UNION Markedsrapport Q1 2011

Transkript

1 UNION Markedsrapport Q Transaksjonsmarkedet Markedet har åpnet seg for eiendommer flest Side 9 Avkastning Unions Fondsindeks steg med 19,1 % i Q Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum De fleste områder får svak vekst i leieprisene fremover Side 13 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 Segmenter Handel, hotell, logistikk og bolig Side 28 Dreamstime

2 Oppsummering Markedssyn per første kvartal 2011 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Normalisering - den viktigste endringen og tendensen er at det omsettes langt flere eiendommer med ordinære gjenværende leielengder. Andelen med 5 år eller mindre igjen på leiekontraktene har gradvis økt fra 7 % i Q til 41 % i Q Stigende salgsvolum målt i kroner økte markedet i fjor med 156 % til NOK 38,7 mrd. fordelt på 144 transaksjoner. Vi forventer at salgsvolumet stiger til NOK 40 mrd. i år og har et oppsidepotensial ved flere større transaksjoner/porteføljer. De laveste yieldene har blitt lavere. Vi vurderer prime yield kontor til 5,60 % - ned fra 5,80 % i Q4 og 6,5 % i Q CBDeiendommer med lange kontrakter og trofé-eiendommer kan få høyere prising. Flere salg med netto-yield på 5-tallet i Q4. De lange rentene har steget gjennom andre halvår og de laveste yieldene har likevel blitt redusert. Enkelte av kjøpene med yielder på 5-tallet har blitt finansiert med 100 % EK. Økende yield-spread i transaksjonene på slutten av Stabile bankvilkår Vår undersøkelse mot bankene i januar viste at tyngden av lån har en EK-andel på snaue 30 % og en margin over Nibor på 150 punkter. Laveste opplyste margin i Q1 var 100 punkter og høyeste opplyste lånegrad var på 85 %. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Svak leieprisvekst fremover våre anslag for det kommende kvartalet innebærer at den dominerende leiepristendensen er endret fra flat til svak vekst. Todelt marked det er fortsatt mange ledige lokaler (788). Ca. 1/3 av de ledige arealene har stått ledig et år eller mer, og flere eiendommer utenfor sentrum og kontorklyngene er utfordrende å leie ut. Ca m² kontor ble trukket fra markedet i fjor for å konverteres primært til bolig. Arealledigheten toppet ut i november på 8,0 % i Oslo (7,5 % inkl. Asker og Bærum) og er per februar på 7,4 % i Oslo (7,1 % inkl. Asker og Bærum). Vekstforventninger blant bedriftene driver arealetterspørselen opp. Mange bedrifter som flytter velger å øke leiearealet med tanke på å kunne ansette flere fremover (bufferarealer). Netto arealabsorpsjon snudde fra m² i 2009 til m² i fjor. Sentrum og de sentrumsnære sonene tiltrakk seg i 2010 leietagere på bekostning av randsonene. Høy nybygging de nærmeste årene bidrar til at arealledigheten avtar langsomt. Vi venter imidlertid akselererende leieprisvekst fra medio

3 Leder Salgsmarkedet har åpnet seg for eiendommer flest Den viktigste endringen og trenden i transaksjonsmarkedet er at det nå omsettes langt flere eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene. Vi har de siste kvartalene beskrevet denne tendensen og vårt tallmateriale viser at utviklingen slo ut i full blomst i Q4. Fra høsten 2008 ble transaksjonsmarkedet ekstremt orientert mot eiendommer med lange og sikre leieinntekter fra solide leietagere. I 2009 og de tre første kvartalene i fjor var det i gjennomsnitt 11 år igjen på leiekontraktene i eiendommene som ble omsatt. Til sammenligning er den typiske kontorleiekontrakten i Oslo på snaue fem år og en standard leiekontrakt innen logistikk anslagsvis ca. 10 år. I Q4 var gjennomsnittelig resterende leieperiode nede i 8 år. Snittet var altså ned hele tre år og vi registrerte 18 transaksjoner med 5 år eller mindre igjen på leiekontraktene i Q4. I figuren under presenterer vi utviklingen i 2010 kvartal for kvartal. Våre Andel av transaksjonene etter antall år igjen på leiekontraktene 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 6 % 82 % 82 % Andel 5 år eller mindre Andel 7 år eller mindre Andel 7 år eller mer 18 % 18 % 9 % 27 % 33 % 67 % 45 % 41 % Q Q Q Q % utregninger er basert på hele 98 transaksjoner og datagrunnlaget er således svært solid. Transaksjoner med manglende informasjon om leieperiode og tomter er naturligvis ekskludert. Andelen med 5 år eller mindre igjen på kontrakten steg fra 6 % av transaksjonene i Q1 til hele 41 % i Q4. Utviklingen med flere omsetninger av eiendommer med ordinære leieperioder gjelder uavhengig om man ser på kontor, handel eller logistikk. Tendensen er den samme og salgsmarkedet er i ferd med å normaliseres og åpnes for eiendommer flest. Det er mange tegn på at optimismen er tilbake, og flere eiendommer med vanlige leieperioder oppfattes nå som attraktive og solide. I dette segmentet er det også enklere å finne eiendommer på høyere yield-nivåer. I Q4-transaksjonene, med 5 år eller mindre igjen på kontraktene, var det en median-yield på 7,8 %. De øvrige transaksjonene i Q4 hadde til sammenligning en median-yield på 6,7 %. Vår januarundersøkelse mot bankene viste at flere banker fortsatt er restriktive i forhold til å yte lån til kjøp av eiendom med mindre enn fem år igjen på leiekontraktene, med mindre det stilles sidesikkerhet. Vi spurte bankene om hvor mange år det må være igjen på leiekontraktene for at de skal være positive til å yte lån uten at det stilles sidesikkerhet, og vi la inn diverse forutsetninger knyttet til en tenkt kontoreiendom i Oslo sentrum. Svarene varierte fra 2,5 til 5,0 år med et snitt på 4,3 år. Kun 4 av 9 banker hadde svar under fem år. Ved at eiendommen i stedet lå på Økern økte snittet til ca. 7 år på samme spørsmål. Samtlige bankers svar var da på 5 år eller mer. Vi presiserer at det er utfordrende for bankene å svare på teoretiske eksempler. Så langt er det de norske eiendomsselskapene og private investorer som dominerer på kjøpssiden i dette segmentet (5 år eller mindre på kontraktene). Imidlertid gikk ett av disse salgene i Q4 til en syndikatør, to til eiendomsfond og ett ble kjøpt av en utenlandsk aktør. Vi venter et fortsatt godt marked nå som det er åpnet for eiendommer flest. Det blir da flere kjøps- og salgsmuligheter og en større yieldspread i salgene. 3

4 Innhold 1. Oppsummering Side 2 2. Leder Side 3 3. Makro Side 5 4. Transaksjonsmarkedet Side 9 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side Bergen, Trondheim og Stavanger Side Handel, hotell, logistikk og bolig Side Ansatte i UNION Gruppen Side 32 4

5 Makro Norsk økonomi - utsikter for Norsk økonomi i klar oppgang Norges handelspartnere er ventet å få tilstrekkelig vekst til at eksporten fra fastlandet stiger med 3,6 % i år og deretter ca. 3 % i snitt til og med Konjunkturprognosene som er publisert etter nyttår har til felles at de alle anslår en høyere vekst enn hva de gjorde sist høst. Veksten i fastlandsøkonomien vil i hele prognoseperioden holde seg høyere enn normalnivået (langsiktig snittnivå) på snaue 3 %. Det er særlig privat konsum og næringslivets investeringer, både på land og offshore, som vil trekke den samlede norske økonomien opp. Blant annet offentlig konsum vil få en mer moderat stigning. KPI vil i snitt stige med 2,1 % per år i perioden Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Svak vekst i Europa, normal i USA og sterk i Kina/India BNP- vekst, årlige endringer 2010E 2011E 2012E 2013E 2014E USA 2,9 2,9 3,2 2,9 2,6 Japan 4,3 1,6 1,7 1,6 1,6 Kina 10,2 7,9 8,0 7,5 7,0 Eurosonen 1,7 1,1 1,4 1,9 1,9 UK 1,7 2,2 1,7 2,1 2,3 Norge (fastlandet) 1,9 2,5 3,0 3,1 2,7 Sverige 5,4 4,3 2,8 3,1 2,1 Norges handelspartnere 2,7 2,1 1,9 2,2 2,0 Kilde: DnB NOR M arkets januar 2011 Utvikling Arbeidsmarkedet i Pensjonsfondet Utland og valutakurser E 2012E 2013E 2014E BNP - Fastlandet 2,2 3,3 3,8 3,6 3,2 BNP 0,4 2,1 2,9 2,5 2, KPI 2,5 1,8 1,5 2,2 2,6 Privat forbruk 3,6 3,7 4,0 4,5 3,4 Offentlig forbruk 2,2 2,3 2,7 2,5 2,8 Oljeinvesteringer (12,6) 10,5 6,8 2,0 3,2 Tradisjonell eksport 5,0 3,6 1,9 3,1 4,7 Sysselsetting (0,2) 1,5 2,1 2,2 1,6 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,6 3,6 3,2 2,9 2,6 Kilde: SSB februar 2011 MNOK Kilde: Norges Bank, Nasjonalbudsjett 2009 NOK / # Valuta Kilde: Norges Bank, januar DKK 1 EUR 1 GBP 100 JPY 10 SEK 1 USD 5

6 Makro Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sysselsettingen har snudd opp moderat vekst Konsensus viser en sysselsettingsreduksjon på kun i sum for 2009/10 og en vekst på for årene SSB venter mot NAV Oslo venter sysselsettingsvekst på i hovedstaden i år, etter en samlet nedgang på kun i 2009/2010. UNION sine beregninger på NAV Oslo sine data innebærer at kontorsysselsettingen snudde opp i andre halvår i fjor og vokser med ca personer i Antall ledige kontorstillinger i Oslo er opp 30 % fra febr til febr Antall ledige i Oslo innen kontoryrkene er per des. ned 16 % på årsbasis. Manpowers undersøkelse fra fjerde kvartal viser at det i Oslo/Akershus er 15 % flere bedrifter som planlegger å øke bemanningen enn det motsatte. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år Antall sysselsatte personer Norge / Oslo Ant. sysselsatte i Norge (1.000) E Norge Oslo Kilde: SSB / UNION / NAV Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår i år Ant. sysselsatte i Oslo (1.000) DnB - Januar 2011 (0,5) 0,0 0,5 0,7 Nordea - Januar 2011 (0,4) (0,3) 1,0 0,5 SSB - Februar 2011 (0,4) (0,2) 1,5 2,1 Konsensus (0,4) (0,2) 1,0 1,1 Endr.ant.sysselsatte (11 336) (3 907) Ant. sysselsatte (3 000) (8 000) (13 000) E 2011E Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 6

7 Makro Renter Stadig sprikende forventninger til de lange rentene Siden sist har de lange rentene uttrykt ved 10-års swaprente steget fra 4,20 % til ca. 4,57 % per 23. februar. Nordea sine prognoser innebærer at 10-års swaprente stiger til 5,20 % på to års sikt. Anslagene er løftet siden fjerde kvartal. DnB NOR Markets venter at 10-års swaprente synker fra dagens nivå til 4,25 % i mai og deretter stiger langsomt til 4,50 % i februar Variasjonen i anslagene skyldes ulike forventninger til utviklingen i økonomien i Euro-sonen. De lange rentene i Norge er i stor grad avledet av Euro-rentene som igjen påvirkes av styringsrenten til ESB. Nordea har et mer optimistisk syn, og dermed at rentenivåene hurtigere normaliseres. Swap- og pengemarkedsrenter Nordea sine renteprognoser per 7. februar 2011 Nordea - 7. februar Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NIBOR 2,58 2,64 2,85 3,21 4,40 Styringsrenten 2,00 2,00 2,25 2,75 4,00 Spread 0,58 0,64 0,60 0,46 0,40 10 års swap 4,53 4,48 4,59 4,80 5,20 10 års stat 3,84 3,88 3,99 4,20 4,60 Spread 0,69 0,60 0,60 0,60 0,60 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 4,57 4,8 4,5 3,76 4,3 4,0 0,79 3,42 3,59 3,8 3,5 0,45 0,12 0,29 3,3 3,0 2,8 2,5 2,0 2,3 3,78 3,31 3,13 3,47 1,5 1,8 1,0 1,3 0,5 0,8 0 1 å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 10 å swap NOK SEK EUR USD NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets Kilde: DnB NOR Markets % % 7

8 Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom Drammensveien 144. Solgt av Havila Ariel ASA til KLP Eiendom AS. UNION Norsk Næringsmegling var rådgiver for selger. 8

9 Transaksjonsmarkedet Omsetninger for NOK 14 mrd. i Q4 stigende priser for prime og synkende yield-gap Alle segment hadde 50 % salgsvekst eller mer i fjor Spread på 1,03 % mellom prime yield (5,60 %) og 10-års swaprente (4,57 %). Yield-gapet har blitt normalisert fra august (snitt på 1,2 % siste 10 år). Nedgangen i prime yield siden Q innebærer isolert sett en verdiøkning på 16 %. En investering med 70 % lånefinansiering ville gitt 54 % avkastning på egenkapitalen (alt annet likt) som følge av yield-reduksjonen. 15 % av salgsvolumet i fjor var knyttet til Annet som inneholder bl.a. 5 omsetninger innen undervisning, 2 omsetninger innen helse, 2 kontoreiendommer som skal bygges om til boliger, diverse blandingseiendommer, tomter og utviklingseiendommer. For 11 av de 25 transaksjonene er kjøpet knyttet til at eiendommene i ulike former og grader skal tilby en bofunksjon. Transaksjonsvolum totalt i 2010 fordelt på segmenter % Prime yield og 10-års swaprente Prime netto yield og 10 års Swap (tom. 24. feb.) års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner over MNOK 50 Lager/Kombi/ Terminal/Ind 16 % Annet 14 % 2010 NOK 38,7 mrd Butikk/Handel 28 % Hotell 6 % Kontor 36 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 61 13,9 Hotell 3 2,3 Butikk/Handel 28 11,0 Logistikk/Ind. 27 6,2 Annet 25 5,3 Sum ,7 NOK mrd E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 9

10 Transaksjonsmarkedet oppsummering 2010 Underliggende vekst i salgsvolumet Transaksjonsvolumet totalt i 2010 ø Alle investorkategorier økte transaksjonsaktiviteten To av tre kroner i transaksjonsmarkedet var i fjor knyttet til Sørøstlandet inkludert Oslo/Akershus. Geografisk spredte porteføljer stod for 11 % og andre deler av landet kun 22 %. Vi ser bort fra omsetninger under MNOK 50. Kvartal for kvartal har 12-mnd. trenden for antall transaksjoner vist vekst, og i fjor steg nivået med 69 % til 144 omsetninger. For fjoråret sitter vi med informasjon om yielder knyttet til 103 transaksjoner. Ved å se på laveste yield og de fem laveste i hvert kvartal får vi en veldig tydelig bekreftelse på at de laveste yieldene har blitt lavere. Denne tendensen gjelder uavhengig av om man ser på kontor, handel eller logistikk. Prime yield har blitt redusert med 90 punkter siden Q og ligger nå kun 35 punkter over 2007 da prisene var på det høyeste. Den kvartalsvise utviklingen i median yielden for de omsatte eiendommene har holdt seg stabil på ca. 6,80 %. Årsaken til at medianyielden ikke ble redusert på slutten av året, da vi hadde flere omsetninger på lave yielder, er at det ble omsatt flere eiendommer med mer ordinære løpetider på leiekontraktene. Disse salgene hadde vesentlig høyere yieldnivåer enn mange av omsetningene innen lang og sikker. Eiendomsselskapene var desidert største netto selger i fjor, men likevel også største brutto kjøper. Syndikatørene var klart største netto kjøper og hentet anslagsvis ca. NOK 2,8 mrd. i egenkapital. Alle investorkategorier hadde betydelig volum på både kjøps- og salgssiden, men Liv- og pensjonsselskapene og norske fond hadde lavere aktivitet enn det vi legger til grunn som et normalnivå. Bruker av eiendommen nettosolgte eiendom for NOK 5,9 mrd. gjennom sale leaseback transaksjoner. Vi har registrert 25 transaksjoner i denne kategorien i Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall Midt- og Nord- Norge 4 % Sør- og Vestlandet 17 % Øvrige Sørøstlandet 22 % Porteføljer/Konf /Annet 11 % 2010 NOK 38,7 mrd Oslo/Akershus 46 % Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 29 % 48 % -7,1 11,2 18,4 Norske fond 6 % 2 % 1,4 2,3 1,0 Syndikeringsaktører 26 % 2 % 9,0 9,9 0,9 Utlendinger inkl. fond 19 % 7 % 4,7 7,4 2,7 Liv- og pensjonsselskap 8 % 4 % 1,6 3,0 1,4 Private investorer 6 % 14 % -2,8 2,4 5,3 Bruker av eiendommen 2 % 17 % -5,9 0,7 6,6 Andre eller konfidensielt 4 % 6 % -0,8 1,6 2,5 Sum 0,0 38,7 38, Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q

11 Avkastning 6 kvartal med positiv utvikling oppskrivninger og gearingeffekt bidro til byks i Q4 Unions Fondsindeks opp 37 % siden bunnen i Q2 09 Unions Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Oppstartstidspunktet for fondene varierer. Oppdatert datagrunnlag viser at indeksen steg med 1,2 % i Q3 i fjor og hele 19,1 % i Q4. Flere fond har halvårlige verdivurderinger og vi legger grunn at stigningen reelt sett har vært jevnere. Indeksen er nå 4 % under utgangspunktet i Q4 2005, 37 % under toppen i Q4 2007, men drøye 37 % over bunnen i Q Av nedgangen i 2008/2009 er ca. 1/3 gjenvunnet. Eiendomsindeksen på Oslo børs har siden Q4-rapporten (1. des.) steget med 9,0 % per 21. februar. Hovedindeksen er tilsvarende opp 7,2 %. IPD: Totalavkastning i 2009 for næringseiendom på 4,8 % og 4,0 % for kontor Avkastning eiendomsfond Unions Fondsindeks Hovedindeks og eiendomsindeks tom nov. 07 apr. 08 sep. 08 feb. 09 jul. 09 des. 09 mai. 10 okt. 10 Kilde: Oslo Børs OSE 4040 Real Estate OSEBX Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Kilde: UNION Eiendomskapital 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor Kilde: IPD Norden 11

12 Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Kirkegaten 20. Utleie av 6000 kvm for Søylen Eiendom AS. Hovedleietager: TNS Gallup AS. 12

13 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Høyere etterspørsel og tilbud arealledigheten synker langsomt de nærmeste årene Etterspørselen har snudd opp og inn mot sentrum Netto arealabsorpsjon snudde opp fra m² i 2009 til ca m² i fjor. Det var særlig på slutten av året at absorpsjonen steg. På overordnet nivå viser tallene for arealabsorpsjon en flyttestrøm fra randsonene til sentrumsområdene. Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på m² for perioden Vi har oppjustert våre anslag for arealetterspørselen ettersom veksten i økonomien, optimismen og sysselsettingen ser ut til å bevege seg hurtigere enn tidligere lagt til grunn. Anslagene er likevel lavere enn ved forrige konjunkturoppgang som var spesielt sterk. Den viktigste driveren på etterspørselssiden er vekstforventninger. Mange av bedriftene som flytter leier lokaler som gir rom for å kunne ansette flere. Klart høyere nybyggtilførsel enn ved forrige oppgang Beregnet netto arealabsorpsjon i m² per år Ferdigstillelse av kontorbygg i m² per år Siden sist har vi gjort mindre oppjusteringer i anslagene for både nybygging og areal kontorbygg som blir konvertert til andre formål. Vi forventer en nybyggtilførsel på ca m² for perioden Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR m²), Fornebu (bl.a. Statoil og Aker Solutions m²), Tjuvholmen og i Nydalen Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Det er massive utbyggingsplaner for området Løren-Hasle-Økern-Ulven. Så langt er det begrenset med leiekontrakter som er signert for nybygg. Begrenset med større hovedkontoralternativer i eksisterende bygg, lave byggekostnader og offensive utviklere vil sannsynligvis bidra til høy byggeaktivitet også etter

14 Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Arealledigheten toppet ut ved årsskiftet på ca. 8 % Antall ledige lokaler er marginalt opp fra 769 i Q4 til 788 nå. Nivået er det høyeste i perioden fra finanskrisen, men har kun økt 10 % det siste året. Snittarealet i de ledige lokalene har den siste tiden gått ned. Totalt sett har arealledigheten i Oslo, Asker og Bærum blitt redusert fra 7,5 % i november til 7,1 % per februar. Tilsvarende har kontorledigheten i Oslo isolert sett blitt redusert fra 8,0 % i november til 7,3 % nå. Vi opprettholder vårt syn om at kontorledigheten toppet ut rundt årsskiftet 2010/2011 på ca. 8 %, og kun vil synke langsomt de nærmeste årene som følge av høy nybygging. I fjor ble ca m² kontorlokaler trukket fra markedet for å konverteres primært til bolig. Særlig i sentrum har ledigheten blitt redusert i 2010 Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) Antall annonser Ledige arealer i m² nov. 08 feb. 09 mai. 09 aug. 09 nov. 09 feb. 10 mai. 10 aug. 10 nov. 10 feb. 11 Kilde: Union / Finn.no 20 % av lokalene som tilbys er over m² Arealledigheten varierer fra 4,1 % i Sentrum til 10,7 % på Skøyen. Ytre nord og øst er eneste område med klar økning i kontorledigheten siden fjerde kvartal, mens Lysaker hadde størst prosentuell reduksjon i kontorledigheten siden november. Over m² 20 % 20 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn m². Snittarealet i de annonserte lokalene var per februar på 846 m². Kun syv eksisterende bygg kan tilby m² kontor eller mer. I følge Eiendomsverdi Næring ble det i 2010 i snitt betalt 16 % mer per kvadratmeter i kontrakter over m² sammenlignet med snittet for alle leiekontrakter. Vi legger til grunn at dette primært skyldes at tilpasningene typisk er mer omfattende når større leietagere flytter inn. Kilde: Union / Finn.no Under m² 80 % 14

15 Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Vi venter generelt svak vekst i leieprisene fremover Leieprissoner Våre anslag innebærer at leieprisene generelt sank % fra medio 2008 til de nådde bunnen i første kvartal i fjor. Deretter har hovedtendensen vært relativt flat, men vi venter svak vekst i leieprisene generelt fra andre kvartal og akselererende leieprisvekst fra medio Våre anslag innebærer at CBD, Sentrum og Indre vest har vært i forkant av utviklingen og at ransonene henger etter i leiepris-syklusen. Fortsatt høy tilbudsside og mange langtidsledige lokaler ca. 1/3 av tilbudet. Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter signert i Q4 viser en snittpris for kontor i Oslo på kr. per m²/år (ekskl. mva. og felleskostnader), og kr. i snitt per m² for de 15 % høyest prisede kontraktene. Leiepriser og ledighet Oslo & Asker / Bærum NOK / m2 Snitt kontorleiepriser 1999 Q CBD priser topp standard og beliggenhet 1998 Q Q1 Q Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m Kilde: UNION Arealledighet nov feb % 7,7 % 7,4 % 7,1 % 8 % 7,2 % 7 % 6,6 % 6,2 % 6,6 % 5,0 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % nov feb apr jun aug okt des feb apr juni aug okt des Kilde: UNION feb 15

16 Våre leieprisanslag for andre kvartal 2011 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² Topp standard og Gjennomsnitt målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. beliggenheter (snittlokalet og felleskostnader per Q for sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen Vekst Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Svak vekst Oslo Vest inkl. Majorstua Svak vekst Indre Nord inkl. Ullevaal stadion Svak vekst Indre øst inkl. Kværnerbyen Svak vekst Skøyen Svak vekst Lysaker Svak vekst Fornebu Svak vekst Nydalen Svak vekst Bryn / Helsfyr Svak vekst Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad Flat Ytre Nord og Øst inkl. Økern Flat Ytre syd inkl. Ryen Flat Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Flat På sidene for de 14 leieprisområdene viser vi grafisk utviklingen per kvartal fra primo 2008 med en leiepristrakt. For de aktuelle områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel; i Ytre nord og øst har vi gått ut fra Økern. For Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Forenebu tar vi utgangspunkt i Sandvika sentrum. Skal man vurdere hva som utgjør fair leiepris for et konkret kontorlokale må man ta hensyn til en rekke faktorer som plassering i bygget, parkeringsmuligheter, utsikt, fellesfunksjoner som kantine, nærhet til offentlig transport etc. Vi jobber daglig i markedet og utfører oppdrag på leieprisvurderinger. Ta gjerne kontakt på for en grundig vurdering av ditt lokale. 16

17 Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Vi venter stigende priser i prestisjesegmentet Suveren vinner om leietagerne i 2010 Positiv arealabsorpsjon og svak nedgang i kontorledigheten det siste året. Flere gårdeiere har is i magen, og enkelte kontrakter og flere tilbud viser at leietagerne må strekke seg lenger for å få signert kontrakter i prestisjelokaler. CBD ligger i forkant av utviklingen. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år, opp 27 % fra bunnen i Q4 09 og netto 19 % under toppen i For Q2 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca kr. per m²/år, opp 11 % fra bunnen i Q1 2010, men drøye 20 % under toppen i tilbud å velge mellom per febr., mot 67 i nov. 8 tilbud over m². Ca. 9 % arealledighet per februar, uforandret fra november. Leiepriser i kr. per m 2 /år Vika / Aker Brygge På tross av tilførsel på m² nybygg i fjor sank kontorledigheten fra 7,1 % i februar 2010 til 4,1 % nå. Nivået er ned fra 4,4 % i Q Snittprisene sank over 20 % i 2008/2009 og Sentrum fremstår nå som attraktivt. Bjørvika fungerer godt som et trekkplaster og flyttebevegelsen mot sentrum er et klassisk tegn på at konjunkturene har snudd opp. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år, opp 12 % fra bunnen i Q4 09, men 18 % under toppen i For Q vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men ca. 15 % under toppen i tilbud å velge mellom, hvorav 19 tilbud over m² - stabilt mot Q4. Leiepriser i kr. per m 2 /år Øvrige sentrum Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 17

18 Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion Svakt stigende, men fortsatt moderat kontorledighet For Oslo vest utgjør Majorstua topp beliggenhet. Indeksbygget ligger akkurat på grensen til Oslo vest, men sorterer under Øvrige sentrum. Nordea-bygget vurderes konvertert til boliger på sikt. Vi anslår svak leieprisvekst fremover. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men 10 % under toppen i 08. For Q vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter til kr. per m²/år. Nivået er 10 % over bunnen og 8 % under toppen i tilbud å velge mellom mot 75 i sept. 10 tilbud over m². Arealledigheten ligger på 5,3 % per februar mot 4,6 % i november. Leiepriser i kr. per m 2 /år Oslo vest Bergenegården trukket og ledigheten redusert Bergenegården ble trukket fra markedet i fjor og skal bli konvertert til boligformål. Dette bidro sterkt til at kontorledigheten ble redusert fra 13,1 % til 8,6 % de siste 12 månedene. For området utgjør Ullevaal stadion topp beliggenhet. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til ca kr. per m²/år. For Q vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca kr. per m²/år. Nivået er ned ca. 13 % fra toppen i Vi vurderer leiepristendensen fremover til svak vekst. 78 tilbud å velge mellom, mot 72 i nov. 14 tilbud over m². Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre nord Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 18

19 Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Vi anslår svak leieprisvekst fremover For området utgjør Kværnerbyen topp beliggenhet. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år. For Q vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til kr. per m²/år. 15 tilbud å velge mellom, mot 13 i november. 4 tilbud over m². Vår telling per februar viser ca. 13 % arealledighet, stabilt mot november. Massen av kontorbygg er begrenset slik at arealledigheten kan endre seg mye opp og ned fra kvartal til kvartal. Større arealer er under utbygging i Kværnerbyen. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre øst Betydelig ledighet og kun svak vekst fremover Nest etter CBD var Skøyen området med høyest leieprisvekst under forrige oppgang. Med bakgrunn i betydelig kontorledighet på Skøyen og i naboområdene venter vi kun svak vekst fremover. Ledig areal er opp ca m² fra februar i fjor. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 27 % under toppen i For Q2 vurderer vi snittnivået til ca kr. per m²/år. Anslaget innebærer at snittprisene er opp 6 % siden bunnen ble nådd for et år siden. 36 tilbud å velge mellom per februar mot 41 i nov. 14 over m². Ca. 11 % arealledighet per februar, stabilt mot november. Leiepriser i kr. per m 2 /år Skøyen Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 19

20 Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Flere ledige lokaler, men lavere snittareal Tøff konkurranse om leietagerne fra bl.a. Skøyen og Fornebu. For Q vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 22 % under toppen i For Q vurderer vi snittnivået til ca kr. per m²/år. Anslaget innebærer en differanse til toppnivåene på 350 kr. Den lave differansen skyldes at kontormassen gjennomgående er relativt ny. Vi legger til grunn at Lysaker følger den generelle leiepristendensen fremover med svak vekst. 36 tilbud å velge mellom per februar mot 26 i november og 44 i febr Snaue 8 % arealledighet per februar, ned fra ca. 10 % i november. Leiepriser i kr. per m 2 /år Lysaker Stort potensial for nybygg Vi legger til grunn at Fornebu følger den generelle leiepristendensen fremover med svak vekst. Området synes å fortsette å styrke sin posisjon. For Q anslår vi nivået for topp standard og beliggenhet til kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q vurderer vi snittnivået til ca kr. per m²/år. Differansen til toppnivåene er på 400 kr. Den lave differansen skyldes også her at kontormassen i høy grad er av nyere dato. Snittprisene er ned anslagsvis 10 % siden toppen i Våre data for kontorledighet tilsier at kontorledigheten per februar er i intervallet 5 til 7 %. Leiepriser i kr. per m 2 /år Fornebu Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 20