SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 46/17 Arkivsaksnr.: 14/828-12

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 46/17 Arkivsaksnr.: 14/ KLAGE PÅ VEDTAK 167/14 - AVSLAG PÅ DISPENSASJON FRA KOMMUNEDELPLAN HELLANDSJØEN OG FRA 1-8 I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Ferdigbehandles i: Formannskapet (Dersom vedtak 167/14 opprettholdes sendes saken til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.) Saksdokumenter: 14/ Følgeskriv til klage på vedtak 167/14 14/828-10, vedl. 1 Klage på vedtak 167/14 14/828-8 Melding om politisk vedtak 167/14 14/828-7 Saksprotokoll sak 167/14 14/828-6 Saksframlegg sak 167/14 14/828-1 E-post vedr. søknad om dispensasjon, mottatt /828-1, vedl. 1 Søknad om dispensasjon 14/828-1, vedl. 2 Vedlegg til søknaden. Foto av bygget 14/828-1, vedl. 3 Vedlegg til søknaden. Kart 14/828-2, vedl. 4 Utsnitt fra Kommunedelplan Hellandsjøen 14/828-2, vedl. 5 Bestemmelser til Kommunedelplan Hellandsjøen 14/828-2, vedl. 6 Utdrag fra Planutvalgssak 19/09 14/828-5 Uttalelse fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen, mottatt /828-6, vedl. 9 Utdrag fra plansak 55/03 Saksopplysninger: Hemne kommune har mottatt klage på formannskapets vedtak 167/14 fra Sørli arkitekter, på vegne av grunneier av gnr 46 bnr 17, Håkon Sjøhaug. I vedtak 167/14 ble det gitt avslag på dispensasjon fra LNF-formålet i Kommunedelplan Hellandsjøen og fra 1-8 i plan- og bygningsloven, for bruksendring av 2. etasje i naust/brygge på gnr 46 bnr 17. Dispensasjon ble avslått da den ut fra en samlet vurdering vil sette hensynet med planformålet og byggeforbudet i strandsonen vesentlig til side. Det foreligger ikke spesielle forhold ved bygget som gjør at formålet i delplanen kan unntas. Klagen: Utklipp fra klagen:

2 Klagen er mottatt og er kommet til kommunen innen klagefristen. I klagen fremstilles bygget som et sjøhus i tradisjonell stil og som representerer et særtegn og et sentralt miljøskapende element i strandsonen. Det skrives at plan- og bygningslovens bestemmelse om byggeforbud i strandsonen også skal bidra til at kyst- og strandlandskapet som kulturmiljø blir bevart. Det vises til tidligere tillatelse til tilsvarende bruksendring i Vinjefjorden og likebehandling og at kommunen skriver at det er få slike sjøhus igjen. Selv om dette sjøhuset er av nyere dato enn det i Vinjefjorden, har den en tradisjonell form for sjøhus i distriktet. Det spørres om representativitet som verdikriterie er avglemt i vurderingen. Sjøhuset har ingen verdi som naust for eier, da den mangler kaianlegg foran gavlen mot sjøen. Så lenge sjøhuset er i privat eie anses endret bruk av bygget som eneste tiltak for å hindre forfall. Sjøhuset beskrives å ha behov for rehabilitering. Det nevnes spesielt behov for rehabilitering av de støpte karene, under kaianlegg og sjøhus, for å hindre sammenrasing, da disse skal ha betydelig skader. I forhold til allmenn ferdsel skrives at ønsket bruksendring ikke vil hindre andres adgang til og bruk av området. Det skrives at eier ønsker en svært nøktern oppgradering og at 1. etasje vil bli benyttet som sjøhus som i dag. Terrenget vil forbli uendret av tiltaket. Det bemerkes at det ikke er snakk om ny bebyggelse og at nye arealer ikke vil bli beslaglagt. Dersom det åpnes for endret bruk av eksisterende bygg slik som det er gjort på naboeiendommen gnr 46 bnr 139, kan en utnytte kan en utnytte den plassen som allerede er bebygd med sjøhus, og slik signalisere at man ønsker redusert bygging i andre sjønære områder som ikke er bebygd. Det skrives videre at bruksendring av andre etasje, heller ikke vil være i konflikt med grunnlaget for strandsonebestemmelsen i Plan- og bygningsloven, jf. fjerde avsnitt. Det tilføyes videre: Vurdering: Plan- og bygningslovens 1-8, fjerde avsnitt:

3 Lovparagrafens fjerde avsnitt kommer ikke i betraktning her. Dette avsnittet gjelder nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, der kommunen har gitt bestemmelser til kommuneplanens arealdel etter nr. 4 for planformålene «Landbruks, natur- og friluftsformål samt reindrift» og «Bruk av vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone» , nr. 4: En slik bestemmelse vil eventuelt først kunne komme i bestemmelsene til påstartet revidert kommuneplan. Unntaksbestemmelsen for nevnte bygninger og anlegg i forrige plan- og bygningslovs strandsoneparagraf 17-2, hadde for landbruk en overgangsbestemmelse i fire år fra plandelens ikrafttredelse, dvs. fra , jfr. plan- og bygningslovens 34-2, 8. ledd. Inntil det kommer eventuelt nye bestemmelser i revidert kommuneplan vil også nevnte bygninger og anlegg måtte søke dispensasjon fra 1-8 i plan- og bygningsloven. Dispensasjon. Dersom dispensasjon gis, skal hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke bli vesentlig tilsidesatt. Ved en vurdering skal fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Nasjonale og regionale rammer og mål skal legges til grunn for interesseavveiningen. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Hver enkelt dispensasjonssøknad må vurderes for seg i forhold til det spesifikke planformålet det dispenseres fra og i forhold det som skal vektlegges i plan- og bygningslovens 1-8 forbud mot tiltak mv langs sjø og vassdrag, 1. ledd: «I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag, skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser.» Dispensasjon fra planformålet. Bygget ligger i et område som er avsatt til LNF-område der friluftsliv er dominerende, i Kommunedelplan Hellandsjøen. I planutvalgets behandling av planen i sak 55/03 ble det vurdert følgende: «For å ivareta friluftslivets interesser langs sjøen fra småbåthavna til det gamle verftsområdet er området lagt ut som LNF-område med nei til bolig-, erverv- og fritidsbebyggelse der friluftsliv er dominerende.» Med dette er det lagt spesielt vekt på i kommunedelplanen at det ikke er ønskelig med fritidsbebyggelse innenfor dette området. Å tillate bruksendring til fritidsformål vil ut fra dette kunne vurderes som en vesentlig tilsidesettelse av formålet i kommunedelplanen. Området ligger sentralt til i forhold til bebyggelsen og er lett tilgjengelig. For tilsvarende type bruk som det her søkes om er det i kommuneplanen avsatt område for dette formålet på nabotomta, den gamle verftstomta, og det er i ettertid laget reguleringsplan her. Dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8. I klagen etterspørres vurdering av bygget med hensyn til kulturmiljø og landskap, da klager mener at bygget er en del av kystlandskapet og kulturmiljøet i området som også er viktig for allmenheten og at dette er en bygningstype som må bevares. Bevaring kan skje gjennom bruksendring. Da det er få slike store «sjøhus» i kommunen bes kommunen se på presedensvirkning av vedtaket.

4 Opprettholdes vedtaket vil det kunne medføre presedens for andre lignende bygninger og at disse da vil forfalle. Bevaring gjennom bruksendring til fritidsformål for å ta hensyn til kulturmiljø og landskap, vil kunne komme i konflikt med hensynet til friluftslivet og allmenne interesser i lovbestemmelsen. Byggets betydning for kystkulturmiljøet i områder blir en skjønnsmessig vurdering. En bruksendring til fritidsformål vil kunne føre til at området vil bli å betrakte som privatisert av allmennheten i forhold til tilgjengelighet og friluftsliv, selv om det settes vilkår om at området rundt bygget ikke skal privatiseres. I og med at det framgår i Kommunedelplanen at det ikke skal tillates fritidsbebyggelse innen for dette området i planen, må det ved en dispensasjon for bruksendring med tanke på bevaring, være spesielle kulturelle hensyn som vektlegges og det forutsettes at vilkår for bruksendringen vil være tilstrekkelig til at kulturelle hensyn ikke vesentlig setter til side hensynet til friluftslivet og allmennhetens tilgjengelighet til området og strandsonen. At bygget må få bruksendring kun med tanke på istandsetting kan ikke vektlegges, da dette vil medføre presedens for andre naustbygninger i kommunen. Dersom det er bestemte bygningstyper som kommunen ønsker å bevare, vil dette bli best ivaretatt gjennom at disse blir skravert i kommuneplanen. Kommunen har i dagens kommunedelplaner markert bygninger/bygningsmiljø som kommunen har vurdert som bevaringsverdig, og som det er satt føringer for ved tiltak. Dette bygget er i delplanen ikke skravert og er i delplanen ikke betraktet som bevaringsverdig bygning. Ut fra ovenstående vurdering fremmes følgende tilråding: Klage fra Sørli arkitekter, på vegne av grunneier av gnr 46 bnr 17, Håkon Sjøhaug, på avslag på dispensasjonssøknad gitt i formannskapsvedtak 167/14, tas ikke til følge og formannskapets vedtak 167/14 opprettholdes. I vedtak 167/14 ble det gitt avslag på bruksendring av 2. etasje i naust/brygge på gnr 46 bnr 17. Klagen tas ikke til følge da det ikke er framkommet nye momenter i klagen som tilsier at kommunen vil innvilge dispensasjon. Dersom vedtaket omgjøres og det innvilges dispensasjon ut fra at bygget anses som bevaringsverdig i forhold til hensynet til kulturmiljøet og kystlandskapet i området og hensynet til friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet anses tilfredsstillende å bli ivaretatt gjennom vilkår til dispensasjonen, må det stilles følgende vilkår: - Fasaden må opprettholdes mest mulig lik dagens fasade. - Området rundt bygget må ikke privatiseres ytterligere. - Med tanke på nærhet til sjø og framtidige klimaendringer, må det før byggetillatelse behandles være foretatt ros-analyse med tanke på å avdekke behov for sikringstiltak på bygget. Rådmannens tilråding: Klage fra Sørli arkitekter, på vegne av grunneier av gnr 46 bnr 17, Håkon Sjøhaug, på avslag på dispensasjonssøknad gitt i formannskapsvedtak 167/14, tas ikke til følge og formannskapets vedtak 167/14 opprettholdes. I vedtak 167/14 ble det gitt avslag på bruksendring av 2. etasje i naust/brygge på gnr 46 bnr 17. Klagen tas ikke til følge da det ikke er framkommet nye momenter i klagen som tilsier at kommunen vil innvilge dispensasjon.

5