Vekst i markedsleienivåene bidrar positivt o IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 4,7 % i Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 % (CAGR) de siste tre årene og 8,7 % de siste ti årene. Fra 1999 har totalavkastningen vært på 9,1 % (CAGR), hvorav verdiveksten har utgjort 2,2 %. o For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor på 5,0 % mot et årlig nivå på 7,3 % de siste tre årene og 8,1 % de siste ti årene. Flere kontoreiendommer på de beste beliggenhetene i Oslo har blitt skrevet opp i verdi med bakgrunn i stigende markedsleienivåer. o Figuren nede til høyre viser den økonomiske veksten i Norge, samt våre prognoser for totalavkastning for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt mht. eiendomssegmenter og geografi. Vi venter en årlig gjennomsnittelig totalavkastning på 8,5 % de nærmeste tre årene. o Prognosene ble utarbeidet i mai og vi har ikke gjort justeringer etter dette. Konsumprisindeksen viser nå en overraskende høy veksttakt og konsensus innebærer en marginal nedjustering av BNP-anslagene. o Litt forenklet innebærer prognosene at investorene får en direkteavkastning på ca. 6 %, en konsumprisvekst på 1,9 % samt at de får nyte godt av et sterkt kontorleiemarked i Oslo. Vi har lagt til grunn økte tilpasningskostnader for å oppnå markedsleie. o De fleste leiemarkedene ventes en svak vekst i markedsleienivåene. Innenfor handel med omsetningsbasert leie vil det være store forskjeller mellom godt plasserte eiendommer for gatehandel og kjøpesentre som utfordres av at arealutvidelser absorberer omsetningsveksten. 23 Totalavkastning Eiendom totalt / kontor 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % Kilde: IPD UNION Gruppens prognoser for totalavkastning A v k a s t n i n g ,8 10,8 Kilde: IPD / UNION IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 7,0 7,6 10,4 15,2 17,6 18,3-4,6 4,5 8,2 7,4 4,7 8,1 8,2 9, E Eiendomsavkastning (ugiret) BNP-vekst (fastlandet) BNP-vekst

24 Strømsveien 96 Oslo UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av m² på Helsfyr på vegne av Entra Eiendom AS. 24

25 AREALABSORBSJON PER OMRÅDE Endring i utleid areal fra februar 2010 til februar 2014E* Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Skøyen Lysaker Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu PS! I fremstillingen er Lysaker-Fornebu regnet som et sammenhengende område! Ytre syd *Arealabsorpsjonen for 2013 er beregnet basert på våre forutsetninger om utviklingen av arealledigheten i fjerde kvartal. Vi forventer for øvrig at kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum skal holde seg relativt stabil frem mot nyttår. Økning ca m² Økning ca m² Økning til m² Økning til m² Økning inntil m² Reduksjon ca m 2 Kilde: UNION 25

26 KONTORLEIEMARKEDET I OSLO LANG SIKT Hovedtendens: Svakt synkende kontorledighet og stigende markedsleienivåer 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % BNP-Fastlandet Prognose for BNP fastlandet Arealledighet Prognose for arealledighet Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2011-kr. Figuren oppsummerer vårt hovedscenario for utvikling i nybygging, netto konvertering, etterspørsel, kontorledighet og leiepriser. Våre beregninger på data fra fire forskjellige prognosemakere viser et konsensusestimat som er nær trendvekst i fastlandsøkonomien (2,7 %) de kommende årene. Konjunkturbarometre, arbeidskraftundersøkelse og telling av kontorstillinger underbygger det samme bildet stemningen er litt mindre optimistisk enn for et halvt år siden, men tross alt moderat positiv. Vi har derfor nedjustert våre prognoser for etterspørselen siden forrige markedsrapport. Lavere nybyggingstakt, samt boligkonvertering bidrar likevel til at etterspørselen er høy nok til at arealledighet vil synke fremover. Få store tilgjengelig lokaler og aktive utviklere taler for potensielt høyere nybygging enn vi har lagt til grunn. Løpet er imidlertid kjørt med tanke på ferdigstillelse av nybygg i 2014, og det begynner gradvis å haste for fullførelse innen 2015 for de som ikke allerede har signert leiekontrakt. 26 Det har kommet færre sikre nybygg-prosjekter enn vi har forventet. Dette har bidratt til at vi har nedjustert nybygg-prognosen for perioden Basert på data fra Eiendomsverdi Næring har vi beregnet tolv måneders glidende gjennomsnitt for leieprisene i Oslo. Snittet viser en vekst i gjennomsnittlig leiepris på 5,2 %, sammenlignet med samme kvartal i fjor. Vi forventer en vekst i samme størrelsesorden de nærmeste årene. Leieprisveksten må imidlertid sees i sammenheng med økte tilpasningskostnader, som spiser opp deler av gevinsten. Det gjennomsnittlige eiendomsproduktet som leies ut er med andre ord av stadig høyere kvalitet og bedre beliggenhet. Vi minner om at markedet er sammensatt og at vi fortsatt opplever svært ulik respons for ulike eiendommer. En del eiendomsprodukter faller igjennom i konkurransen om leietakerne. For moderne kontorer med riktig beliggenhet, ser det imidlertid lyst ut.

27 KONTORMARKEDET TILBUD & ETTERSP. Oslo, Asker og Bærum Etterspørselen overstiger tilbudssiden o Våre prognoser innebærer en netto arealabsorbsjon på m 2 i år, ned fra en netto arealabsorpsjon på hele m 2 i fjor. Vi forventer en netto arealabsorpsjon på totalt m² i perioden Svakere vekstutsikter i norsk økonomi, lavere ansettelsesplaner og mindre optimisme blant bedriftene bidrar til at vi nedjusterer prognosen for andre kvartal på rad. o Bedriftenes vekstforventninger har så langt bidratt til høyere snittareal i nye kontrakter. Våre beregninger viser at kontorsysselsetting har steget raskere enn sysselsettingen generelt. o Grafen nede til høyre viser volum i signerte kontrakter i de til enhver tid siste tolv månedene. Tolvmånedstrenden for antall kvadratmeter i registrerte kontrakter holder seg fortsatt på et høyt nivå og er nå ca. 35 % over bunnen i fjerde kvartal o For perioden venter vi en samlet nybygging på m², hvorav sikre prosjekter utgjør ca m². Nybyggingen blir fordelt over alle kontorområdene. Vi har ikke lagt til noen prosjekter på nybygglisten siden sist. o Nybyggingen gjør flere beliggenheter mer utfordrende og vi venter ca m² i netto konvertering fra kontor årlig. Dermed utgjør netto tilførsel av nybygg ca m² i perioden o Med en netto arealabsorpsjon høyere enn netto tilførsel av nybygg i perioden, synker arealledigheten. Våre prognoser innebærer at arealledigheten synker til under 5 % i Utvikling i netto nybygg, absorbsjon og ledighet Antall m 2 i 000 Volum signerte kontrakter (kvm) Antall m 2 i ,0 % 200 7,0 % 150 6,0 % 100 5,0 % 4,0 % 50 3,0 % - 2,0 % -50 1,0 % ,0 % E 2014E 2015E 2016E Netto nybygg Netto Absorpsjon Arealledighet (høyre akse) Kilde: UNION Antall kvadratmeter signert Linær trend 27 Kilde: Eiendomsverdi Næring

28 FERDIGSTILLELSE AV NYE KONTORBYGG , kun sikre prosjekter totalt ca m 2 Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Økern/Hasle/ Løren Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd Ca m² Ca m² til m² til m² til m² Ingen sikker nybygging Kilde: UNION 28

29 KONTORLEIEMARKEDET KORT SIKT Oslo, Asker og Bærum Arealledigheten synker sakte o Vår siste telling av arealledigheten viser en ledighet på ca. 6,6 %. Dette er marginalt ned fra 6,7 % i vår. Arealledigheten toppet ut rundt 7,3 % ved årsskiftet. o Det er store variasjoner i arealledighet mellom de ulike områdene. Ledigheten variere fra ca. 5 % i sentrumsområdene til i overkant av 10 % i randsonene ytre syd, nord og øst. Vi forventer at den lave ledigheten i sentrumsområdene gradvis smitter over til randsonene. o Arealledigheten i CBD er nå 4,3%. Norwegian Property skriver stadig nye kontrakter på Aker Brygge, og lykkes sannsynligvis med å fylle opp lokalene før rehabiliteringen er ferdig. I så fall blir en eventuell økning i arealedigheten forbigående. o Det var 721 ledige lokaler i Oslo, Asker og Bærum per september. Det er 13 færre lokaler enn i april, men 11 flere lokaler enn på samme tidspunkt i fjor. Antall ledige lokaler har med andre ord holdt seg relativt stabilt det siste året. o Vi har kun registrert 8 eksisterende bygg som kan tilby mer enn m 2 kontor innen tolv måneder. o Til tross for relativ lav ledighet i sentrumsområdene, er det fortsatt mange små lokaler å velge mellom. I kontorklynger som Bryn/Helsfyr, Skøyen og Lysaker/Fornebu er ledigheten konsentrert til færre, men større lokaler. o Snittarealet i annonserte lokaler er ca. 5 % lavere enn på samme tidspunkt i fjor. Arealledighet i Oslo, Asker og Bærum 8,0 % 7,5 % 7,3 % 7,3 % 6,9 % 7,0 % 6,9 % 7,0 % 6,7 % 6,6 % 6,5 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % Kilde: UNION/Finn.no Antall lokaler i Oslo, Asker og Bærum Kilde: UNION/Finn.no

30 KONTORLEIEMARKEDET LEIEPRISER Oslo, Asker og Bærum Høyt leienivå i de store kontraktene Den øverste grafen viser utviklingen i gjennomsnittlig leienivå i Oslo. Vår beregning av 12-månederstrenden viser at det nå i gjennomsnitt koster kr. pr. m 2 /år å leie kontor i Oslo. Dette er 3,2 % opp siden forrige kvartal og 17,1 % over bunnen i Q I grafen nede til høyre inkluderer vi både gjennomsnittlig leie og arealvektet gjennomsnittlig leie. Snittnivået i alle kontrakter hensyntar ikke ulik størrelse i lokalene som er utleid i de forksjellige kontraktene. Arealvektet snittleie derimot, hensyntar at ulike leiekontrakter har ulikt antall kvadratmeter. Dersom kvadratmeterprisen er høyere i store enn små kontrakter, vil arealvektet snittleie være høyere enn gjennomsnittlig leie. Grafen viser at dette er tilfelle i hele perioden. Større arealer gir normalt kvantumsrabatt, men større leietakere etterspør typisk høyere standard, bedre beliggenhet og påfører gårdeier større tilpasningskostnader. Hva som best beskriver utviklingen i leienivået avhenger av hva man ønsker å belyse. For den gjennomsnittlige leietaker, typisk en liten eller mellomstor bedrift, illustrerer leieprisutviklingen i snittnivået markedet på en god måte. For fond, eiendomsselskaper eller andre større aktører med betydelige eiendomsporteføljer, vil utviklingen i arealvektet snittleie bedre illustrere utviklingen i leieinntektene. Kontrakter med store arealer er typisk viktigere for kontantstrømmen enn kontrakter med små arealer. Derfor vil utviklingen i leieinntektene, over tid, korrespondere bedre med arealvektet gjennomsnittlig leiepris. Arealvektet snittleie har økt med 17 % siden Differansen mellom snittleien og arealvektet snittleie er nå 270 kr. pr. m 2 /år, tilsvarende ca. 15 %. Høy grad av nybygging har sannsynligvis bidratt til at differansen har økt siden Gjennomsnittlig leiepris i Oslo i kr. pr. m²/år Kilde: Eiendomsverdi Næring AS Snittleie vs. arealvektet snittleie i kr. pr. m 2 /år Differanse (høyre akse) Gj.snitt leiepris Arealvektet snittpris Kilde: Eiendomsverdi Næring AS

31 LEIEPRISER UNION Gruppens leieprisanslag høsten 2013, samt arealledigheten per september 2013 Nybygg - høy Topp Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering standard og standard og Normalt best beliggenhet - Høy god Endring siden beliggenhet eksisterende standard standard Antall Areal- høsten 2012 i sonen bygg typisk nivå typisk nivå annonser ledighet (%-poeng) Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen ,3 % -0,5 % Øvrige sentrum inkl. Bjørvika ,7 % 1,5 % Oslo Vest inkl. Majorstua ,8 % 1,4 % Indre Nord inkl. Ullevaal stadion ,9 % -4,5 % Indre øst inkl. Kværnerbyen ,4 % -6,1 % Skøyen ,9 % 1,7 % Lysaker * 7,2 %* -1,6 % Fornebu Nydalen ,2 % 0,4 % Bryn / Helsfyr ,5 % 0,1 % Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad ,7 % -1,9 % Økern - Hasle - Løren - Ulven Ytre Nord og øst inkl. Furuset ** 10,8%** -0,7 % Ytre syd inkl. Ryen ,5 % 4,7 % Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu ,4 % -1,5 % *Tallene gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren - Ulven. Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens. Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra kr. på det høyeste i Bjørvika til ca kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet. 31

32 KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Toppleiene stiger fortsatt men saktere Arealledigheten er stabil på ca. 4,3 % - samme nivå som i vår. På Aker Brygge har Norwegian Property signert flere kontrakter. Blant annet har Wiersholm leid ca m 2 i Stranden 1, og etterlater seg ca m 2 kontor i Ruseløkkveien 26. Etter hvert som flere av NPRO sine arealer på Aker Brygge blir ledig for innflytting innen tolv måneder, forventer vi en midlertidig økning i ledigheten. Vi tror imidlertid at det er en god mulighet for at NPRO får fylt resterende arealer på Aker Brygge før rehabiliteringen er ferdig, slik at ledighetsøkningen blir forbigående. Vi erfarer at det signeres enkelte kontrakter på nivåer over kr. pr. m 2 /år i CBD. Bl.a. er det nylig skrevet en 10-årig leiekontrakt på Bolette Brygge med leienivå på kr. pr. m 2 /år. Toppeleien i CDB er nå ca. 37 % over bunnen i Q4 2009, og vi forventer en litt svakere vekst i toppleien fremover ettersom differansen mot alternativene begynner å bli stor. Øvrige sentrum Moderat økning i ledigheten i sentrum På tross av at kontorledigheten i Sentrum det siste året har steget fra 4,2 % til 5,7 % har det vært en positiv arealabsorbsjon. Vår prognose innebærer en vekst i utleid areal på ca m 2 i Leietakerne som flytter til nybygg i sentrum, flytter ofte fra andre områder. Videre erfarer vi at lokaler som fraflyttes i sentrum blir ofte utleid på nytt relativt raskt. Eksempelvis har KLP leid ut ca m 2 i Prinsens gate 7-9, til Campus Kristiania som utvider sin virksomhet som allerede er etablert i naboeiendommen. For øvrig fraflytter NSB denne eiendommen til et nybygg i Schweigaards gate 23. Schibsted har vært en aktiv leietaker det siste halvåret og har forlenget leieavtalen på m 2 i Apotekergata 10 i fem år, i tillegg til at de signerte ca m 2 i posthuset i vår. Av andre større leieforhold har Amedia signert m 2 Akersgata 34 og 36, mens Kunnskapsdepartementet har signert m 2 i Kirkegata 15. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 7 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 8 % Topp standard/beliggenhet Sikker nybygging Høy standard typisk nivå Antall bygg 1 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 4,8 % 4,3 % -0,5 % Antall ledige lokaler UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 20 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 20 % Topp standard/beliggenhet Sikker nybygging Høy standard typisk nivå Antall bygg 6 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 4,2 % 5,7 % 1,5 % Antall ledige lokaler

33 KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Oslo vest UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 8 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 9 % Topp standard/beliggenhet Sikker nybygging Høy standard typisk nivå Antall bygg - Normalt god standard Antall m² - Arealledighet per september Endring Arealledighet 3,4 % 4,8 % 1,4 % Antall ledige lokaler Lav ledighet i beltet rundt sentrum Beltet rundt Øvrige sentrum, som består av Oslo vest, Indre nord og Indre øst, har en samlet kontorledighet på bare 5 % fordelt på 131 lokaler. Oslo vest er ikke tilført nybygg de siste fire årene, og har hatt svak negativ arealabsorpsjon siden vinteren Arealledigheten holder seg likevel under 5 %. I Sørkedalsveien 8 planlegger Stor-Oslo Eiendom en totalrehabilitering av det tidligere Statoilbygget. Planene innebefatter også påbygning av to etasjer. Eiendommen får sannsynligvis et areal på totalt m 2 og planlegges ferdigstilt i I Indre nord har KLP utvidet/forlenget med Høyskolen i Oslo i Stensberggaten 26-28, et areal på totalt ca m 2. I Indre øst har ledigheten økt noe siden i vår, hovedsakelig fordi Skatt Øst flytter til Fredrik Selmers vei 4 og etterlater ca m 2 i Hagegaten Indre nord Indre øst UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 7 % Topp standard/beliggenhet Sikker nybygging Høy standard typisk nivå Antall bygg 1 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 8,4 % 3,9 % -4,5 % Antall ledige lokaler UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 2 % Topp standard/beliggenhet Sikker nybygging Høy standard typisk nivå Antall bygg 1 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 13,5 % 7,4 % -6,1 % Antall ledige lokaler

34 KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Skøyen Ledigheten stiger på Skøyen Kontorledigheten er nå på 8,9 %, som er ca. 1,6 prosentpoeng høyere enn i vår. I forbindelse med samlokalisering av flere virksomheter planlegger Orkla et nybygg på ca m² i Drammensveien 149. Frem til innflytting i Drammensveien i 2016, skal Orkla leie m 2 i det tidligere Evry-lokalet (Nedre Skøyen vei 26). Orkla fraflytter dermed dagens hovedkontor i Karenlyst Allé 6, noe som bidrar til å øke ledigheten med ca m 2. I tillegg bidrar ledigstilling av Hoffsveien 1C til å øke ledigheten med ca m 2. Av nye kontrakter har blant annet UNION bistått i utleie ca m 2 til Marsh Mercer i Karenlyst Allé 20, mens Creuna har skrevet en kontrakt på ca m 2 i Drammensveien 130. Skøyen har hatt solid vekst i leieprisene de siste par årene. Vi venter en mer moderat utvikling fremover ettersom differansen mot konkurrenter som Lysaker og Indre vest begynner å bli stor. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 6 % Topp standard/beliggenhet Høy standard typisk nivå Antall bygg 2 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 7,2 % 8,9 % 1,7 % Antall ledige lokaler Sikker nybygging Lysaker & Fornebu Oljesmurt etterspørsel Den høye nybyggingen på Lysaker og Fornebu har bidratt til at utleid areal har økt med ca m² de siste fire årene. Markedsandelen er nå på 11 %. For inneværende fireårsperiode vil det ferdigstilles minimum m² nye kontorer og det er således svært sannsynlig at markedsandelen vil stige ytterligere Økt bemanning blant bedriftene knyttet til olje- og gass-sektoren har bidratt til en oljesmurt etterspørsel. Statoil med flere har valg å samlokalisere sin virksomhet på Fornebu og Lysaker. God tilgang til kvalifisert arbeidskraft i nærområdet har vært en medvirkende årsak. Siden sist har UNION bistått Leieprisanslag - Lysaker Leieprisanslag - Fornebu Nybygg - beste beliggenhet Nybygg - beste karakteristika Topp standard/beliggenhet Topp standard/beliggenhet Høy standard typisk nivå Høy standard typisk nivå Normalt god standard Normalt god standard M arkedsandel utleid areal 11 % Antall bygg 6 Andel av antall ledige lokaler 6 % Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 8,8 % 7,2 % -1,6 % Antall ledige lokaler Sikker nybygging

35 KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE utleie av ca m 2 i Strandveien 4-8 til Lundin. Fra før er det kjent at Technip har leid m 2 i nybygget Lysaker Polaris (med opsjon på ytterligere m 2 ). Lysaker fremstår som konkurransedyktig på pris og vi tror det er svakt stigende markedsleienivåer i vente. Ytre vest Lav ledighet Utleid areal har økt med ca m² i Ytre vest de siste fire årene. Med lite nybyggaktivitet og moderat kontormasse, har arealledigheten sunket til under 4 %. Majoriteten av arealledigheten kan relateres til nybygget i Silurveien 2, som ferdigstilles i første halvdel av Av nye leieavtaler har vi registrert at Texas Instrument flytter inn på m 2 i Hoffsveien 70C. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 2 % Topp standard/beliggenhet Høy standard typisk nivå Antall bygg 1 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 5,6 % 3,7 % -1,9 % Antall ledige lokaler Sikker nybygging Asker/Bærum Svakt synkende ledighet i Asker/Bærum Vår telling viser at arealledigheten i Asker/Bærum (ekskl. Lyaker og Fornebu) har sunket ca. 1,5 prosentpoeng siden i september i fjor. Eiendommer med attraktiv beliggenhet nyter gjennomgående godt av et generelt bra utleiemarked. Vi forventer at Asker sentrum og Sandvika vil styrke sin posisjon som knutepunktområder ytterligere i årene fremover i tråd med leietagernes preferanser for nærhet til offentlig kommunikasjon. Vi erfarer også at området drar nytte av god tilgang til kvalifisert arbeidskraft spesielt i forhold til oljerelatert virksomhet og IKT. Vi har ikke registrert noen sikre nybygg-prosjekter utover Oxer Gruppens ferdigstillelse av Asker Panorama med totalt ca m². Kongsberg Gruppen flytter inn i eiendommen mot slutten av året. Markedsleienivåene i Asker/Bærum har holdt seg relativt stabile det siste året. Vi tror det i hovedsak vil vedvare, men forventer svak vekst på de beste beliggenhetene. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 13 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 12 % Topp standard/beliggenhet Høy standard typisk nivå Antall bygg 1 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 6,9 % 5,4 % -1,5 % Antall ledige lokaler Sikker nybygging

36 KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Nydalen Solid arealabsorpsjon i Nydalen Etter en periode med synkende kontorledighet i Nydalen er nivået nå litt opp fra i vår, og marginalt høyere enn på samme tidspunkt i fjor. Ledigstilling av ca m 2 i Rolf Wickstrømsvei 15 er det største bidraget til økningen i arealledigheten. Våre beregninger viser at Nydalen har hatt en arealabsorpsjon på ca m 2 de siste fire årene. Justisdepartementets flytting til Gullhaug Torg etter 22. juli, samt tre større nybygg-prosjekter, har bidratt til den betydelige økningen i utleid areal. Et generelt godt utleiemarked og begrenset utvalg av lokaler vil bidra til at markedsleienivåene vil stige svakt det neste året. Konkurransen om leietagerne er imidlertid hard, og nybyggingsområdene Økern, Hasle, Løren og Ulven bidrar til å forsterke konkurransen. Bryn/Helsfyr Svakt økende leiepristendens det siste året Kontorledigheten på Bryn/Helsfyr og antall ledige lokaler har steget litt siden i vår. Det er nå 46 lokaler annonsert. Over halvparten av det ledige arealet er imidlertid knyttet til de tre eiendommene Ole Deviks vei 6, Fredrik Selmers vei 4 og Grenseveien 90. Siden forrige markedsrapport har det blitt klart at Undervisningsbygg flytter inn i Oslo Areals rehabiliteringsprosjekt i Grensesvingen 7 på ca m 2. Fra før er det kjent at Klima- og forurensningsdirektoratet flytter inn på m² i samme bygg, som dermed er fylt opp. En tilsynelatende vekst i markedsleienivåene må sees i sammenheng med at flere av leiekontraktene er signert i bygg hvor gårdeier må gjøre betydelige investeringer. Økt konkurranse fra de nærliggende nybyggområdene Økern, Hasle, Løren og Ulven vil dessuten legge en demper på veksten i markedsleienivåene. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet Sikker nybygging Høy standard typisk nivå Antall bygg 1 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 5,8 % 6,2 % 0,4 % Antall ledige lokaler UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 6 % Topp standard/beliggenhet Sikker nybygging Høy standard typisk nivå Antall bygg 1 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 6,4 % 6,5 % 0,1 % Antall ledige lokaler

37 KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Ytre nord/øst inkl. Økern, Hasle, Løren og Ulven Svakt synkende ledighet Ytre nord og øst, som omfatter et stort geografisk område, har hatt høy kontorledigheten de siste årene. Den siste tellingen vår viser imidlertid en reduksjon i ledigheten. Arealledigheten er nå ca. 10,8 % fordelt på 104 lokaler. Det er 19 færre ledige lokaler enn for ett år siden og våre beregninger viser at arealabsorpsjonen for første gang på lenge har vært positiv. I så måte ser vi for første gang på lenge at utviklingen går i riktig retning. Vi minner allikevel om at området har mange langtidsledige eiendommer, som forblir utfordrende å leie ut. I leiepristabellen har vi skilt ut Økern Hasle Løren Ulven som et Leieprisanslag - Ytre nord og øst Leie - Økern, Hasle, Løren, Ulven Nybygg - beste beliggenhet Nybygg - beste beliggenhet Topp standard/beliggenhet Topp standard/beliggenhet Høy standard typisk nivå Høy standard typisk nivå Normalt god standard Normalt god standard M arkedsandel utleid areal 9 % Antall bygg 3 Andel av antall ledige lokaler 14 % Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 11,5 % 10,8 % -0,7 % Antall ledige lokaler Sikker nybygging eget område fordi det er et særlig stort potensial for nybygg i disse områdene. Aktørene planlegger opp mot 1 million kvadratmeter næring i et 20-års perspektiv. Fortsatt sterk befolkningsvekst i Stor-Oslo og god fart i norsk økonomi er en forutsetning for at utviklingen skal fortsette. Foreløpig har vi kun registrert tre sikre nybygg med til sammen ca m² kontor. Vi venter svak leieprisvekst der det signeres kontrakter, men at kontorledigheten forblir høy. Ytre syd Flat utvikling i leieprisene Våre databaser indikerer en flat utvikling i leieprisene i dette området det siste året. Vi venter at den positive utviklingen i markedet generelt også virker inn på Ytre syd og at hovedtendensen for markedsleienivåene er svak vekst. I år ferdigstilles m² kontor i Ryensvingen 5-7 og ytterligere ca m² i Sandstuveien 70. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 2 % Nybygg - beste beliggenhet Andel av antall ledige lokaler 4 % Topp standard/beliggenhet Høy standard typisk nivå Antall bygg 2 Normalt god standard Antall m² Arealledighet per september Endring Arealledighet 6,8 % 11,5 % 4,7 % Antall ledige lokaler Sikker nybygging

38 PRESENTASJON AV SE UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom, som er involvert i alle deler av eiendomsmarkedet. Vi tilbyr tjenester innen nærings megling, rådgivning, markedsanalyser og verdi vurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 62 mrd, og de fire siste årene har vi leid ut m². På vegne av investorer, forvalter vi nærings eiendom for NOK 8,8 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. ET KOMPLETT EIENDOMSHUS UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 62 mrd, og de fire siste årene har vi leid ut m². På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for NOK 8,8 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. Vi skaper verdier av eiendom UNION Gruppen UNION Gruppen AS CEO Øystein A. Landvik 100 % eid av fem partnere Totalt 49 ansatte CEO Øystein A. Landvik 100 % eid av fem partnere Totalt 49 ansatte UNION NORSK NÆRINGSMEGLING Trond Aslaksen UNION Norsk Næringsmegling Trond Aslaksen Transaksjon Utleie Kapitalforvaltning UNION EIENDOMSKAPITAL Analyse UNION Eiendomskapital Eiendomsforvaltning Bjørn Henningsen/Lars Even Moe UNION CORPORATE Terje Nesbakken/ Hroar Nilsen UNION Corporate Terje Nesbakken/Hroar Nilsen Equity Sales Transaksjon Utleie Kapitalforvaltning Eiendomsforvaltning Investorservice Corporate Finance Equity Sales 38

39

40 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: [email protected]