Markedsrapport Høst 2012

Transkript

1 sk profil 2010 Markedsrapport Høst 2012 Leieprisene vil stige videre

2 Leder Lave renter lenge De siste årene har bankenes prognoser vist forventninger om økte rentenivåer, mens den faktiske utviklingen har gått motsatt vei. Siden vår-rapporten har de lange rentene sunket ytterligere og 10-års swaprente er per 16. oktober på rekordlave 3,18 %. Videre har flere banker nå nedjustert renteprognosene, men ikke retningen for de nærmeste årene. De historiske rentekurvene gir da også ganske kraftige hint om at rentenivåene er unormalt lave. De norske rentenivåene ligger noe over tilsvarende i Euro-området og USA. Av hensyn til kronekursen kan ikke differansen i innskuddsrentene bli for høy. Konsensus tilsier at den økonomiske veksten, særlig i Europa, vil forbli lav lenge og følgelig ligger det til rette for lave renter i mange år. Vi er ingen eksperter på renteutviklingen, men vi konstaterer at markedet venter lave renter lenge, om enn svakt økende. Statsobligasjonsrentene gir noen hint om renteforventningene og hvor lav avkastning de mest trygghetsorienterte investorene er villige til og akseptere. Eksempelvis er 30-års statsobligasjonsrente for USA nå på kun 2,85 % per 16. oktober. Det er riktignok flere forhold som påvirker statsobligasjonsrentene i USA, men ser vi på summen av ulike renteprodukter er markedets konklusjon klar; rentene vil forbli lave lenge. I næringseiendom ligger vi an til og få det høyeste transaksjonsvolumet fra finanskrisen satte inn for fullt i Det har vært langt flere milliardtransaksjoner enn i fjor. Om vi inkluderer det mulige salget av Sektor, som er anslått til NOK 7-8 mrd., er transaksjonsvolumet allerede tett på NOK 40 mrd. Vi kjenner til mange større enkelteiendommer og porteføljer som er på vei til markedet i disse dager. Tross strengere banker ligger alt til rette for mange kjøpsmuligheter og høyt salgsvolum frem til nyttår. og korte leiekontrakter har fått et økende yield-nivå. Tomter og eiendom som kan utvikles til leiligheter er sannsynligvis noe av det som har økt mest i verdi i eiendomsmarkedet. Totalavkastningen ble 7,4 % i fjor og vi venter at leieprisvekst vil bidra til god avkastning de nærmeste årene. Vår fondsindeks for avkastning viste for øvrig en oppgang på 3 % i første halvår. I kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum har etterspørselen tatt seg godt opp det siste året. Våre beregninger, basert på data fra Eiendomsverdi Næring, viser at snittarealet i nye leiekontrakter nå er 28 % høyere enn i slutten av 2009 da usikkerheten generelt var høy. Videre er nivået høyere enn snittet av de siste ti årene, og reflekterer at leietagere flest venter økt omsetning og bemanning. Sentrum er området som i aller størst grad har fått merke den positive utviklingen i utleid areal. Bjørvika-utbyggingen er i så måte sentral og bidrar til at oppfattelsen av hva som utgjør sentrum endres. For eksempel har nedre del av Schweigaards gate blitt en del av sentrum og Kværnerbyen er i ferd med og bli åpnet opp som et nytt, sentrumsnært og attraktivt kontorområde. Alt i alt fremstår eiendomsmarkedet som både solid og vitalt. Den samlede informasjonen i denne rapporten tyder på at vi har flere gode år foran oss. Fra i fjor har vi hatt en utvikling der eiendommer med lav antatt risiko har holdt seg godt i pris, mens eiendommer med høyere risiko knyttet til beliggenhet

3 1/LEDER/SIDE 2 2/KONKLUSJONER/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10 5/TRANSAKSJONSMARKEDET I OSLO, AKERSHUS/SIDE12 6/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13 kontor/handel/logistikk/hotell/bolig 7/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18 8/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25 10/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM PER OMRÅDE/SIDE32 3

4 KONKLUSJONER, OKTOBER 2012 Transaksjonsmarkedet (fra MNOK 50) o Transaksjonsmarkedet har i år vært preget av høyt salgsvolum innen kontor og boligrelatert eiendom, samt et lavt volum innen logistikk/industri. o Vi vurderer generelt kjøpsinteressen til og være høy, men selektiv. Det har vært 78 ulike kjøpere hittil i år, og etterspørselen er særlig høy i forhold til eiendommer med lange og sikre leiekontrakter, kontoreiendommer med trygge beliggenheter og eiendom som kan utvikles til leiligheter. o Eiendomsselskapene har siden i fjor høst vært mer aktive på kjøpersiden, mens syndikeringsaktørene har gjort færre kjøp. o Hittil i år har vi registrert 112 transaksjoner fra MNOK 50 for til sammen drøye NOK 32 mrd. I tilegg arbeides det med bl.a. fire salgsprosesser innen handelseiendom med verdier tilsvarende NOK 12,5 mrd. Det ligger an til mange omsetninger i Q4, og salgsvolumet vil kunne passere NOK 50 mrd. med god margin. o Bankene har strammet inn på utlånene til næringseiendom og skjerpet vilkårene. Så langt har det ikke hatt en dramatisk innvirkning på markedet. Eksempelvis er de større syndikeringsaktørene stadig aktive og har gjennomført transaksjoner gjennom høsten. o Gjennomsnitt-transaksjonen i høst har hatt en netto-yield på 6,8 % og et yield-gap etter bankmargin på ca. 1,6 %. o Kontortransaksjonene over MNOK 500 har det siste året hatt en snitt-yield på 5,7 %, mens de øvrige kontorsalgene har hatt en snitt-yield på 7,0 %. o I fjor økte yield-forskjellen mellom eiendom med lav og høy risiko. Med bakgrunn i bankenes skjerpede utlånspolitikk legger vi til grunn at utviklingen har blitt videreført i år. o Vi vurderer stadig prime yield til og være i intervallet 5,25 % til 5,50 %. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Leieprisene har steget sammenhengende siden vinteren Vi venter ca. 5 % leieprisvekst i år, og at markedet står overfor flere år med leieprisoppgang (se argumenter for og i mot videre leieprisvekst på side 28). o Vi legger til grunn at reforhandlinger gjennomgående gir vekst i leienivået, også i randsonene. o Toppleiene har steget ca. 30 % siden bunnen. Vi venter videre vekst i toppsegmentet, men mer moderat oppgang fordi differansen mot alternativene begynner og bli høy. o Arealledigheten har steget svakt gjennom høstmånedene og var per september på 7,3 %. Vi har beholdt vårt scenario for leiemarkedet, og venter at kontorledigheten topper ut i oktober / november for så og synke de nærmeste årene. o Markedet drives opp av generell optimisme & vekst i økonomien. Leietagerne signerer i snitt større arealer enn tidligere. o I praksis har ikke arealeffektiviseringstendensene slått like hardt i gjennom som mange har ventet. Vi sitter i større grad i åpne landskap, men arealbruken opprettholdes gjennom større arealer til møterom etc. Vi synes og ha et velstandstillegg i Norge. o Mangel på større tilgjengelige ledige lokaler og stigende byggekostnader vil kunne fremtvinge nybygg på høye leienivåer. o Nybyggingen er nå spesielt høy og er spredt over nesten alle kontorområdene i Oslo, Asker og Bærum (se vårt kart på side 27). o Vi venter høy nybygging også etter Hvis det imidlertid ikke snart signeres leiekontrakter til et betydelig volum nybygg vil markedet allerede om to år være preget av generelt etterspørselsoverskudd, og med raskt stigene leienivåer som resultat. o Sentrum har vært den største vinneren om leietagerne de siste tre årene (se vårt kart på side 25). De omkringliggende områdene opplever nå stigende etterspørsel og får i større grad ta del i leieprisoppgangen. 4

5 MAKRO Kobbervikdalen UNION Norsk Næringsmegling har håndtert salget på vegne av Fram Realinvest. 5

6 MAKRO Norsk økonomi - utsikter for Langvarig moderat konjunkturoppgang for Norge o Vekstanslagene for Norges handelspartnere er marginalt nedjusterte. Fastlandseksporten, som mange regner som det svakeste leddet i norsk økonomi, ventes imidlertid og ha en stigende veksttakt. o Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter per september at konsumprisindeksen (KPI) stiger med kun 0,9 % i år, 1,6 % i 2013, 2,1 % i 2014 og 2,5 % i o SSB legger til grunn at Norge har vært inne i en moderat konjunkturoppgang siden våren Sett opp mot en trendvekst for Norge på 2,9 % innebærer prognosene kort fortalt at Norge får en moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene. o Særlig privat konsum og høye investeringer bidrar til god veksttakt. God vekst i verden (3-4 %), moderat i USA, men svakt i Eurosonen BNP- vekst, årlige endringer E 2013E 2014E USA 1,8 2,2 2,0 2,2 Japan (0,7) 2,5 1,6 1,1 Kina 10,5 8,0 8,3 8,5 Eurosonen 1,5 (0,4) 0,6 1,7 UK 0,8 (0,4) 1,0 1,7 Norge (fastlandet) 2,4 3,7 3,0 2,8 Sverige 3,9 1,2 1,8 2,3 Norges handelspartnere* 2,5 0,8 1,8 2,5 Kilde: Nordea, september 12. *Norges Bank, PPR juni 12 Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom Statistikk og prognoser for makroforholdene tyder klart på at vi totalt sett vil ha gode rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene. Behovet for næringseiendom er økende, den økonomiske evnen er sterk og optimismen er tilstede blant det store flertallet av bedriftene. Det er fortsatt høy risiko knyttet til utviklingen i Europa, og vi kunne ønsket oss en bedre utvikling innen KPI og bankmarginer. Likevel, det meste går i riktig retning. Viktige positive rammevilkår for næringseiendom omfatter blant annet: o En sterk økonomi som bidrar til god vekst innen befolkning, sysselsetting og privat konsum. Sannsynliggjør også få konkurser og mindre risikoutsatte leieinntekter o Vekstambisjoner blant bedriftene (generell optimisme) o Lave renter lenge 6 Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle endringer E 2013E 2014E 2015E BNP - Fastlandet 2,4 3,6 3,1 3,2 3,4 BNP 1,4 3,5 2,2 2,4 2,8 KPI 1,2 0,9 1,6 2,1 2,5 Privat forbruk 2,4 3,6 4,7 4,6 4,5 Offentlig forbruk 1,5 1,9 2,0 2,6 2,7 Oljeinvesteringer 13,4 13,5 6,4 2,5 1,7 Tradisjonell eksport (0,4) 1,1 1,9 2,7 3,4 Sysselsetting 1,4 2,2 1,8 1,5 1,6 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,3 3,1 3,3 3,2 3,1 Kilde: SSB, september 2012

7 MAKRO Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Vekstanslagene oppjustert med 38 % o Vår konsensusoversikt tilsier at sysselsettingen stiger med i perioden Sammenlignet med vår-rapporten er nivået opp 38 %. o Manpower sin rapport fra tredje kvartal viser at overvekten av bedrifter som venter å øke bemanningen holder seg stabil på 8 %. I Stor-Oslo er tilsvarende overvekt på 12 %. o Manpower sin undersøkelse viser at planene om og øke bemanningen er særlig sterkt innenfor kontorintensive bransjer som finans, forsikring, eiendomsmegling og konsulenttjenester, samt olje og gass. o Tendensen for antall ledige stillinger innen kontoryrkene i Oslo har flatet ut de siste månedene, men per september er tendensen opp 9 % sammenlignet med september Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo Kilde: UNION/FINN Endring i ant. ansatte i Oslo. NAV anslår i år E 2013E 2014E DNB - august 2012 (0,1) 1,4 1,9 1,4 0,9 Norges Bank - juni 2012 (0,1) 1,4 2,0 1,5 1,0 SSB - september 2012 (0,1) 1,4 2,2 1,8 1,5 Konsensus (0,1) 1,4 2,0 1,6 1,1 Endr.ant.sysselsatte (2 616) Ant. sysselsatte (3 000) (8 000) (13 000) E 2012E 7 Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo

8 MAKRO Renter 10-års swaprente ned ca. 40 punkter fra mars Nordea sine renteprognoser per oktober 2012 % o Litt forenklet har bankene ventet stigende renter, mens markedet har ventet at rentene vil holde seg lave i flere år. Vi noterer oss bl.a. at 30-års statsobligasjonsrente for USA ligger på 2,85 % per 16. oktober o Siden vår-rapporten har bankene imidlertid nedjustert renteprognosene noe. Nordea venter at 10-års swaprente stiger til snaue 4 % neste høst, mens DNB Markets venter tilsvarende et nivå på 3,50 % høsten o Spreaden mellom 10-års swaprente og 3 mnd. NIBOR har vært stigende i år. Fordelen ved å ligge flytende er primo okt. 1,22 % mot 10-års swap. o UNION Bankundersøkelse fra august viser at bankmarginen i tyngden av utlån ligger på 231 punkter mot 217 i april-undersøkelsen. Bankenes svar varierte fra 180 til 260 punkter (tyngden av nye utlån har lav risiko). Swap- og pengemarkedsrenter i utvalgte markeder 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1 å swap 3 å swap 5 å swap 7 å swap 10 å NOK SEK EUR USD swap Kilde: DNB Markets 8 % Nordea - Okt Spot 3M jun.13 des.13 des.14 3 mnd. NIBOR 1,98 2,02 2,27 2,43 3,16 Styringsrenten 1,50 1,50 1,75 2,00 2,75 Spread 0,48 0,52 0,52 0,43 0,41 10 års swap 3,20 3,58 3,86 3,96 4,14 10 års stat 2,15 2,58 2,86 2,96 3,14 Spread 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 Kombinasjon av 70 % 10-års swaprente og 30 % 3 mnd. NIBOR Fordelen ved og ligge flytende : 10-års swaprente minus 3 mnd. NIBOR Kilde: DNB Markets 2,83 3,11 3,38 3,50 3,85 10-års swapr. min. 3 mnd. NIBOR 1,22 1,56 1,59 1,53 0,

9 Transaksjonsmarkedet Gravarsveien 7, Sandnes Scala Retail Property har kjøpt kjøpesenteret Maxi Sandnes. UNION Corporate var kjøps- og finansieringsrådgiver. 9

10 TRANSAKSJONSMARKEDET HITTIL I 2012 Oppsummering og vurderinger på overordnet nivå. Se egne sider (12-20) for hhv. Oslo/Akershus, Kontor, Handel, Logistikk, Hotell, Bolig, Bergen, Trondheim og Stavanger Høyt transaksjonsvolum, men selektivt marked Salgsvolumet i 2012 fordelt på segment og geografi Det har vært en betydelig økning i transaksjonsaktiviteten de siste ukene. I andre halvår har vi allerede registrert 33 omsetninger over MNOK 50. Medio oktober har transaksjonsvolumet nådd NOK 31,2 mrd. og innen handelsrelatert eiendom arbeides det nå med bl.a. fire prosesser med eiendomsverdier for NOK 12,5 mrd. Gitt at disse prosessene ender med salg vil transaksjonsvolumet sannsynligvis passere NOK 50 mrd. med god margin. Får vi det samme antall transaksjoner i fjerde kvartal som i fjor, vil vi passere 160 omsetninger i år. Det er med andre ord et aktivt transaksjonsmarked på tross av at flere banker har strammet inn på utlånene og skjerpet vilkårene i forhold til næringseiendom. Et eksempel på at lånefinansieringsutfordringene på ingen måte har stoppet markedet, er at syndikeringsaktørene har gjennomført minimum syv kjøp nå etter sommerferien (sannsynligvis flere) og 22 hittil i år. Transaksjonsmarkedet har i år vært preget av et høyt salgsvolum innenfor kontor og boligrelatert eiendom. Vi kan sannsynligvis legge til handel på slutten av året. Videre har syndikeringsaktørene kjøpt mindre, og det har vært et lavere volum innen logistikk/industri. Videre har det vært et høyt volum som enten er i tomt/utvikling/konvertering eller eiendommer med spesielt lange leiekontrakter. Målt i verdi har 70 % av salgsvolumet vært på Sør-Østlandet inkludert Oslo/Akershus, 9 % i geografisk spredte porteføljer og 21 % i resten av landet. Det har for øvrig vært salg over MNOK 50 i hele 31 ulike kommuner. De langt fleste i de fire største byregionene. De 10 største omsetningene så langt i 2012 er alle over MNOK 500 og utgjør 51 % av salgsvolumet målt i verdi. Videre tyder flere av transaksjonene i år på at mange aktører spisser porteføljene ut fra at man har strammet inn investeringsstrategien. NOK mrd. Segment Antall NOK mrd. Kontor 33 13,4 Hotell 4 1,2 Butikk/Handel 15 4,7 Logistikk/Ind. 11 1,3 Annet 42 10,6 Sum ,2 Kilde: UNION Midt- og Nord-Norge 8 % Sør- og Vestlandet 13 % Øvrige Sørøstlandet 7 % Kilde: UNION Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK Porteføljer/ Annet 9 % 2012 NOK 31,2 mrd Oslo/ Akershus 63 % E Kilde: UNION fra DNB Næringsmegling for årene før

11 TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT Eiendomsselskapene kjøper flere, syndikeringsaktørene færre. Minimum 13 transaksjoner med netto yield under 6 % hittil i år Typisk yield-gap etter bankmargin i høst på 1,6 % Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg I perioden fra 2008 har eiendomsselskapene vært største netto selger av næringseiendom i Norge og syndikeringsaktørene største netto kjøper. Fra i fjor høst økte Eiendomsselskapene investeringstakten, og har hittil i år kjøpt 60 eiendommer og solgt 46. Tabellen til høyre viser at eiendomsselskapene har vært netto selger. Justerer man imidlertid for salget av DNBhovedkontoret på NOK 4,8 mrd. hadde eiendomsselskapene vært nettokjøper for NOK 2,8 mrd. Videre ville liv- og pensjonsselskapene uten denne transaksjonen faktisk vært netto selger. Liv- og pensjonsselskapene er vanligvis netto kjøper, men det er grunn til og tro at enkelte i denne kategorien er i ferd med og vekte seg ned i næringseiendom. Med de transaksjonene vi har fått inn på tampen har syndikeringsaktørenes kjøpsvolum nå passert NOK 3 mrd. Det er likevel klart at de har gjort betydelig mindre enn i fjor. I gruppen andre finner vi i år blant annet entreprenører, kommuner og foreninger. Hittil i år har vi registrert hele 78 ulike kjøpere/kjøpsgrupperinger. Kakediagrammet til høyre viser transaksjonene fra Q sortert etter yieldnivå. Vi har tatt ut de yieldene vi ikke oppfatter som markedsmessige (yieldnivået skyldes underleie, utbyggingspotensial etc.), og gjennomsnittet er da 6,98 %. Fra slutten av fjoråret har vi registrert 24 salg med yield under 6 %, hvorav 13 salg i Videre har vi registrert 19 omsetninger med yield fra 8 % og høyere. Setter vi sammen data fra transaksjonene etter ferien, UNION Bankundersøkelse Q og rente-nivåer finner vi at den typiske transaksjonen (kontantstrømeiendommer) i høst har hatt en netto yield på 6,8 %, en bankmargin på 2,3 % og et netto yield-gap etter bankmargin på 1,6 %. Det er mange finansieringsløsninger, men vi har her forutsatt 70 % rentebinding med 10-års swaprente og 30 % flytende. Det typiske kjøpet har stadig en egenkapitalandel på ca. 30 %, men tendensen er marginalt økende. 11 Eiendomsselskap 53 % 60 % -2,0 16,6 18,6 Norske fond 1 % 5 % -1,1 0,3 1,4 Syndikeringsaktører 7 % 3 % 1,4 2,3 0,9 Utlendinger inkl. fond 4 % 5 % -0,3 1,4 1,7 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 21 % 8 % 4,0 6,6 2,6 Private investorer 7 % 8 % -0,2 2,2 2,4 Bruker av eiendommen 4 % 8 % -1,1 1,3 2,4 Andre eller konfidensielt 1 % 4 % -0,7 0,5 1,2 Sum 31,2 31,2 Kilde: UNION Transaksjoner etter yield-nivå fra Q % eller høyere netto-yield: 19 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 30 % Kilde: UNION 101 transaksjoner med yield-data 6 % eller lavere netto-yield: 24 % Mellom 6 og 7 % netto-yield: 27 %

12 TRANSAKSJONSMARKEDET Oslo/Akershus Høyt salgsvolum i kontor og boligrelatert eiendom Segmentfordeling i Oslo/Akershus fra okt Ettersom vi kun fokuserer på transaksjoner fra MNOK 50 har Oslo/Akershus en høy andel av salgsvolumet målt i verdi, hele 67 % de siste fire kvartalene. I denne perioden har vi registrert hele 92 transaksjoner i de to fylkene. Av disse har 31 hatt en verdi på MNOK 250 eller høyere. Snitt-yielden har vært på 6,80 % mot 7,37 % i resten av landet (kun markedsmessige yielder medtatt). Kontantstrømeiendommene har i snitt hatt 8,7 år igjen på leiekontraktene. Vi ser da bort fra eiendommer uten leiekontrakter eller med mindre enn tre år igjen på leiekontraktene. Hittil i år har transaksjonsmarkedet i Oslo-området vært preget av et spesielt høyt innslag av boligrelaterte transaksjoner med et volum på hele NOK 7,5 mrd. (se mer om boligtransaksjonene på side 17). Som vanlig har andelen vært høy innen kontor det siste året med totalt 29 salg for drøye NOK 15 mrd. Salget av DNB-hovedkontoret og byttetransaksjonen mellom Norwegian Property og KLP utgjorde drøye NOK 6,6 mrd. eller 44 % av volumet på NOK 15 mrd. (Norwegian Property solgte Ibsen-kvartalet til KLP, og kjøpte Fondbygget på Aker Brygge fra KLP). Kontortransaksjonene i Oslo/Akershus har hatt en snitt-yield på 6,3 % det siste året, og vi har registrert 10 kontorsalg med netto-yield under 5,8 % i perioden. Innen handelseiendom har salgsvolumet vært beskjedent i Oslo-området. Vi ser her bort fra eiendommer som inngår i geografisk spredte porteføljer. Vi har da ikke registrert salg over MNOK 260. Tabellen til høyre er veldig preget av salget av DNB-hovedkontoret på NOK 4,8 mrd. Uten dette ene salget ville liv- og pensjonsselskapene vært nettoselger og eiendomsselskapene netto kjøper i hovedstadsområdet. Eiendomsselskapene har i perioden kjøpt 49 eiendommer og solgt 40 eiendommer i Oslo/Akershus. Det siste året har det vært 56 ulike aktører/grupperinger som har kjøpt eiendom over MNOK 50 i Oslo/Akershus. Kilde: UNION Annet 36 % Lager/Kombi/ Terminal/Ind 9 % NOK 29,7 mrd. Butikk/Handel 4 % Kontor 51 % Kjøps-/salgsandeler siste 12 mnd (NOK mrd.) Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 51 % 62 % -3,4 15,0 18,4 Norske fond 1 % 9 % -2,6 0,2 2,8 Syndikeringsaktører 12 % 2 % 3,1 3,6 0,6 Utlendinger inkl. fond 0 % 2 % -0,6 0,0 0,6 Liv- og pensjonsselskap 22 % 11 % 3,4 6,6 3,2 Private investorer 7 % 7 % -0,1 2,1 2,2 Bruker av eiendommen 4 % 4 % -0,1 1,2 1,3 Andre eller konfidensielt 3 % 2 % 0,3 1,0 0,7 Sum 29,7 29,7 12 Kilde: UNION

13 TRANSAKSJONSMARKEDET - KONTOR 5,7 % i snittyield i storsalgene fra MNOK 500 Kontortransaksjoner de siste fire årene, 2012 per okt. Fra fjerde kvartal i fjor har vi registrert 51 kontortransaksjoner for til sammen NOK 19,1 mrd. Yieldene har variert fra 5,1 % til 9,57 %, med et gjennomsnitt på 6,76 % (basert på yield-data fra 43 omsetninger). De ti største transaksjonene hadde alle en verdi over MNOK 500 og utgjorde 64 % av volumet målt i verdi. I storsalgene var snitt-yielden på 5,7 % og gjennomsnittelig kvadratmeterpris var på drøye kroner. De omsatte eiendommene hadde i snitt ca. 9 år igjen på leiekontraktene. Til sammenligning har den gjennomsnittelige kontorleiekontrakten som signeres i Oslo en varighet på mellom fire og fem år. Videre har 79 % av transaksjonsvolumet innen kontor vært i Oslo/Akershus. Tar vi snittet av de til en hver tid siste 10 yieldene vitner dataene om en svakt synkende yieldtendens. Snittet har sunket fra 7,16 % for et år siden til 6,82 % nå. Vi har da tatt ut yieldene som skyldes underleie etc. Vi kan imidlertid ikke konkludere med at dette uttrykker markedsutviklingen fordi de omsatte eiendommene i for liten grad er sammenlignbare, og fordi datagrunnlaget ikke er omfattende nok. Samlet finansieringsrente (10 års swaprente + bankmargin) har i perioden utviklet seg omtrent flatt, da økte bankmarginer har utlignet rentenedgangen (bankmarginene steg kraftig på tampen av fjoråret). Totalt sett er vår vurdering at det er etterspørselsoverskudd for trygt beliggende kontorbygg, og at disse har holdt seg godt i pris. I fjor økte yield-differansen mellom eiendommer avhengig av risiko. Vi legger til grunn at utviklingen, med økt yield-forskjell avhengig av antatt risiko, har fortsatt i år som en konsekvens av bankenes skjerpede krav til sikkerhet i kontantstrømmen. Vi vurderer stadig at prime yield ligger i intervallet 5,25 til 5,50 %, men siden sist er tendensen heller svakt opp enn svakt ned. Lånefinansierer man 70 % av lånet med 10-års swaprente, ligger flytende med resten og oppnår en attraktiv bankmargin kan man imidlertid få en finansieringsrente på snaue 5 %. 13 % Antall transaksjoner Milliarder kroner Kilde: UNION Kilde: UNION Prime yield og 10-års swaprente (per. okt. 2012) års swap-rente Prime yield Kilde: UNION/DNB Markets

14 TRANSAKSJONSMARKEDET- HANDEL Flere transaksjoner skyldes spissing av porteføljene Kjøps-/salgsandeler fra okt NOK mrd. Denne høsten arbeides det bl.a. med fire større transaksjonsprosesser med eiendomsverdier for til sammen NOK 12,5 mrd. Årstendensen er nå på NOK 6,2 mrd., hvorav 15 omsetninger med NOK 4,7 mrd. i år. Vi har registrert 17 ulike kjøpere de siste 12 mnd. mot tilsvarende over 30 ved forrige telling. Flere av transaksjonene vitner om at aktørene spisser porteføljene, både med hensyn til geografi og med hensyn til selve satsningen på segmentet handel. Flere nye aktører kjøper seg opp i handel og enkelte ønsker og vekte seg ned. Totalt sett gir det grunnlag for å vente et betydelig salgsvolum fremover. Snittyielden det siste året har vært på 7,0 %. Intervallet har vært fra 5,7 % til 8,5 % når vi ser bort fra ekstremverdier som gjerne skyldes underleie, utbyggingspotensial etc. Vi registrerte for øvrig én markedsmessig yield under 5 % i Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 60 % 71 % -0,7 3,7 4,4 Norske fond 3 % 0 % 0,2 0,2 0,0 Syndikeringsaktører 2 % 11 % -0,6 0,1 0,7 Utlendinger inkl. fond 23 % 0 % 1,4 1,4 0,0 Liv- og pensjonsselskap 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Private investorer 7 % 2 % 0,3 0,4 0,1 Bruker av eiendommen 0 % 16 % -1,0 0,0 1,0 Andre eller konfidensielt 5 % 0 % 0,3 0,3 0,0 Sum 6,2 6,2 Kilde: UNION Forventningene tilsier raskere leieprisvekst enn KPI Virke venter 5 % omsetningsvekst i både 2012 og 2013 o Konsensus av høstens prognoser fra SSB, Nordea og DNB Markets tilsier at privat konsum stiger med 3,6 % i år, 3,9 % i 2013 og 3,6 % i Videre er spareraten blant husholdningene høy (9 %) og innebærer et oppsidepotensial for privat konsum. o Hovedorganisasjonen Virke har oppjustert sine anslag for veksten i detaljhandelen og venter hele 5,0 % økning i både år og i neste år. o Omsetningen i kjøpesentrene steg med 3,1 % i årets første åtte måneder mot samme periode i fjor i følge Kvarud Analyse. Korrigert for endringer i areal og handledager var veksten på 1,6 %. o Konsensus tilsier at KPI kun stiger med 0,7 % i år og 1,5 % i I sum tilsier prognosene for handelen at velfungerende handelseiendommer med omsetningsbasert leie får en raskere leieprisvekst enn KPI. 14 Årlig vekst i omsetning (%) E 2013E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 2,2 3,5 5,0 5,0 Klær 8,4 0,7 4,0 1,2 0,9 4,0 4,0 Sko 6,8 1,8 1,0 3,7 1,9 4,0 4,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 4,1 4,8 5,0 6,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 3,1 (1,1) 3,0 5,0 Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,5 4,6 7,0 8,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 6,3 (1,4) 3,0 4,0 Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 2,7 2,9 5,0 5,0 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, oktober 2012

15 TRANSAKSJONSMARKEDET - LOGISTIKK Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri Færre logistikk-kjøp fra syndikeringsaktørene i år I fjor registrerte vi hele 51 transaksjoner for NOK 7,6 mrd. i dette segmentet. Hittil i år har vi kun notert 11 salg for til sammen NOK 1,3 mrd. Blant annet har syndikeringsaktørene kun kjøpt for MNOK 600 mot NOK 3 mrd. i fjor. Tabellen til høyre viser transaksjonsvolumet fordelt på kjøpere og selgere de fire siste kvartalene. Bruker av eiendommen har vært største netto selger gjennom sale lease-back transaksjoner. I perioden har vi registrert yielder i 22 salg og snittet har vært på 7,65 %. Utviklingen i snitt-yielden (siste 20 salg) fra begynnelsen av 2011 og frem til i dag antyder en yield-økning på ca. 30 punkter. Fra Q har høyeste kvadratmeterpris vært over kr. og snittet har vært på drøye kr. De omsatte eiendommene skiller seg ut ved at relativt mange har hatt høye leienivåer (over kr. pr. m²/år). I snitt har det vært ca. 9 år igjen på leiekontraktene i de solgte eiendommene. Ant. ledige lokaler ned 13 % siden toppen i sept Kjøps-/salgsandeler fra okt NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 30 % 40 % -0,4 1,4 1,8 Norske fond 0 % 15 % -0,7 0,0 0,7 Syndikeringsaktører 43 % 4 % 1,8 2,0 0,2 Utlendinger inkl. fond 0 % 3 % -0,2 0,0 0,2 Liv- og pensjonsselskap 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Private investorer 19 % 15 % 0,1 0,9 0,7 Bruker av eiendommen 1 % 18 % -0,8 0,1 0,8 Andre eller konfidensielt 7 % 5 % 0,1 0,3 0,2 Sum 4,6 4,6 Kilde: UNION Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. Generelt skyves mer og mer av lagerfunksjonen østover og ut av Oslo. Det har vært en betydelig nyetablering langs E6 nord og sør for Oslo. Vi venter at trenden fortsetter, og at beliggenhetsrisikoen for flere eiendommer utenfor de mest attraktive områdene er økende. Figuren til høyre viser i den røde grafen antall ledige lokaler innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus per måned. Per september var det 168 annonserte lokaler mot 161 i april. På grunn av sesongvariasjoner i dataene har vi lagt ved de blå stolpene som viser 12 mnd. rullerende gjennomsnitt. Denne sesongjusterte tendensen har det siste året vært svakt synkende Kilde: UNION/FINN Tolvmånedtrend Antall annonser 15

16 TRANSAKSJONSMARKEDET - HOTELL Hotellsalg i Geilo, Trondheim, Stavanger og Drammen Siden vår-rapporten har Stig Fische solgt hotellet Dr. Holms på Geilo til private investorer (Frydenbø med fl.). Tidligere i år har Botten-familien solgt 60 % i Britannia Hotell i Trondheim til Øyvind Antinsen og Francis Hay for MNOK 222. Videre har Anker-stiftelsen kjøpt både driftselskapet og eiendommen First Hotel Ambassadeur i Drammen med 241 rom fra Host Hotelleiendom Norge for i størrelsesorden MNOK 250. KLP Eiendom har kjøpt hotellet Quality Airport Hotel nær Stavanger Lufthavn for MNOK 388, fra Aberdeen. Hotellet har 273 rom og 19 møterom og har Choice som driver. De siste tre årene har vi registrert yielder i fem hotelltransaksjoner. Intervallet har vært fra 5,2 % til 7,10 %, men et snitt på 6,2 %. Godt plasserte hotell i Norge, med lange leie-avtaler oppfattes nok av flere som en trygg havn. Lønnsomheten er til dels god (særlig enkelte større byhotell) og utlendinger står for kun 17 % av belegget. Bedret lønnsomhet trues av økt kapasitet o Lønnsomheten i bransjen har bedret seg, omsetningen steg 5 % i årets åtte første måneder, og konjunkturprognosene sannsynliggjør videre vekst i etterspørselen. Kapasitetsveksten, målt i antall rom, er beregnet til 8 % for perioden Bl.a. i Oslo har økt tilbudsside slått ut i nøkkeltallene. o Driftsmarginen i hotellbransjen steg fra 3,9 % gjennomsnitt i 2010 til 4,1 % i 2011 i følge Horwath Consulting. Litt spissformulert gikk driften i fjor tilfredsstillende i de større byhotellene (4,4 %), svakt i (de mindre) distriktshotellene (0,5 %) og best for flyplasshotellene (10,4 %). o Hotellene brukte i gjennomsnitt 24,6 % av inntekten på husleie i fjor i følge Horwath Consulting. For hotellene med mindre enn 60 rom var nivået 15,0 % og for hotellene med over 100 rom var nivået 25,4 %. Hovedtall Norge/Oslo januar august Januar - august Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge % Oslo (7%) Omsetning (MNOK) Norge % Oslo (1%) Pris per rom (YTD) Norge % Oslo (2%) Kilde: SSB 16 % Romutnyttelsen fra jan. til aug., per år Kilde: SSB Norge Oslo

17 TRANSAKSJONSMARKEDT - BOLIG Hett transaksjonsmarked for boligrelatert eiendom Hittil i år har vi registret 31 transaksjoner for til sammen NOK 9,0 mrd. som helt eller delvis er relatert til bolig. I tillegg kommer enkelte større transaksjoner hvor vi ikke kjenner salgssummen. Det har dessuten vært en lang rekke transaksjoner under MNOK 50, særlig tomter. Transaksjonene knytter seg til tomter som helt eller delvis skal utvikles til bolig, eiendom som planlegges konvertert til bolig og mer selskapsmessige transaksjoner. De 31 transaksjonene er fordelt på hele 25 ulike kjøpere, herunder enkelte syndikeringsaktører. Målt i verdi er nesten 90 % av det vi har registret relatert til Oslo/Akershus. Tomter i Oslo-området som kan benyttes til boligutvikling utgjør noe av det som har økt mest i verdi de siste to årene. Boligmarkedet er generelt hett over det meste av landet, men særlig også i Stavanger-regionen, hvor vi har registrert enkelte boligtransaksjoner. Solid vekst i bolig- og leieprisene, men ingen boble o Snittpris per m² for solgte leiligheter i Oslo var kr. i september Snittnivået har steget snaue 10 % siden september o Per september var prisveksten for boliger generelt i Norge på 7,3 % mot september For eneboliger var årsveksten på 5,1 % og for delte boliger 6,9 %. o Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var kr. per mnd. i Q Nivået økte med 3,2 % sammenlignet med Q1 2012, og 5,5 % mot Q o SSB med flere har publisert artikler i år hvor konklusjonen har vært at boligprisveksten i Norge kan forklares logisk ut fra lønnsvekst, moderat boligbygging og renteutviklingen. Konsensus tilsier videre boligprisvekst, og SSB venter at boligprisene i Norge stiger med 7 til 8 % årlig tom Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q2 12 Boligpriser fra 2005 til sept. 2012, i kr. per m² NOK / måned NOK 1, sep. 05 sep. 06 sep. 07 sep. 08 sep. 09 sep. 10 sep. 11 sep. 12 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune Kilde: EFF/NEF/Econ/FINN, september

18 TRANSAKSJONSMARKEDET - BERGEN Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen Skarpe yielder og flere Oslo-kjøpere Transaksjoner fra MNOK 50, fra oktober 2011 Det siste året har vi registrert 12 transaksjoner over MNOK 50 i Bergensområdet for til sammen NOK 2,3 mrd. I tillegg har det kommet til bud/aksept på én større eiendom, og vi har god grunn til og tro at det jobbes med ytterligere storsalg. Vi har registrert totalt 11 yielder fra 2011 og 2012 i Bergen, og gjennomsnittet er nå på 7,1 %. En sammenligning med Oslo vil alltid inneholde et sterkt element av at man sammenligner ulike eiendommer, men for denne perioden var Bergen-snittet 64 punkter høyere enn Oslo-snittet. Minimum to av omsetningene i Bergen nå i høst har hatt markedsmessige netto-yielder under 6 %. Våre transaksjonslister for Bergen viser at markedet ikke er så lukket som myten skal ha det til. Fra 2010 har for eksempel 12 av 33 omsetninger endt med en kjøper som er basert utenfor Hordaland. Lager/ Kombi 15 % Kilde: UNION Annet 16 % NOK 2,3 mrd. Butikk/ Handel 44 % Kontor 35 % Forventninger om stabile leiepriser* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN jun. 2012: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på kr. per m²/år. o Leieprisene i sentrum ligger i intervallet kr. I øvrige områder signeres tyngden av kontrakter i prisintervallet fra til kr. per m²/år*. o De siste par årene har antall ledige kontorlokaler annonsert på Finn.no ligget i intervallet 100 til 130. Per oktober er nivået 126 mot 110 for et år siden. Arealledigheten vurderes til være på snaue 7 %, og ventes og stige de nærmeste årene. * Kyte Næringsmegling oktober NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Kilde: Dagens Næringsliv

19 TRANSAKSJONSMARKEDET - TRONDHEIM Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim Omsetninger innen 9 ulike segment det siste året Transaksjoner fra 50 MNOK, fra oktober 2011 Fra fjerde kvartal i fjor har det minimum blitt omsatt 13 eiendommer (fra MNOK 50) i Trondheim, for til sammen NOK 2,8 mrd. Av dette salgsvolumet utgjør NIAM sitt salg av kontoreiendommen Pirsenteret drøye 40 %. Den laveste yielden vi har registrert nå i høst er på 6,10 % (lang leiekontrakt) og den høyeste er over 11 %. Vi har registrert 19 yielder fra 2010 med et snitt på 7,5 %, ekskludert ekstremverdier knyttet til underleie etc. Kontortransaksjonene hadde tilsvarende et snitt på 7,3 %. Ser vi spesielt på transaksjonene fra MNOK 150 og oppover har snitt-yielden vært på 6,2 % de siste tre årene. Beregningen er basert på at vi har data for markedsmessige yielder i 6 transaksjoner fra MNOK 150. Av de 13 salgene det siste året har 5 endt med en Oslo kjøper, og 6 av de 13 har vært utenom de tradisjonelle eiendomssegmentene. Kilde: UNION Annet 27 % Hotell/ Handel/ Lager 20 % NOK 2,8 mrd. Kontor 53 % Leieprisvekst for sentrale og moderne kontorlokaler Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN jun. 2012: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler har steget fra kr. på slutten av fjoråret til kr. per m²/år. o Todelt leieutvikling mellom attraktivt og ukurant. o Vi legger til grunn at tyngden av kontrakter signeres i intervallet til kr. pr. m²/år. I nybygg blir nivåene gjerne enda høyere. o Per okt. er det annonsert 92 ledige kontorlokaler i Trondheim mot 85 i okt Målt i m² er nivået stabilt i forhold til okt. 2011, men redusert med drøye m² fra april, til ca m² nå. *Kilde: UNION/FINN 19 NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Kilde: Dagens Næringsliv

20 TRANSAKSJONSMARKEDET - STAVANGER Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus Syndikeringsaktørene selger oljeboomeksponering Transaksjoner fra MNOK 50, fra oktober 2011 Fra oktober i fjor har vi registrert 10 transaksjoner (fra MNOK 50) for til sammen NOK 2,6 mrd., hvorav drøye NOK 2 mrd. i år. I tillegg har kjøpesenteret Stadionparken blitt omsatt i en geografisk spredt portefølje. Det har også vært flere transaksjoner rett under MNOK 50, bl.a. tomter. De 10 salgene relaterer seg til én selskapsmessig transaksjon, et hotell, en tomt, fem kontoreiendommer, en lagereiendom og en handelseiendom. Av 26 salg, over MNOK 50 fra Q4 2010, har hele 18 endt med en kjøper som er basert utenfor Rogaland, og 7 er kjøpt av syndikeringsaktørene. I perioden har UNION systemet har vært involvert i alt fire gjennomførte transaksjoner for totalt MNOK 922. I perioden har snitt-yielden vært 6,9 %. I kontortransaksjonene i Rogaland de siste to årene var yileld-intervallet fra 8 % til ned mot 5,5 %. Også i kontor var snittet 6,9 %. Tomt, Utvikl., Portefølje 27 % Lager 8 % Kilde: UNION Handel 16 % NOK 2,6 mrd. Hotell 15 % Kontor 34 % Svakt stigende leiepriser - høy ettersp. og nybygging* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 o DN jun. 2012: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til kr. per m²/år, opp fra kr. per november i fjor. o Intervallet for høy høystandard kontor i Stavanger sentrum går fra til kr. pr. m²/år*. o På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet kr. pr. m²/år *. o Kontorledigheten var på kun 3,4 % per mai. Frem til mai 2014 ventes en ferdigstillelse tilsvarende m² kontor, noe som øker kapasiteten med hele 9,5 %. Høy etterspørsel og konvertering ventes og dempe ledighetsnivået til 4-5 % på litt sikt*. *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom mai og okt NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Kilde: Dagens Næringsliv