Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 292/1 Arkivsaksnr: 2013/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 292/1 - Avelsgaard, 7520 Hegra - dispensasjon fra byggeforbudet i LNF-området i kommuneplanens arealdel for oppføring av to nye hytter som erstatning for eksisterende hytter Rådmannens forslag til vedtak: Det gis dispensasjon fra byggeforbudet i LNF-området i kommuneplanens arealdel for oppføring av to nye hytter som erstatning for eksisterende hytter på eiendommen gnr/bnr 292/1,Avelsgaard, 7520 Hegra, jf plan- og bygningsloven Vedlegg: Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, mottatt 25. juni Fasade og plantegninger 3. Situasjonskart 4. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Uttalelse fra Statens vegvesen datert Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert Landbruksfaglig vurdering datert Situasjonskart 9. Situasjonskart Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nabovarsel, søknad om tiltak. Saksopplysninger Det er mottatt søknad fra eier av gnr/bnr 292/1, Avelsgaard, 7520 Hegra om oppføring av to nye hytter langs Stjørdalselva. Hyttene skal erstatte to eksisterende hytter.

2 Det fremgår imidlertid av søknaden at den gjelder restaurering og tilbygg, men søker har via telefon med kommunens saksbehandler 27. juni 2013, opplyst at søknaden gjelder nybygg av to hytter som erstatning for eksisterende hytter. Hyttene skal oppføres på samme sted som eksisterende hytter er oppført, i en avstand av ca meter fra Stjørdalselva. Hyttene har et bruksareal på 20 m². Eier av hyttene benytter dem i forbindelse med laksefiske i Stjørdalselva, som inngår som en del av gårdens næringsgrunnlag. Søker skriver at fiske og hytteutleie er en viktig del av gårdens næringsvirksomhet. Søker skriver følgende i sin søknad: «Når en ser på utviklingen i forbindelse med laksefiske så er en oppgradering av hyttene nødvendig. Ikke slik at det skal strøm og vann inn, men med tanke på at de gml hyttene er små og begynner sårt å trenge vedlikehold. Restaurering/evt tilbygg vil bli i samsvar med gapahuk, da med villmarkspanel og med torvtak og en gammeldags byggestil. alt material som blir bruk er selvhogd og med litt gammelt material fra gården når det gjelder utleie i forbindelse med gapahuk så er begge hyttene i dårlig forfatning og lite egnet for å ha oppbevaring av mat og folk. Marias kjøkken står som regel for catering og da ser jeg at jeg mister virksomhet visst jeg ikke gjør noe. Når en ser ellers på gården så er dette blitt en meget viktig del av næringen da korn og skog som jeg driver ikke gir like mye som før. Hyttene idag ligger ca 80meter fra elvkanten og med flommen går elva opp til hyttene. må til med nytt fundament og da pilarer som gjør at flomvannet ikke gjør skade. hyttene ligger omringet av trær og disse vil ikke bli hogd,hyttene vil fortsatt ligge mellom trærne.» Planstatus Eiendommen og det aktuelle området, ligger innenfor LNF-området i kommuneplanens arealdel. Det er ikke reguleringsplan for området. Søknaden er forelagt kommunens jordbrukskonsulent, som skriver i sitt notat datert 2. oktober 2013, at «Den aktuelle bruken av hyttene kan ikke betraktes som virksomhet som inngår i LNFformålet, jf. veileder om pbl. og landbruk pluss.» Kommuneplanens arealdel pkt. 3.1 og 3.2 har følgende bestemmelser:

3 Det legges til grunn at eksisterende hytter er lovlig oppført. Da søknaden omhandler riving av eksisterende hytter og gjenoppføring av nye, må søknaden behandles som dispensasjon, da tilfellet ikke inngår i de nevnte bestemmelser i utfyllende planbestemmelser. Søknaden om dispensasjon er sendt på høring til Statens vegvesen, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Norges Vassdrags- og energidirektorat. Det er ikke mottatt uttalelse fra Norges Vassdrags- og energidirektorat. Statens vegvesen har uttalt seg i forhold til avkjørselsforholdene fra E14, og skriver følgende, jf vedlegg 5: «Hyttene har i dag direkte adkomst fra E14. Vi er opptatt av avkjørselsforholdene til E14. Vi kan imidlertid ikke se at tiltaket innebærer endret bruk av avkjørsel til E14.» Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt, jf vedlegg 4: «Landbruksavdelingen Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden. Miljøvernavdelingen Tiltaket gjelder oppføring av erstatningshytter tilknyttet stedbunden næring. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til søknaden. Kommunalavdelingen Tiltaket er planlagt i et område som erfaringsmessig rammes av flom. Det er i søknaden beskrevet tiltak med pilarer som skal forhindre at en eventuell flom vil få konsekvenser for ny bebyggelse og ferdsel i området. Fylkesmannen vil imidlertid sterkt råde kommunen om å benytte fagkyndige til å vurdere effekten av foreslåtte tiltak, og bruke dette til å vurdere sikkerheten i området før det settes i verk byggetiltak. Vi støtter oss med dette på NVE sin uttalelse til søknaden og ber om at risiko knyttet til flom og eventuelt andre samfunnssikkerhetsmessige konsekvenser utredes nærmere.» Nord-Trøndelag fylkeskommune uttaler, jf vedlegg 6: «Plan- og friluftslivsforhold: Søknaden gjelder oppføring av to nye utleiehytter på samme sted som gamle hytter har stått. Vi har på den bakgrunn ikke merknader til søknaden. Kulturminner: Vi finner at tiltaket ikke er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. Det kan likevel ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern. Det oppfordres til bruk av askeladden; og mitt kulturminne; for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.» Forholdet til naturmangfoldloven

4 Hyttene skal oppføres som erstatning for eksisterende hytter, slik at bruken forblir uendret. Forholdet til naturmangfoldloven 8-12 er vurdert, og oppslag i naturbase viser ingen konflikter mellom omsøkte tiltak og naturmangfoldet. Vurdering Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd i forhold til LNF-formålet i kommuneplanens arealdel: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak bestemmelsen om å ikke tillate ytterligere bebyggelse innenfor LNF-området enn eksisterende bebyggelse, er at oppføring av bygninger i større omfang skal skje gjennom planlegging i områder avsatt til det aktuelle formålet, og ikke som enkelttilfeller innenfor LNFområdet. Hyttene ble i sin tid lovlig oppført, og inngår i kommuneplanens arealdel. I foreliggende sak medfører søknaden om dispensasjon ingen økning i antall hytter innenfor LNF-området, og det legges til grunn at det også er bakgrunnen for bestemmelsen om å tillate

5 gjenoppbygging etter brann. I foreliggende sak er oppgradering av eksisterende hytter nødvendig. Selv om virksomheten knyttet til hyttene ikke betraktes som virksomhet som inngår i LNF-formålet, er hyttene likevel knyttet til gårdens inntektsgrunnlag i forbindelse med laksefiske. Riving av gjenoppføring av to nye hytter innebærer heller ingen endret bruk i forhold til eksisterende bruk. Dispensasjon som omsøkt kan skape presedens for lignende saker, men kommunen finner ikke grunn til å legge vekt på dette, da tilsvarende saker, ut fra sakens faktum, vil kunne få samme resultat, uten at dette vil tilsidesette bestemmelsen i kommuneplanens arealdel. Rådmannen er etter en helhetsvurdering kommet til at dispensasjon som omsøkt ikke innebærer en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen i kommuneplanens arealdel. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Som tidligere nevnt medfører riving og gjenoppbygging av hyttene ingen endret bruk av området. Følgelig vil ikke dispensasjonen gi andre virkninger for omgivelsene enn i dag. Det legges også til grunn at eksisterende hytter kan vedlikeholdes, tilbygges og rehabiliteres uten at dette krever dispensasjon. Søker skriver i sin søknad at ved flom går elva opp til hyttene. Hyttene vil bli oppført på pilarer, slik at hyttene ikke blir påført skade ved flom. For søker vil det derfor være en klar fordel å få oppføre nye hytter som kan sikres mot flom. Fylkesmannens kommunalavdeling har påpekt forholdet til flom. NVE har ikke gitt uttalelse til søknaden. Kommunen kan ikke pålegge NVE å avgi uttalelse. Rådmannen er på bakgrunn av vurderingen kommet til at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og at dispensasjon som omsøkt kan gis. I forhold til gjenoppføring av hytter langs vassdrag, oppstiller ikke pbl 1-8 forbud mot tiltak. Innenfor kommuneplanens arealdel er det kun Sona og Forra som er verna vassdrag, slik at tiltak som omsøkt langs Stjørdalselva, ikke er i strid med verken pbl 1-8 eller kommuneplanens arealdel.