Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 208 Arkivsaksnr.: 02/ Dato: ØVRE EIKERVEI 92, 104/19, STORMOEN TEGLVERK, REGULERINGSPLAN

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 208 Arkivsaksnr.: 02/ Dato: ØVRE EIKERVEI 92, 104/19, STORMOEN TEGLVERK, REGULERINGSPLAN INNSTILLING TIL: Formannskapet Bystyret Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Øvre Eikervei 90, 92B, datert og reguleringsbestemmelser datert , vedtas i samsvar med Plan og bygningslovens Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør 1

2 Saksutredning: SAMMENDRAG Planområdet som omfates av Reguleringsplan for Øvre Eikervei 90, 92 B ligger mellom Drammenselva og Øvre Eikervei, nord for Stormoen gård. Området reguleres til bolig, friluftsområdet på land turvei langs Drammens elva, privat småbåthavn og resten av planområdet ble avsatt til jordbruk slik det er i dag. Under offentlig ettersyn ble 2 innsigelser mot planforslaget fremmet, fra Fylkesmann i Buskerud, Miljøvernavdelingen og Statens vegvesen. Planforslaget ble noe bearbeidet og innsigelsene ble trukket tilbake. Administrasjon foreslår at Reguleringsplan for Øvre Eikervei 90, 92B ( reguleringsplankart, datert og reguleringsbestemmelser datert ), vedtas. Fakta: Planområdet, Øvre Eikervei 90, 92 B gbnr:104/19, 19-64, også kalt Stormoen teglverk, ligger mellom Drammenselva og Øvre Eikervei, nord for Stormoen gård. Deler av denne landbrukseiendommen ble brukt som teglverk og det ligger fortsatt en del driftsbygninger fra denne tiden. Bygningene leies i dag ut til forskjellige formål - bolig, lagervirksomhet, etc. Området grenser til næringsarealer ( Norsk Gjenvinning as) i øst og en boligeiendom i vest. (vedlegg 1) Området er ikke tidligere regulert. I gjeldende kommuneplan ( vedtatt ) er området avsatt til LNF ( landbruk, natur, friluftsområde ) og delvis til bolig og næring. Bakgrunn: Forespørsel om regulering av dette området ble først sendt , ved brev fra sivilarkitekt Sverre Wittrup på vegne av grunneierne. Planområdet ble foreslått regulert til næringsarealer, boligarealer og friluftsområder. Forespørsel ble behandlet i teknisk hovedutvalg, møte , hvor det ble fattet følgende vedtak: "Forespørsel jfr. plan og bygningslovens 30 om oppstart av reguleringsplanarbeid for eiendommen Øvre Eikervei 92 anbefales etter følgende prinsipp: det avsettes areal for fremføring av turvei langs Drammenselva jordbruksareal opprettholdes bebygd areal utvikles for boligbebyggelse og næringsareal. Næringsarealet anbefales å gi plass til parkeringsplasser/administrasjon for tilstøtende næringsområde. " Reguleringsplansforslag som nå fremmes til sluttbehandling er utarbeidet av Grindaker as på vegne av Skanska Bolig as som har opsjon på området. Føringer fra ovennevnte vedtak er følgt opp i reguleringsplanforslaget. Oppstart av reguleringsplanarbeid: Oppstart av planarbeid ble varslet med annonser i Drammens Tidende og Aftenposten, april 2002, og ved brev til berørte naboer og offentlige innstanser. Det er kommet inn 9 uttalelser. Oppsummering av uttalelser med kommentarer er omtalt i vedlegg 3- beskrivelse av planforslaget. Offentlig ettersyn Forslag til reguleringsplan for Øvre Eikervei 90, 92B ble behandlet administrativt og sendt til offentlig ettersyn i perioden 20. mai 20. juni Det er kommet inn 7 uttalelser. Oppsummering av alle uttalelsene med kommentarer er vedlagt. 2

3 Blant uttalelsene var to innsigelser mot planforslaget fremmet av Fylkesmannen i Buskerud, Miljøvernavdelingen og Statens vegvesen. Fylkesmannens Miljøvernavdelingen hadde innsigelser på grunn av følgende forhold: Hensynet til barn og unges interesser er mangelfullt belyst i saken. Det var uklart hvordan barn skal få dekket behovet for ulike typer av lekearealer i planområdet. Grønnsonen langs elva må økes i bredde for å sikre attraktivitet som tur- og rekreasjonsområde. Etter samtaler administrasjon og forslagstiller hadde med Miljøvernavdelingen ble reguleringsplanforslaget bearbeidet. Lekearealer ble ytterligere omtalt i reguleringsbestemmelsene ( punkt og ) Området regulert til Spesialområde Friluftsområde på land S2 ble utvidet ( i gjennomsnitt 3m ) og i tillegg skal en skjermbeplantning være på plass mellom turveien og bebyggelse før boligene tas i bruk ( reguleringsbestemmelser punkt og ) Innsigelsen fra Fylkesmannens Miljøvernavdelingen ble trukket tilbake ved brev, datert Statens vegvesen hadde innsigelse pga. manglende dokumentasjon av fremtidig T kryss eller avkjørsel fra planlagte rundkjøringen kan etableres innenfor arealer regulert til dette. Detaljplaner som viser geometrisk utforming av kryssene ble utarbeidet. Statens vegvesen har varslet at de vil trekket tilbake innsigelsen. Vurdering Det vises til vedlegg 2, 3 og 4: reguleringsplan kart m/ bestemmelser, planbeskrivelse og illustrasjonsplan. Planområdet ligger i kulturlandskapet ( Stormoen gård ) hvor jordbruksarealer strekker seg fra Drammenselva opp til marka, Konnerudkollen. Det vurderes at en begrenset utbygging, slik den er vist i reguleringsplanforslaget, ikke vil endre det helhetlige bilde av åpent kulturlandskap her. Samtidig vil utbygging tilføye andre kvaliteter i området elvebredden opparbeides og åpnes for allmennheten, det blir mulighet for en liten båthavn med de fritidsaktiviteter som hører til, etc. Planformål Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplan, med unntak av den østlige delen av planområdet. I kommuneplan er den delen av planområdet, som er i nær tilknytting til næringsarealer i øst, vist som planlagt næringsareal. Forslag til reguleringsplan viser hele byggeområdet som boligformål. Grunneier av næringsarealer i øst, som tidligere har meldt interesse for utvidelse ( jf. uttalelse ved oppstart av reguleringsplan ), har endret standpunkt og har, pr. i dag, ingen planer for utvidelse i området. Administrasjonen vurderer at regulering til boliger, her langs elva, er i tråd med føringer for boligpolitikken i kommuneplanen. Byggehøyder, utnyttingsgrad Utnyttelsesgrad for boligbebyggelsen B er 33 % BYA. Dette omfatter bygninger med parkering. Reguleringsplanen åpner for toetasjes bebyggelse. Området langs Øvre Eikervei holdes åpent ( jf. byggegrense i reg.plan ), noe som er viktig for å beholde inntrykket av åpent kulturlandskap. Adkomst 3

4 Adkomst til planområdet fra Øvre Eikervei er planlagt som 4. armet rundkjøring ( jf. reg plan for Gulskogen vest, vedtatt ) Her samles kjøreadkomst til planområde og nabobedriften i øst. Hvis området tas i bruk før rundkjøring er bygget, skal avkjørsel utformes som et T kryss. Gangvei til de nærmeste skolene ( Rødskog skole, Gulskogen skole ) vurderes som trafikkfarlig skolevei. Planen har en rekkefølgebestemmelse som sikrer at trafikksikker skolevei skal være opparbeidet før boligene tas i bruk. Dette vil, i praksis, bety enten utbedret fortau eller gjennomført gang- og sykkelvei langs deler av Øvre Eikervei. I forbindelse med dette opparbeides det også en trafikksikker gangkryssing av Øvre Eikervei ved avkjørselen og sikres gangforbindelse gjennom planområdet til gangkryssingen. Planavgrensning av denne reguleringsplanen er tilpasset til Reguleringsplan for gang, og sykkelvei i Øvre Eikervei, som nå er under sluttbehandling. Støy Det vises til støyrapport, vedlegg 5. Område er utsatt for støy fra Øvre Eikervei og noe fra jernbane. Av hensyn til kulturlandskapet blir det ikke aktuelt med støyskjermer ved Øvre Eikervei. Støykravene kan tilfredstilles ved andre tiltak ( fasade tiltak, plassering av bygninger,etc. jfr. reg. bestemmelser punkt 3 Støy ) slik støyrapport viser. Elvebredden En allment tilgjengelig elvepromenade opparbeides langs hele planområde. Ansvar for opparbeidelse og vedlikehold avklares gjennom utbyggingsavtale. Reguleringsplanen åpner for privat småbåthavn utenfor utbyggings arealer. Bryggene i småbåthavn skal ikke inngjerdes og blir åpne for allmennheten. Utbyggingsavtale: Det skal underskrives en utbyggingsavtale mellom Drammen kommune og utbyggere av planområdet. Utbyggingsavtale skal bl.a. sikre ansvarsfordeling når det gjelder opparbeidelse av trafikksikker skolevei, samt utbygging og videre vedlikehold av turvei langs elva i planområdet. ( jfr. rekkefølgebestemmelse, punkt 2.1. ) Krav for opparbeidelse av trafikksikker skolevei for denne reguleringsplan kan ses i sammenheng med det samme kravet utbyggere av planområde Øvre Eikervei , Jarlsberg elvepark har. Utbygging av Jarlsberg elvepark er nå i gang. Strekning som er definert som farlig skolevei strekker seg fra planområdet Jarlsberg elvepark til krysset ved gaten Cellulosen. ( vedlegg 7 -kart ) Langs denne, forholdsvis lange, strekningen kan man forbedre delvis eksisterende, delvis helt manglende fortau eller bygge en bit av ny gang- og sykkelvei slik Reguleringsplan for gang og sykkelvei i Øvre Eikervei legger opp til. Reguleringsplan for gang og sykkelvei i Øvre Eikervei fremmes for sluttbehandling parallelt med denne planen. Forholdet til gang/sykkelvei er innpasset i denne reguleringsplanen. Som tidligere påpekt er det behov for trafikksikker skolevei langs Øvre Eikervei. Fra Statens vegvesen side er det ikke midler til å bygge gang/sykkelvei på denne strekningen nå. Dette forholdet er søkt sikret ved at alle reguleringsplaner i området har krav om at sikker skoleveg skal være etablert, og at det derigjennom er krav om utbyggingsavtale som skal sikre dette. 4

5 Administrasjonen har søkt å finne enten midlertidige eller permanente løsninger som kan sikre trafikksikker skolevei. En mulig løsning har vært å innhente bidrag til å opparbeide et bedre fortau på sørsiden av fylkesveien. Dette vil da være på motsatt side av der gang-sykkelveien er regulert. Pr dato arbeides det med å få til opparbeiding av planlagt gang/sykkelvei som et spleiselag mellom utbyggere vai utbyggingsavtaler), statens vegvesen og Drammen kommune. Kommunens andel vil bli tatt opp i kommende investeringsbudsjett. Forhandlinger om dette er ennå ikke avklart og det kan derfor pr dato ikke legges fram noen omforent utbyggingsavtale. Av hensyn til tidsfrister for behandling av reguleringsplaner og at det i denne reguleringsplanen er et rekkefølgekrav om at trygg skolevei skal være etablert, gjør at reguleringsplanen nå fremmes for sluttbehandling. Gjennomføring av utbyggingen fordrer at det inngås utbyggingsavtale. Konklusjon Det anbefales at Reguleringsplan for Øvre Eikervei 90, 92B vedtas. Vedlegg: 1. Oversiktskart m/ bilde 2. Reguleringsplan kart m/ bestemmelser, datert 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan, ikke juridisk bindende 5. Støyrapport, datert Oppsummering av uttalelser ved offentlig ettersyn 7. Kart som viser strekning definert som farlig skolevei 5