Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 185 Arkivsaksnr.: 00/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 185 Arkivsaksnr.: 00/ Dato: MARIENLYST PARK, ( tidligere DRAMMENS IS) REGULERINGSPLAN- SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET DRIFTSSTYRE FOR ØKONOMI OG PLANSAKER OG BYSTYRE : Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Marienlyst park ( tidligere Drammens is ) datert vedtas i hht. plan- og bygningslovens Utbyggingsavtale, dato...godkjennes. Nils Fr. Wisløff rådmann Arthur Wøhni byplansjef 1

2 Saksutredning: Sammendrag Forslag til reguleringsplan for Marienlyst park ( tidligere Drammens is ) ble behandlet i teknisk hovedutvalg og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Naboene og bydelskomiteen har vært kritiske til foreslåtte høyder som er over 4 etasjer. Forslagstiller har, i mellomtiden, endret planforslaget i forhold til husplassering og høydefordeling innenfor kvartalet. Volumet / antall boenheter er ca det samme ( mellom leiligheter ). Nytt begrenset offentlig ettersyn er gjennomført. Protester fra naboer og bydelskomiteen er opprettholdt. Administrasjon anbefaler at reguleringsplan datert vedtas. Hensikt: Hensikt med planen er å omregulere kvartalet Christen Smiths gate / Konnerudgata / Rynnings gate / Marienlystgata til bolig og noe forretnings, kontor virksomhet langs Konnerudgata. FAKTA Bakgrunn for saken Etter ødeleggelsen av produksjonslokalene i 1997 har produksjonen av Drammens Is på fabrikkområdet opphørt. Området ligger nå stort sett ubrukt. Grunneier har opprettet Marienlyst Eiendom som har til hensikt å utvikle området med nye bygninger og ny bruk. Alle eiendommer med unntak av Christen Smiths gate 14, eies nå av Marienlyst eiendom. Christen Smiths gate 14 eies av Alf Håkon Ruth v / Mobil Taluritlås Spleiseverksted AS. Forslag til reguleringsplan er innsendt av Marienlyst eiendom. Området / prosjektet kalles nå Marienlyst Park. Tidligere vedtatt reguleringsplan Plan for Drammens Is, næringsområde, ble vedtatt av bystyret Til orientering er byggehøydene i denne planen 3 etasjer med tilbaketrukket 4. etasje mot Konnerudgata, og fryselager i 11m høyde mot Marienlystgata og del av Chr. Smiths gate. Planen som nå fremmes, skal erstatte den tidligere vedtatte planen. Området i overordnede planer Kommuneplanens arealdel, vedtatt viser dette kvartalet som boligområde, med blandet formål langs Konnerudgata. Planprosess hittil Det ble varslet oppstart av ny reguleringsplan i desember Det første planforslaget ble også innsendt på samme tid. Etter noe bearbeiding ble planforslag sendt til forhåndshøring, i april Saken ble behandlet i Strømsø / Danvik bydelskomité , sak 33/01. Vedtak. Saken tas til orientering. En del uttalelser er kommet inn. Det vises til bilag 6 som gir sammendrag av disse. Planforslaget, datert ble 1. gangsbehandlet i teknisk hovedutvalg, møte Planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. 2

3 Planen var ute i offentlig ettersyn i perioden mars-april Sammendrag av uttalelsene er vedlagt. ( vedlegg nr 3 ) Etter offentlig ettersyn vurderte forslagstiller noen endringer av reguleringsplanen. (reguleringsplan m/ bestemmelser datert ) Forslag til disse endringene ble sendt til bydelskomiteen, naboene, Fylkesmannen og Fylkeskommunen til uttalelse i september Problemstillinger reist gjennom uttalelser i offentlig ettersyn: ( perioden mars-april 2002 ) Byggehøyder og utnyttelsesgrad ( volum ); ( for mange boenheter, bebyggelsen vil bryte med Nybyens skala, kan gi naboulemper ) Parkering og trafikkavvikling ( store trafikkmengder som skal avvikles i et allerede belastet småhusområde ) Forhold til næringseiendommen i Chr. Smiths gate 14 ( område som i dag benyttes til næringsformål er foreslått regulert til bolig og utvidelse av offentlig gate ) Riving av den eksisterende skadede bygningsmassen ( det kreves av bydelskomiteen og innbyggerne i Nybyen at området blir ryddet så fort som mulig ) Strømsø/Danvik bydelskomité fattet følgende vedtak, møte dato "Strømsø/Danvik bydelskomité ønsker tre etasjer med inntrukket 4 etg. som maksimal byggehøyde for Marienlyst park. Bydelskomiteen er bekymret for kapasiteten for vann/avløp og parkeringstilgang for Marienlyst park. Strømsø/Danvik bydelskomité ønsker at eksisterende beboere i Nybyen blir hørt, siden saken i slik stor grad angår dem. Strømsø/Danvik bydelskomité ønsker at tomten etter Drammens Is blir ryddet straks. Bydelskomiteen ber administrasjonen om å se nærmere på konsekvensene av økt innbyggertall i bydelen, i forhold til fremtidig skolebehov." Hovedtrekk i reguleringsforslagets innhold som ble sendt til begrenset offentlig ettersyn i september 2002: ( reguleringsplankart m/bestemmelser datert ): Dette reguleringsforslaget inneholder de endringene utbygger har foreslått etter det første offentlig ettersyn. I parentes er det angitt for hvert område hvilke endringer som er foretatt i forhold til forslaget fremmet til 1. gangsbehandlingen: Planområdet er nå inndelt i FKB ( forretning, bolig, kontor ) område ( langs Konnerudgt. ), B1- eks. bolig, B2 ( Marienlystgt. ), B3 ( Ch. Smithsgt. ), B4 ( innenfor kvartalet ) og B5 ( midterste del Danvikgt). Maksimale etasjetall / byggehøyder er: Mot Konnerudgata FKB- 4 etasjer (høyde 12m) ( senket høyde, tilbakketrukket 5. etasje fjernet ) Østre del av Marienlystgata B2, 4 etasjer (høyde 12m) ( ingen endring) Hjørnet Marienlystgata / Christen Smiths gate B3,3 etasjer (høyde 8.9m), 3. etasje tilbakketrukket ( høyden hevet 30cm) Innenfor kvartalet B4, 6 etasjer ( høyde 17,5m ) (økt høyde med 2 etasjer) Midterste del Danvikgt. B5, 5 etasjer ( høyde 14,5 ) (samme høyde som tidligere tilbakketrukket 5. etasje) 3

4 I tillegg til angitte byggehøyder er det lagt opp mulighet for overbygde private takterasser i tilknytting til leilighetene under, unntatt området B4. ( se reg. bestemmelser 4 ) Marienlystgata og Christen Smiths gate er med i reg. planen med 12,5 m bredde (ingen endring) Med forutsetning at hele kvartalet utnyttes til boligformål, slik det forventes i første omgang, blir det ca 180 leiligheter i kvartalet. ( før leiligheter og 3000m2 forretning, kontor ) Reguleringsplanen fastsetter ikke antall boliger. Uttalelser om endringene i planforslaget ved 2. høringsperioden - september 2002 Naboene som uttalte seg ( to uttalelser ) og Strømsø / Danvik bydelskomiteen har opprettholdt sine vedtak / synspunkter. Fylkesmannens miljøvernavdelingen har lagt vekt på at det opparbeides gode leke/uteoppholdsarealer etter kommunale vedtekter og at det tas hensyn til støy. Hovedtrekk i reguleringsforslagets innhold som fremmes til sluttbehandling: Reguleringsforslaget som fremmes til sluttbehandling er i forhold til forslaget av bearbeidet slik: I B5 femte etasje blir inntrukket I reguleringsbestemmelser 3 Bebyggelsens utforming er det tilføyet punkt b) som gir føringer ang. estetikk/åpninger i fasadelivet VURDERING Byggehøyder og volum Naboskap og bydelskomiteen har vært kritiske til de viste byggehøyder og utnyttelsen av kvartalet gjennom hele planprosessen, begrunnet med at de bryter med Nybyens småhusskala. Administrasjon vurderer at området kan sees som en overgang mellom boligområdene i første del av Konnerudgata og Nybyen. Kvartalets side langs Konnerudgata og Danvikgata ligger mot trafikkerte årer / åpne parkmessige arealer og kan med fordel fremstå som noe tyngre bymessig bebyggelse. Overgang til Nybyens skala skjer langs Christen Smithsgate og Marienlystgata og utvidelse / utforming av disse gaterommene er med å understreke overgangen. Kvartalet er inndelt i soner med forskjellige høyder og utnyttingsgrad som sikrer tilpassing til omkringliggende bebyggelse. Høyder og volumet konsentreres innenfor kvartalet. Det blir en arkitektonisk utfordring å finne riktig plassering og utforming av disse bygningene som gir tilfredstillende sol/skygge og utsikt/innsyn forhold til de nye beboere. Reguleringsbestemmelser gir noen føringer om estetikk som sikrer hvilke kvaliteter som bør videreføres i utviklingen av kvartalet. Parkering og trafikksituasjon Parkering skal løses på egen grunn med kravet til 1 p plass / boenhet. I tillegg til dette skal det opparbeides p plasser langs Christian Smithsgate og Marienlystgate. ( jfr. reg. bestem. 5 ) Inngang til garasje kjeller er lagt opp i Christian Smithsgate og Rynningsgate/ Danvikgata. 4

5 ( jfr. reg. bestem. 4 ) Dette betyr at deler av Christian Smithsgate og Marienlystgata vil ha ca samme trafikkmengder de har i dag. Trafikknotatet laget etter 1. gangsbehandlingen konkluderer at trafikksituasjon i området blir ikke betydelig endret. En sannsynlig konsekvens av utbygginger vil bli køer i Rynnings gate om morgenen som kan bli opp til 30m lange, dette med forutsetning at Konnerudgata er forkjørsregulert. Vann og avløp i Nybyen VAR ( vann, avløp, renovasjon ) virksomhet arbeider med vurdering av avløpforholdene i Nybyen. Det er opprettholdt samarbeid mellom forslagstiller på denne planen og VAR for å danne en riktig fremtidig beregning av kapasitet og nødvendige tiltak på avløpnettet i Nybyen. Det vises til uttalelse fra VAR datert ( vedlegg nr 4 ) Riving av området Riving av skadede bygningene er tatt med eieren i flere anledninger, sist på møte i Eieren er skrevet en redegjørelse om saken og er konkludert at så fort reguleringsplan er vedtatt / utnyttelse av område er avklart vil riving bli gjennomført. Kommunen er av den oppfatning at siden reguleringsplan prosessen er i sluttfase nå, er det ikke formålstjenlig å pålegge riving før planen er vedtatt. Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale er vedlagt. ( vedlegg nr 5 ) Barnehage / skolekapasitet Reguleringsbestemmelser åpner at det kan bygges en barnehage innenfor kvartalet. Skolekapasitet er god nok. Danvik skole og Gulskogen skole har noe kapasitet til å fylle opp klasser på de fleste trinn. Rødskog skole har bare elever i klassene og god kapasitet. KONKLUSJON Reguleringsplan for Marienlyst park, datert anbefales vedtatt. Trykte vedlegg 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplan kart og bestemmelser, datert Sammendrag av uttalelser ved offentlig ettersyn ( perioden mars-april 2002 ) og ved forhåndshøring 4. Uttalelse fra VAR datert Utbyggingsavtale 6. Bilagliste, samtlige dokumenter i saken. 7. Hefte med illustrasjoner som viser en mulig utbyggingskonsept etter rammer reguleringsplan åpner for sendes til Formannskapet. ( ikke juridisk bindende ) 5

6 6