Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 17/128 Arkivsaksnr.: 14/111-2 Dato: Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 17/128 Arkivsaksnr.: 14/111-2 Dato: /128, 3. STRØM TERRASSE 8, KLAGE PÅ VEDTAK INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET Rådmannens forslag til vedtak: 1. Drammen kommunes vedtak av om dispensasjon fra boligformål i kommuneplanens arealdel endres slik at det stilles som vilkår for dispensasjon at eksisterende spisesal i andre etasje på 3. Strøm Terrasse 8 ikke får benyttes til bespisning og utleiearrangementer. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør 1

2 17/128, 3. STRØM TERRASSE 8, KLAGE PÅ VEDTAK Hensikten med saken Drammen kommune ved formannskapet fattet den vedtak om dispensasjon fra formålsangivelsen i kommuneplanens arealdel for oppføring av påbygg på forsamlingslokalet til Odd Fellow Gården AS i 3. Strøm terrasse 8 (vedlegg 1). Formannskapets vedtak ble fulgt opp med vedtak om rammetillatelse utstedt av administrasjonen den (vedlegg 2). Vedtaket er påklaget ved brev av og fra advokat Thomas Os på vegne av flere naboer i området. (vedlegg 3). Klagen er kommentert i brev av fra arkitekt Arne Finn Solli (vedlegg 4) og brev av fra Odd Fellow Gården AS (vedlegg 5). Hensikten med denne saken er å avgjøre om klagen skal tas til følge eller om saken skal oversendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Saksutredning Klagen er svært utdypende men er i korte trekk begrunnet med feil i lovanvendelsen og skjønnsutøvelsen. Klager påstår at det ikke skal være kurant å fravike en gjeldende plan, og at området har et enhetlig boligpreg og er utviklet i samsvar med arealformålet helt til det siste. Slik klager ser det foreligger det ingen klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Klager påpeker at bedrede atkomstforhold ikke gir grunnlag for å innrømme dispensasjon i denne saken. Det vises til at årsaken til de dårlige adkomstforholdene ved eiendommen i dag, er at Odd Fellow ikke har fulgt opp de krav som ble satt da det på 80-tallet ble innvilget dispensasjon for bruk av eiendommen til foreningsformål. Videre presiseres det at selv om adkomstforholdene isolert sett blir bedre medfører den kapasitetsøkningen tiltaket representerer en trafikkvekst som vil virke negativt. Klager påpeker også at tiltaket ikke har stedstjenlig formål. I saksfremlegget til formannskapet om dispensasjon fremkommer det at funksjonsbygg med stedstjenlig formål er å anse som en naturlig del av boligformålet i arealdelen av kommuneplanen. Slik klager ser det må man med stedstjenlig formål forstå grendehus, klubbhus i tilknytning til lokalt idrettslag eller lignende. Klager presiserer at Odd Fellow rekrutterer medlemmer fra et stort geografisk område og hevder således at kommunens vurdering av Odd Fellows virksomhet er feil. I klagen fremkommer det videre at en ikke kan ta til inntekt for dispensasjon at det drives pensjonat i nabolaget. Videre påpeker klager at kommunen ikke har lagt riktig kapasitetsøkning til grunn for vedtaket om dispensasjon. Slik klager ser det legger dispensasjon til rette for nær en tredobling av dagens kapasitet. Klager hevder også at kommunen ikke har vektlagt hensynet til de ulemper som følger av økt bruk av 4. Strøm Terrasse. Klager konkluderer med at kommunens interesseavveining viser at fordelene ved tiltaket er vurdert i for positive vendinger, mens ulempene som følge av tiltaket synes bagatellisert. 2

3 I kommentar til klagen datert fra Odd Fellow Gården AS påpekes i korte trekk at det ikke medfører riktighet at tiltaket medfører en tredobling av kapasiteten ved anlegget. Det presiseres at den eksisterende spisesalen i annen etasje på bygget etter tiltaket ikke vil bli benyttet som spisesal etter tiltaket. Odd Fellow Gården AS er også uenig med klager i at bygningen ikke har et stedstjenlig formål. Det vises til at kommunene Asker, Kongsberg og Hønefoss har egne Odd Fellow loger. Det påpekes også at adkomsten fra 3. Strøm Terrasse vil bli utbedret, og at adkomsten fra 4. Strøm Terrasse utelukkende benyttes når bakken opp fra 3. Strøm Terrasse er ufremkommelig. I brev av fra arkitekt Arne Finn Solli konkluderes det med at kommunen hadde hjemmel til å fatte vedtak om dispensasjon, og det bes om at klagen avvises. Rådmannens vurdering Etter forvaltningsloven 33 skal kommunen som underinstans i klagesaker foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Kommunen kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. Dersom kommunen ikke finner grunn til å oppheve eller endre vedtaket, skal saken oversendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse. Vilkårene for at kommunen skal ha adgang til å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven fremkommer i dens Etter denne bestemmelsen kan dispensasjon ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres, eller lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Videre krever dispensasjon at fordelen ved å innvilge denne er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bestemmelsen om dispensasjon er en anerkjennelse av at det fra tid til annen forekommer situasjoner som må betegnes som ekstraordinære i den forstand at forholdene ikke har vært hensyntatt ved fastleggelsen av arealplan. Når slike ekstraordinære forhold foreligger, vil normalt ikke hensynene bak reglene det dispenseres fra kunne sies å være tilsidesatt. Det er imidlertid grunn til å understreke at ekstraordinære forhold ikke automatisk fører til at dispensasjon kan gis. De ekstraordinære forhold må trekkes inn i en bred verdi- og interesseavveining, hvor de ekstraordinære forhold må avveies mot øvrige interesser i saken. At avvik fra arealplaner ved dispensasjon reiser særlige spørsmål, og at det i utgangspunktet ikke skal være kurant å fravike de intensjoner bystyret har lagt i planen er åpenbart. Det må imidlertid ved vurderingen om dispensasjon kan gis, legges vekt på hva eiendom og eksisterende bygg benyttes til. Det er en vesentlig forskjell på å dispensere fra formålsangivelsen i arealplan for oppføringen av et helt nytt bygg, og det å gi dispensasjon for tilbygging, ombygging og vesentlig reparasjon av et eksisterende bygg som allerede er i strid med arealformålet i kommuneplanens arealdel. Det kan her være nyttig å minne om at en formålsendring i arealplan ikke innebærer et krav om at de virksomheter som allerede befinner seg i området legger om sin drift i samsvar med den nyere planen. Generelt kan det legges til grunn at jo mer finmasket vedkommende plan er, dess mer skal det til for å fravike planen gjennom enkeltdispensasjoner. Det er etter rådmannens syn vanskelig å se at hensynet bak formålsangivelsen i kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som her. Det er her tale om dispensasjon for en 3

4 utvidelse av en allerede eksisterende bygning som allerede har en annen bruk enn det kommuneplanens arealdel legger opp til. Videre skal rådmannen påpeke at den formålsangivelse de to tomtene har fått, kan være noe tilfeldig. Det er ikke uvanlig at enkelttomter med annen bruk enn bolig liggende inne i det som ellers er vanlige boligstrøk, får boligformål ved vedtakelse av kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er den groveste planen for kommunens arealbruk, plankartet er derfor tegnet med tilsvarende bred pensel. Spørsmålet om hvorvidt formannskapets vedtak om dispensasjon er gyldig blir etter dette et spørsmål om fordelene ved å innvilge dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en samlet avgjørelse. Kravet om klar overvekt av hensyn innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon dersom hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Formannskapets vedtak om dispensasjon er begrunnet med at tiltaket gir bedre atkomstforhold samt at tiltaket gir en bedre løsning med hensyn til rømning, lys og energiforhold. Dertil vil den nye spisesalen tilfredsstille kravene til universell utforming. Klagen er i hovedsak knyttet til mulighetene for kapasitetsutvidelse og den økningen i trafikk og parkeringsbelastning dette kan medføre. Etter rådmannens syn er de hensyn formannskapet har lagt vekt på ved dispensasjonsvurderingen åpenbart relevante og tungtveiende argumenter for dispensasjon. Den foreliggende klagen og kommentar til klagen fra Odd Fellow Gården AS viser imidlertid at det er heftet sterk usikkerhet til hvordan formannskapet har vurdert trafikkulempene som følge av dispensasjonen. Slik rådmannen ser det ville det vært en fordel om trafikkulempene hadde vært nærmere utredet i saksfremlegget for formannskapet. Klager har lagt til grunn at dispensasjonen innebærer en vesentlig kapasitetsøkning ved at bygningen vil få to spisesaler som gjør det mulig å avholde doble arrangementer med antatt kapasitet på 153 personer. I brev av avvises dette fra Odd Fellow Gården AS og det presiseres at den eksisterende spisesalen i annen etasje etter tiltaket ikke lenger skal benyttes som spisesal etter oppføring av tiltaket. Etter plan- og bygningsloven 19-1 (1) kan kommunen sette vilkår for å gi dispensasjon. Særlig aktuelt vil det være å sette vilkår for å bøte på mulige ulemper som følger av dispensasjonen. I denne saken kunne kommunen satt som vilkår for dispensasjon at Odd Fellow Gården AS ikke fikk benytte den gamle spisesalen til bespisning og utleiearrangementer etter ferdigstillelse av den nye spisesalen. På den måten ville en være helt sikre på at en ikke fikk en tredobling av kapasiteten som fryktet av klagerne, samtidig som en la til rette for at Odd Fellow Logen hadde tilstrekkelig kapasitet til sine egne arrangementer. Vilkåret ville neppe kunne oppleves som særskilt tyngende for Odd Fellow Gården AS da de likevel ikke har til hensikt å benytte den gamle spisesalen til bespisning og utleiearrangementer. Rådmannen har etter dette kommet til at klagen er begrunnet, og at vedtaket om dispensasjon dermed bør endres. Rådmannen anbefaler etter dette at formannskapets vedtak av om dispensasjon endres slik at det stilles som vilkår for dispensasjon at den eksisterende spisesalen i andre etasje ikke får benyttes til bespisning og utleiearrangementer. 4

5 Vedlegg: 1. Sak 77/13 formannskapet 2. Rammetillatelse klage fra advokat Thomas Os 4. brev av fra arkitekt Arne Finn Solli 5. brev av fra Odd Fellow Gården AS 5