Saksbehandler: Tore Wiik Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 13/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Tore Wiik Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 13/ Dato: ØVRE STORGATE 46, 48 OG 50, STRØMSGATA 4, 8 OG 10. DETALJREGULERING. 1. GANGSBEHANDLING. â INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan med bestemmelser, sist datert 12.04/ , for studentboliger i Øvre Storgate 46, 48 og 50, og Strømsgata 4, 8 og 10, legges ut til offentlig ettersyn når det er lagt fram risiko- og sårbarhetsanalyse. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør á

2 â ØVRE STORGATE 46, 48 OG 50, STRØMSGATA 4, 8 OG 10. DETALJREGULERING. 1. GANGSBEHANDLING. Hensikten med saken Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av inntil ca. 250 nye studentboliger med tilhørende service og barnehage. Saksutredning Bakgrunn Gjeldende reguleringsplan for området er fra 2006 og ble lagt til grunn for bygging av 51 leiligheter for 59 studenter i Øvre Storgate 50 (tidl. 50 og 52). Samtidig ble nr. 46 og 48, som er registrert med svært høy verneverdi, verneklasse A, rehabilitert til 6 nye leiligheter. Avgjørende for å få til denne løsningen var at Drammen kommune gikk i forhandling med tidligere grunneier og fikk hånd om eiendommene Øvre Storgate 46, 48, 50 og 52 og Strømsgata 4/4B gjennom kjøp og makeskifte. SIBU gjennomførte høsten 2011 et parallelloppdrag om utvikling av 200 nye studentboliger på disse arealene. Forslag fra Rodeo arkitekter AS / Dyrø & Moen arkitekter AS i samarbeid med Link arkitektur, Landskap AS ble valgt som grunnlag for videre planlegging. Planområdets felt D var ikke med i parallelloppdraget, men er tatt med i planforslaget. Det er lagt til grunn at det kan bygges ca. 200 studentboliger i felt A, B og C, og ca. 50 i felt D, slik at samlet antall medregnet de eksisterende kan bli ca Pr. dato har SIBU tilsagn om statstilskudd til 40 leiligheter, men arbeider kontinuerlig for å skaffe finansiering av flere. SIBU har signalisert høye miljøambisjoner for denne utbyggingen. Studentboligprosjektet skal ha en høy miljø- og klimaprofil og inngår i FutureBuilt-programmet. I eget kvalitetsprogram legges blant mye annet stor vekt på tilgjengelighet og tilrettelegging for sykkel. Planforslaget Saken fremmes av Rodeo arkitekter/ Insam AS på vegne av Studentsamskipnaden i Buskerud (SIBU). Planforslaget erstatter gjeldende reguleringsplan fra Arealene inntil planområdet i øst, rundt sentrumsringen/tunnelmunningen (Øvre Storgate 42 og Vinjes gate 1), beholder etter avklaring med grunneier, Vestaksen AS, reguleringen fra I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som blandet bybebyggelse. Innsendte reguleringsbestemmelser er bearbeidet av Byplan. Eiendomsforhold Øvre Storgate 46 og 48 er seksjonert i 6 seksjoner etter rehabiliteringen. Øvre Storgate 50 er studentboliger, eier Studentsamskipnaden i Buskerud (SIBU). Resten av planområdet eies av Drammen kommune. SIBUs utbyggingsmuligheter er sikret gjennom opsjonsavtale. Planforslaget Planområdet er på ca. 8,4 daa. Formålene er boligbebyggelse, kjørevei og gang-/sykkelvei. Øvre Storgate 46 og 48 er vist som hensynssone bevaring. Området for boligbebyggelse er delt i: Felt A - %BYA = 35% Felt B - %BYA = 50% Felt C - %BYA = 60%

3 Felt D - %BYA = 60% Felt E - %BYA = 85% (eksisterende boliger Øvre Storgate 46, 48 og 50) Tidligere/gjeldende plan fra 2006 tillater %BYA = 70% i alle områdene. I foreliggende planforslag er det er gitt kotehøyder for maksimal gesimshøyde som tillater 4 etg i felt A - B - C og tre etasjer i felt D. Høyden i felt E tillater gjenoppbygging av all eksisterende bebyggelse. I felt A forutsettes etablert et offentlig tilgjengelig torg med åpen forbindelse både til Øvre Storgate og gang- og sykkelveien mellom Vinjes gate og Strømsgata. I felt B etableres barnehage med uteareal/lekepark offentlig tilgjengelig utenom barnehagens åpningstider. Det vises til illustrasjoner i vedlegg 5. Trafikk og parkering, trafikkanalyse Det vises til redegjørelse i planbeskrivelsen (vedlegg 4). Forslagsstiller viser til at det ikke legges opp til mer trafikkskapende utbygging enn i planen fra 2006, og at analysen i denne planen fortsatt vil være gyldig. Det er foreslått lav bilparkeringsdekning for studentboligene, med 0,1 plass pr. boligenhet. Ny utbygging skal også dekke parkering for de allerede etablerte studentboligene i Øvre Storgate 50, og de 6 ordinære boligene i nr. 46 og 48. I disse sakene ble det gitt dispensasjon for 0,2 plasser pr. studentboligenhet og 1 plass pr. leilighet i nr. 46/48. Det legges ikke opp til overflateparkering, all parkering legges i kjeller. Det er lagt spesielt vekt på god sykkeldekning og sykkelparkering. Bildelingsordning kan bli etablert for studentene. Det legges opp til varelevering fra Øvre Storgate (mellom nr. 42 og 46), adkomst til området for øvrig skjer fra Rosenkrantzgata. Det tenkes etablert parkeringskjeller under felt A, B og C, alt. under C og D ved samlet utbygging av alle felt. Støy I støysonekartet i kommuneplanen ligger planområdet i hovedsak i gul støysone, med rød sone rundt tunnelmunningen (Bragernestunnelen), langs Øvre Storgate og langs Rosenkrantzgata. Planområdet ligger innenfor den sonen der det kan tillates avvik fra T-1442 (T-1442/2012). Støyvurdering er utført av Asplan Viak, datert Rapporten følger som vedlegg 6. Planforslaget legger opp til å bruke bebyggelsen som skjerm mot tunnelmunningen/ Bragernestunnelen, og beskriver ulike alternativer for å håndtere støybelastning fra Rosenkrantzgata i felt D. Kulturminner/hensynssone Bebyggelsen i Øvre Storgate 46 og 48 er registrert med svært høy verneverdi (verneklasse A) og er istandsatt til 6 leiligheter, 3 i hver bygning. Disse bygningene er vist som hensynssone bevaring. Planområdet rommer ikke andre synlige kulturminner etter at Strømsgata 4/4B (registrert med middels verneverdi, verneklasse C) ble revet tidlig i 2012 (rammetillatelse 2011). Tomteområdet er de senere år bearbeidet gjennom diverse byggetiltak og sjansen for å finne rester fra tiden før brannen i 1838 i øvre lag i grunnen vil nok være begrenset. Flom- og skredfare, risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse)

4 NVE viser i sin uttalelse til varsel om oppstart at det bør undersøkes om det er kvikkleire i grunnen og om det er fare for kvikkleireskred. Forslagsstiller har ikke lagt fram ROS-analyse, men viser til erfaringer fra bygging av Bragernestunnelen. Planområdet ligger på morene, og området har tidligere vært regnet som ukomplisert byggegrunn. Forslagsstiller sier i sin beskrivelse at grunnforhold, inkl. fare for kvikkleireskred, undersøkes i neste fase av studentboligprosjektet. Planområdet ligger over flomfare. Rådmannens vurdering Generelt Det er stort behov for studentboliger i Drammen, og foreliggende plan vil legge til rette for et viktig prosjekt for byen. Det er spesielt positivt at det legges opp til høye ambisjoner på klima- og miljøsiden, og at byggeprosjektet vil bli gjennomført som et FutureBuilt-prosjekt. Utnyttelse og byggehøyder Planforslaget er vedlagt eget hefte med illustrasjoner. Administrasjonen understreker vanligvis at illustrerende materiale ikke er en del av planvedtaket, og ikke vil være bindende for forslagsstiller ved framtidig søknad om byggetillatelse. Det gjelder også i denne saken, men det kan være grunn til å regne med at SIBUs prosjekt vil ligge tett opp til det illustrerte. Særlig felt A er regulert gjennom detaljerte byggegrenser, som gir en entydig plassering av bygningsmassen. I felt A og B ligger høyder og utnyttelse innenfor rammene i planen fra Historisk gateløp Strømsgata Når det gjelder felt C og D, ble det i reguleringsplanen fra 2006 lagt vekt på at bebyggelsen langs Strømsgata skal ha et preg som slutter opp om det historiske gateløpet, med begrenset gesimshøyde (gj.snitt 8 m) og skråtak. Dette vil tillate boliger med to etasjer med god takhøyde/loftsetasje og god sokkelhøyde. Buskerud fylkeskommune påpeker i sin uttalelse ved varsel om oppstart at dette prinsippet bør beholdes. I innsendt planforslag er det imidlertid langs Strømsgata foreslått moderne bebyggelse med flate tak med 3 etasjer i felt D og 4 etasjer i felt C, med 4. etasje inntrukket. Med dette vil gata markere en klar overgang fra bebyggelsen på Hamborgstrøm, i hovedsak fra , til tettere og høyere bebyggelse videre i retning mot sentrum, med ny legevakt, Halstensenbygget og boligene i Vinjes gate 7/9 som eksisterende bygg. Strømsgata er en av bydelens eldste gater, men på den aktuelle strekningen Øvre Storgate Rosenkrantzgata er all den virkelig gamle bebyggelsen gått tapt ved riving eller brann. Eldste bevarte bygning er Strømsgata 9, bygd i årene etter den store utparselleringen på Hamborgstrøm ca Strømsgata 1 er helt nybygd i gammel stil, og Strømsgata 5 oppført (etter brann) ca På østsiden av gata ligger murbygningene Øvre Storgate 56, bygd ca og Strømsgata 2 bygd ca I planforslaget markeres det nå tydelig og konsekvent at den nye bebyggelsen tilhører en ny tid, og dette understrekes med et taktskifte fra vest til øst i Strømsgata, både mht. bebyggelsens form og størrelse. Administrasjonen finner å kunne anbefale at innsendt forslag legges ut til offentlig ettersyn, og at man i nødvendig utstrekning kommer tilbake til dette punktet ved sluttbehandlingen. Barnehage

5 I følge planbeskrivelsen legges det opp til en barnehage med barn i felt B, det heter videre: Barnehagen kan benytte eksisterende, kommunale lekeplass på andre siden av Strømsgata (nr. 3), torget som grenser opp til barnehagen og takterrassen(e) på et eller flere av studentboligbyggene. Derfor kan uteareal mindre enn normen godkjennes. Det kan regnes med at barnehagen vil ha kapasitet utover områdets eget behov, og det legges til rette for leveringsparkering i Strømsgata. Rådmannen forutsetter avklaringer om størrelse og arealbehov og nødvendige avtaler mellom SIBU og kommunen i byggesaksfasen. Trafikk og parkering Det kunne vært ønskelig med en mer urban linjeføring av gang- og sykkelveien gjennom området, dvs. mer tilpasset retningene i gate- og kvartalsstruktur, men hensynet til bebyggbarhet av de tilgjengelige arealene tilsier at traséen underordner seg arealbruken. Det er imidlertid viktig at bebyggelsen møter den offentlige ferdselsåren på en god måte, slik at dette ikke blir en utpreget bakside av prosjektet. Det forutsettes at det redegjøres for dette i utomhusplanen. Rådmannen finner at det ikke er noen grunn til å fastsette ulik parkeringsdekning for eksisterende og nye studentboliger innenfor planområdet, og anbefaler 0,1 plass pr enhet også for felt E. Kravet for felt E reduseres dermed fra 0,2 til 0,1. Samlet for felt E (studentboliger og 6 vanlige leiligheter) skal det da etableres 12 (ikke 18) erstatningsplasser i nytt parkeringsanlegg. Med den lave parkeringsdekningen og spesielt stor vekt på god sykkeldekning og sykkelparkering kan det ventes at planområdet vil skape mindre trafikk enn et ordinært boligområde. Rådmannen slutter seg derfor til forslagsstillers syn, at det ikke synes påkrevet med ny trafikkanalyse. Adkomst til parkeringskjeller er forutsatt felles med adkomst til p-kjeller under ny legevakt. Ambulansemottaket ved legevakten vil bruke samme adkomst. Administrasjonen legger til grunn at et eventuelt konfliktnivå likevel bør bli lavt, siden det ikke dreier seg om et akuttmottak. Det bør dermed ikke være grunn til å vente stor trafikk av ambulanser. Fortau - skolevei Forslagsstiller regner ikke med at det vil bli mange barn i skolepliktig alder i området. Sikker skolevei er derfor ikke tatt opp som eget tema. Planen forutsetter opparbeidet fortau langs østsiden av Strømsgata. Fortauet er lagt utenfor nåværende gategrunn. På nåværende sideareal i gata er det tenkt å reservere plass for korttidsparkering for levering i barnehage. I dag er Strømsgata av hensyn til framkommelighet skiltet med parkering forbudt på østsiden mens parkering er tillatt på vestsiden. Parkering forutsettes i planforslaget flyttet over på østsiden. På lengre sikt legges det til grunn innføring av boligsoneparkering i området. Miljøforhold Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. SIBU ønsker at planen gir rom for alternative lokale løsninger, omtalt i planbeskrivelsen (4.13. Energiforsyning). Universell utforming Rådmannen har ikke bemerkninger til redegjørelsen for universell utforming og besøksstandard, som innebærer at fullt utbygd vil området ha 51 enheter (for i alt 59 studenter) med universell standard og ca. 250 med besøksstandard. Flom- og skredfare, ROS-analyse

6 Forslagsstiller har ikke lagt fram Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), og har ikke foretatt grunnundersøkelser i tråd med NVEs innspill ved oppstart. Området på morenen har imidlertid vært regnet som stabil byggegrunn, og det er gjennomført/under gjennomføring flere byggeprosjekter i tilstøtende områder og innenfor planområdet i senere tid. Rådmannen anser derfor at plansaken kan behandles nå, men forutsetter at det legges fram ROS-analyse før planen legges ut til offentlig ettersyn, jfr. også Plan- og bygningslovens 4-3. Konklusjon og anbefaling Planforslaget er i tråd med føringene i kommuneplanens arealdel. Med de forbehold som er nevnt i saken, anbefaler rådmannen at planforslaget med bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn iht i Plan- og bygningsloven. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplankart sist datert Reguleringsbestemmelser sist datert Forslagsstillers planbeskrivelse 5. Forslagsstillers illustrasjoner 6. Forslagsstillers støyvurdering á