Saksbehandler: Solveig Bergstrøm Arkiv: GBNR 114/1124 Arkivsaksnr.: 14/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Solveig Bergstrøm Arkiv: GBNR 114/1124 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: /1124, ØVRE STORGATE 42, TILBYGG OG OMBYGGING TIL FORRETNING, DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN â INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET: Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gir formannskapet dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse Parkeringsdekning skal være i henhold til gjeldende parkeringsvedtekter for Drammen kommune for etablering av 10 biloppstillingsplasser, i stedet for 13 som er kravet i henhold til parkeringsvedtekten. Følgende er lagt til grunn for innvilgelse av dispensasjonen: Intensjonen bak bestemmelsen blir ikke vesentlig tilsidesatt med en dispensasjon. Løsningen gir en helhetlig utforming av arealet ut mot Øvre Storgate for Øvre Storgate 42 og studentboligene sett under ett. Dette vil medføre større kvaliteter for omgivelsene og en bedre tilrettelegging for gående og syklende. Eiendommen ligger sentralt, nært kollektivtrafikk og sykkelveinett. Vilkår for dispensasjon Dispensasjonen gjelder kun så lenge virksomheten Arne Skarra A/S benytter bygningen. Dersom annen virksomhet skal benytte bygningen må det søkes om ny dispensasjon. 2. Formannskapet godkjenner sambruksordning for sykkelparkering mellom Øvre Storgate 42 og Øvre Sund studentboliger for inntil 21 plasser plassert ved Øvre Storgate Administrasjonen gis fullmakt til å fullføre behandling av søknad om rammetillatelse for tiltaket. Osmund Kaldheim rådmann á Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 â 114/1124, ØVRE STORGATE 42, TILBYGG OG OMBYGGING TIL FORRETNING, DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN Hensikten med saken Drammen kommune mottok søknad om rammetillatelse for bruksendring av eksisterende bygning i Øvre Storgate 42 og oppføring av tilbygg til denne, fra Arkitektgruppen Drammen AS på vegne av Skarra Holding AS. Kommunen mottok søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse Parkeringsdekning skal være i henhold til gjeldende parkeringsvedtekter for Drammen kommune. Hensikten med saken er å ta stilling til hvorvidt det foreligger grunnlag for å innvilge søknaden om dispensasjon fra gjeldende parkeringsvedtekter for Drammen Kommune, slik at administrasjonen kan fullføre behandling av søknaden om rammetillatelse. Saksutredning Rammebetingelser Eiendommen er omfattet av Reguleringsplan for Del av Hamborgstrøm, Øvre Storgate 38 m.fl., Strømsgata 4 m.fl., vedtatt Eiendommen er i planen angitt til forretnings- og industriformål og kan nyttes til dette med tilhørende lagerformål. Maksimal utnyttelse i henhold til reguleringsplanen er % BYA=100 %. Eksisterende bygning på eiendommen er regulert til spesialområde bevaring og har i henhold til kommunens kulturminneregistrering høy verneverdi (verneklasse B). Beskrivelse av prosjektet (vedlegg 4-8 og 10) og behovet for dispensasjon Eiendommen skal benyttes til forretning for peiser og ovner, med tilhørende funksjoner. Totalt bruksareal blir 958 m 2, av dette er 630 m 2 forretningsareal. Eksisterende bygning var en del av tidligere Wriedts bryggeri, trolig oppført på 1850-tallet. Bygningen vil ved ombyggingen i hovedsak bli beholdt slik den er, med unntak av noen mindre fasadeendringer. Eksisterende tilbygg mot nord vil bli fjernet. Nytt tilbygg oppføres på husets nordside inn til eiendomsgrensa mot Lajordgata. Dette vil inneholde forretningslokaler og lagerfunksjoner. Tilbygget er utformet i to volumer og vil være en kontrast til eksisterende bygning både i form og materialbruk. Prosjektet har 630 m 2 forretningsareal. I henhold til parkeringsvedtektene, bestemmelse 3.1, ligger eiendommen i ytre sone og parkeringskravet er derfor 13 biloppstillingsplasser og 25 sykkelparkeringsplasser for prosjektet. Naboeiendommene gnr 114 bnr 1126 og gnr 114 bnr 1132 eies av Drammen kommune og skal bebygges med studentboliger, utbygger er Studentsamskipnaden i Buskerud. Studentboligene skal ha én adkomst fra Øvre Storgate, hovedsakelig for gående og syklende. Det er utarbeidet to alternativer for adkomst- og parkeringsløsning for Øvre Storgate 42, som i ulik grad involverer studentboligprosjektet. Alternativ 1 (vedlegg 2) Det opparbeides 8 biloppstillingsplasser på egen eiendom.

3 Det avsettes 2 biloppstillingsplasser for Øvre Storgate 42 på studentboligenes eiendom ved avkjøring fra Rosenkrantzgata. Det etableres en felles adkomstløsning fra Øvre Storgate sammen med studentboligene på begge eiendommene. Denne får en naturlig forbindelse mot elveparken og en grønnere buffersone mot Øvre Storgate 46. Sykkelparkering løses med 4-5 plasser på egen eiendom ved inngangen til forretningen. De resterende plassene løses ved sambruk med studentboligenes sykkelparkeringsplasser ved Øvre Storgate 46. Felles avfallshåndtering med nedgravde beholdere ved Øvre Storgate 46. Avhengig av dispensasjon for opparbeidelse av 10 i stedet for 13 biloppstillingsplasser. Alternativ 2 (vedlegg 3) Det opparbeides 11 biloppstillingsplasser på egen eiendom. Adkomst etableres over naboeiendommen gnr 114 bnr 1126 i henhold til tinglyst rett. Det etableres sykkelparkering i henhold til parkeringsvedtektene på eiendommen ved fortau mot Øvre Storgate. Avfallsløsning på egen eiendom. Avhengig av dispensasjon for opparbeidelse av 11 i stedet for 13 biloppstillingsplasser Søkerens begrunnelse for dispensasjoner (vedlegg 9) Søknaden om dispensasjon, datert , begrunnes med at alternativ 1 for adkomstløsning vil tilføre betydelige kvaliteter både til omgivelsene generelt og for de omsøkte tiltakene spesielt. Dersom det gis dispensasjon for opparbeidelse av 10 biloppstillingsplasser slik at alternativ 1 for utforming av adkomstarealet kan realiseres, vil arealet som helhet oppfattes som mer åpent og tilgjengelig for allmennheten, samtidig som at adkomsten til studentboligenes utearealer bli vesentlig bedret. For forretningsdriften er det statistikk som viser at antallet handlende kunder gjør at behovet for biloppstillingsplasser vil bli mer enn tilfredsstilt med omsøkt dispensasjon. Rådmannens vurdering Dispensasjon krever grunngitt søknad. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hver enkelt dispensasjon skal vurderes konkret og skal ikke kunne gi presedens i senere saker. Hensikten med parkeringsvedtekten er å sikre nødvendig parkeringsplass for bil og sykkel for ansatte og besøkende i virksomheten på egen eiendom. Intensjonen er å forhindre at det legges økt press på eksisterende parkeringsplasser i nærområdet ved anlegging av nye virksomheter. En dispensasjon fra parkeringsvedtekten vil kunne gi ulemper for nabolaget i form av økt press på eksisterende parkeringsarealer og gateparkering i nabolaget. Alternativ 1 Alternativet gir totalt 10 biloppstillingsplasser, som er tre færre enn kravet i parkeringsvedtekten. Med dispensasjon for denne løsningen vil tiltaket tilfredsstille krav til parkering for indre sone, der kravet er 1,5 biloppstillingsplasser per 100 m² forretningsareal, for prosjektet totalt 9,5 plasser. Skissen til utomhusplan (vedlegg 2) viser en god og helhetlig utforming av adkomstarealet for de berørte eiendommene. Det vil gi mulighet for sambruk av viktige funksjoner med studentboligene og samtidig legge bedre tilrette for gående og syklende. Det gir også mulighet for å trekke

4 grøntdraget fra studenttorget helt ut mot Øvre Storgate. Løsningen innebærer at antallet sykkelparkeringsplasser på egen eiendom ikke vil tilfredsstille kravet i vedtekten, men sambruksløsning med studentboligene frigjør areal til andre formål. Bedriften har redegjort for at deres bil- og sykkelparkeringsbehov vil være dekket med denne løsningen. Alternativ 2 Sammenlignet med alternativ 1 vil denne løsningen gi totalt 1 biloppstillingsplass mer. All sykkelparkering vil foregå på egen eiendom og antallet plasser vil være i tråd med vedtekten. Søker beskriver selv at virksomheten ikke har behov for et så stort antall sykkelparkeringsplasser. Med denne løsningen vil man vil ikke oppnå den samme kontakten mellom studentboligenes urbane byrom/torg og gata som i alternativ 1, da mer areal vil gå med til bilkjøring og parkering. Dette minsker også muligheten for å legge en grønnere buffersone mot de verneverdige bygningene i Øvre Storgate 46 og 48 og muligheten til å trekke grøntdraget fra studenttorget helt ut til Øvre Storgate. Alternativ 3 Et siste alternativ vil være ikke å gi dispensasjon fra parkeringsvedtekten. Det vil måtte medføre en total omprosjektering av prosjektet. Helhetsvurdering Området Øvre Storgate og Øvre Sund er et historisk viktig område. Øvre Storgate 42 ligger ved inngangen til dette området fra øst. Rådmannen anser det som positivt at eiendommen videreutvikles, da det er viktig for både området og den verneverdige bygningen at den ikke står ubrukt. Det er samtidig avgjørende at det ved ny bruk blir lagt vekt på en utforming med god kvalitet for eiendommen og omgivelsene. I henhold til bystrategien skal en større andel av transport skje ved å gå, sykle eller benytte kollektivtransport. Opparbeidelse av færre biloppstillingsplasser og utforming av utearealene med vekt på å legge til rette for gående og syklende vil kunne oppmuntre til mindre bilbruk. Det er også kort avstand fra eiendommen til kollektivtrafikk. Ved etablering av studentboligene på naboeiendommen vil også bli bedre tilrettelagt for gående og syklende oppover mot Rosenkrantzgata, hvor det er god kollektivtrafikkdekning. Arne Skarra A/S fører arealkrevende varer. I henhold til tiltakshavers egen redegjørelse er det svært få kunder som benytter sykkel som transportmiddel til forretningen. Det er vurdert som tilstrekkelig at det opparbeides 5 sykkelparkeringsplasser direkte ved inngangen til forretningen, da det etter rådmannens vurdering er lite trolig at virksomhetens reelle behov er større enn dette. En sambruksløsning med sykkelparkeringen i adkomstsonen på naboeiendommen vil gi nødvendig fleksibilitet slik at ekstra plasser vil være tilgjengelig ved behov. Dette muliggjøres av at åpningstider for forretningen sammenfaller med studentenes undervisningstider hvor de har mindre behov for plassene. Hensikten med krav om sykkelparkering er å opparbeide et tilstrekkelig antall plasser og legge til rette for miljøvennlig transport til virksomheten. Etter rådmannens syn vil hensynet bak denne bestemmelsen bli godt ivaretatt gjennom opparbeidelse av noen plasser på egen eiendom og de øvrige plassene i sambruk med studentboligene. Konklusjon Etter en helhetsvurdering er rådmannen kommet fram til at alternativ 1 er å foretrekke. Denne løsningen gir en helhetlig utforming av arealet mot Øvre Storgate for både Øvre Storgate 42 og

5 studentboligene. Løsningen vil tilføre omgivelsene grønne og urbane kvaliteter og bidra til at et historisk viktig bymiljø ikke blir dominert av parkerte biler. Rådmannen anser derfor at de samfunnsmessige og miljømessige fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Etter dette er rådmannen kommet til at dispensasjon ikke medfører at hensynene bak bestemmelsen det er søkt dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt. Rådmannen har etter en helhetsvurdering komme til at fordelene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn ulempene. Rådmannen anbefaler derfor at dispensasjon for alternativ 1 innvilges. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Skisse til utomhusplan alternativ 1 3. Skisse til utomhusplan alternativ 2 4. Plantegning første etasje 5. Plantegning mezzanin/tak 6. Snittegninger 7. Fasadertegninger 8. Arkitektens redegjørelse 9. Søknad om dispensasjon 10. Fotoillustrasjoner á