Sluttbehandling av reguleringsplan for Årnesveien 4

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /787 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/55 Komite for plan, næring og miljø /164 Bystyret Sluttbehandling av reguleringsplan for Årnesveien 4 Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12,1.ledd, vedtar Bodø Bystyre detaljregulering for Årnesveien 4, slik det er vist på kart med plan ID 1289, datert (over bakken) og (under bakken) med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse datert Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Forslag fra Rødt: Endring/tillegg: For å ivareta terrengtilpassing og utsikt i samsvar med planbeskrivelsen, reduseres bygg 2 til kote 45 og 4 etasjer med en senka del i sør-vest, slik planlegger har vist. Votering: Innstillingen ble tiltrådt enstemmig. Rødts forslag fikk 2 stemmer (1Rødt og 1SV) og falt. Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12,1.ledd, vedtar Bodø Bystyre detaljregulering for Årnesveien 4, slik det er vist på kart med plan ID 1289, datert (over bakken) og (under bakken) med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse datert

2 Bystyrets behandling i møte den : Forslag Fra Brigt Kristensen, Rødt: Endring/tillegg: For å ivareta terrengtilpassing og utsikt i samsvar med planbeskrivelsen, reduseres bygg 2 til kote 45 og 4 etasjer med en senka del i sør-vest, slik planlegger har vist. Votering Forslaget fra Rødt fikk 5 stemmer og var dermed falt (3R, 2SV) Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12,1.ledd, vedtar Bodø Bystyre detaljregulering for Årnesveien 4, slik det er vist på kart med plan ID 1289, datert (over bakken) og (under bakken) med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse datert Sammendrag Rød prikk viser hvor planområdet ligger i Rønvik Hensikten med planen er å omregulere fra eksisterende reguleringsformål offentlig og privat tjenesteyting til boligformål. Tomta er kommunal. Etter reguleringsendring skal tomta legges ut for salg på det åpne marked. Tiltakshaver er kommunen v/eiendomskontoret, planlegger er UNO Arkitekter AS. Det er kommet inn 4 merknader i høringen; fra Statens Vegvesen region nord, Bodømarkas venner, Bodø kirkelige fellesråd og beboere i Solliveien 3. Sistnevnte har klaget på høyden som det åpnes for i reguleringsplanforslaget, da de vil miste noe av sin utsikt. Selv om tapt utsikt er forholdsvis stor, vil beboerne i Solliveien 3 sitte igjen med mye verdifull utsikt etter en utbygging. Planforslaget anbefales å bli vedtatt.

3 Saksopplysninger Bakgrunn og planforslag Tiltakshaver for dette planforslaget er Bodø kommune v/eiendomskontoret, planlegger er UNO Arkitekter AS. Hensikten med planen er å legge til rette for boligbygging. Eiendommen, gnr/bnr 32/939 har gateadresse Årnesveien 4 og er kommunal. Når ny reguleringsplan vedtas skal tomta legges ut for salg på det åpne marked. Planforslaget viser området regulert til bebyggelse og anlegg, herunder blokkbebyggelse, garasjeanlegg, uteoppholdsareal og renovasjon; samt samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Utnyttingsgrad er satt til % BYA= 40 %. Maks byggehøyde varierer fra cote 37 mot Årnesveien og avtrappes fra c 37 c 44 og c 48 fra vest mot øst nord på tomta. Planstatus I kommuneplanens arealdel er området avsatt til boligformål. I dag gjelder reguleringsplan for Årnesveien 4 vedtatt i Bodø bystyre Reguleringsformål er offentlig vei og bebyggelse for offentlig eller privat tjeneseteyting. Planen har en utnyttelse på % BYA 32 % og høyest tillatte hovedgesimshøyde 10,3 mot sørøst og vest og 7,9 mot nordøst og øst. I tillegg tillates takoppbygg for tekniske installasjoner maks høyde 2,7 meter over hovedgesims. Planprosess Oppstartsmøte: 1.oppstartsmøte 30.mai 2013 (før plankonsulent var valgt) og oppstart med valgt konsulent 29.august Varslet planoppstart: 30.juli Brev til naboer, berørte parter og offentlige instanser sendt ut: 26.juli Høring og offentlig ettersyn Byplansjefen vedtok etter delegert myndighet 19.mai 2014 at planforslaget kunne legges ut til offentlig ettersyn og sendes til høring i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Planforslaget har vært til offentlig ettersyn/ høring tidsrommet 19.mai 7.juli 2014.

4 Det er kommet inn i alt 4 eksterne uttalelser. En av uttalelsene har innvendinger mot planforslaget. 1. Gerd og Kjell Johan Lund, beboere i Solliveien 3, gnr.32 bnr 224; føler seg sterkt berørt av planforslaget. Det er sagt i planbeskrivelsen at ingen naboer vil tape utsikt som følge av utbygging etter reguleringsplanen. Lunds mener at de i høyeste grad blir berørt. Hvis det kommer til maksimal utnyttelse av det planen åpner for, så vil Lunds miste utsikt mot havna, men de vil fortsatt ha utsikt mot sør. Videre peker Lunds på, at atkomstløsning inn i planområdet er uforståelig i o m at det er regulert vei langs hele Årnesveien 4 og det er etablert fortau på riktig side av Årnesveien i forhold til skoleelevenes behov. Foreslått atkomstløsning er valgt ut fra tekniske forhold i forbindelse med atkomst til parkeringskjeller. Kjell og Gerd Lund frykter også at rystelser fra sprengningsarbeid vil føre til skader på egen bolig m. garasje. Mener også at grunnforholdene ikke er gode. Peker videre på, at de ikke må bli belastet med problem i forhold til vann- og avløpstilknytninger. Til slutt mener Lunds at estetikken i planen ikke er godt nok ivaretatt; verken i forhold til høyder og utforming. Planlegger UNO arkitekter AS mener en kan ta hensyn til naboens merknader ved å redusere høyden på bygg 2 til cote 45 og redusere bygget til 4 etasjer med en senket del i 3 etasjer mot sør-vest. Dette vil dempe inntrykket av byggene. På plangjennomgangsmøtet 1.september 2014 ble saken drøftet og det var ikke sterke motforestillinger mot at noe tap av utsikt i en by må kunne aksepteres som ledd i byutvikling og fortetting. Solliveien 3 vil miste utsikt over havna og skipsinnseilingen mot nordvest, vest og sørvest. De vil fortsatt beholde panoramautsikt i en stor sektor mot sør og sørøst men utsikten mot havna er mest verdifull for dem. Bilde tatt fra verandaen mot sør. Hvitt felt viser sånn ca hvor utsikten blir borte. Bildet viser hva som går tapt av utsikt fra verandaen i Solliveien 3.

5 Kart som viser hvor snitt A A går. Blå sektor viser hvor Solliveien 3 taper utsikt ved full høydeutbygging. Lyserød sektor viser hvor Solliveien 5 får noe redusert utsikt. Når det gjelder innspillet om grunnforholdene, har konsulenten fått gjennomført grunnundersøkelsen i planprosessen. I denne rapporten ansees rasfaren å være liten. Det er ikke kommet innspill fra NVE i høringsrunden. Vann- og avløp avklares i byggesaken. Estetikk: Det vises sannsynligvis til at prosjektet bryter horisonten mot nordøst. Hvis en reduserer antall leiligheter som beskrevet av arkitekt, vil en unngå dette. Det kan diskuteres om dette vil ha stor betydning visuelt for mange, da det er mye høy vegetasjon i bakkant av planområdet. 2. Statens vegvesen region nord: Ingen merknader. 3. Bodømarkas venner: Ingen merknader. 4. Bodø kirkelige fellesråd: Ingen merknader. Vurderinger Tap av utsikt for beboere i Solliveien 3 blir ganske stor. Da de fremdeles vil beholde utsikt mot sør og sørøst, vil det være urimelig å ta hensyn til deres tap av utsikt på bekostning av nye leiligheter som det er stor etterspørsel etter. Dette sett i forhold til hva andre i byen må tåle av tapt/manglende utsikt i forbindelse med byvekst, og sett på bakgrunn av boligmangelen vi har i Bodø. Færre leiligheter kan svekke utbyggingsprosjektets økonomiske balanse. Konklusjon og anbefaling Planforslaget legger til rette for ønsket fortetting uten å forringe eksisterende boområde. Tiltaket gir seg negativt utslag for en eiendom, Solliveien 3. Eiendommen taper en del av utsikten de har i dag.

6 De beholder likevel mye utsikt, som sannsynligvis aldri vil gå tapt for dem. Kommunen finner det urimelig at dette skal redusere utbyggingsprosjektet. Planforslaget anbefales vedtatt. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Kari Valberg Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Plankart over bakken 2 Plankart under bakken 3 Planbestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Solstudie 6 Volumstudie 7 Grunnforhold 8 Vindforhold 9 ROS analyse Utrykte vedlegg: <><Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>