SAMARBEID OFFENTLIG PRIVAT

Transkript

1 SAMARBEID OFFENTLIG PRIVAT

2 Samspillet mellom det offentlige og private Kommunen har flere roller: Samfunnsutvikler Myndighetsutøver Grunneier Private aktører Grunneier/huseier Investorer som vil utvikle Utvikling krever samarbeid Kommunen må gi overordnede rammer Bidra til åetablere samarbeid mellom eierne Sikre god dialog mellom privat gruppe og kommunen

3 Utfordringer ved transformasjon Sentrumsnære/attraktive områder viktige i ønsket byutvikling Oppdelte eiendomsforhold, blanding av offentlige og store og små private grunneiere. Investorer posisjoner seg. Kommunens rolle som grunneier og planmyndighet sammenblandes Nedslitt industri/annen næring eller bolig gradvis tilpasset virksomheter med lav betalingsevne.

4 Målet er: Få til ønsket byutvikling Plan som kan godkjennes Plan som kan gjennomføres; Med ulike interessenter Økonomisk gjennomførbar

5 Ulike strategier for kommunen forenklet: 1. Ovenfra styrt prosess ensidig fokus på planløsning Uavhengig av eiendomsgrenser og eierinteresser Godt planforslag Motstand mot godkjenning Svært vanskelig å gjennomføre 2. Nedenfra styrt prosess private eierne gjennomfører planprosessen

6 3. Private eiere og kommunen som grunneier går sammen om åutarbeide planen De private aktørene må koordinere seg, for eksempel gjennom et utviklingsselskap Felles prosjektkoordinator til ålede planprosessen 4. Kommunen engasjerer uavhengig prosjektledelse til å forberede og gjennomføre planprosessen De private aktørene for ett kontaktpunkt som kan kartlegge deres situasjon og interesser

7

8 Utbyggingsområde Mørk farge nybygg lys farge boliger som skal bestå Mørkt område: Nybygg Boliger vist uten farge skal bestå

9 Kvartal A Kvartal B Kvartal C Eierforhold 60 eiendommer 25% kommunale, 25% private som bor i område 50% private eiere som ikke bor i området BLÅ KOMMUNALE EIENDOMMER HVITE PRIVATE EIENDOMMER SOM IKKE SELV BOR I OMRÅDET RØDSKRAVERT PRIVATE EIENDOMMER OG SOM SELV BOR I OMRÅDET

10 Utfordringer Planen utarbeidet uten aktiv involvering og eierfølelse hos berørte eiere Må etablere plattform for åpen og god dialog Skape felles forståelse for utfordringene Utarbeide felles strategi innenfor hvert kvartal Legge grunnlag for videre handling

11 Felles strategi innenfor hvert kvartal Synliggjøre verdiene I samarbeid med mekler vurdert produksjonskostnader, verdien slik eiendommen brukes i dag og markedspris med vedtatt reguleringsplan Forutsatt samlet salg Fordeling av verdiene Hver m2 like viktig uansett planlagt bruk Frivillighet basere seg på dagens verdi av eiendommen Verdier utover dette fordeles med 70% på tomt og 30% på verdivurderingen Begrensninger i planen Regulering til kontorformål

12 Metoder Kalkulering av byggekostnader Erfaringstall Calcus Vurdering av dagens verdi gitt at eiendommen videreføres: To meklere Gjennomsnittet lagt til grunn Vurdering av områdets verdi Økonomisk modell fra DnBNOR

13 Fordeling merverdi Total Adresse Verdivurdering snittpris Tomt m salgspris (30-70) * xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx Sum eiendommer xxx xxx xxx Sum ubebygde tomter Ny salgspris Justert salgspris eks ubebygd

14 Erfaringer fra prosessen Krevende prosess. Viktig med ekstern og uavhengig rådgiver Viktig med samlet salg av hvert kvartal investor kontroll Klart skille kommunen som planmyndighet og eier Kommunen som eier behandles på lik linje med andre eiere

15 Klart skille mellom salgs og utbyggerrollen Verdiene i planen må synliggjøres og fordelingen avtales så tidlig som mulig Alle må minst få igjen verdiene eiendommene har i dag verdivurdering godt grunnlag Reguleringsplanen må gi tilstrekkelig fleksibilitet

16 Nedre Malmø, Mandal Området tett på sentrum Dominerende industri og noe bolig Industrien i stor grad avviklet Fortsatt ca 60 næringsvirksomheter og ca 500 arbeidsplasser ca 10 boligeiere Område på 150 da

17

18 Nedre Malmø, Mandal Tidligere industriområde

19 Utfordring og utgangspunkt: Svært ulike interesser blant eierne Meget kritisk holdning til kommunen Stor forskjell på eiendomsstørrelse Blanding av festekontrakter og selveie Stor forskjell eierkompetanse Mye forfallen næringsvirksomhet Kommunen ønsket åfåtil en aktiv utvikling styrking av sentrum Kommunen har kjøpt opp store eiendommer

20 Strategi Kommunen så behov for en annen prosess. Støtte fra Husbanken Ekstern prosessledelse fra første stund i planprosessen Kartlegge eierinteresser Stedsanalyse Bygningsmessig tilstand Etablere dialog og tillit med eierne Avklare overordnet mulighetsrom og grunnlag for reguleringsplanprosessen Åpen og involverende reguleringsplanprosess Koordinert med analyse av økonomiske konsekvenser særlig på infrastruktur

21 Erfaringer fra prosessen : God dialog Folk er åpne og positive En del synspunkt på at det til nå har vært vanskelig å samhandle med kommunen Denne prosessen gir en god mulighet viktig åsikre at samarbeidet med interessentene fortsetter

22 Differensiering av områdene Virksomheter som ønsker åforbli i området trygghet og mulig utvikling Virksomheter som ønsker åforbli framtidig fleksibilitet Områder som bør utvikles nye og sentrumsnære funksjoner

23 Grunnlag for å sette i gang reguleringsplanprosessen Åpen og involverende prosess ledet av Norconsult Informasjonsmøter alle interesserte Parallell vurdering av løsninger i forhold til økonomi Særlig fokus på avveiing standard infrastruktur og hva utbyggerne vurderes å kunne bære Robust og fleksibel plan Områder i stor grad tilpasset eierstrukturen

24 Viktige planfaglige problemstillinger Løsning på trafikkforholdene, med adkomst, parkering, fortau og sykkelveg Videreutvikle eksisterende boligområde eller utviklingsområde for andre virksomheter? Sikre gateløp til elva og tilgjengelighet langs elva Legge til rette for variert virksomhet. Bruke muligheten til åskape spennende aktivitet ny virksomhet (kultur, helse, turisme)

25 De økonomiske sidene i planen er krevende: Ønske om betydelig forbedring av infrastrukturen Hvilke kostnader tåler nåværende virksomheter? Hvordan fordele kostnadene mellom virksomheter som ønsker å forbli og de som vil komme og når skal dette betales? Det må legges vekt på å få en plan som er økonomisk gjennomførbar De økonomiske spillereglene må klargjøres tidlig i prosessen

26 Reguleringsplanen

27 Planens delområder

28 Utbyggingsavtaler Avtale mellom kommunen og utbyggerne i området om hvordan kostnader til infrastruktur skal fordeles: Pris pr m2 BTA/BRA Utbyggingspotensialet på tomta? Tidspunkt for betaling prisregulering Kommunen som tilrettelegger og utbygger Ta risiko Utbygging i forkant sikre kvaliteter i området Mva refusjon (13 15 %) Prosess parallelt med reguleringsplan

29 Justert reguleringsplan Fundia tomta (kommunal eid selskap)

30 Strategi Detaljert plan for områder som er særlig viktige åstyre Buen og broa Gir rammer og fleksibilitet for resten av området Grunnlag for salg unntatt kulturhus og offentlig infrastruktur Synliggjør verdipotensialet for investor Sikkerhet for utviklingsmulighetene Fleksibilitet til optimalisering av løsning

31 Strategi Krevende finansmarked Vanskelig åselge tomt, men gunstig åbygge Buen skal delfinansieres av tomtesalg netto differanse byggekost og salg er viktigst Sonderte markedet gikk ut i en kombinert prosess Salg tomtene (unntatt der Buen skal stå) Bygging av Buen Rammeavtale for videre utvikling av området Kommunen ansvar infrastruktur med ny bybro og Buen Private aktører utvikler resten av området i nær dialog med kommunen Omfatter hotell, bolig og kontorområder

32

33

34 Vedtatt bystyret 2007 (2006 kr) Endelig forslag (2009 kr) Kostnad Buen Netto salgsinntekter Fundia tomta Tilskudd fylkeskommunen (og staten) Bevilgning fra kommunen Salg Syretomta, Postgården mv Avtale VAF Mandal kommune 15 40

35 Status Bygging av Buen pågår Infrastrukturutbygging med ny bro starter om kort tid Utbyggerne lager detaljerte planer for eget område nær dialog kommune Arbeider særlig aktivt i forhold til hotell Stort fokus pååsikre de kvalitetene som er vedtatt i reguleringsplan Avveiinger i fht utbyggerøkonomi

36 Kongsberg sentrumsutvikling

37 Utfordring Kommunen gir forslag til rammer i områdeplan Kommunen har store ambisjoner på kvalitet, attraktivt byområde, boliger for ulike grupper Inviterer grunneierne i ett kvartal til samarbeid Kommunen er ikke grunneier Stor variasjon på privat side Vi har gjennomført samtaler med alle grunneierne Etablert dialog tillitt Få fram eiernes ønsker info om kommunens forventninger Få fram hvor det er mulige fellesinteresser Parallelt innspill til kommuneplanen Utfordre kommunen på virkemiddelbruk for å realisere målene

38 Vegen videre Avklare rammer gjennom områdeplanen som avveier kommunale mål og private muligheter Få grunneierne til åsamarbeide Avklare virkemiddelbruken for ånåmålene Parkeringskrav? Krav utomhus? Kommunalt/offentlig tilskudd første selger må ikke stikke av med gevinsten Konkurranse om smarte boligløsninger Konkurranse plan for hele området Delprosjekter som er gjennomførbare innenfor helheten Aktører som vil utvikle