Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 27

2 Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side

3 Avkastning og aksjekurs Avkastningen i fondet ble 3, prosent i 2. kvartal. Akkumulert avkastning første halvår 27 er dermed 2,6 prosent. Kvartalsresultatet var lavere enn gjennomsnittlig kvartalsvis avkastning siden oppstart (6,7 prosent) - et resultat av en lavere verdiøkning i eiendomsporteføljen enn tidligere på grunn av store renteøkninger i kvartalet. Forventet avkastning for året ligger fortsatt i intervallet 5 til 2 prosent. Avkastning i 2. kvartal 27 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble 3, prosent i 2. kvartal. Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje endte på NOK 2,73. Avkastningen i fondet ble 3, prosent i 2. kvartal. Tegningskursen for SPI ASA per 3. juni 27 endte på NOK 3,25 per aksje. Tegningskurs tilsvarer VEK pluss forholdsmessig andel av de historiske kostnadene i fondet samt tilretteleggingshonorar (som forklart i høyre kolonne). Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer:. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for fondet i 2. kvartal ble,8 prosent per aksje. Dette var omtrent det samme som direkteavkastningen i. kvartal (,9 prosent) og litt i underkant av direkteavkastningsmålet per kvartal på ca.,5 prosent. Verdiendring Verdiendringen på eiendomsmassen utgjorde,3 prosent i 2. kvartal. Inkludert blant annet justeringer i verdien av fondets rentebytteavtaler resulterte dette i en økning i aksjekursen på 2,2 prosent. Differansen mellom endringer i den underliggende eiendomsmassen og endringer i aksjekursen er et resultat av fondets finansiering (også kalt gearing effekten). Verdiendringen i porteføljen i 2. kvartal var lavere enn foregående kvartal. Dette var hovedsakelig et resultat av store renteøkninger i 2. kvartal som påvirket verdivurderingene på noen av eiendommene i porteføljen. Dette ble derimot kompensert noe av at rentebytteavtalene til fondet økte som resultat av renteøkningene. Les mer om rentemarkedet på side 8 i rapporten. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en avkastning på 2,6 prosent så langt i 27. Akkumulert avkastning siden oppstart er 5,8 prosent. Avkastningen er et resultat av at fondet har investert i eiendommer med god direkteavkastning, kombinert med verdiskapning på enkelteiendommer og en fortsatt god markedsutvikling innenfor eiendomsmarkedet i Norge. Den totale verdiendringen i porteføljen siden oppstart er på 6,3 prosent. Inkludert økte verdier av fondets rentebytteavtaler i et stigende rentemarked har dette medført en samlet økning i aksjekursen på 39,4 prosent ( gearing effekten). Forventet avkastning i 27 Etterspørselen etter næringseiendom er fortsatt svært høy, og vi tror eiendomsmarkedet vil gi investor en attraktiv avkastning de kommende årene. UNION Eiendomskapitals prognoser indikerer at vi får en totalkapitalavkastning i det norske eiendomsmarkedet på ca. 9,5 prosent i året i perioden Med 7 prosent finansiering tilsvarer dette en egenkapitalavkastning i intervallet 5 til 2 prosent de neste tre årene. Det langsiktige avkastningsmålet for fondet er 8-2 prosent per år. Avkastning per aksje Q2 27 Direkteavkastning,8% Verdiendring 2,2% Totalt 3,% Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer i Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokathonorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,4-4. kvartal 25 9,7,4%. kvartal 26 9,78 7,9% 2. kvartal 26,7 9,4% 3. kvartal 26,36 6,2% 4. kvartal ,%. kvartal 27 2,35 9,5% * 2. kvartal 27 2,73 3,% Akkumulert 5,8 % Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. *Inkludert utbytte på NOK,875 per aksje.

4 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i 2. kvartal. Fondet hentet inn NOK 93 millioner fra 56 investorer. Per 3. juni 27 har fondet hentet inn i overkant av NOK 2 millioner i egenkapital fra mer enn 3.9 investorer. Fondet var 82 prosent fullinvestert ved utgangen av 2. kvartal 27. Fondet er i gang med en ny emisjon som varer frem til 4. september Tegnet egenkapital Mill. NOK 25 2H 5 Oslo 55 H 6 Akershus Sør-Trøndelag Rogaland 557 2H 6 Møre og Romsdal Andre 68 H 7 Fordeling investorer Basert på fylke 6 % 4 % % 42 % % 8 % 239 Totalt Innhentet kapital Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i 2. kvartal som ble avsluttet 22. mai 27. Fondet hentet inn NOK 93 millioner 2 fra til sammen 56 investorer. Emisjonen varte kun 5 dager og var fondets korteste siden oppstart. Sett i forhold til lengden på emisjonen var dette et godt resultat. Av de til sammen 56 investorene som investerte i emisjonen var 4 av investorene (73 prosent) nye i fondet. 5 av investorene (27 prosent) representerte eksisterende aksjonærer i fondet Det ble utstedt totalt nye aksjer i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) i emisjonen. Samlet egenkapital i fondet Per 3. juni 27 har eiendomsfondet gjennomført åtte emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK 2 39 millioner i netto egenkapital fra til sammen investorer. Det var utstedt totalt aksjer i SPI ASA før siste emisjon i 2. kvartal. Medregnet emisjonen som ble registrert i Brønnøysundregistrene den 9. juni 27 har SPI ASA utstedt totalt aksjer. 27. Emisjonen har en maks ramme på NOK 465 millioner. For mer informasjon om emisjonen, vennligst kontakt Deres rådgiver eller Tilrettelegger (Glitnir Securities ASA) på tel Diversifisert investorgruppe Eiendomsfondet har en diversifisert investorgruppe. Som tidligere kommer mesteparten av investorene fra Østlandet, mens de resterende investorene er jevnt fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. 6 prosent av investorene i fondet kommer fra Oslo, 4 prosent fra Akershus og prosent fra Sør-Trøndelag. Investorer fra Rogaland og Møre og Romsdal utgjør henholdsvis prosent og 8 prosent og de resterende investorene er fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. Fondet er igang med en ny emisjon som varer frem til 4. september 27. Eiendomsfond for alle Da fondet ble lansert høsten 25, hadde fondet en ambisjon om å lansere et eiendomsfond for alle. Fondet ønsket å tilby eiendom som investeringsobjekt også til private investorer og småsparere, ikke bare det profesjonelle investormarkedet. Tegnet egenkapital Mill. NOK H 5 H 6 2H 6 H 7 Antall Eiendomsfondet har hentet inn totalt ca. NOK 2 millioner fra mer enn 3.9 investorer. Ny emisjon i gang Fondet er i gang med en ny emisjonsperiode. Emisjonen ble igangsatt 22. juni 27 og varer frem til 4. september Gjennom eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA. 2 Netto egenkapital etter fratrekk for tegnings- og tilretteleggingshonorar. Fondet fortsetter å feste grepet på et voksende og bredt investormarked i Norge. Per 3. juni 27 har fondet investorer fra samtlige fylker i Norge, med unntak av Jan Mayen. Investorene i fondet inkluderer blant annet privatinvestorer, investeringsselskaper, kommuner, formuesforvaltere, stiftelser og legater. Akkummulert egenkapital Akkummulert antall investorer

5 3 3% Stor andel privatpersoner Et av fondets suksesskriterier for å tiltrekke seg privatinvestorer og småsparere i Norge har vært fondets lave minsteinvesteringskrav. En minimumsinvestering i fondet er NOK 5. hvilket er lavest blant de norske eiendomsfondsaktørene i Norge. Per 3. juni 27 har 2 prosent av investorene i fondet investert dette beløpet. Per 3. juni 27 har 76 prosent av egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5. og NOK 5. i fondet. Gjennomsnittsinvesteringen i fondet er i underkant av NOK 5.. Medianen 3 er NOK 2.. Fondet har et godt feste i det profesjonelle investormarkedet, og har bevist dette ved å tiltrekke investeringer fra flere profesjonelle investorer og ledende kapitalforvaltere. Nærmere 25 prosent av egenkapitalen kommer fra investorer som har investert mer enn NOK 5.. Ca. 2 prosent av investorene har investert mer enn NOK million. Fondet var mer enn 82 prosent fullinvestert ved utgangen av 2. kvartal 27. Den største enkeltinvestering i fondet er ca. NOK 8 millioner 4. Dette inkluderer ikke investeringene fra de større formuesforvalterne, da disse investeringene er gjort på vegne av et flertall investorkunder. Fondets investeringshastighet En viktig suksessfaktor for å skape god avkastning i alle investeringsvirksomheter er å investere ny kapital hurtig. Fondet gjennomfører kvartalsvise emisjoner og skalerer investeringsaktiviteten iht. den kapital som hentes inn hvert kvartal. Siden oppstart har fondet brukt i gjennomsnitt mindre enn tre måneder på å investere ny kapital. Dette viser at kvartalsvise emisjoner er et fornuftig kapitalforhøyelsesintervall for fondet. Investeringskapasitet Ved utgangen av 2. kvartal 27 hadde eiendomsfondet investert totalt ca. NOK 5 6 millioner 5 i eiendom. Fondets samlede investeringskapasitet på samme tidspunkt var NOK 6 8 millioner 6. Eiendomsfondet var dermed 82 prosent fullinvestert ved utgangen av kvartalet. Fondets gjennomsnittlige investeringsgrad sidenoppstart er 86 prosent. Annenhåndsomsetninger Det ble solgt 3 aksjeposter i annenhåndsmarkedet i 2. kvartal for til sammen NOK 2,8 millioner. Per 3. juni 27 har det blitt gjennomført totalt 62 annenhåndsomsetninger i fondet siden oppstart. Det er blitt omsatt totalt aksjer til en samlet verdi av NOK 3,3 millioner. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte Tilrettelegger direkte på telefon Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 2% 6% J 5 2% 2% 3% investorer > 85% J Investeringstakt Mill. NOK 76% J 34% Utnyttelse av investerbar kapital Gjennomsnitt 86% siden oppstart J % J H2 5 H 6 H2 6 H 7 % 8% 6% 4% 2% % Akkummulert investert kapital (EK og gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital 3 3 Medianen er definert som det midterste tallet i en sortert tallmengde. 4 Utenom investeringene fra Storebrand Liv og Storebrand Fondsforsikring som utgjør ca. NOK 2 millioner. 5 Per 3. juni 27 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK 5 87 millioner. 6 Basert på innhentet egenkapital (NOK 2 39 millioner) pluss 7 prosent fremmedkapital (NOK millioner). 2 Oppstart 2H 5 H 6 2H 6 H 7

6 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Fondet kjøpte 2 nye eiendommer i 2. kvartal for til sammen ca. NOK millioner. Fondet solgte samtidig sin første eiendom i 2. kvartal, med en egenkapitalavkastning på 65 prosent. Per 3. juni 27 bestod eiendomsporteføljen av 53 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 5 8 millioner. Gjennomsnittlig yield på eiendomsporteføljen per 3. juni 27 var 6,2 prosent. Fordeling eiendomstype 38 % 27 % Nye eiendomskjøp i 2. kvartal Fondet kjøpte 2 nye eiendommer i 2. kvartal for til sammen NOK 4 millioner. Eiendommene har et samlet areal på m 2 og årlige leieinntekter på NOK 63 millioner. Gjennomsnittlig kjøpsyield på disse eiendommene var 6,6 prosent 2. Eiendommene har solide og lange leieforhold. Gjenværende verdivektet løpetid på de nye leiekontraktene er 9,2 år. 5% % 5% % 9 % Kontor Lager / kombi Handel Annet Fordeling geografi 26,8 % 5,9 % 42,9 % Oslo Akershus Sør-Trøndelag Rogaland Østfold 25 % Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Bolig Annet Handel Lager/kombi Kontor 5, % Nordland Telemark Vestfold 3,9 % 3,3 % 2,9 % 5,6 %,3 %,2 % Nord-Trøndelag Troms År Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Stanseveien 2 /5/25 Oslo Lager / Kombi ,6 Landøyveien 2 /6/25 Asker Handel ,4 Stasjonsveien 2 /28/25 Asker Handel / Lager ,2 Vestre Rosten 79 2/5/25 Trondheim Kontor ,6 Kjøpmannsgt. 28 2/23/25 Stjørdal Handel / Kontor ,9 Kjøpmannsgt. 3 2/23/25 Stjørdal Handel / Kontor , Kjøpmannsgt. 34 2/23/25 Stjørdal Handel / Kontor ,5 Raveien 269 2/23/25 Sandefjord Handel ,5 Vidjeveien 5 2/23/25 Tønsberg Handel ,5 Borgenveien 42 2/3/25 Oslo Handel , Grensen 5-7 3/3/26 Oslo Handel / Kontor ,9 Karl Johansgt. 2 3/3/26 Oslo Handel / Kontor ,6 Keysersgt. 3/3/26 Oslo Handel / Kontor ,6 Kirkegaten 34 3/3/26 Oslo Handel / Kontor ,4 Adolph Tidemandsgt. 2 4/28/26 Lillestrøm Handel ,6 Brobekkveien 8 6/3/26 Oslo Lager / Kombi ,9 Alf Bjerckes vei 4 6/3/26 Oslo Lager / Kombi ,2 Spannaveien 48 6/3/26 Haugesund Handel ,3 Ole Deviks vei 8 6/3/26 Oslo Lager / Kombi ,3 Bilittveien 6 9/8/26 Vinterbro Lager / Kombi ,6 Ærfuglveien 2 9/8/26 Tromsø Lager / Kombi ,6 Moveien 53/55 //26 Sandefjord Handel ,8 Jacobsgate 2 //26 Jessheim Handel ,5 Energiveien 4 //26 Jessheim Handel ,6 Kjellerholen 7 //26 Skedsmo Handel , Rabekkgata 6 //26 Moss Industri ,8 Energiveien 6 //26 Jessheim Handel , Industriveien 7 2//26 Heimdal Kontor ,3 Bogstadveien 29 2/22/26 Oslo Handel ,4 Sverdrupsgate 27 2/22/26 Stavanger Kontor ,6 Brennaveien 8 2/22/26 Nittedal Lager / Kombi , Luramyrveien 65 2/5/27 Stavanger Kontor ,9 Kabelgata 4 2/5/27 Oslo Lager / Kombi ,9 Gunnar Knudsens vei 9 2/5/27 Skien Lager / Kombi ,6 Rabekkgata 4 2/26/27 Moss Lager / Kombi ,5 Gidsken Jacobsens vei 2 3/2/27 Bodø Handel / Kontor ,5 Gidsken Jacobsens vei 4 3/2/27 Bodø Handel / Kontor ,9 Gidsken Jacobsens vei 22 3/2/27 Bodø Handel / Kontor ,9 Gidsken Jacobsens vei 28 3/2/27 Bodø Handel / Kontor ,6 Lørenveien 68 3/5/27 Oslo Kontor ,6 Claude Monets Allé 25 3/2/27 Sandvika Annet ,6 Deliveien 3/3/27 Vestby Lager / Kombi ,7 Dyrskuveien 5 NY 4/2/27 Ullensaker Handel ,5 Trollåsveien 6 NY 5/5/27 Oppegård Kontor ,9 Vøyenengtunet 8 og NY 6//27 Bærum Handel ,3 Vøyenengtunet 4 NY 6/5/27 Bærum Handel ,4 Hotvedtveien 6 NY 6/4/27 Sandefjord Handel ,5 Markveien 35 NY 4/5/27 Oslo Handel / Kontor ,6 Storgata 2 NY 6/28/27 Lillehammer Handel ,5 Lomoen NY 6/28/27 Vinstra Handel ,5 Bassengveien 6 NY 6/28/27 Gjøvik Handel ,7 Hagebekksenteret NY 6/28/27 Trysil Handel ,7 Storgata 22 NY 6/28/27 Otta Handel ,2 Industriveien 2 NY 6/29/27 Jessheim Handel , ,3 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/ mill). 2 Dette inkluderer ikke Markveien 35 hvor flere av leiekontraktene er under reforhandling. Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År)

7 5 Nye eiendomskjøp i 3. kvartal Per 3. juni 27 var fondet 82 prosent fullinvestert og hadde dermed ca. NOK 36 millioner i tilgjengelig egenkapital ved utgangen av kvartalet. Dette gir fondet en investeringskapasitet på ca. NOK 2 millioner. Per dags dato har fondet kjøpt fire eiendommer for ca. NOK 59 millioner som vil overtas i 3. kvartal. Fondet trenger dermed å investere og overta eiendom for ytterligere ca. NOK 6 millioner for at fondet skal være fullinvestert ved utgangen av 3. kvartal. Eiendomsfondets første salg Fondet solgte sin første eiendom i 2. kvartal. Ole Deviks vei 8 i Oslo ble solgt 29. juni 27. Eiendommen, som ble kjøpt den 3. juni 26, oppnådde en verdistigning på ca. 45 prosent på under ett år. Egenkapitalavkastningen på salget var 65 prosent. For mer informasjon om denne eiendommen, se Kvartalets eiendom på side 7. Solid eiendomsportefølje Per 3. juni 27 bestod eiendomsporteføljen av 53 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 5 82 millioner. Porteføljen har et samlet areal på m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte leieinntekter på ca. NOK 374 millioner. Diversifisert portefølje Fondet har en diversifisert portefølje med ulike typer eiendommer med god geografisk spredning. Porteføljen er jevnt fordelt mellom kontor-, handels- og lager- /kombinasjonsarealer, med en mindre andel andre arealer 3. Per 3. juni 27 var størstedelen av porteføljen investert i Oslo og Akershus, etterfulgt av Trøndelags fylkene og Vestfold. Leieforhold Per 3. juni 27 hadde eiendomsporteføljen totalt 343 ulike leietakere. Dette var en økning på 75 leietakere siden utgangen av. kvartal. De 2 nyinnkjøpte eiendommene tilførte porteføljen 64 nye leieforhold samtidig som det ble inngått nye leieforhold i den eksisterende porteføljen i løpet av 2. kvartal. Fondet solgte sin første eiendom i 2. kvartal med en avkastning på 65 prosent. De tre største leietakerne i porteføljen 4 er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og ICA Detalj AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for størsteparten av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 3 største leietakerne i porteføljen per 3. juni 27 ansvarlige for ca. 6 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide selskaper med høy omsetning og gode resultater. Konkursrisikoen for disse leietakerne vurderes å være lav. De resterende ca. 4 prosent av leieinntektene er fordelt på 33 ulike leietakere. Disse leietakerne er fordelt mellom mange ulike bransjer med god geografisk spredning. Topp Leietaker % andel av porteføljen Hafslund ASA 4,6 % 2 Plantasjen AS 4,2 % 3 Ica Detalj AS 4,2 % 4 Maske Gruppen AS 3,9 % 5 Skanem Moss AS 3,3 % 6 Trondheim kommune 3, % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,8 % 8 Expert Norge AS 2,7 % 9 Kino Gruppen AS 2,6 % Universitetet i Oslo 2,5 % Andre 333 ulike leietakere 66,2 % Totalt % 4, 35, 3, 25, 2, 5,, 5,, 2, %,5 %, %,5 %,% Utløpsprofil Leie Mill. NOK Ledighet Areal m² Oslo Nordland Trøndelag Andre 2 Inkludert parkeringsplasser, kino, industrilokaler og uteservering. 3 Basert på leieinntekter. Bolig Annet Handel Lager/kombi Kontor

8 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med NOK 3 millioner i 2. kvartal. Fondets samlede gjeld per 3. juni 27 var dermed NOK 3 46 millioner. Fondets rentekostnad var 5,23 prosent pro anno ved utgangen av kvartalet. Ca. 55 prosent av fondets totale belåning var rentesikret ved utgangen av kvartalet og rentesikringsavtalene hadde en gjenværende løpetid på 7, år. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% % Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent i fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi godkjennes hvert år av investeringskomiteen i fondet. Yield gap Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q 7 Q2 7 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond AS Økt belåning Fondet økte sin belåning med NOK 3 millioner i 2. kvartal. Fondet økte sine fastrentelån med ca. NOK 322 millioner, mens fondets flytende lån ble redusert med ca. NOK 2 millioner. Lav gearing Per 3. juni 27 hadde fondet totalt NOK 3 46 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 5 82 millioner. Dermed var fondets samlede belåningsgrad 6 prosent ved utgangen av kvartalet. Fondet har anledning til å ha en langsiktig belåningsgrad på opptil 7 prosent. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet per 3. juni 27 var 5,23 prosent pro anno inklusiv lånemargin. Dette var en økning på,28 prosentpoeng fra utgangen av. kvartal. Dette skyldes i hovedsak store økninger i den flytende renten som påvirker både kostnaden på den flytende delen av låneporteføljen og kostnadene ved inngåelse av fondets nye fastrentelån i 2. kvartal. Fondet økte sin belåning med NOK 3 millioner i 2. kvartal. Yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 3. juni 27 på ca. 5,2 prosent var betydelig lavere enn fondets gjennomsnittlige yield på samme tidspunkt. Fondets gjennomsnittlige yield per 3. juni 27 var 6,2 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på ca. prosent mellom fondets netto leieinntekter og fondets rentekostnader. Dette gir en positiv gearing effekt 3 på egenkapitalen som er investert i eiendomsporteføljen. Økt rentesikring Per 3. juni 27 var ca. 55 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette tilsvarte en økning på fem prosentpoeng fra utgangen av. kvartal. Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Disse rentesikringsavtalene bytter flytende renter mot faste renter med ulike kontraktslengder. Ca. 55 prosent av fondets totale belåning var rentesikret ved utgangen av kvartalet. Fondet inngikk to nye fastrentelån i 2. kvartal. Per 3. juni 27 hadde fondet dermed inngått 4 ulike rentesikringsavtaler. Rentesikringsavtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 7, år opp fra 6,7 år ved utgangen av. kvartal. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,4 prosent inklusiv lånemargin en økning på,2 prosentpoeng fra utgangen av. kvartal 27. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før 2. Fonddets gjennomsnittelige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittelige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjon av yield i fotnote på side 4. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 3. juni Gearing effekten er en definisjon for å forklare hvordan netto inntektene på en belånt eiendomsinvestering gir en høyere direkteavkastning på egenkapitalen enn på den totale investeringen.

9 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Ole Deviks vei 8 i Oslo. Fondet kjøpte eiendommen i 2. kvartal 26. Forvalter klarte å realisere potensialet på kort tid og fondet besluttet derfor å selge eiendommen i 2. kvartal 27. Fondet oppnådde en verdistigning på eiendommen på ca. 45 prosent på under ett år. Dette resulterte i en egenkapitalavkastning på ca. 65 prosent. Eiendomsbeskrivelse Ole Deviks vei 8 er et kombinasjonsbygg bestående av høytlager, varmtlager, verksted- og kontorarealer. Bygget ligger på Alna/Teisen området i Oslo. Eiendommen fremstår i dag som et attraktivt kombinasjonsbygg med god standard og god beliggenhet. Når fondet kjøpte eiendommen var det seks leietakere i bygget. Den største leietakeren, Schløsser Møller Kulde AS leide ca. 65 prosent av arealene i bygget. De resterende arealene var leiet ut til fem mindre leietakere. Det var i tillegg ca. 6 m2 ledige arealer i bygget ved overtakelse. Fondet solgte Ole Deviks vei 8 med en avkastning på 65 prosent. Fondets strategi bak kjøpet Eiendommen ble vurdert som en meget spennende investering for fondet. Eiendommen ble kjøpt på en god yield sammenliknet med lignende eiendommer. Den gjennomsnittlige leien på eiendommen (ca. kr. 75 per kvm) ble vurdert til å ligge godt under markedsleie. De ledige arealene ble vurdert som fremtidig oppside som fondet ikke betalte noe for. Målsettingen for fondet var å øke leieinntektene på eiendommen ved å få inn en stor og solid leietaker som kunne ta de ledige arealene sammen med noen av de mindre arealene i bygget. De mindre arealene var leiet av mindre solide leietakere med korte leiekontrakter. På denne måten ville fondet øke verdien av eiendommen som resultat av økte Se definisjonen av yield i fotnote på side 4. leieinntekter og bedre kredittverdighet bak kontantstrømmen. Fondet mente det ville være mulig å oppnå en betydelig høyere leie for de ledige arealene sammenlignet med gjennomsnittsleien på eiendommen, avhengig om den nye brukeren trengte lager/kombi eller primært kontorlokaler. Restrukturering av leieforhold Ved å bruke nettverket og erfaringen til UNION Eiendomskapital (Forvalter) klarte fondet å tiltrekke flere interessante aktører. Valget falt omsider på ABB som er en verdensledende aktør innen kraftog automasjonsteknologi. ABB ønsket å leie de ledige arealene på 6 kvm, men kunne gjerne tenke seg mer plass hvis det var mulig. Forvalter klarte å frigjøre ytterligere ca. 3 kvm ved redusere arealet til en leietaker og ved å flytte en annen leietaker til lignende areal i en av fondets nærliggende eiendommer. Dermed kunne fondet tilby ABB ca. 9 kvm nye arealer i bygget. Fondet tegnet en fem års leiekontrakt med ABB hvor ABB betaler kr.. per kvm ca. 45 prosent over gjennomsnittlig leie på eiendommen. God verdistigning på eiendommen Restruktureringen gjorde at hele eiendommen oppnådde en verdistigning på ca. 45 prosent da den ble solgt i 2. kvartal. Dette resulterte i en egenkapitalavkastning til investorene i fondet på ca. 65 prosent etter fratrekk for oppussingskostnader. Samtidig klarte fondet å redusere ledigheten på en av fondets nærliggende eiendommer som følge av flyttingen av den ene leietakeren.

10 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Det er fortsatt høyt tempo i norsk og internasjonal økonomi. Som en følge av den høye veksten har oppgangen i både korte og lange renter økt kraftig i 2. kvartal. Til tross for stigningen i rentemarkedet, har transaksjonsmarkedet holdt seg på et høyt nivå. Det ble ikke satt noen nye yieldrekorder i 2. kvartal, men som følge av økende renter er det nå et negativt yieldgap på de mest prestisjefylte eiendommene som er solgt i Oslo i 2. kvartal Transaksjonsvolum 2-6 Mrd. NOK Kilde: DnB NOR Næringsmegling 68 Totalomsetning i Norge, 26 Fordelt på ulike investorer 4% 2% mrd Syndikeringsaktører Skadeforsikring Livsselskap Eiendomsselskap 6% % 6% % 6% Kilde: DnB NOR Næringsmegling Fondsaktører Utlendinger Private Andre Totalomsetning i Norge, 25 Fordelt på ulike investorer 24% % % mrd 4% 23% 8% 5% 5% Høykonjunkturen fortsetter Tempoet i norsk og internasjonal økonomi holder seg på et rekordhøyt nivå, med stadig økende inntjening i bedriftene, fallende arbeidsledighet og økte utlån fra bankene. Som en følge av den høye veksten har oppgangen i både korte og lange renter økt kraftig i 2. kvartal. Isolert sett er denne renteoppgangen negativ for eiendomsmarkedet, da rentekostnader reduserer nettoinntjeningen i belånte eiendomsinvesteringer. Samtidig betyr den høye aktiviteten et stadig økende arealbehov for norske virksomheter som igjen bidrar til vekst i leienivået på næringsarealer. Vi opplever at forventninger om fortsatt vekst i leienivået immuniserer effekten av høyere renter, og at appetitten blant eiendomsaktørene på sentralt beliggende eiendommer og eiendommer med potensial for oppside på leienivået er stor. Økt byggeaktivitet Et tydelig tegn på de positive forventningene til utviklingen i arealbehov og leienivå er veksten i byggeaktiviteten. I henhold til SSB har det vært en økning i antall igangsatte kvadratmeter næringsareal på,9 prosent fra første halvår 26 til første halvår 27. Byggeaktiviteten nærmer seg nivået fra forrige topp på 8-tallet. Til tross for svært høye byggekostnader børstes det stadig støv av tidligere skrinlagte prosjekter, mens planlagte boligprosjekter prosjekteres om til kontor- og handelseiendom. Stort transaksjonsvolum Til tross for stigningen i rentemarkedet, har transaksjonsmarkedet holdt seg på et høyt nivå gjennom 2. kvartal. Markedet har vært noe mer avventende til de rene finansielle transaksjonene med lange leiekontrakter og lite oppside på leienivået. Eiendommer med leie- og utviklingspotensial er svært ettertraktet, og vi har generelt sett ikke opplevd synkende priser og lavere etterspørsel etter eiendommer. Historisk har næringseiendom vært et attraktivt alternativ i perioder med turbulens i aksjemarkedet, og det blir spennende å se om sommerens fall i aksjemarkedet vil resultere i en ytterligere økning i etterspørselen etter næringseiendom. Transaksjonsvolumet for 27 forventes å havne på samme høye nivå som for 26, da omsetningen endte på NOK 68 milliarder. Dette betyr at det norske næringseiendomsmarkedet er i ferd med å befeste seg som et av de mest likvide markedene i Europa sett i forhold til relativ størrelse på markedet. Ingen ny rekord, men fortsatt lave yielder I motsetning til i de foregående kvartalene ble det ikke satt noen nye yieldrekorder i markedet i 2. kvartal. Aberdeen Property Investors kjøp av Schibsteds hovedkvarter i Apotekergata på 4,75 prosent og Vitals kjøp av Akerselva Atrium med en yield rett i overkant av 5, prosent, viser imidlertid at betalingsvilligheten for sentrale eiendommer fortsatt er svært høy 2. I motsetning til rekordtransaksjonene fra. kvartal der det var betydelig oppside på leienivået, er dette eiendommer med Syndikeringsaktører Skadeforsikring Livsselskap Eiendomsselskap Fondsaktører Utlendinger Private Andre Se definisjonen av yield i fotnote på side 4. 2 Kilde: Glitnir Property Group. Kilde: DnB NOR Næringsmegling

11 9 lange kontrakter og høye kvadratmeterleier uten en realiserbar oppside på kort sikt. Rentemarkedet Norges Bank økte styringsrenten med,5 prosentpoeng i 2. kvartal. Den samlede rentehevingen bestod av to separate økninger på,25 prosentpoeng. Styringsrenten endte dermed på 4,5 prosentpoeng ved utgangen av 2. kvartal opp fra 4, prosentpoeng ved utgangen av. kvartal. Dette ga utslag i de korte rentene. 3-måneders NIBOR 3 økte med,39 prosentpoeng i samme periode opp fra 4,46 prosent ved utgangen av. kvartal til 4,85 prosent ved utgangen av 2. kvartal. Også fastrenten økte mye i 2. kvartal. - års swap-renten 4, som ofte blir brukt som benchmark for fastrenteavtaler for eiendomskjøp økte med,57 prosentpoeng i kvartalet. Dermed endte -års swaprenten på 5,75 prosent opp fra 5,8 prosent ved utgangen av. kvartal. I skrivende stund er de korte markedsrentene ytterligere opp, mens de lange rentene er noe lavere enn ved utgangen av 2. kvartal. Yieldgapet Renteoppgangen i Norge den siste tiden har så langt ikke ført til noen betydelig økning i yieldnivåene. Yieldnivåene på nesten alle typer eiendom er nå på rekordlave nivåer og differansen mellom rentekostnad og direkteavkastningen ( yieldgapet ) er lavere enn noensinne. Yielden på prestisjelokaler i Vika- Aker Brygge området i Oslo er idag vurdert til ca. 5,25 prosent 5. Det er dermed et negativt yieldgap på 5 rentepunkter mot -års swap-renten på 5,75 prosent. Dette indikerer som tidligere beskrevet at prisingen av denne typen nærings-eiendom i dag er mer påvirket av det fremtidige leie-markedet i Norge enn av dagens rentenivå. Leiemarkedet Det entydige bildet om høy aktivitet i fastlands-norge bidrar til fortsatt nedgang i kontorledigheten. Dette er gjenspeilet i en generell optimisme i de fleste markeder i Norge, lav arbeidsledighet, stadig økende arealetterspørsel og et generelt lavt tilbud av nye lokaler. Dette viser seg direkte i leietakernes stadig økende betalingsvillighet. I Oslo, som anses å ha det sterkeste leiemarkedet i Norge, er den samlede ledigheten nå på 2-4 prosent 6. Markedsleie for prestisjelokaler i Oslo ligger nå i intervallet NOK per kvm. Den høyeste prisen per kvm som ble registrert i 2. kvartal er en leiekontrakt på.7 kvm i Haakon VII gate 6 i Vika i Oslo. Leietaker, som er det nyetablert meglerhuset Arctic Securities, betaler NOK 4.5 per kvm 7 for arealet som ble tatt i bruk sommeren 27. Dette er ny rekord for kontorlokaler i Norge. Det skal imidlertid påpekes at dette er et leienivå som ikke vil kunne oppnås på mange kontrakter, og at dette ikke kan defineres som markedsleie, selv i de mest attraktive områdene. 3 NIBOR Norwegian InterBank Offered Rate (Norsk interbankrente). NIBOR er den renten norske banker bruker når de låner hverandre penger i en spesifisert periode. Rentesatsen NIBOR opplyses daglig i media. 4 Med swap-rente menes den renten som oppnås når to parter inngår en rentebytteavtale hvor flytende rente byttes mot fast rente. -års swap-rente er dermed en -års rentebytteavtale. 5 Kilde: Glitnir Property Group. 6 Kilde: Eiendomsspar. 7 Kilde: ne.no 6.% 5.% 4.% 3.% 2.%.% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% % % -% % 3 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84% Renteutvikling.% Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q 7 Q2 7 års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Yield gap Yield ¹ -års swap-rente Yield gap ¹ Anslått yield for sentralt beliggende kontor- og handelseiendommer i meget god teknisk stand med lange leiekontrakter med solide leietakere. Markedsleie og utleiegrad Vika- Aker Brygge Utleiegrad (%) Markedsleie pr. m² (NOK) NOK Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 75 Vika, N-2 Oslo, Telefon 23 69, nr. 8524a