Saksbehandler: Viktoria Hamran Fjellbekk Arkiv: PLAID 367 Arkivsaksnr.: 15/ Dato:

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Viktoria Hamran Fjellbekk Arkiv: PLAID 367 Arkivsaksnr.: 15/ Dato: /428 m. fl. Nedre Storgate 61, 61b og Engene 74 - Detaljreguleringsplan - 1. gangs behandling â INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: 1. Forslag til detaljregulering for Nedre Storgate 61, 61b og Engene 74 legges ut til offentlig ettersyn etter Plan- og bygningslovens Før sluttbehandling skal det legges følgende bestemmelse legges til under 4.2 H570 Sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø (HK): For å bevare hageanlegget, er det innenfor hensynssonen ikke tillatt å etablere rigg- eller á Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 â 113/428 m. fl. Nedre Storgate 61, 61b og Engene 74 - Detaljreguleringsplan - 1. gangs behandling Hensikt Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting med boliger uten å forringe eksisterende bevaringsverdige kulturmiljø, som inkluderer et eldre hageanlegg. Hensikten med saken er å ta stilling til om planen kan legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens Saksutredning Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Solli arkitekter AS (forslagsstiller) for Nedre Storgate 61 AS c/o Pilares Eiendom AS (tiltakshaver/utbygger). Planområdet er på ca 1,5 dekar og omfatter gnr/bnr 113/123 og 113/428. Arealet som er foreslått regulert til boligbebyggelse samt de ubebygde deler av tomta er definert som bevaringsområde i Sentrumsplanen. Oppstartsmøte ble avholdt og oppstart av planarbeid ble varslet Fra oppstartsmøtet og frem til desember 2015 har rammene for planen vært drøftet med hensynet til bevaringsområdet som sentralt tema. Endelig planforslag ble innsendt Kommunedelplan for Sentrum stiller krav om at bevaringsområder skal reguleres til spesialområde for bevaring (hensynssone kulturmiljø etter nyere utgaver av plan- og bygningsloven) gjennom reguleringsplan ( 2.5). En hensynssone gir føringer for hvilke hensyn som må ivaretas innenfor sonen uavhengig av hvilken arealbruk det planlegges for. I følge Sentrumsplanens skal kulturminner tas vare på i byutviklingen med en målsetting om å bevare det opprinnelige både som autentisk objekt og som formuttrykk; kulturminner må ses i sammenheng med sine omgivelser, og ved nye bygninger og anlegg i kulturminnenes nærhet skal det tilstrebes en tilpasning. Planområdet inngår i som del av et større helhetlig kulturmiljø rundt Prins Oscars gate som strekker seg over flere kvartaler. I kulturminneregistreringen av 2015 er dette kulturmiljøet angitt med høy verneverdi. Med hensyn til selve del-kvartalet som planen omfatter, inneholder kulturmiljøet to objekter med verneverdi, Nedre Storgate 61 (verneklasse B) og Nedre Storgate 61B (verneklasse C), samt et hageanlegg sentralt på tomten. Hageanlegget, som er et av svært få slike bevarte anlegg i bybebyggelsen på Bragernes, strekker seg også over deler av naboeiendommen og har en viktig funksjon i forhold til å binde det lokale bevaringsverdige miljøet sammen. Hovedelementer i planforslaget Kulturmiljø og bevaring Forslagstiller ønsker å fortette eksisterende verneverdige boligmiljø med nybygg. I materialet er det skissert fire alternativer med hensyn til grader av bevaring og omfang av

3 kulturmiljøet samlet sett. Hvert av alternativene er kort omtalt og illustrert med en enkel skisse i planbeskrivelsen. Alternativ 0: En fremskrivning av dagens situasjon, hvor begge byggene og hageanlegget beholdes slik som de er i dag og i sin helhet reguleres til hensynssone kulturmiljø i tråd med Sentrumsplanens bestemmelse 2.5. Alternativ 1: Begge de eksisterende verneverdige bygg og store deler av hageanlegget foreslås beholdt. Sentrumsplanens bevaringsområde videreføres i sin helhet. I et slikt alternativ vil nybygging i kvartalet være begrenset til mindre infill-prosjekter som hensyntar kvalitetene i det eksisterende kulturmiljøet. Alternativ 2: Hovedbygningen (nr.61) foreslås beholdt, mens sidebygningen (nr. 61b) rives og erstattes av et nybygg som fyller ut kvartalet mot nord og øst. Sentrale deler av hageanlegget foreslås også beholdt og innlemmet i hensynsonen for bevaring av kulturmiljø sammen med gjenværende hovedbygning Alternativ 3: Begge de verneverdige bygningene foreslås revet og erstattet av et nybygg som fyller ut kvartalet mot nord, sør og øst. Mindre deler av hageanlegget er beholdt. Det innsendte planforslaget er basert på alternativ 2. Forslaget til plan innebærer dermed at omfanget av hensynssone kulturmiljø, slik den er angitt i Sentrumsplanen, reduseres slik at den kun omfatter ett av husene i kvartalet, Nedre Storgate 61 og deler av det eksisterende hageanlegget. Hjørnebygget Nedre Storgate 61b forutsettes fjernet. Byggehøyder Sentrumsplanen fastsetter en gesimshøyde på 7 meter og en mønehøyde på maks 10 meter for planområdet. Planforslaget åpner for en TEK tilpasset mønehøyde på 7,5 og gesimshøyde 10,5 mot Engene, samt en ekstra etasje, økt gesimshøyde til 10,5m og mønehøyde på 13,5, mot Prins Oscars gate. Grunnlaget for sistnevnte avvik er i følge forslagstiller bla tilpasning til byggehøyder på eksisterende verneverdig hjørnebygg (61) som har tilsvarende mønehøyde. Forslagstiller redegjør i planbeskrivelsen for aktuelle nær- og fjernvirkninger av de økte byggehøydene. Uttalelser ved varsel om oppstart Det er innkommet fire uttalelser etter varsel om oppstart. Fra offentlige instanser: Fylkesmannen i Buskerud, Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen, EB nett og fortidsminneforeningen, Buskerud fylkesavdeling. Uttalelsene er oppsummert og utsvart av både forslagstiller og kommunen i eget vedlegg (vedlegg 8) I tillegg er uttalelsene vedlagt i sin helhet (vedlegg 9). Flere av uttalelsene omtaler faktorer som allerede håndteres via overordnede rammer og planer, eller som vil måtte håndteres gjennom byggesak. Det forventes i tillegg at det gjennom offentlig ettersyn etter 1. gangsbehandling av planforslaget vil komme nye uttalelser som relaterer seg til et langt mer konkret vurderingsgrunnlag enn det som fulgte pågjeldende varsel om planoppstart. På denne bakgrunn omtales kun uttalelser med vesentlig betydning for planarbeidet på nåværende tidspunkt i planprosessen. Sentrale punkter i uttalelsene: Med særlig betydning for videre planarbeid påpeker Fylkesmannen at det må legges vekt på bygningsmiljø og estetikk, og at det i forbindelse med kommunens ansvar for å ivareta

4 landskapshensyn i planleggingen og i tråd med den europeiske landskapskonvensjonen bør gjøres vurderinger av konsekvenser for naturmangfold og i hvilken grad gamle trær i planområdet kan bevares. Fylkeskommunen anbefaler at omfanget av hensynsonen for bevaring kulturmiljø i planforslaget er i samsvar med angitt bevaringsområde i gjeldende kommunedelplan for sentrum. Når det gjelder planens forslag om rivning av Nedre Storgate 61b, som har middels verneverdi, påpeker Fylkeskommunen at denne bygningen likevel er en viktig del av husrekka mot Prins Oscars gate og understreker viktigheten av sammenhengen og kulturmiljøet bygget ligger i. Fylkeskommunen påpeker videre sin rolle som regional kulturminneforvaltning og vurderer at det vil være svært uheldig om verneverdige bygg i det verneverdige kulturmiljøet rund Prins Oscars gate rives. Med hensyn til planområdets hageanlegg understrekes også at det er svært få slike bevarte hageanlegg i bybebyggelsen. Fortidsminneforeningen deler Fylkeskommunens syn. Rådmannens vurdering Kulturminner og bevaring I likhet med Fylkeskommunen ser Rådmannen viktigheten og verdien av å utvikle kvartalet på en slik måte at man tar ivaretar bevaringshensynet på best mulig måte. Det fremgår ikke av det innsendte materialet om den kulturminnefaglige vurderingen av de ulike alternative gradene av bevaring er utført av personer med relevant fagkompetanse. Uansett gir vurderingene bare delvis grunnlag for å vurdere konsekvenser av planforslaget med hensyn til den eksisterende verneverdige bebyggelsen innenfor planområdet. Blant annet er de samlede konsekvensene for kulturmiljøet Prins Oscars gate generelt, og forholdet mellom bebyggelse og hageanlegg spesielt, ikke belyst og vurdert. For å gi et best mulig beslutningsgrunnlag i saken, har Rådmannen derfor valgt å supplere opplysningene som fremkommer i det innsendte materialet med følgende vurderinger av verdier og konsekvenser for kulturmiljøet. Kulturmiljøet Prins Oscars gate består i hovedsak av bolighus, som følger kvartalsstrukturen med fasade i gateliv. Kulturmiljøet representerer Drammen og Bragernes slik byen ble gjenoppbygget etter bybrannen i Dette innebærer både gatestruktur, byggehøyder og bebyggelsesmønster. Etter brannen ble det innført murtvang i Drammen, men med unntak for trehus med gesimshøyde under 5 meter. Bebyggelsen på planområdet, Nedre Storgate 61 og 61B er bygd i samsvar med valgmulighetene i denne nye bygningsloven, og illustrerer hvilken variasjon og hvilke kontraster dette kunne føre til i gatebildet og inne i kvartalene. Kvartalets verneverdige bygningsmiljø bindes sammen av hageanlegget, samtidig som de enkeltstående bygg hver i sær spiller sammen med hageanlegget på ulik måte. Hovedinntrykket av kulturmiljøet i Prins Oscars gate er et typisk drammenshusområde med trehusbebyggelse i halvannen etasje. Hageanlegget i planområdet gjenspeiler også eiendoms- og bystrukturen før bybrannen i denne delen av Bragernes, der større bolig- og hageanlegg så sentrumsnært var vanlig og ga byen et grønt preg. Anlegget, med de eldre trærne, er også et viktig miljøskapende element i bylandskapet. Tap av bygget som foreslås revet og nedbygging av deler av hageanlegget, vil innebære en svekkelse av de historiefortellende elementene, og det varierte kulturhistoriske miljøet rundt dette kvartalet. En utbygging av planområdet i tråd med planforslaget, vil også endre opplevelsen av det helhetlige kulturmiljøet av lave trehus langs Prins Oscars gate. Samtidig er den foreslåtte bebyggelsen godt tilpasset eksisterende høyder i kvartalet ellers, og holder seg i stor grad innenfor høydene som er angitt i Sentrumsplanen. Rådmannen vurderer derfor at dersom man i større grad

5 enn i det foreslåtte materialet, legger til rette for at hageanlegget bevares, vil bevaringshensynet som er nedfelt i Sentrumsplanens 2.5 være ivaretatt (for en mer fyllestgjørende vurdering av de ulike gradene av bevaring vises til administrasjonens svar til Fylkeskommunens merknad i Vedlegg 8). For å sikre hensynet til hageanlegget, anbefaler rådmannen at det legges inn et nytt punkt under 4.2 H570 Sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø (HK) før sluttbehandling: c) For å bevare hageanlegget, er det innenfor hensynssonen ikke tillatt å etablere rigg- eller Det gjøres oppmerksom på at tiltakshaver har kommentert at en slik tilleggsbestemmelse vil fordyre og vanskeliggjøre anleggsfasen Byggehøyder, struktur og byform Mot deler av Prins Oscars gate åpner planforslaget for en ekstra etasje utover det som er angitt i Sentrumsplanen. Rådmannen vurderer at det er relevant å tilpasse byggehøyder til det eksisterende hjørnebygget ut mot Prins Oscars gate, så lenge nybygget ikke dominerer i forhold til det eksisterende kulturminnet, og eventuelle arker i skråtaket begrenses slik at disse ikke fremstår som ytterligere en fullverdig etasje. Dette er ivaretatt i forslaget til bestemmelser. Planforslagets redegjørelse for konsekvenser og nær- og fjernvirkninger av den delvise økning av byggehøydene mot Prins Oscars gate vurderes også som tilstrekkelige. Rådmannens anbefaling Rådmannen anbefaler at forslag til detaljregulering for nytt Nedre Storgate 61, 61b og Engene 74 legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens med følgende tillegg: Før sluttbehandling skal det legges følgende bestemmelse legges til under 4.2 H570 Sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø (HK): For å bevare hageanlegget, er det innenfor hensynssonen ikke tillatt å etablere rigg- eller Vedlegg 1. Plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse Trafikkanalyse - august Støyvurdering Lokal forurensning Ros-analyse Oppsummering av høringsuttalelser med kommentarer 9. Alle høringsuttalelser samlet á