Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 83/36 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: 83/36, STRANDHEIM, STORDAMMEN RIVING OG FASADEENDRING, FORNYET BEHANDLING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 83/36 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: 83/36, STRANDHEIM, STORDAMMEN RIVING OG FASADEENDRING, FORNYET BEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: 1. Fylkesmannens klage av tas til følge. 2. Drammen kommunes vedtak av omgjøres. 3. Søknad om dispensasjon for ombygging og tilbygging av eksisterende hytte datert avslås. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør (konst.)

2 83/36, STRANDHEIM, STORDAMMEN RIVING OG FASADEENDRING, FORNYET BEHANDLING Bakgrunn for saken Drammen kommunes formannskap fattet den vedtak om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt 3.1 og pkt. 3.3, slik at det tillates riving av bod med utedo, og tilbygging av eksisterende hytte på eiendommen 83/36 Strandheim ved Stordammen på Konnerud (vedlegg 1). Vedtaket ble påklaget av Fylkesmannen i Buskerud ved brev av (vedlegg 2). Den tok formannskapet Fylkesmannens klage til følge, og omgjorde sitt tidligere vedtak om dispensasjon (vedlegg 3). Formannskapets vedtak av ble påklaget av tiltakshaver ved advokat Hege Mortensen i brev av (vedlegg 4). Advokat Mortensens klage ble behandlet i formannskapets møte den som vedtok å oversende saken til Fylkesmannen for endelig avgjørelse (vedlegg5). Den fattet Fylkesmannen i Oslo og Akershus som settefylkesmann vedtak om opphevelse av Drammen kommunes omgjøringsvedtak av og vedtak om avslag av (vedlegg6). Fylkesmannen i Oslo og Akershus ba så kommunen om en fornyet behandling av klagen fra Fylkesmannen i Buskerud av Hensikten med denne saken er å behandle Fylkesmannen i Buskeruds klage av , med henblikk på de føringer som følger av Fylkesmannen i Oslo og Akershus vedtak av Dersom Fylkesmannen i Buskeruds klage av tas til følge, omgjøres formannskapets vedtak av slik at søknad om dispensasjon avslås. For det tilfelle at klagen ikke tas til følge, vil rådmannen oversende saken til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse av dispensasjonssøknaden. Saksutredning Om opphevelsesvedtaket: Fylkesmannen i Oslo og Akershus begrunnelse for opphevelse av Drammen kommunes vedtak av og , gir en rekke føringer for kommunens vurdering av klagen fra Fylkesmannen i Buskerud og dispensasjonsvedtaket av Fylkesmannen i Oslo og Akershus bemerker først at den båndlegging som vises i arealkartet har utløpt. Følgende av dette er at området må betraktes som et udisponert område, ikke LNF-område slik både kommunen og Fylkesmannen i Buskerud hadde lagt til grunn for sin behandling av saken. Da området ikke kan betraktes som LNF-område, gjelder heller ikke noe generelt byggeforbud. Videre er Fylkesmannen kommet til at det er kommuneplanen vedtatt i Drammen bystyre den som gjelder for tiltaket. Dette medfører at byggeforbudet langs vassdrag i bestemmelsene til kommuneplanen pkt. 3.3 kommer til anvendelse på tiltaket. Fylkesmannen påpeker også at det er 7 i den tidligere plan- og bygningslov som er korrekt hjemmel for dispensasjon.

3 Videre uttales at: - i lys av at båndleggingen er falt bort må denne søknaden [ (vedlegg7)] tolkes som en søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs vassdrag som senere ble vedtatt av kommunestyret Etter en drøftelse av kommunens tidligere vurdering av dispensasjonsspørsmålet kommer Fylkesmannen i Oslo og Akershus til at både det faktiske og rettslige grunnlaget for formannskapets omgjøringsvedtak av er så uklart at vedtaket er å betrakte som ugyldig. Fylkesmannen forutsetter i sitt vedtak at kommunen foretar en nærmere vurdering av verdiene knyttet til Stordammen vassdraget ved den fornyede behandling av saken. Særlig påpekes at ulempen tiltaket medfører for rekreasjonsmulighetene og friluftsliv. Dersom hensynet bak byggeforbudet etter kommunens vurdering blir skadelidende må det fremgå av den nye vurdering hva kommunen legger vekt på. Videre må kommunen vurdere en eventuell dispensasjons presedensvirkning. Fylkesmannen ber kommunen redegjøre for hvilke naturmangfoldverdier som finnes i det aktuelle området og hvilke virkninger tiltaket anses å få i forhold til disse. Fylkesmannen påpeker til slutt at å vurdere om det foreligger særlige grunner for dispensasjon etter plan- og bygningsloven (1985) 7 er en betegnelse på et avveiningsresultat etter at alle relevante momenter knyttet til dispensasjonsspørsmålet er vurdert og vektet i forhold til hverandre. Avslutningsvis utrykker Fylkesmannen i Oslo og Akershus usikkerhet om hva tiltaket i realiteten omfatter; riving av eksisterende hytte og etablering av ny hytte på fotavtrykk, eller tilbygg og ombygging av den eksisterende hytta. Om Fylkesmannen i Buskeruds klage av : I Klagen fra fylkesmannen anføres at den aktuelle hytta ligger nær vannkanten i et bynært område med stor verdi for friluftsliv, rekreasjon, landskap og natur. Tiltaket er etter fylkesmannens skjønn i strid med overordnede føringer for ivaretakelse av strandsone og friluftsinteresser. Videre anføres at de offentlige interesser som skal ivaretas ved byggeforbudet i kommuneplanen vil bli skadelidende. Det påpekes også at saken kan skape uheldig presedens for behandling av dispensasjonssøknader for hytteutvidelser i slike områder. Fylkesmannen anfører også at det ikke er redegjort for hvordan den miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i naturmangfoldloven 8-12 er vurdert og fulgt opp Om Formannskapets vedtak av : Det er etter fylkesmannen i Oslo og Akershus opphevelsesvedtak, to kommunale vedtak som oppheves. Det er formannskapets vedtak av om å ta klage fra fylkesmannen i Buskerud til følge. Og det oppfølgende vedtak fra byggesaksavdelingen om omgjøring av dispensasjonsvedtaket av og avslag på byggesøknaden. I saksfremlegget fra rådmannen er det ikke fremsatt noe konkret forslag til vedtak. Dispensasjonsvedtaket av : I formannskapets vedtak av gis det; Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19 dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt og pkt. 3.3, slik at riving av bod med utedo, samt tilbygg til eksisterende hytte med 23 m2, og et samlet bruksareal på hytta på 55 m2. Flertallet i formannskapet la ved avgjørelsen vekt på at hyttas avstand til vannkanten allerede er en realitet og at samlet bruksareal ikke overstiger 75 m2. Videre ble det påpekt at rivingen av utedoen og boden samt tilbygget vil gi en mer helhetlig utforming. Ulempen for rekreasjon og friluftsliv som følge av tiltaket ble av formannskapet ikke ansett som vesentlig større enn det som er tilfelle med

4 den eksisterende hytta. Rådmannen hadde i sitt saksfremlegg innstilt på at dispensasjonssøknaden skulle avslås. Rådmannens bemerkninger Rådmannen skal først presisere at det aktuelle tiltaket er å rive eksisterende bod/utedo, og ombygge samt tilbygge den eksisterende fritidsboligen. Kommunen har ikke mottatt noen søknad om riving av hele fritidsboligen, og har lagt til grunn at det eksisterende byggverket bare skal om- og tilbygges. Selv om tiltaket formelt ikke innebærer en total riving av den eksisterende fritidsboligen, er tiltaket svært omfattende. I retningslinjene kommunedelplan for Verkenselva (Vedlegg 8) uttales: Kulturlandskapet ved Stordammen er meget vakkert med et landlig og åpent preg. De er store friluftsinteresser i LNFområdene innenfor planområdet. Det bør ikke gjøres tiltak som reduserer områdets verdi i friluftssammenheng. I LNF-området i Nordenden av Stordammen er hensynet til naturmiljø og dyreliv tungtveiende, og må prioriteres fremfor andre brukskrav. De viktigste naturverdiene tilknyttet Stordammen og området som i kommuneplanens arealdel er avsatt som spesialområde naturvernformål er knyttet opp mot strandsonen. Her finnes et belte med takrør, starr og siv som fungerer som hekkeområde for flere våtmarksarter, blant annet sothøne, stokkand og trolig toppand. Området har også funksjon som trekk-/rasteområde for en del vannfuglarter (spesielt knoppsvane, krikkand og kvinand). Fiskeørn fisker tidvis i Stordammen, og da ofte innenfor dette området. Det er få slike næringsrike våtmarksområder i kommunen (bare Mølsteddammen, Svensedammen og dammen ved Marienlyst som har tilsvarende verdier). Dette vil være verdiene som er viktigst å ta i betraktning i denne sammenhengen. Søknaden om dispensasjon datert er begrunnet med at tiltaket ikke endrer hyttas avstand til vannet, og at hytten ikke vil være til hinder for fri ferdsel. Etter plan- og bygningsloven (1985) 7 kan dispensasjon bare innvilges hvor særlige grunner foreligger. Fylkesmannen i Oslo og Akershus påpeker at det er en forutsetning at det foreligger relevante fordeler som taler for dispensasjon og at disse må være større enn ulempene for at dispensasjon skal kunne gis. Det er åpenbart at tiltaket vil legge til rette for en øket utnyttelse av eiendommen både i hyppighet og intensitet. Med en veranda rettet mot Stordammen må en også påregne at strandsonen vil kunne utsettes for øket støy til sjenanse for hekking. Videre påpeker rådmannen at vedtaket kan få uheldige pressedensvirkninger. Riktignok er det som påpekt av tiltakshaver i klagen bare tre eiendommer med bebyggelse nærmere Stordammen enn femti meter. Men rådmannen legger til grunn at kommunen har flere vassdrag med eksisterende bebyggelse i byggeforbudssonen. På tross av at dispensasjonssaker skal vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, vil situasjonen være svært lik for fritidsbebyggelse langs vassdragene i Drammens LNF-områder. Rådmannen er etter en nøye vurdering av de foreliggende momenter i denne saken kommet til at det ikke foreligger fordeler i denne saken som taler for dispensasjon. Rådmannen viser til at

5 rehabilitering i seg selv vil legge til rette for økt bruk av hytta. I tillegg vil byggverket faktisk komme nærmere vannkanten ved at det bygges en veranda, hvis bruk åpenbart vil være til sjenanse for dyre- og friluftsliv. Rådmannen anbefaler derfor at Fylkesmannen i Buskeruds klage av tas til følge og at formannskapets vedtak om dispensasjon av endres slik at søknad om dispensasjon for ombygging av eksisterende hytte Strandheim datert avslås. Rådmannen beklager at saken ikke var tilfredsstillende forberedt før den ble behandlet sist. Vedlegg: 1. Drammen kommunes formannskaps vedtak av Klage fra Fylkesmannen i Buskerud Drammen kommunes formannskaps vedtak av Klage fra Advokat Hege Mortensen Drammen kommunes formannskaps vedtak av Fylkesmannen i Oslo og Akershus vedtak om opphevelse av Søknad om dispensasjon Kommunedelplan for Verkenselva