Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / /4569 L12 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum, ut til offentlig ettersyn og sende det til høring. Planforslaget er vist på kart med plan ID 1290, datert , og med reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Byplansjefen fremmer samtidig et alternativt planforslag med redusert byggehøyde. Forslaget er vist på kart med plan ID 1290, merker «Alternativt planforslag», datert Reguleringsbestemmelsenes 3.3, andre avsnitt, foreslås endret slik: Ny detaljreguleringsplan erstatter reguleringsplan for kvartal 23, Bodø, plan ID 1182, som foreslås opphevet. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf Sammendrag Planforslaget er fremmet av Norconsult på vegne av Nordlandshotell AS. Hensikten med planen er å utvide den nyere delen av Grand hotell ved påbygg for å få flere hotellsenger. En eldre reguleringsplan gjelder for området. Denne er utdatert, slik at rammene ligger i kommuneplanens arealdel Planforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen når det gjelder arealbruk, fasadevern for den eldre delen av Grand hotell samt utnyttingsgrad, men overskrider tillatt byggehøyde. Det er argumentert for den økte høyden i Norconsults planbeskrivelse. Byplansjefen har overfor tiltakshaver og planlegger gjort det klart at foreslått byggehøyde ikke kan anbefales, og fremmer derfor et alternativt planforslag, der byggehøyden reduseres med en etasje, fra 7 til 6 fulle etasjer. Begrunnelsen framgår av dette dokumentet. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planen har nødvendig planfaglig kvalitet. Planforslaget i to alternativer kan derfor legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring.

2 Saksopplysninger Bakgrunn og oppstart Tiltakshaver er Nordlandshotell AS og planlegger er Norconsult. Hensikten med planarbeidet er å utvide den nyere delen av Grand hotell ved påbygg for å få flere hotellsenger. Oppstartmøte ble arrangert , og oppstart av planarbeid ble varslet Det er kommet 4 innspill, som er referert og kommentert i planbeskrivelsen. Planstatus Det er en reguleringsplan fra 1979 som gjelder for området; reguleringsplan for kvartal 23, Bodø. Planen er utdatert og foreslås opphevet samtidig med vedtak av ny plan. Ved oppstart av planarbeidet var det Kommunedelplan Bodø sentrum som gav de overordnede rammene. Denne er avløst av kommuneplanens arealdel , vedtatt i Rammene for kvartal 23 er at arealbruken er «Sentrumsformål», byggehøyden er 5 etasjer/18 m pluss en tilbaketrukket etasje, og utnyttingsgrad er 100 % BYA. Den eldre delen av Grand hotell har fasadevern (fasade og takflate mot gate). Planforslaget Byggeområdet foreslås regulert til kombinert bebyggelse og anlegg hotell/bevertning. Foreslått byggehøyde mot Sjøgata og Hundholmsgata er 7 etasjer, gesimshøyde 24,5 m (høyde over terreng). Den eldre delen av hotellet mot Storgata og fra mønet mot Professor Schyttes gate og Sjøgata er gitt hensynssone bevaring av kulturmiljø med tilhørende bestemmelser. I planbeskrivelsen har forslagsstiller argumentert for den foreslåtte byggehøyden. Av konstruktive grunner kan det være nødvendig med nytt bæresystem på utsiden av eksisterende vegg mot fortau som vil komme maksimum 30 cm utenfor egen eiendom og inn på kommunens. I første etasje vil det være snakk om søyler, mens fra andre etasje kan det være aktuelt å flytte hele ytterveggen ut tilsvarende. Dette er det åpnet for gjennom forslaget til reguleringsbestemmelser ( 3.3, 4. avsnitt). 2 av 5

3 Oppriss mot Sjøgata. Byggehøyden er angitt som kotehøyde på tegningen. Problemstillinger Gjennom hele planprosessen har hovedtemaene vært byggehøyde og forholdet til den bevaringsverdige delen av Grand hotell. Det har vært dialog og avklarende møte underveis mellom tiltakshaver/rådgiver og Byplan. I avklarende møte åpnet Byplan for å kunne anbefale 6 fulle etasjer, dvs. gesimshøyde på ca. 21 m mot gate. Det innebærer at øverste etasje ikke må trekkes tilbake slik kommuneplanens arealdel krever. Tiltakshaver har valgt å fremme et planforslag som er en etasje høyere og uten tilbaketrekning, dvs.7 fulle etasjer. En annen problemstilling er behovet for bærekonstruksjon utenfor egen eiendom og inne på fortauet. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Byggehøyde Foreslått byggehøyde er en etasje høyere enn største tillatte byggehøyde, og øverste etasje er ikke tilbaketrukket. Byggehøyden begrunnes i planbeskrivelsen med tillatt høyde på Koch-senteret og høyden på Sentrumsgården. Dessuten legges det vekt på at bygget ligger mot en plass, Hundholmen plass, og ikke har bebyggelse på den andre siden og derfor ikke bidrar til et trangt og mørkt gateløp. Forslag til byggehøyde, høyde i meter over terreng angitt på illustrasjonen. Byplan mener at foreslått byggehøyde er en etasje for høy, og fremmer et alternativt forslag om at største byggehøyde reduseres til 21,0 m. 3 av 5

4 Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. I behandlingen av kommuneplanens arealdel var byggehøyder i bykjernen et sentralt tema. Byggehøyde mot gate i bykjernen ble generelt økt til 5 etasjer/18 m. Unntaket var Sjøgata hvor den allerede gjennomgående var 20 m. Koch-senteret har en ramme på ca. 23 m mot Sjøgata, men er bygd med 18 m/5 etasjer. Sentrumsgården har en største byggehøyde mot gata på 25 m, men er trappet ned til 18 m mot Professor Schyttes gate og Grand hotell. Byplan har forståelse for at det ved påbygg er konstruksjonsmessig vanskelig å løse en tilbaketrukket etasje, og har derfor kommet fram til å kunne anbefale at det innenfor største tillatte byggehøyde på 21 m kan aksepteres at øverste etasje ikke trekkes inn. Byplan kan ikke anbefale at det tillates økt byggehøyde til 24,5 m, som sterkt bryter med de gjennomgående tillatte byggehøydene. Hensynet til den vernede delen av Grand hotell tilsier heller en nedtrapping enn en økning i byggehøyden. Selv med den byggehøyden som Byplan kan anbefale, vil kontrasten og dominansen i forhold til den vernede delen bli stor. Gesimshøyden for den gamle delen er 10,2 m mot Sjøgata og mønehøyden ca. 14,7 m. I planbeskrivelsen og vedlegg er det vist skyggevirkning på Hundholmen plass, og argumentert for at den økte høyden gir lite utslag. Det er imidlertid et faktum at det gir utslag midt på dagen vår og høst når sola står lavt. I forbindelse med reguleringsarbeid for Tollbugata 9-13 (Løvold), inngår planer for opprusting av Hundholmen plass med innpassing av lek og uteopphold for barn, uteservering og generelt økt bruk. Skygge reduserer kvaliteten på plassen. I planbeskrivelsen, punkt 7.1, vises det til kommuneplanens bestemmelse i om at økt byggehøyde kan vurderes for prosjekt med spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og påberopes i dette tilfellet. Dette er overhode ikke dokumentert, og avvises. Her er det etter Byplans vurdering kun lagt vekt på volum. Det alternative reguleringsforslaget fremmes som et eget plankart. Planbestemmelsenes 3.3, andre avsnitt endres til: Planbeskrivelsen er ikke endret i planmaterialet som legges ut til høring og offentlig ettersyn, men vil eventuelt bli endret til endelig behandling. Anbefalt byggehøyde fra Byplan Bærekonstruksjon Administrasjonen mener det er akseptabelt med et eventuelt nytt bæresystem på utsiden av eksisterende vegg mot fortau på maksimum 30 cm. Fortauet har stor bredde - nærmere 5 m - på dette stedet, og det vil derfor ikke ha noen negativ effekt. Støy Planområdet ligger i gul flystøysone og eksponert for trafikkstøy fra Sjøgata. Hotell defineres ikke som spesielt støyfølsomt bruksformål. Det er derfor ikke krevd en egen støyutredning. Det vises i planbeskrivelsen til at det er både etablert hotell og boliger mot Sjøgata. Krav til innendørs støy kan løses gjennom byggetekniske tiltak og balansert ventilasjon. Kravene i teknisk forskrift håndheves i byggesaksbehandlingen. 4 av 5

5 Annet Ut over de nevnte forhold er planforslaget i overensstemmelse med overordnet plan. Påbygg for å øke sengekapasiteten på hotellet er et positivt tiltak for sentrum. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Byplansjefen legger samtidig ut et alternativt planforslag i henhold til plan- og bygningslovens Forslaget er en redusert tillatt byggehøyde, og er vist på plankart merket «Alternativt planforslag», datert Reguleringsbestemmelsenes 3.3, andre avsnitt, foreslås endret slik: BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Vedtaket er elektronisk godkjent. Vedlegg: Knut Kaspersen arkitekt Vedlegg 1: Forslag til reguleringskart tiltakshavers forslag, datert Vedlegg 2: Forslag til reguleringskart byplansjefens forslag, «Alternativt planforslag», datert Vedlegg 3: Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 4: Tiltakshavers planbeskrivelse, datert Vedlegg 5: Prinsippsnitt forslag fra tiltakshaver Vedlegg 6: Sol/skygge kl. 12 forslag fra tiltakshaver Vedlegg 7: Sol/skygge kl. 15 forslag fra tiltakshaver Vedlegg 8: Sol/skygge kl. 17/18 forslag fra tiltakshaver Vedlegg 9: Volummodell- perspektiv 1 forslag fra tiltakshaver Vedlegg 10: Volummodell- perspektiv 2 forslag fra tiltakshaver Vedlegg 11: Oppriss fra Sjøgata forslag fra tiltakshaver Vedlegg 12: Oppriss fra Sjøgata forslag fra byplansjefen 5 av 5