PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1

Transkript

1 Dato PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 1 av 11

2 FORORD Arbeidet med regulering av Langåsen næringsområde har pågått siden Det ble levert et planforslag til kommunen Tilbakemelding fra kommunen, datert , pekte på at planens innhold burde begrenses til vegrettede servicefunksjoner. Tiltakshaver ga tilbakemelding om at det ikke var mulig å fylle hele området med denne type virksomhet. Tiltakshaver har fortsatt å arbeide med å få inn virksomheter som er i samsvar med gjeldende reguleringsplan og med å utvikle dette området. Status pr dato er at det ikke er mulig å fylle hele området med denne type virksomhet. Tiltakshaver arbeider nå med aktører som i tillegg til gjeldende formål driver med plasskrevende volumhandel. Eksempler på aktuelle aktører er byggevare virksomhet og bilutsalg / service / ladestasjon for el bil virksomhet. Ladestasjon for elbil må sees på å være samme type virksomhet som bensinstasjon. Tiltakshaver mener at Langåsen i tillegg til nåværende reguleringsstatus bør få tilsvarende reguleringsformål som de nærliggende tomtene i Sørlandssparken Øst. I tråd med kommunedelplan for senterstruktur og handel for Aust- Agder bør den aktuelle tomten derfor suppleres med plasskrevende og regionsdekkende forretningsformål. Dette gir mulighet for å etablere virksomheter med omsetning av volumkrevende varegrupper som har et regionalt nedslagsfelt. Kommuneadministrasjonen ønsker, på tross av enigheten med utbygger fra 2012, å opprettholde gjeldende reguleringsstatus. Det er enighet med kommunen om at en likevel setter i gang dette planarbeidet. Med denne bakgrunn ønsker tiltakshaver å gjennomføre en detaljregulering av Langåsen hvor gjeldende formål utvides til å gjelde overnevnte virksomheter. Planprogrammet er første ledd i utarbeidelse av detaljreguleringsplan for Langåsen, og samtidig ledd i varsling av planoppstart. Forslagsstiller er NTI Eiendom AS v/ Skeie Eiendom, BRG og Walter Grov og KNAS. Planarbeidet skal ledes av Faveo Prosjektledelse AS. Kristiansand 27. november 2014 Jan Willy Føreland Prosjektleder Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 2 av 11

3 INNHOLD FORORD... 2 INNHOLD Innledning Bakgrunn for planarbeidet Formål med planarbeidet Planprogram og konsekvensutredningsplikt Planområdet Plantype og planavgrensning Eiendomsforhold Beskrivelse av planområdet Problemstillinger i planen, utfordringer og potensialer Rammer og premisser Overordnede føringer og planer Dagens reguleringsplaner Planprosessen Planprosessen Forslag til utredninger Utredningstemaer Informasjon og medvirkning Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 3 av 11

4 1. Innledning 1.1 Bakgrunn for planarbeidet Arbeidet med regulering av Langåsen næringsområde har pågått siden Det ble levert et planforslag til kommunen Tilbakemelding fra kommunen, datert , pekte på at planens innhold burde begrenses til vegrettede servicefunksjoner. Tiltakshaver ga tilbakemelding om at det ikke var mulig å fylle hele området med denne type virksomhet. Planarbeidet ble derfor utsatt, også for å avvente regional delplan for senterstruktur og handel i Aust-Agder og regional delplan for Kristiansandsregionen (ATP-planen). Disse er nå vedtatt. Det har siden 2011 blitt jobbet med alternative løsninger for utvikling av området. Kommunen ønsket en vurdering av aktuelle virksomheter innenfor formålet vegservice. Utbygger har gjennomført en omfattende prosess ved å tilby etablering for en rekke kjeder. Tilbakemeldingen er helt entydig: Samtlige bensinstasjonskjeder er kontaktet og det er ingen interesse for etablering. En rekke store bevertningssteder er kontaktet og det er ingen interesse for etablering. På bakgrunn av den prosess som er utført med utsjekk av aktuelle virksomheter innenfor vegserviceformålet tok utbygger igjen kontakt med kommunen på slutten av 2012 for å gjenoppta og ferdigstille reguleringsplan for del av området. Det ble avholdt møte med daværende plan- og bygningssjef, planleder og saksbehandler Det var her enighet om å sende ut oppstartsvarsel med kort begrunnelse for prosess som gjengitt over, og en kort redegjørelse for den type virksomheter en anser aktuelle for området. Her fremkom at Plan- og bygningsetaten er negative til formålet forretning i området, og ønsker ikke at foreslått oppstartsvarsel skal sendes ut. Planprosessen stoppet med dette opp igjen. Tiltakshaver har fortsatt å arbeide med utvikling av dette området. Tiltakshaver har prøvd å få inn virksomheter som samsvarer med gjeldende reguleringsplan. Det viser seg ikke mulig. 1.2 Formål med planarbeidet Med denne bakgrunn har tiltakshaver ønske å gjennomføre en detaljregulering for Langåsen med formål å utvide gjeldende reguleringsformål slik at planen er tilpasset for etablering av aktuelle virksomheter i området. Samtlige bensinstasjonskjeder er kontaktet igjen og det er ingen interesse for etablering grunnet dårlig eksponering fra vestkommende trafikk. Interessen begrenses også av at det ligger en rekke stasjoner langs E18 vestfra, at det er kommet flere stasjoner i Sørlandsparken og det nå etableres nye stasjoner i Kjerlingland i Lillesand kommune. Når det gjelder bevertning har utbygger tilbudt alle aktuelle virksomheter tomt. Interessen er ikke tilstede hos noen, spesielt trekkes frem at IKEA har et av landsdelens største spisesteder med en meny i fastfoodprissegmentet. I tillegg har både Dyreparken og ikke minst det nye Thon senteret i Sørlandsparken et særdeles omfattende bespisningstilbud. Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 4 av 11

5 Dette gir mulighet for å etablere virksomheter med omsetning av volumkrevende varegrupper som har et regionalt nedslagsfelt, eksempelvis byggevare og elbilforretning. Kommunen ønsker å opprettholde gjeldende reguleringsstatus. Det er enighet med kommunen om at en likevel setter i gang dette planarbeidet. Tiltakshaver har dialog med aktuelle interessenter som kan føre til at det etableres vegservice og plasskrevende volumhandel som supplerer innholdet i Sørlandsparken samtidig som det ikke konkurrerer med Kvadraturen. Tiltakshaver mener Langåsen i tillegg til nåværende reguleringsstatus bør få samme reguleringsformål som Sørlandssparken Øst. Nåværende formål bør derfor suppleres med forretning. 1.3 Planprogram og konsekvensutredningsplikt I henhold til plan- og bygningsloven (pbl.) 12-8 kunngjøres oppstart av arbeid med detaljregulering, jf. pbl. 12-3, for eiendommen gnr/bnr 99/180 og 99/182 i Kristiansand kommune. Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 5 av 11

6 2. Planområdet 2.1 Plantype og planavgrensning Planområdet avgrenses av E18, Grasvann, veg inn til IKEA og Lillesand grense. Dette sikrer en helhetlig planlegging av området mellom E18 og IKEA. Det skal utarbeides en detaljreguleringsplan for området Langåsen øst felt N Eiendomsforhold Området består i dag av to eiendommer, hhv Gnr / Bnr 99/180 og 99/ 182. Vi er ikke kjent med at det er andre grunneiere eller rettighetshavere innenfor planområdet. Forslagsstiller er NTI Eiendom AS v/ Skeie Eiendom, BRG og Walter Grov og KNAS. Planarbeidet skal ledes av Faveo Prosjektledelse AS. 2.3 Beskrivelse av planområdet Planområdet er vist i figur nedenfor. I gjeldende reguleringsplan for Langåsen er området benevnt N1. Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 6 av 11

7 2.4 Problemstillinger i planen, utfordringer og potensialer Det vil være ulike syn på hva en bør tilrettelegge for av virksomheter i dette området. Ut over det er det ingen kjente interessekonflikter. Sentrale forhold som bør avklares i reguleringsplanarbeidet er: - Avklaring av bruk av området - Utnyttelsesgraden på eiendommen og plassering av bygningsmassen - Grøntarealer mot E 18 - Løsninger for trafikk og parkeringsdekning innenfor reguleringsområdet Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 7 av 11

8 3. Rammer og premisser 3.1 Overordnede føringer og planer Kommunale planer: Kommuneplan Kristiansand Områdeplan Sørlandsparken Øst, Lillesand kommune Reguleringsplan for E 18 Aust Agder grense - Timenes Regionalt / Fylkesnivå: Regional delplan for senterstruktur og handel i Aust-Agder Regional delplan for Kristiansandsregionen (ATP-planen) 3.2 Dagens reguleringsplaner Reguleringsplan for Langåsen er en del av reguleringsplan for ny E18 Grimstad-Kristiansand, fra Aust- Agder grense til Timenes. Planen ble vedtatt av bystyret Det aktuelle området N1 er regulert til kombinerte formål med følgende bestemmelse: «Området kan benyttes til herberge/bevertning, bensinstasjon eller annet spesialområde knyttet til reiselivsvirksomhet og turisme. Maksimal utnyttelse er TU=50 %. Parkering medregnes ikke i utnyttelsen.» Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 8 av 11

9 4. Planprosessen 4.1 Planprosessen Forslagsstiller har arbeidet så lenge med planer for dette området at det nå er ønskelig med rask avklaring og framdrift i planprosessen. Forslagsstiller vil prioritere dette arbeidet og tilrettelegge for rask framdrift. Fremdriftsplan: Oppstartsmøte gjennomført Oppstartsmelding (annonse) desember 2014 Høring til (6 uker etter annonse) Innsende planforslag for 1. gangs behandling innen april 2015 Videre behandling er bla avhengig av kommentarer til planforslaget Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 9 av 11

10 5. Forslag til utredninger 5.1 Utredningstemaer Forslaget utløses krav om konsekvensutredning fordi foreslått formål ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplan og overordnete planer. Det er gjort konsekvensanalyser i forbindelse med reguleringsplan for Sørlandsparken Øst i Lillesand kommune, som grenser til dette planområdet. Vår vurdering er at de konsekvensutredninger som er gjennomført knyttet til planer i området i utgangspunktet er dekkende. Bl.a vises det til områdeplan for Sørlandsparken Øst, sist revidert , som dekker nabo området. Her er gjennomført konsekvensutredninger for følgende områder: - Næringsarealer *) - Trafikk og transportsystem **) - Forurensning og sulfidholdige bergarter - Kulturminner og kulturmiljø - Naturmiljø - Landskap og grøntstruktur - Friluftsliv, barn og unge - Risiko og sårbarhetsanalyse Tilsvarende konsekvensutredninger ble gjennomført ifm reguleringsplan for Sørlandsparken Øst datert (grunnlag for IKEA tomten utbygging). Gjeldende konsekvensutredning for nærings-/forretningsarealer *) og trafikk **) vil bli oppdatert / justert for formålsendring forretning. Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 10 av 11

11 6. Informasjon og medvirkning Problemstillingene i forhold til funksjoner i Sørlandsparken har vært vurdert med aktuelle interessenter flere ganger. Det vurderes derfor ikke å være behov for en mer omfattende prosess med informasjon og medvirkning enn det plan- og bygningsloven stiller krav om. Eventuelle kommentarer, merknader eller opplysninger som kan ha betydning eller interesse for planarbeidet sendes Faveo Prosjektledelse AS v/jan Willy Føreland epost jwf@faveoprosjektledelse.no innen 20. januar Dersom du har spørsmål kan du kontakte Føreland på epost eller telefon Det er ikke nødvendig å sende kopi til kommunen. Dette vil bli ivaretatt samlet av Faveo Prosjektledelse på vegne av tiltakshaver. Alle uttalelser vil følge saken ved behandling av reguleringsplan. Utfallet av planarbeidet vil bli gjort kjent ved offentlig ettersyn og høring av plandokumentene. Det blir normalt ikke gitt skriftlig svar på innspillene utover dette. Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 11 av 11