Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLAID 336 Arkivsaksnr.: 14/84-1 Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLAID 336 Arkivsaksnr.: 14/84-1 Dato: OFFENTLIG ETTERSYN AV PLANPROGRAM - GULSKOGEN SENTER - GULDLISTEN 35 OG GULDLISTEN 20 - DETALJREGULERINGSPLAN INNSTILLING TIL: Formannskapet: Bystyret: Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til planprogram datert for oppstart av detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning for Gulskogen senter, Guldlisten 35 og Guldlisten 20 legges ut til offentlig ettersyn etter Plan- og bygningslovens Osmund Kaldheim Rådmann Bertil Horvli Byutviklingsdirektør 1

2 OFFENTLIG ETTERSYN AV PLANPROGRAM - GULSKOGEN SENTER - GULDLISTEN 35 OG GULDLISTEN 20 - DETALJREGULERINGSPLAN Hensikten med saken Steen & Strøm ønsker å revidere gjeldende reguleringsplan og har sendt inn forslag til planprogram til politisk behandling. Forslag til planprogram omhandler hvilke alternativer og tema som skal utredes som grunnlag for å kunne revidere gjeldende reguleringsplan. Forslag til planprogram er vist i Vedlegg 1. Etter offentlig ettersyn bearbeides planprogrammet på grunnlag av innkomne høringsuttalelser og endelig planprogram vedtas av formannskap og bystyre. Steen & Strøm fikk i gjeldende reguleringsplan rettigheter til utbygging basert på vilkår som framgår av reguleringsbestemmelsene og reguleringsplankartet. Ved en eventuell revidert reguleringsplan og ønsker om nye rettigheter, må nye vilkår diskuteres i reguleringsplanprosessen. Som grunnlag for denne diskusjonen må konsekvensene av en revidert reguleringsplan utredes. Hensikten med denne saken er å ta stilling til om forslag til planprogram for eventuell reguleringsendring av Gulskogen senter er tilstrekklig til å legges ut til offentlig ettersyn. Det vises til formannskapets vedtak i sak 44/13 i vedlegg 2. Gulskogen senter omfatter eiendommene til Steen & Strøm, gnr/bnr 10/42 med flere, kjent som Gulskogensenteret med adresse Guldlisten 35 og eiendommen til Stein-Erik Brække, gnr/bnr 13/40 med adresse Guldlisten 20. Saksutredning Bakgrunn Innenfor gjeldende reguleringsplan vedtatt i bystyresak 83/05 (vedlegg 4, 5 og 6) er det regulert til makismalt T-BRA kvm forretningsformål detaljhandel hvorav T-BRA kvm kun kan omfatte etablering av arealkrevende varer, dvs hvite- og brunevarer, møbler og interiørvarer. Gulskogensenteret er bygd ut med for mye forretningsarealer innenfor Steen & Strøm sine eiendommer, jf formannskapssak 44/13 behandlet Arealoppgave fra ansvarlig søker (vedlegg 3) viser at senteret har kvm for mye forretningsareal og kvm for mye areal til detaljhandel i forhold til reguleringsbestemmelsen. Det er bare forretningsareal til detaljhandel som har bestemmelser om kvm bruksareal (T-BRA). Ellers er planområdet regulert med byggegrenser og høyder og det kan tilrettelegges for forretning, kontor og inntil 70 boligenheter. Bevertning/servering inngår i forretningsformålet. Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak av om opphør av ulovlig bruk av Gulskogensenteret. Fristen for opphør av bruk i strid med rammetillatelsen av ble satt til for å gi rimelig tid for en eventuell planavklaring og/eller vurdering av dispensasjonsspørsmålet. Denne fristen har Rådmannen forlenget jf. Formannskapets vedtak (Vedlegg 2). 2

3 Planprogram og nytt planforslag Steen & Strøm ønsker å utarbeide en reguleringsplan som bringer arealbruken i Gulskogensenteret i tråd med dagens bruk. Det er bygget totalt kvm, hvorav kvm tilhører Brækkes eiendom gnr/bnr 13/40 og er fordelt med kvm til forretningsformål - detaljhandel og 500 kvm til kontorformål, jf. side 9 i planbeskrivelsen (vedlegg 7). I tillegg ønsker de å øke bruksarealet med ca kvm til et samlet bruksareal på kvm. Forslag til revidert reguleringsplan har arealbruk til forretningsformål detaljhandel som er av en slik størrelse at planen kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, slik at det både skal lages planprogram og konsekvensutredning. Null alternativet (referansealternativ) - arealkrevende detaljhandel kvm - annen detaljhandel kvm kvm - plasskrevende varer kvm Kontorarealer: kvm kvm Null alternativet omfatter dagens bebyggelse innenfor reguleringsplanområdet, men slik at arealbruken til forretningsformål er i tråd med gjeldende reguleringsbestemmelser, dvs kvm er fordelt i tråd med Fylkesmannens vedtak i desember Planlagt arealbruk i revidert reguleringsplan - arealkrevende detaljhandel 0 kvm - annen detaljhandel kvm kvm - plasskrevende varer 0 kvm Kontorarealer: kvm kvm Steen & Strøm ønsker å endre fra arealbegrensningen som ligger i gjeldende reguleringsbestemmelse om forretningsformål detaljhandel. De ønsker å øke detaljhandelsarealet fra kvm til kvm. I tillegg ønsker de å fjerne begrensningen som ligger i arealkrevende handel, dvs. at bestemmelsen om at minimum kvm skal avsettes til arealkrevende detaljhandel (hvite- og brunevarer, møbler og interiørvarer sløyfes). Rådmannens vurdering Rådmannen legger vekt på å få utredet konsekvensene av planlagt arealbruk vurdert opp mot Gulskogensenteret slik det er bygd ut og med korrekt arealbruk iht. Reguleringsplanen for Gulskogen senter vedtatt Rådmannen vurderer at null alternativet, slik Steen & Strøm har foreslått, er i samsvar med reguleringsbestemmelsene i gjeldende reguleringsplan jf. Fylkesmannens vedtak. 3

4 Når det gjelder ønsket om å utrede en planlagt arealbruk på kvm i en revidert reguleringsplan, viser Rådmannen til arealoppgaven i planbeskrivelsens side 9 fra arkitektkontoret Nils Tveit as datert Denne planbeskrivelsen, som ligger til grunn for reguleringsplanene både i 2004 og 2005, viser at maksimal arealbruk innenfor planområdet er kvm og er fordelt slik: - arealkrevende detaljhandel kvm - annen detaljhandel kvm kvm - Boligareal kvm - Kontorarealer kvm kvm Når det gjelder forslaget om at kvm brukes til forretningsformål detaljhandel i revidert reguleringsplan og uten de begrensningene som ligger i nåværende reguleringsbestemmelser, vil Rådmannen påpeke at hensikten med utredningsarbeidet er å gi svar på konsekvensene for samfunn og miljø av den arealbruken som foreslås. I dagens kjøpesenter har dagens bebyggelse til sammen kvm til forretningsformål (inkludert servering). Vedrørende utredningstemaene, som er handel (inkludert konsekvenser for Drammen sentrum), trafikk, byform, stedsutvikling, landskap, kulturminner, kulturmiljø, grøntstruktur, støy, utslipp, energi og flom samt sosiale og økonomiske virkninger og forslag til avbøtende tiltak, mener Rådmannen at disse utredningene vil gi et godt grunnlag for vurdering av om reguleringsplanen skal revideres. Det vises til forslag til planprogram i vedlegg 1. Vedtak i denne saken betyr kun at kommunen utsetter (suspenderer) det vedtatte pålegget om opphør av ulovlig bruk på Gulskogensenteret, mens man utarbeider forslag til revidert reguleringsplan. En fornyet reguleringsbehandling gir kommunen anledning til å belyse de konsekvensene arealøkningen ved senteret har medført, og om det er virkemidler som kan bøte på den oppståtte situasjonen ved Gulskogen senter. Uten å ta stilling til hvilke virkemidler en eventuell ny reguleringsplan kan inneholde, er det klart at nye virkemidler krever nye utredninger og høring av statlige, kommunale og fylkeskommunale organer. Konklusjon Planprogram for eventuell reguleringsendring av Gulskogen senter vurderes som tilstrekklig til å legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til planprogram datert for oppstart av detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning for Gulskogen senter, Guldlisten 35 og Guldlisten 20 legges ut til offentlig ettersyn etter Plan- og bygningslovens Vedlegg: 1. Forslag til planprogram Detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning for Gulskogen senter, Guldlisten 35 og Guldlisten 20 datert

5 2. Formannskapssak 44/13 Gulskogens senter forlengelse av frist for opphør av ulovlig bruk behandlet Vedlegg til formannskapssak 44/13 Gulskogen senter arealoppgave som viser faktisk arealbruk til forretningsformål datert Bystyresak 83/05 - Sluttbehandling av reguleringsplanen for Gulskogensenteret behandlet Gjeldene reguleringsplan for Gulskogen senter behandlet Gjeldende reguleringsbestemmelser for Gulskogen senter behandlet Gulskogen senter - Planbeskrivelsen fra arkitektkontoret Nils Tveit AS datert og som ligger til grunn for reguleringsplanen både i 2004 og