Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 4. kvartal 27

2 Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side

3 1 Avkastning og aksjekurs Avkastningen i fondet ble,8 prosent i 4. kvartal. Fondet leverte dermed en samlet avkastning på 19,4 prosent i 27. Avkastningen er i hovedsak er resultat av at fondets eiendommer samlet sett har økt i verdi, til tross for at enkelte eiendommer har falt i verdi i andre halvår 27. Samtidig har fondet en positiv direkteavkastning på eiendommene som resultat av aktiv forvaltning. Avkastning i 4. kvartal 27 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble,8 prosent i 4. kvartal. Per 31. desember 27 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 13,47. Tegningskursen for SPI ASA per 31. desember 27 var NOK 14,3 per aksje. Tegningskurs tilsvarer VEK pluss forholdsmessig andel av de historiske kostnadene i fondet samt tilretteleggingshonorar (som forklart i høyre kolonne). Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for fondet i 4. kvartal ble,2 prosent per aksje. Dette var lavere enn direkteavkastningen i 3. kvartal (1,7 prosent) og under direkteavkastningsmålet per kvartal på ca. 1,5 prosent. Fondet leverte en samlet direkteavkastning på 3,7 prosent i 27, litt i underkant av fondets årlige direkteavkastningsmål på 5-7 prosent. Verdiendring Verdiendringen på eiendomsmassen utgjorde,6 prosent i 4. kvartal. Dette resulterte i en økning i aksjekursen på,6 prosent. Vanligvis vil endringer i den underliggende eiendomsmassen medføre en større endring i aksjekursen som et resultat av fondets finansiering (også kalt «gearing» effekten). I 4. kvartal derimot, ble denne gearing effekten redusert som et resultat av justeringer i verdien av fondets rentebytteavtaler som falt i verdi i perioden samt økt skatteulempe knyttet til redusert skattemessig avskrivningsgrunlag. Avkastning i 27 Fondet leverte en akkumulert avkastning på 19,4 prosent i 27. Dette er i over kant av fondets langsiktige avkastningsmål på 8-12 prosent per år. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på ca. 61 prosent siden oppstart 3. Avkastningen er i hovedsak et resultat av at fondet har investert i eiendommer som har steget mye i verdi i eierperioden. Dette er et resultat av gode eiendomskjøp, kombinert med aktiv forvaltning som har synliggjort betydelig merverdi på eiendommene. Fondet har levert en akkumulert avkastning på ca. 61 prosent siden oppstart. Fortsatt sterk vekst i eiendomsmarkedet De grunnleggende driverne i eiendomsmarkedet, slik som kjøpsinteresse, lange renter, inflasjon og forventet leievekst er fortsatt attraktive. De lange rentene har falt tilbake som følge av usikkerheten i markedet, og inflasjonen forventes å øke fra 1,6 prosent i 27 til 3, prosent i 28. Det er fortsatt for lav nybygging av kontorlokaler i Oslo og de andre storbyene i forhold til etterspørselen i markedet. God etterspørsel etter nye lokaler og lav ledighet sannsynliggjør en fortsatt god leievekst i 28 og 29. For mer informasjon om markedet, se markedskommentaren på side 8 og 9 av rapporten. 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Inkludert blant annet justering i verdien av fondets rentebytteavtaler. 3 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidigavkastning. Avkastning pr. aksje Q4 27 Direkteavkastning,2 % Verdiendring,6 % Totalt,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendoms-porteføljens bokførte verdi vs. markeds-verdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer i Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokathonorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,4 Q4 5 9,7,4 % Q1 6 9,78 7,9 % Q2 6 1,7 9,4 % Q3 6 11,36 6,2 % Q4 6 12,15 7, % Q1 7 12,35 9,5 %* Q2 7 12,73 3, % Q3 7 13,36 5, % Q4 7 13,47,8 % Akkumulert 6,6 % *Inkl. utbytte på NOK,875 per aksje for regnskapsåret 26.

4 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i 4. kvartal. Fondet hentet inn ca. NOK 12 millioner fra 435 investorer. Per 31. desember 27 har fondet hentet inn i overkant av NOK 2 3 millioner fra totalt investorer. Fondet var 94 prosent fullinvestert ved utgangen av 4. kvartal 27. Fondet er i gang med en ny emisjon som varer frem til 11. mars 28. Tegnet egenkapital Mill. NOK H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 Totalt Netto tegnet egenkapital Akkumulert Fordeling investorer Basert på fylke 43% Oslo 7% Akershus Sør-Trøndelag 9% % Rogaland 11% Møre og Romsdal Andre Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H Akkumulert Antall investorer % Antall Innhentet kapital Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon 1 i 4. kvartal som ble avsluttet 2. november 27. Fondet hentet inn NOK 118 millioner 2 fra til sammen 435 investorer. Det ble utstedt totalt nye aksjer i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) i emisjonen. Av de til sammen 435 investorene som investerte i emisjonen var over halvparten (223) nye i fondet. De resterende (212) var eksisterende aksjonærer i fondet. Eiendomsfondet har hentet inn NOK millioner fra investorer. Samlet egenkapital i fondet Per 31. desember 27 har eiendomsfondet gjennomført 1 emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK millioner i netto egenkapital fra til sammen investorer. Det var utstedt totalt aksjer i SPI ASA før siste emisjon i 4. kvartal. Medregnet emisjonen som ble registrert i Brønnøysundregistrene den 18. desember 27 har SPI ASA utstedt totalt aksjer. Ny emisjon i gang Fondet er i gang med en ny emisjon. Emisjonen ble igangsatt 15. januar og varer frem til 11. mars 28. Fondet håper å hente inn NOK 1-2 millioner i egenkapital. Inneværende emisjon er fondets nest siste planlagte emisjon. Siste emisjon i fondet vil gjennomføres 1 Gjennom eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA. 2 Netto egenkapital fratrukket tegnings- og tilretteleggingshonorar. i 2. kvartal 28. For mer informasjon om emisjonen, vennligst kontakt Deres rådgiver eller Tilrettelegger (Glitnir Securities ASA) på tel Diversifisert investorgruppe Eiendomsfondet har en diversifisert investorgruppe. De fleste av investorene i fondet er bosatt på Østlandet. De resterende investorene er jevnt fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. 16 prosent av investorene i fondet kommer fra Oslo, 14 prosent fra Akershus og 11 prosent fra Sør-Trøndelag. Investorer fra Rogaland og Møre og Romsdal utgjør henholdsvis 9 prosent og 7 prosent. De resterende investorene er jevnt fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. Fondet er i gang med en ny emisjon som varer frem til 11. mars 28. «Eiendomsfond for alle» Da fondet ble lansert høsten 25, hadde fondet en ambisjon om å lansere et «eiendomsfond for alle». Fondet ønsket å tilby eiendom som investeringsobjekt også til private investorer og småsparere, ikke bare det profesjonelle investormarkedet. Fondet fortsetter å feste grepet på et voksende og bredt investormarked i Norge. Per 31. desember 27 har fondet investorer fra samtlige fylker i Norge. Investorene i fondet inkluderer blant annet privatinvestorer, investeringsselskaper, kommuner, formuesforvaltere, stiftelser og legater.

5 3 Stor andel privatpersoner Et av fondets suksesskriterier for å tiltrekke seg privatinvestorer og småsparere i Norge har vært fondets lave minsteinvesteringskrav. En minimumsinvestering i fondet er NOK 5 hvilket er lavest blant de norske eiendomsfondsaktørene i Norge. Per 31. desember 27 har 12 prosent av investorene i fondet investert dette beløpet. Fondet var 94 % full investert ved utgangen av 4. kvartal Per 31. desember 27 har 77 prosent av egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5 og NOK 5. Gjennomsnittsinvesteringen i fondet er i overkant av NOK 45. Medianen 3 er NOK 2. Populært blant profesjonelle investorer Fondet har et godt feste i det profesjonelle investormarkedet, og har bevist dette ved å tiltrekke investeringer fra flere profesjonelle investorer og ledende kapitalforvaltere. De 1 største investorene i fondet eier ca. 17 av aksjene i fondet. 23 prosent av egenkapitalen kommer fra investorer som har investert mer enn NOK prosent fullinvestert ved utgangen av kvartalet. Fondets gjennomsnittlige investeringsgrad siden oppstart er 9 prosent. Fondets investeringshastighet En viktig suksessfaktor for å skape god avkastning i alle investeringsvirksomheter er å investere ny kapital hurtig. Fondet gjennomfører kvartalsvise emisjoner og skalerer investeringsaktiviteten iht. den kapital som hentes inn hvert kvartal. Siden oppstart har fondet brukt i gjennomsnittlig tre måneder på å investere ny kapital. Dette viser at kvartalsvise emisjoner er et fornuftig kapitalforhøyelsesintervall for fondet. Fondet har både private og institusjonelle kunder. Annenhåndsomsetninger 85 aksjeposter ble solgt i annenhåndsmarkedet i 4. kvartal for til sammen NOK 34 millioner. Per 31. desember 27 har det blitt gjennomført totalt 188 annenhåndsomsetninger i fondet siden oppstart. Det er blitt omsatt totalt aksjer til en samlet verdi av NOK 81,8 millioner. Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 12% 31% Mill. NOK % investorer % 85% 76% 12% 82% 34% 5-1 > 1 Utnyttelse av investerbar kapital Gjennomsnitt 9% siden oppstart % H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 1% 5% % Akkumulert investert kapital (EK og gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital Investeringskapasitet Ved utgangen av 4. kvartal 27 hadde eiendomsfondet kjøpt eiendom for totalt ca. NOK 7 3 millioner 4. Fondets samlede investerings kapasitet på samme tidspunkt var ca. NOK 7 8 millioner 5. Eiendomsfondet var dermed Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte Deres rådgiver, eller Tilrettelegger direkte på telefon Medianen er definert som det «midterste» tallet i en sortert tallmengde. 4 Per 31. desember 27 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på ca. NOK 7 7 millioner. 5 Basert på innhentet egenkapital (NOK millioner) pluss 7 prosent fremmedkapital (NOK millioner). Topp 1 investorer % andel av aksjene 1 Storebrand Livsforsikring 4,5 % 2 Storebrand Fondsforsikring 3,7 % 3 Henderson Indirect Property (B) 3,1 % 4 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 5 Scheiblers Legat,9 % 6 Lørenskog Kommune,8 % 7 State Street Nominees Ltd All,6 % 8 Tim Wang,6 % 9 Hedalm AS,6 % 1 AS Backe,6 % Andre ulike investorer 83,5 % Totalt 1%

6 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Fondet kjøpte 1 nye eiendommer i 4. kvartal for samlet ca. 1 4 millioner. Per 31. desember 27 bestod eiendomsporteføljen av totalt 64 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 7 7 millioner. Fondet var 94 prosent fullinvestert ved utgangen av kvartalet. Gjennomsnittlig yield på eiendommene i porteføljen per 31. desember 27 var 6,1 prosent. 22% Fordeling eiendomstype 8% 31% Kontor Handel Fordeling geografi 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 2,8% 45,8% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold Lager / kombi Annet Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Kontor Handel Lager / kombi 7,9% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder Annet Bolig 4,9%,2% 4% 4,4% 3,9% 3,% 2,5% 2,2% 1,9% 1,3% 1,% % Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Stanseveien Oslo Lager / Kombi ,1 Landøyveien Asker Handel ,9 Stasjonsveien Asker Handel / Lager ,7 Vestre Rosten Trondheim Kontor ,9 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel / Kontor ,1 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel / Kontor ,4 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel / Kontor ,8 Raveien Sandefjord Handel , Vidjeveien Tønsberg Handel , Borgenveien Oslo Handel ,8 Grensen Oslo Handel / Kontor ,9 Karl ohansgt Oslo Handel / Kontor ,5 Keysersgt Oslo Handel / Kontor ,3 Kirkegaten Oslo Handel / Kontor ,4 Adolph Tidemandsgt Lillestrøm Handel , Brobekkveien Oslo Lager / Kombi ,5 Alf Bjerckes vei Oslo Lager / Kombi ,6 Spannaveien Haugesund Handel ,1 Bilittveien Vinterbro Lager / Kombi , Ærfuglveien Tromsø Lager / Kombi , Moveien Sandefjord Handel ,5 acobsgate essheim Handel ,9 Energiveien essheim Handel , Kjellerholen Skedsmo Handel , Rabekkgata Moss Industri ,3 Energiveien essheim Handel ,6 Industriveien Heimdal Kontor ,7 Bogstadveien Oslo Handel ,1 Sverdrupsgate Stavanger Kontor ,2 Brennaveien Nittedal Lager / Kombi ,5 Luramyrveien Sandnes Kontor ,4 Kabelgata Oslo Lager / Kombi ,6 Gunnar Knudsens vei Skien Lager / Kombi , Rabekkgata Moss Lager / Kombi ,1 Gidsken acobsens vei Bodø Handel / Kontor , Gidsken acobsens vei Bodø Handel / Kontor ,3 Gidsken acobsens vei Bodø Handel / Kontor ,3 Gidsken acobsens vei Bodø Handel / Kontor , Lørenveien Oslo Kontor ,1 Claude Monets Allé Sandvika Annet , Deliveien Vestby Lager / Kombi ,2 Dyrskuveien Ullensaker Handel , Trollåsveien Oppegård Kontor ,1 Vøyenengtunet 8 og Bærum Handel ,8 Vøyenengtunet Bærum Handel ,9 Hotvedtveien Sandefjord Handel , Markveien Oslo Handel / Kontor ,5 Strandpromenaden Lillehammar Handel ,9 Lomoen Vinstra Handel , Bassengveien Gjøvik Handel , Hagebekksenteret Trysil Handel , Storgata Otta Handel , Industriveien essheim Handel ,3 Husnes Storsenter Husnes Handel ,2 Mjåvannsveien 28 NY Kristiansand Lager / Kombi ,6 Østre Aker Vei 16 NY Oslo Lager / Kombi ,2 Østre Aker Vei 24 NY Oslo Lager / Kombi ,2 Østre Aker Vei 24 B NY Oslo Lager / Kombi ,1 Industriveien 23 NY Ullensaker Kontor ,8 Orkdalsvegen 1 NY Orkanger Handel ,9 OTI-Senteret NY Orkanger Handel ,4 Dronningens gate 3 NY Oslo Kontor ,3 Revierstredet 2 NY Oslo Kontor ,5 Kirkegaten 32 NY Oslo Handel ,8 Antall eiendommer 64 Sum ,7

7 5 Nye eiendomskjøp i 4. kvartal Fondet kjøpte 1 nye eiendommer i 4. kvartal. Samlet kjøpesum for eiendommene var NOK 1 38 millioner. Syv av eiendommene ligger i Oslo og Akershus, to i Sør-Trøndelag, og en i Vest-Agder. Christiania Qvartalet i Oslo utgjør den største investeringen i 4. kvartal. Investeringen utgjør to kontoreiendommer med sentral beliggenhet i Oslo sentrum. Forsvarsbygg er største leietaker, mens de resterende leietakerne representerer velkjente firmaer med solid økonomi. Fondet har ambisjoner om å realisere betydelige oppsider ved reforhandling av flere leieforhold de neste to årene. For mer informasjon om Christiania Qvartalet, se Kvartalets eiendom på side 7 av rapporten. Nye eiendomskjøp ikke overtatt Per 31. desember 27 var fondet 94 prosent fullinvestert og hadde dermed ca. NOK 5 i tilgjengelig investeringskapasitet. Fondet har kjøpt ytterligere fem eiendommer for til sammen ca. NOK 75 millioner som vil overtas i 28/29. Fondet er dermed fullinvestert før ny egenkapital blir tilgjengelig fra inneværende emisjon som avsluttes 11. mars 27. Solid eiendomsportefølje Per 31. desember 27 bestod eiendomsporteføljen av 64 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 7 72 millioner. Porteføljen har et samlet areal på m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte leieinntekter på NOK 486 millioner. Gjennomsnittlig yield 1 på porteføljen per 31. desember 27 var 6,1 prosent. Inkludert fondets eiendomskjøp som overtas i tiden fremover har fondet en eiendomsportefølje på 69 eiendommer med en samlet markedsverdi på ca. NOK 8 4 millioner. Diversifisert portefølje Fondet har en diversifisert portefølje med ulike typer eiendommer med god geografisk spredning. Porteføljen er jevnt fordelt mellom kontor-, handels- og lager- /kombinasjonsarealer, med en mindre andel andre arealer 2. Per 31. desember 27 var den største delen av porteføljen investert i Oslo og Akershus, etterfulgt av Trøndelags fylkene og Hordaland. Leieforhold Per 31. desember 27 hadde eiendomsporteføljen totalt 422 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen 3 er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 3 største leietakerne i porteføljen per 31. desember 27 ansvarlige for mer enn 5 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide selskaper med høy omsetning og gode resultater. De resterende ca. 49 prosent av leieinntektene er fordelt på 392 ulike leietakere. Disse leietakerne er fordelt mellom mange ulike selskaper og bransjer. 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 1 millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/1 mill). 2 Inkludert parkeringsplasser, kino, industrilokaler og uteservering. 3 Basert på leieinntekter. Topp 1 Leietakere % andel av leieinntekter 1 Hafslund ASA 3,7 % 2 Plantasjen ASA 3,4 % 3 Maske Gruppen AS 3,1 % 4 Ica Detalj AS 2,8 % 5 Skanem Moss AS 2,6 % 6 Forsvarsbygg 2,6 % 7 Trondheim kommune 2,4 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,2 % 9 Expert Norge AS 2,1 % 1 Universitetet i Oslo 2,1 % Andre 412 ulike leietagere 73,1 % Totalt 1% Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK År Arealledighet 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1,%,8%,6%,4%,2%,% Oslo Akershus Østfold Andre Kontor Handel Lager / Kombi Bolig Annet

8 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med ca. NOK 1 millioner i 4. kvartal. Fondets samlede gjeld pr. 31. desember 27 var ca. NOK 5 millioner, tilsvarende ca. 65 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Pr. 31. desember var ca. 63 prosent av fondets totale belåning rentesikret og fondets samlede rentekostnad var ca. 5,7 prosent. Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent i fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi godkjennes hvert år av investeringskomiteen i fondet. Yield gap 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Q4-6 Q1-7 Q2-7 Q3-7 Q4-7 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Økt belåning Fondet økte sin belåning med NOK 1 2 millioner i 4. kvartal. Fondet økte sine fastrentelån med NOK 825 millioner, mens fondets flytende lån ble økt med NOK 177 millioner. Gearing Pr. 31. desember 27 hadde fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 72 millioner. Dermed var fondets samlede belåningsgrad ca. 65 prosent ved utgangen av kvartalet. Dette var en økning på to prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal. Fondet har anledning til å ha en langsiktig belåningsgrad på opptil 7 prosent i henhold til fondets prospekt. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet pr. 31. desember 27 var 5,71 prosent pro anno inklusiv lånemargin. Dette var en økning på,5 prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal. Den gjennomsnittlige renten på fondets fastrentelån økte med,1 prosent i perioden. Fondet økte sin belåning med ca. NOK 1 millioner i 4. kvartal. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. desember 27 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. desember 27 var 6,1 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på,35 prosentpoeng mellom fondets netto leieinntekter og fondets rentekostnader. Dette gir en positiv gearing 3 på egenkapitalen som er investert i fondet. Økt rentesikring Pr. 31. desember 27 var ca. 63 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette tilsvarte en økning på fem prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal. Fondet er dermed godt sikret mot ytterligere renteøkninger i markedet. Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, iht. fondets prospekt. 63 prosent av fondets belåning var rentesikret ved utgangen av 4. kvartal. Eiendomsfondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Disse rentesikringsavtalene bytter flytende renter mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondet inngikk fem nye rentesikringsavtaler i 4. kvartal. Pr. 31. desember 27 hadde fondet dermed inngått 22 ulike rentesikringsavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,39 prosent inklusiv lånemargin en økning på,1 prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal 27. Rentesikringsavtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,9 år ned fra 7,3 år ved utgangen av 3. kvartal. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjon av «yield» i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. desember «Gearing effekten» er en definisjon for å forklare hvordan netto inntektene på en belånt eiendomsinvestering gir en høyere direkteavkastning på egenkapitalen enn på den totale investeringen.

9 7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendommer er Dronningensgate 3 og Reviersstredet 2 i Oslo også omtalt som «Christiania Qvartalet». Fondet kjøpte eiendommene i 4. kvartal 27. Eiendommene utgjør et kontorkompleks med sentral beliggenhet i Oslo sentrum. Området er i sterk utvikling og nærliggende nybyggingsprosjekter vil løfte verdien av eiendommene betydelig i årene fremover. Eiendomsbeskrivelse Christiania Qvartalet består av kontoreiendommene Dronningens gate 3 og Reviersstredet 2. Byggene er tegnet av arkitekt Niels Torp, og består av flere bygg som henger sammen rundt et innvendig atrium. Eiendommen har høye arkitektoniske kvaliteter. Arealet utgjør 18 m 2 fordelt over 7 etasjer, samt parkeringskjeller. Kvartalet består av både innebygde og utvendige gårdsrom og plasser som sikrer gode dagslysforhold i alle etasjer. Heis- og trappeplassering sørger for at kontorlokalene er fleksible for leietakere med varierende arealbehov. I tillegg til kontorarealene inneholder byggene felleskantine, auditorium, møterom for utleie og en parkeringskjeller. Christiania Qvartalet ble tildelt Oslo kommunes jubileumspris i 26. Christiania Qvartalet ble ferdigstilt av Aspelin Ramm i Byggene er velkjente i Oslo og er i meget god teknisk stand. Den 1. oktober 26 ble Christiania Qvartalet tildelt Oslo kommunes jubileumspris under tema «Nye bygg i historiske miljøer i tett by». God beliggenhet i en spennende bydel Christiania Qvartalet har en sentral beliggenhet i Kvadraturen også omtalt som Akershuskvartalene i den gamle bydelen rundt Akershus Festning. Eiendommene ligger i gangavstand til Bjørvika som for tiden er inne i en meget sterk utviklingsfase. Den nye senketunnelen som åpnes i 21 vil bety at det blir en sammenhengende biltunnel fra Framnes (Kielfergen) til Ryen. Dette vil gjøre det eksisterende Bjørvika mindre trafikkert og dermed mer attraktivt både som kontor og boligområde. Som del i den større utviklingen av «Fjordbyen Oslo», vil det totalt bli bygget 4 til 5 nye boliger i området, samt inntil 4 m 2 nye næringslokaler i Bjørvika. Eiendommene har solide leietakere og ingen ledighet. Solide leietakere De største leietakerne i byggene er enten statlige eller meget solide private bedrifter. Største leietaker er Forsvarsbygg som disponerer ca. 5 8 m 2, tilsvarende mer enn 3 prosent av samlet areal. Av øvrige større leietakere er Affecto AS (tidligere Component Software Norge AS), Aspelin Ramm, Tarantell AS og Cermaq AS. Resterende leietakere er også kjente firmaer med solid økonomi. Dette bidrar til å sikre kontantstrømmen fra eiendommene, samt at det gjør byggene attraktive for nye leietakere. Det ligger betydelig oppside på leiekontraktene som skal reforhandles. Utleie og reforhandling Gjennomsnittlig leie per kvadratmeter ved overtakelse var ca. NOK 1 9. Forvalter (UNION Eiendomskapital) vurderer dette som vesentlig lavere enn markedsleien for dette området og forventer at det ligger en betydelig oppside på de leiekontraktene som skal reforhandles i løpet av 29. Ved overtakelse var det ett ledig kontorlokal i eiendommene. Dette er nå utleiet, og eiendommene har ingen ledighet.

10 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar I likhet med foregående kvartal har 4. kvartal vært preget av turbulens i de internasjonale finansmarkedene. Til tross for denne turbulensen var 27 rekordsterkt for den norske økonomien. God etterspørsel etter nye lokaler og lav ledighet har i stor grad medført at markedet for næringseiendom fortsetter sin sterke utvikling, til tross for større usikkerhet i markedet. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK Kilde: DnB NOR Næringsmegling Totalomsetning i Norge 27 Fordelt på ulike investorer 2% 3% 4% 11% 8% Eiendomsselskap Fondsaktører 27* NOK 2 mrd. Syndikeringsaktører * Pr. 1. halvår 27 Kilde: DnB NOR Næringsmegling Livselskap Private Andre Totalomsetning i Norge 27 Fordelt på geografi 4% 7% 49% Oslo 7% Div. porteføljer 27* NOK 2 mrd. Østlandet/Sørlandet Trondheim/Midt-Norge * Pr. 1. halvår 27 Kilde: DnB NOR Næringsmegling 13% Stavanger 36% 5% 15% Bergen/Vestlandet Nord-Norge Fortsatt urolig i finansmarkedene Turbulensen i de internasjonale finansmarkedene har økt i løpet av 4. kvartal som en følge av at omfanget av problemene i det internasjonale kredittmarkedet har blitt tydeligere. Likviditeten i interbank markedet er ytterligere svekket, og dette har ført til økte funding kostnader for bankene og tilstramming i bankenes vilje til å låne ut penger. Samtidig er det stadig sterkere tegn til en mulig resesjon i USA. Kombinert med problemene i kredittmarkedet, har dette blant annet gitt utslag i internasjonale aksjemarkeder, som i siste halvdel av 4. kvartal har vært svært volatile. Denne utviklingen har fortsatt i 28, og markedet var gjenstand for en kraftig korreksjon i januar i år. Usikkerhet i det norske boligmarkedet Den svake utviklingen vi så i boligmarkedet i 3. kvartal har stadfestet seg ved at prisene i gjennomsnitt gikk ned med 1, prosent i 4. kvartal sammenlignet med foregående kvartal. Også salgstakten på averterte boliger har sunket kraftig og var i 4. kvartal ned hele 6 prosent sammenlignet med samme periode i Samtidig oppnås det fortsatt svært gode priser for enkeltobjekter, og mye tyder på at betalingsvilligheten fortsatt er god, men at kjøperne er mer selektive enn tidligere. Rekordvekst i økonomien Urolige markeder til tross, den norske økonomien går fortsatt svært godt, og med en vekst i fastlandsøkonomien på 5,8 prosent i 27 må man tilbake til 1971 for å se en høyere årlig vekstrate 2. God lønnsomhet i norske virksomheter, lav arbeidsledighet og høye råvarepriser tilsier at også 28 blir et godt år, dog med en mer normalisert veksttakt som følge av urolige finansmarkeder internasjonalt, lavere vekst i boligmarkedet og et høyere rentenivå 2. Rentemarkedet Etter de to rentehevningene på til sammen 5 rentepunkter i 3. kvartal, fulgte Norges Bank opp med yterligere en rentehevning på 25 rentepunkter i 4. kvartal. Styringsrenten ved utgangen av 4. kvartal var dermed 175 rentepunkter høyere enn ved utgangen av 26, og hele 35 rentepunkter høyere enn rentebunnen i 24/25. Norges Bank forventer at renten skal øke yterligere 25 rentepunkter i løpet av 28, for deretter å falle svakt tilbake mot ca. 5, prosent i Norges Bank har nå økt renten 14 ganger på rad siden juli 25. Den rekordlave arbeidsledigheten og den sterke veksten i den norske økonomien gjør at Norges bank nå frykter høyere inflasjon. Den sterke økningen i de korte rentene i 3. kvartal har stoppet noe opp. I 4. kvartal økte 3-måneders NIBOR 4 med 2 rentepunkter opp fra 5,68 prosent ved utgangen av 3. kvartal til 5,88 prosent ved utgangen av 4. kvartal. 1-års swap-renten 5, som ofte blir brukt som benchmark for fastrenteavtaler for eiendomskjøp, falt med 13 rentepunkter i 4. kvartal. Dermed endte 1-års swaprenten på 5,53 prosent ned fra 5,66 prosent ved utgangen av 3. kvartal. Sterkt leiemarked I løpet av 27 har vi sett en formidabel økning av leieprisene i eiendomsmarkedet, spesielt i de mest attraktive 1 Kilde: ECON. 2 Kilde: DnB NOR. 3 Kilde: Norges Bank. 4 NIBOR «Norwegian InterBank Offered Rate» (Norsk interbankrente). 5 Med «swap-rente» menes den renten som oppnås når to parter inngår en rentebytteavtale hvor flytende rente byttes mot fast rente. 1-års swap rente er dermed en 1-års rentebytteavtale.

11 9 områdene i Oslo. I de mest prestisjefylte områdene har leieprisene steget med ca. 8 prosent i løpet av de siste 12 måneder. Det ryktes om at det i 4. kvartal ble signert en leiekontrakt på NOK 5 3 pr. kvadratmeter i et av de mest attraktive byggene i Oslo. Dersom dette stemmer vil dette være ny leierekord, nærmere 1 prosent over foregående rekord på NOK 4 85 pr. kvadratmeter registrert i 3. kvartal. I henhold til Eiendomsspar er den samlede kontorledigheten i Oslo og Akershus nå nede i 4,4 prosent, ned fra 5, prosent i 3. kvartal. Arealledigheten i Vika/Aker Brygge er nå nede i 3, prosent. Grunnet arealmangel i de mest attraktive områdene i Oslo presses nå mange leietakere ut av sentrumskjernen til områder som Lysaker, Nydalen, og Bryn/Helsfyr. Dette har medført at også disse områdene har opplevd sterk vekst i leieprisene den siste tiden. Også andre storbyer som Stavanger og Trondheim har sett meget sterk utvikling i leieprisene i 4. kvartal. I Trondheim sentrum er leieprisen for god standard mellom NOK 1 4 og NOK 2 pr. kvadratmeter, mens normal standard ligger på NOK 1 1 til NOK 1 4 pr. kvadratmeter 6. Når det gjelder den høyest inngåtte leieprisen i Trondheim for kontorlokaler, kan byen skilte med langt over 2 kroner meteren. DnB NOR Nærings megling Midt-Norge kan rapportere at de har hatt enkeltpriser over NOK 2 6 pr. kvadratmeter. I henhold til DnB er det nesten ikke ledighet i Trondheim på bakgrunn av høy etterspørsel og lite ferdigstillelse av nye kontorlokaler. DnB sine tall viser at ledigheten i byen har falt fra 22 kvadratmeter i 22 til 67 kvadratmeter ved utgangen av 27. Positivt yieldgap Etter en periode med negativt yieldgap for prime eiendommer, har vi den senere tiden opplevd en økning i yieldnivået på denne type eiendommer. Glitnir Norsk Næringsmegling mener yielden på de beste kontoreiendommene i Oslo med markedsleie nå ligger på 5,75 prosent opp fra 5,5 prosent i 3. kvartal. De lange rentene har falt noe tilbake i 4. kvartal og det er dermed nok en gang et postivt yieldgap på denne type eiendommer. Fortsatt høyt transaksjonsvolum I henhold til DnB NOR Næringsmegling ble det i 27 omsatt næringseiendom i Norge for NOK 53 milliarder. Dette var NOK 15 milliarder lavere enn rekordåret 26 hvor det ble omsatt eiendom for NOK 68 milliarder. Etableringen av det børsnoterte eiendomsselskapet Norwegian Property bidro til det høye volumet i 26 med investeringer på NOK 17 milliarder. En annen forklaring til at transaksjonsvolumet var lavere i 27 var at norske investorer i større grad enn tidligere har investert i internasjonale eiendomsmarkeder. Vi forventer et lavere transaksjonsvolum i 28 på bakgrunn av den senere tids kreditt- og børsuro. De makroøkonomiske utsiktene for Norge er imidlertid gode, og vi forventer et eiendomsmarked med mange spennende muligheter også i 28. Renteutvikling 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Q4-6 Q1-7 Q2-7 Q3-7 Q4-7 Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Markedsleie og utleiegrad Vika- Aker Brygge Utleiegrad 1% 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 1-års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Prime Yield 1-års swap-rente Yield gap Kilde: Bloomberg/Glitnir Property Group NOK Kilde: DnB NOR Næringsmegling Midt-Norge 84% Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar

12 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-121 Oslo, Telefon , nr