Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 196 Arkivsaksnr.: 01/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 196 Arkivsaksnr.: 01/ Dato: JARLSBERG ELVEPARK (ØVRE EIKERVEI ), REGULERINGSPLAN 1. GANGSBEHANDLING. INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET DRIFTSSTYRET FOR ØKONOMI- OG PLANSAKER: Administrasjonens innstilling: Forslag til reguleringsplan for "Jarlsberg elvepark", Øvre Eikervei , plan og bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff rådmann Arthur Wøhni byplansjef

2 Saksutredning: Sammendrag: Dette er 1. gangsbehandling av forslag til reguleringsplan for Jarlsberg elvepark ( Øvre Eikervei ). Planområdet omfatter tidligere lokaler for Honda AS, en annen næringseiendom ( Skarra AS) og to boligeiendommene. Planforslaget legger opp til at området reguleres til bolig og friluftsområdet m/tursti åpent for allmennheten langs Drammenselva. Dette er i samsvar med intensjoner fra gjeldende kommuneplan/ kommunedelplan for Drammenselva. Reguleringsplan gir rammer for en boligbebyggelse med varierende tetthet og byggehøyder ( fra 2 til 5 etasjer). Administrasjon anbefaler at planforslag legges ut til offentlig ettersyn. Hensikt Planen legges ut til offentlig ettersyn. Fakta Planområdet Planområdet på ca m2 omfatter næringsarealene i Øvre Eikervei ( tidligere lokaler til Honda As og Skarra AS) og noen boligeiendommer mot vest,gbnr 102/21, 102/27. Planområdet ligger mellom Øvre Eikervei / Sørlandsbanen og Drammenselva med Sølfast øya som nærmeste nabo. I øst grenser området mot en boligeiendom og jordbruksarealene og i vest mot friområdet med bru til Sølfastøya. Pukerud boligområde ligger ovenfor planområdet mot syd. (vedlegg 1, oversiktskart) Planstatus Planområdet er vist som næring og/eller bolig formål i gjeldende kommuneplan / kommunedelplan for Drammenselva. Området er uregulert. Det søkes med denne reguleringsforslaget å få området regulert til bolig. Bakgrunn Næringsvirksomhet i området Øvre Eikervei er opphørt. ( Honda As flytter virksomhet til Åssiden) Lokalene er midlertidig leid ut til lagervirksomhet. Grunneier har ønske å regulere området til boligformål. Ved brev fra Halvorsen & Reine AS, datert , ble forslag til reguleringsplan for Jarlsberg Elvepark ( Øvre Eikervei ) fremmet. Planprosess hittil Varsel om oppstart: Det ble varslet oppstart av reguleringsplan arbeid i aviser ( ) og ved brev til berørte parter, offentlige instanser og kommunale etater. Det er kommet inn 7 uttalelser. ( Sammendrag av disse er vedlagt. ) Forberedende møter: Utbygger og kommunen hadde flere forberedende møter hvor reguleringsforslag ble presentert, kommentert og underveis noe endret. Reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs Øvre Eikervei Statens vegvesen Buskerud har vært med på noen av de forberedende møter. Det er inngått samarbeid mellom SvB som fremmer snart forslag til reguleringsplan for gang og sykkelvei langs Øvre Eikervei og arkitektene på denne planen. Planene skal ses i sammenheng og tilpasses hverandre.

3 Kommunen har nå i tidlig planfasen satt som forutsetning at en trafikksikker gangvei til skoler skal opparbeides før området tas i bruk.( jfr.rekkefølgebestemmelser i reguleringsbestemmelser ) Bydelskomité Arkitektene er presentert en mulig utbyggingskonsept for planområdet på bydelskomitémøte Kommentarer fra møte er oppsummert i referatet. ( Vedlegg 6) Reguleringsforslagets innhold Arkitektens beskrivelse er vedlagt. ( vedlegg1, 2 reguleringskart m/bestemmelser, illustrasjonsplan, solstudie, mm) Område foreslås regulert til bolig i hovedsak. Boligområdene er delt i 4 grupper.( jfr. reguleringsplan m/bestemmelser ) B1 boligene mot vest. Maks 4 etasjer, bebyggelsen trappes ned slik at det blir maks to etasjer mot byggegrensa i vest. Byggegrense er satt 8m fra planområdetsgrense. B2 bebyggelse ved og rundt eksisterende P-hus. P- hus skal brukes fortsatt for parkering. Fasadene omformes og boligene bygges inntil P- hus. Høyden på boligene skal overstige noe ( 1,5m i mindre grad) eks. høyde på P- hus. Resten av arealet er delt i B3 og B4. B3 er arealet langs Øvre Eiker vei hvor det tillates to til tre etasjers boligblokker pluss P kjeller som er delvis gravet inn i terrenget. ( Kjeller etasje vil være ca 1.5m over bakken mot syd. ) I området B4, mot elva, tillates blokker som er fire til fem etasjes høye. Bebyggelsen trappes ned mot øst til 4 etasjer. Langs Drammenselta er det avsatt området til tursti, åpent for allmennheten. Området er regulert til Spesialområde friluftsliv. For samme formål ( tursti ) er det avsatt arealet som forbinder elva ved Sølfastbru med Øvre Eikervei og videre Pukerud boligområdet og marka. Vest for Sølfastbrua reguleres det området for privat båthavn. Illustrasjonsplan m/beskrivelse viser en mulig utbyggingskonsept etter de rammene reguleringsplan åpner for. Illustrasjonsplan er ikke juridisk bindende slik reguleringsplankart og bestemmelser skal være. Utnyttelse slik utbyggingskonseptet åpner for er ca 184 leiligheter. Vurdering Generelt Boligutbygging i dette område er et skritt videre i en utvikling som har preget Drammen i de senere år nemlig revitalisering av næringsarealer langs Drammenselva til boligformål. Dette er i tråd med intensjoner fra kommuneplanen/kommunedelplan for Drammenselva. Økning i boligmassen er, dessuten, et mål som kan muliggjøre den ønskede befolkningsvekst i byen. Omregulering til bolig vil tilføre naboskapet kvaliteter i form av forskjønnelse av omgivelser og at elvebredden opparbeides og åpnes for allmennheten. Utnyttelse og byggehøyder Reguleringsplan legger opp til en tett og høyt utnyttelse av planområdet, annerledes enn de omkringlignede arealene. Dette kan begrunnes med at området er allerede utbygd med næringsbygninger av store volum. Disse skal rives ( unntatt P hus ) og boligene som skal bygges vil være i ca samme skala. Den tetteste og

4 høyeste bygningsmassen vil forsatt være i området rundt dagens P hus og noe lavere og mer åpen mot øst og vest. Landskapsmessig sett ligger planområdet lavere og klart atskilt fra den nærmeste boligområdet i syd Pukerud. Utbygging vil derfor ikke føre til negative konsekvenser for naboskap i form av innsyn, skygge. Utsikt vil være noe forandret for en del av boligene i østsiden. Reguleringsplan gir rammer for utnyttelsen, uten å binde opp en bestemt fremtidig utbyggingsprosjekt. Kvaliteter i planområdet styres i reguleringsbestemmelser ved bl.a. BYA ( bygningens grunnflate i prosent av tomtearealet ) og byggehøyder ( angitt ved cote tall og antall etasjer ). Utnyttelsesgrad (BYA) er varierende og vil reflektere tilpassing til dagens situasjon og omgivelsene ( høyest i B2 og noe lavere i de andre B områdene ) Byggehøyder er største i B2 (til cote 20, 4 etasjer ). Administrasjon vurderer at dagens P hus bør være maksimal målestokk for nye bygninger og er skeptisk at en del av 4. etasje overstiger det. Planforslaget åpner for byggehøyder til cote 18 5 etasjer i B4. Administrasjon anbefaler ikke mer enn 4 etasjer i dette området som bør trappes ned til øst plangrense med maks 3 etasjer. Det forutsettes at endelig stilling om dette vil bli tatt etter at uttalelsene fra offentlig ettersyn foreligger. Krav til utomhusplan samt de andre bestemmelser ( om estetikk, utforming av området langs elva,mm ) vil være en viktig redskap for å sikre god utforming i utearealene. En viktig kvalitativ forutsetning for nye beboere i området vil også være den umiddelbære nærhet og godt tilgjengelighet til Sølfastøya. Elvebredden Området avsatt til "Spesialområdet friluftsliv" skal inneholde tursti åpen for allmennheten. ( både langs elva og på tvers av boligområdet ) Det blir nødvendig å inngå utbyggingsavtale mellom utbyger og kommunen som skal sikre opparbeidelse og vedlikehold av stiene. Disse vil være offentlige arealer. Utbyggingsavtale bør foreligge ved 2. gangsbehandlingen. Bredden på Spesialområdet friluftsliv er noe større øst for Sølfastbru ( 15-10m ) enn vestover ( 10-6m ) Dette er begrunnet at i dag eksisterer parallell sti langs Sølfastøya som vil være den andre alternativet å gå langs elva her. Trafikk, parkering Adkomstvien til området er Øvre Eikervei. Trafikkanalysen (vedlegg 4) konkluderer at veien har god kapasitet til den forventede trafikkmengden. Det er foreløpig avsatt 6 avkjørsler til området, vist med pil på reguleringskartet. Støyrapport fastslår at støynivået ligger over de anbefalte grenseverdier. Nødvendige tiltak vil være støyskjerm, fasadeisolering og spesiell hensyn til plassering av uteoppholdsarealer. Det bør også tas hensyn til å unngå reflekterende støy fra ny bebyggelse ( ved fasade utforming, materialbruk, mm ). Opparbeidelse av veinettet i forhold til myketrafikanter er utilfredsstilende. Reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs Øvre Eikervei er sendt til forhåndshøring, med to alternative løsninger ( vedlegg 5) Gjennomføring av denne planen er usikker. Likevel, utbygging av en trafikksiker skolevei er forutsetningen for at boligområdet kan tass i bruk. ( jfr rekkefølgebestemmelser ) Parkering, i følge parkeringsnorm ( som er under behandling ) løses innenfor planområdet. Parkering vil skje, i hovedsak ( 80% av total antall plasser, jfr., reguleringsbestemmelser ), i parkeringshus eller under bakken. Dette vil være innenfor de BYA verdiene angitt for B områdene. Dermed kan den ubebygde del av tomta være trafikkfri og tilrettelagt for felles oppholdsarealer.

5 Skole, barnehage Utfra beregningsmodellen som brukes av byplan kan utbygging av ca 180 leiligheter gi behov for inntil 36 barnehageplasser og 9 skoleplasser pr. klassetrinn. Reguleringsplan åpner for at barnehage kan tilpasses i området. Gulskogen og Rødskole har god kapasitet og kan dekke behovet for nye skoleplasser. Oppsummering: Planen legger opp til en høyere utnyttelse av planområde enn omkringliggende arealer. Likevel vurderes at dette kan bli en forbedring i forhold til dagens situasjon. Prosjektet er avhengig av utbygging av gang/sykkelveinett langs Øvre Eikervei. Elvebredden opparbeides og åpnes for allmennheten. Dette på sikt kan bli en sammenhengende turvei til bybrua. Anbefaling: Planen legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplan m/bestemmelser, datert Illustrasjoner 4. Støyrapport og trafikkvurdering 5. Reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs Øvre Eikervei, sendt til forhåndshøring m/ uttalelse av utbyger på denne planen 6. Møtereferat Gulskogen bydelskomité, møte Sammendrag av uttalelser ved oppstart av planarbeid 8. Bilagliste Farge kopier: Hefte med farge kopier av reguleringsplan kart m/ bestemmelser og illustrasjoner deles til medlemenne i Formannskapet