Boligmarkedsanalyse 4. kvartal Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2011

Transkript

1 Boligmarkedsanalyse 4. kvartal 2011 Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2011 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 1/23/2012

2 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen pr. 4. kvartal Totalutvikling og konklusjoner... 3 Markedsaktiviteten... 4 Sammendrag... 4 Igangsettingen av nye boliger... 5 Salgsutviklingen av nye boliger... 6 Ordrereserve totalt... 7 Landets største boligbyggere i Ti på topp over boligigangsetting... 8 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra Vi presenterer på de påfølgende sidene en oversikt over markedsutviklingen for boligaktørene i det norske markedet pr. 4. kvartal Analysearbeidet er basert på innrapporterte markedstall fra landets boligaktører, og er en videreføring av prosjektet som ble igangsatt i Datainnsamlingen for 4. kvartal 2011 har pågått på månedsbasis i 2011 gjennom analyseverktøyet Boligbarometeret og innbefatter de aller fleste aktører på det norske boligmarkedet. Innsamlingen er gjennomført via en omfattende web-survey som er rettet mot landets boligaktører ned på lokalnivå. Totalt er ca. 700 enkeltaktører på det norske markedet inkludert i rapporteringen. Disse enkeltaktørene er både medlemmer i boligkjeder, men også små og store frittstående aktører på markedet. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 2

3 Konklusjoner markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2011 Totalutvikling og konklusjoner 2011 er et avsluttet kapittel og vi kan konkludere med at boligmarkedet for tredje år på rad viser sterke veksttendenser. Det positive trendbruddet kom i 1. kvartal 2009, og den positive utviklingen har etter dette tidspunktet blitt videreført med tiltakende intensitet. Ved inngangen til 2009 hadde vi 10 kvartaler på rad med en sammenhengende salgsnedgang av nye boliger og dette resulterte i at bransjens samlede ordrereserve ble kraftig redusert. Dette er også årsaken til at igangsettingen i 2008 og 2009 var historisk sett lave ble et år som var sterkt preget av finansuroligheter i store deler av Europa og verden for øvrig. Foreløpig kan det se ut til at det norske boligmarkedet i liten grad har latt seg påvirke av markedsurolighetene, og siste kvartal i 2011 ble faktisk et av de beste vi har målt. Vi har positive endringer på de fleste måleparametre og kan trekke fram følgende hovedtall: Den samlede boligigangsettingen i hele 2011 var 27 % høyere enn Leilighetsbyggingen stod for ca. 50% av markedsvolumet. Boligsalget i 2011 var samlet 17% høyere enn i kvartal i 2011 var faktisk det beste 4. kvartalet som er registrert siden målingen ble etablert i 1999 og leiligheter utgjør den klart største andelen. Ordrereserven er ved inngangen til 2012 er 10 % lavere enn for ett år siden. Igangs. i forhold til foregående kvartal 27,5 % Akk. igangs. i forhold til samme tid i fjor 27,2 % Igangs. i forhold til samme kvartal i fjor 18,7 % Salg i forhold til foregående kvartal 39,0 % Akk. salg i forhold til samme tid i fjor 17,0 % Salg i forhold til samme kvartal i fjor 10,6 % Ordrereserve i forhold til samme tid i fjor -10,0 % Ordrereserve i forhold til foregående kv. -1,8 % Etter 3. kvartalsmålingene fikk vi få klare signaler fra markedet hvorvidt finansurolighetene ville gi negative ringvirkninger i nyboligmarkedet. 3 måneder senere ser vi at tendensen har vært svært positiv for salgsutviklingen og året avsluttes på en måte som ikke tilsier at en nedgang i markedet er nært forestående. Med dette som utgangspunkt er vi mer optimistiske på vegne av markedet enn ved forrige rapportering, men vurderer samtidighet usikkerheten som stor og forutsetningene for en videre vekst i markedet som forholdsvis skjør. Tilgang til finansiering er sannsynligvis den enkeltstående faktoren som er mest kritisk for at vi skal videreføre den positive tendensen inn i 2012, og her kan tilstramminger fort komme. Mye avhenger av hvordan EU løser den statsfinansielle krisen i eurosonen. De fleste makroprognoser som har vært publisert den siste tiden tar utgangspunkt i at Den Europeiske Sentralbanken og landene i eurosamarbeidet gjenvinner markedets tillit, og at tilstrekkelige sparetiltak og strukturelle endringer gjennomføres uten at veksten kveles fullstendig. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 3

4 Markedsaktiviteten Sammendrag I diagrammet under har vi framstilt hvordan målingene på igangsetting, salg og ordrereserve har vært i 4. kvartal fra Grafene viser indeksnivåer (1. kvartal 1999 = 100). 4. kvartal 2011 viser et høyt nivå for både salg og igangsettingen fra tilsvarende kvartaler de siste årene. Salgsnivået er faktisk det beste 4. kvartalet vi har registrert siden målingen startet i 1999 og tendensen måned for måned i 4. kvartal var stigende. Nivået for dette kvartalet ligger 25 % over gjennomsnittet for alle 4. kvartal siden For igangsettingen skal vi tilbake til 2007 før vi ser et tilsvarende høyt nivå for dette kvartalet isolert sett. Kvartalet ligger nesten 8 % over gjennomsnittet for tilsvarende kvartaler for hele perioden. Veksten i markedet relatert til både salg og igangsetting kommer først og fremst i leilighetsmarkedet. Prosjektene har kommet på løpende bånd i de typiske storbyfylkene Oslo, Hordaland og Sør-Trøndelag. I tillegg ser vi en sterk utvikling i Akershus. Dette fylket er omtrent like stort som Oslo så langt i år, både målt på salg og igangsetting. Rogaland er fremdeles det største fylket i landet, og fylket opprettholder svært høye nivåer fra allerede høye nivåer i fjor. Så godt som alle fylkene viser en positiv utvikling fra Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 4

5 Igangsettingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert tendens for boligbyggingen fra 1. kvartal 1999 fram til 4. kvartal Basistidspunktet er satt til 1. kvartal 1999, med indeksverdi lik 100. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. Igangsettingsnivået i 4. kvartal 2011 viser en oppgang fra samme kvartal i fjor på 19 % og samlet sett kom 2011 ut med en vekst på 27 % sammenlignet med Som vi har kommentert ved flere anledninger, forklares mye av denne veksten at igangsettingen av leilighetsbygg har kommet tilbake fra forholdsvis beskjedne nivåer. Veksten for leiligheter i 2011 mot 2010 er på 59 %, eneboliger går fram med 2 %, mens igangsettingen av småhus går opp 14 %. Til høyre ser vi boligtypenes andel av den samlede igangsettingen i perioden fra 1. kvartal 2010 til og med 4. kvartal Igangsettingen fordeler seg prosentuelt med en overvekt på leiligheter, men eneboligene holder seg stabilt fra forrige kvartal etter et svakt 1. kvartal. I perioden 2003 til 2007 var 50 % av boligbyggingen leiligheter i gjennomsnitt, og som vi ser av grafen ligger leiligheter de siste fire kvartalene rundt dette nivået. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 5

6 Salgsutviklingen av nye boliger Som det framgår av grafen nedenfor, markerer 4. kvartal 2008 et absolutt bunnivå relatert til salgsvolumet blant landets boligaktører, mens 1. kvartal 2009 viser et markant trendbrudd. Nivået i 4. kvartal 2011 viser en kraftig vekst fra 3. kvartal i år, og alle de tre månedene i 4. kvartal viser en høy og stigende veksttakt. Veksten for leiligheter i 2011 sammenlignet med 2010 er på 31 %, mens for eneboliger er veksten på 10 %. Småhussalget er nesten helt likt med nivået for 2010 med en vekst på 1 %. Til høyre ser vi boligtypenes andel av det samlede boligsalget fra 1. kvartal 2010 til og med 4. kvartal Salget fordeler seg prosentuelt med en større tyngde på leiligheter enn de øvrige 2 byggkategoriene, og øker opp mot 50 % i 4. kvartal. Markedsandelen for eneboliger går noe tilbake de siste 2 målingene, og er nå på det nivået vi har sett fra 3. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011 på ca. 35%. Småhus holder seg på en stabil markedsandel i underkant av 20%. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 6

7 Ordrereserve totalt Ordrereserven gir en forholdsvis god indikasjon på de neste 12 måneders boligproduksjon, samt at tendensen gir et godt bilde av markedets robusthet. Etter en svak nedgang i 1. kvartal i år fikk vi på nytt en vekst i den samlede ordrereserven på nesten 6 %. i 2. kvartal. Vi ser en tilsvarende nedgang i 3. og 4. kvartal og den samlede ordrereserven ligger ca. 2% lavere enn forrige kvartal og 10% lavere enn ved inngangen til Totalt sett ligger ordrereserven nå helt likt med gjennomsnittet for de siste 12 årene. Ordereserven fordeler seg som salget prosentuelt med en større tyngde på leiligheter og mindre tyngde på eneboliger enn hva byggmassefordelingen indikerer. Vi ser at nivåene for salg og igangsetting ligger i det samme området andelsmessig som ordrereserven, og dette er naturlige nivåer i et velfungerende marked knyttet til etterspørselssidens sammensetning. Som et resultat av finanskrisen var det leilighetssegmentet som klart hadde den største nedgangen både i salg og ordrereserve. Denne tendensen går faktisk i motsatt retning i årets siste kvartal, og dette gir en ytterligere indikasjon på at markedet foreløpig ikke er sterkt rammet av finansuroen i Europa. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 7

8 Landets største boligbyggere i 2011 Ti på topp over boligigangsetting Tabellen under viser de største boligaktørenes størrelse og plassering i forhold til igangsatte boliger i 2011, samt plasseringen i 2010 fir de samme aktørene. Mesterhus var i 2011 den største aktøren på boligmarkedet i Norge med 1396 igangsatte boliger. For 13 året på rad kan Mesterhus smykke seg med tittelen Norges største boligaktør. Nordbohus inntar som i fjor 2. plassen med 1231 boliger og puster Mesterhus for alvor i nakken i forhold til topp-plasseringen. Avstanden mellom nummer 1 og 2 har aldri vært mindre siden disse målingene ble etablert. Blink-Hus går 2 plasser opp og var i 2011 landets 3 største boligaktør med 901 boliger. Block-Watne havner på en fjerdeplass, mens Selvaag Bolig med sin 5. plass er den høyest plasserte rendyrkede prosjektaktør på årets liste. Videre på listen tas 6. plassen av Norgeshus som er ned 2 plasser fra 2010 og Østerhus Gruppen beholder 7. plassen fra De 2 siste plassene bekles av henholdsvis Systemhus og Byggmann-Gruppen. Plassering 2011 Firma Antall igangsatte boliger 2011 Plass i Mesterhus Nordbohus Blink-Hus Block-Watne Selvaag Bolig Norgeshus Østerhus Gruppen JM Norge AS 640 uplassert 9 Systemhus Norge Den eneste nykommer på årets liste er JM Norge AS som kommer på 8. plass i oversikten. Vi skal tilbake til 2009 siden de sist hadde en plassering blant landets 10 største. 10 Byggmann Gruppen Vi merker oss at Selvaag Bolig og JM-Norge AS er de eneste rene prosjektaktørene som oppnår en plassering i 2011, men det er sannsynlig at konkurransen i dette markedssegmentet blir hard i årene som kommer. Som vi ser av nivåene, er differansene fra 3 til 10. plass ikke mer enn drøye 350 boliger. Det er et vesentlig poeng at det norske boligmarkedet ikke på noen måte domineres av noen få store aktører, som vi ser i andre land. I 2011 er faktisk dominansen mindre enn vi har sett tidligere, selv om også 2010 viste en fallende tendens. De siste årene har markedsandelen til de 10 største ligger i området 35-40%, mens i 2011 var andelen på ca. 30%%. Dette viser først og fremst et større antall aktører som ligger tett opp mot de 10 største, samt at de mer tradisjonelle prosjektaktørene forventes å styre sine posisjoner ytterligere. Til neste år kan denne listen med andre ord se ganske annerledes ut. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 8

9 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra 1999 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 9