Saksframlegg. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 192/14 Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 31/87 Saksmappe: 2014/ /2014 Saksbehandler: Øystein Sørensen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra plankravet samt formålet i kommunedelplan, og fra byggeforbudet i 100-meters beltet, for tilbygg til fritidsbolig - GB 31/87 - Brønnviga 31 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 192/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen for Kjellandsheia, og fra formålet i kommunedelplanen, for oppføring av tilbygg til fritidsbolig. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det også dispensasjon fra Pbl 1-8, byggeforbud i 100-metersbeltet. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen for Kjellandsheia, og fra formålet i kommunedelplanen, for oppføring av tilbygg til fritidsbolig. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det også dispensasjon fra Pbl 1-8, byggeforbud i 100-metersbeltet. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Saksutredning: Søknaden:

2 Det søkes om oppføring av tilbygg på 43 m² i bakkant av eksisterende fritidsbolig hvorav 26 m² er garasje. Den eksisterende hytten har et areal på 66 m² og sjøbuen har et areal på 11 m². Til sammen blir dette 120 m². Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanens plankrav, og fra formålet i kommunedelplanen (eksisterende byggeområde BE2 for boliger). Søknaden er også avhengig av dispensasjon fra Pbl. 1-8, forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Det foreligger samtykkeerklæring fra nabo om at det kan bygges inntil 0 meter fra nabogrense samt at utkjørsel kan legges over naboens eiendom. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er regulert til byggeområde for hytter i reguleringsplanen for Brønnvika Hytteområde, del av Gnr. 3, bnr. 1 - Oftenes. I kommunedelplanen for Kjellandsheia er imidlertid samme område avsatt til boligformål. Det er også i kommunedelplanen satt plankrav for alle tiltak i bl.a. denne planen. Da kommunedelplanen setter til side reguleringsplanen er det arealkravene i kommuneplanen som er gjeldende. Omsøkt tilbygg vil holde seg godt innenfor disse arealbegrensningene. Tiltaket er således i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Det er kun plankravet, formålet og byggeforbudet i 100- metersbeltet det er behov for dispensasjon fra. Relevante bestemmelser i kommunedelplanen: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler bl.a.:

3 Eiendommen er i reguleringsplan fra 1992 for Brønnvika regulert til fritidsbolig, men overstyres av kommunedelplan etter pbl 1985 for Kjellandsheia med krav om ny reguleringsplan før nye tiltak kan finne sted. I tillegg viser kommuneplankartet at eiendommen nå ligger innenfor et eksisterende byggeområde BE2 for boliger. Miljøvernavdelingen vektlegger at eiendommen med strandlinje i sin helhet ligger i 100- metersbeltet langs sjøen med strenge nasjonale føringer, jf. bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Disse legger bl.a. til grunn at eventuelle tiltak bør avklares i plan og ikke ved dispensasjon. I dette tilfellet er det i allerede i overordnet plan krevd ny detaljplan. Evt. dispensasjon vil da bidra til å svekke kommunedelplanen som styringsverktøy. Kommunen bør derfor spesielt vurdere konsekvenshensyn av et evt. dispensasjonsvedtak. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: 1. Et plankrav vil ikke tilføre tiltaket eller eiendommen noen endringer når det gjelder formål. Eiendommen er fra før bebygd. Omsøkte tilbygg er plassert bakenfor eksisterende bygg slik at det ikke er eksponert fra sjøsiden, dette er grunn til at det blir lite avstand til eiendomsgrenser. Grunneier har akseptert bygging nærmere grenser enn 4m. 2. Det er gitt erklæring vedr. plassering fra grunneier. Denne kan tinglyses. Avstand til eiendomsgrense mot veg blir 70 cm. Grunneier aksepterer 0 cm. Kommunen har i flere liknende saker tillat utvidelser, og da lagt vekt på at det ikke skal eksponeres mot sjøen. Det er privat veg i området. Private avtaler kan da inngås i forhold til bruk av veg og tilstøtende arealer. 3. Det henvises til andre dispensasjoner som har blitt gitt i området. 4. Gjeldende Kommuneplans arealdel har slike føringer for fritidsbebyggelse: Maksimalt tillatt BRA er 138 m² for tomter som har eller skal ha parkeringsareal på egen tomt. Parkeringsareal inngår i beregning av grad av utnytting. Tiltaket er innenfor dette arealet men overskrider areal satt i reguleringsplanen for området. Reguleringsplanen er over 20 år gammel og er ikke oppdatert etter at kommuneplanen er revidert. Det antas at kommunen da kan akseptere en størrelse som er innenfor overordnet plan ved å dispensere fra reguleringsplanens bestemmelser. 5. Avkjørsel er endret for å gi bedre trafikkforhold. Terrenget senkes parallelt med veien for legg om avkjørsel, og for å unngå rygging ut på bakketoppen her som i dag. Derfor lages en forstøtning til vegen mellom hytte og veg. Ved å endre avkjørsel til nordsiden og ikke vinkelrett på veien gis det tryggere ut og innkjøring samt passering i området. Omsøkte tiltak er derfor også en bedre og mer trafikksikker løsning enn i dag. 6. Tiltakene er vurdert i forhold til naturmangfoldlovens Området er utbygd. Det er ikke kjente forhold i følge kunnskapsgrunnlaget som kan påvirke omsøkte tiltak på en negativ måte. 7. Tiltaket hindrer ikke allmenne rettigheter. 8. Det er ikke mottatt merknader fra naboer i saken. 9. Eier bruker hytta hele året. Det er derfor valgt å lage en garasje som del av bygget uten at dette går over arealbegrensning som er satt i KP. 10. Tiltaket blir ikke eksponert fra sjøsiden. 11. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjonssøknad kan innvilges. Det vedlegges kart som viser omsøkte forhold. 12. Byggeforbudet i 100-metersbeltet kan det dispenseres fra på utbygde eiendommer. Det er da særlig viktig å ikke eksponere tiltaket mot sjøsiden. Dette har vi lagt stor vekt på i utformingen av tiltaket.

4 Administrasjonen har ingen ytterligere kommentarer til begrunnelsen. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon fra plankravet for oppføring av mindre tilbygg på eksisterende hytte. I kommunedelplanen for Kjellandsheia er det plankrav for alle tiltak i dette området. Videre er området i kommunedelplanen avsatt til boligområde. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet, og fra formålet i kommunedelplanen. I tillegg søkes det om dispensasjon fra byggeforbudet i 100-meters-beltet langs sjø og vassdrag. Det kreves dispensasjon fra alle disse forhold dersom tiltaket skal kunne tillates. I gjeldende kommunedelplan er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for bolig, og i bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Denne eiendommen og samtlige naboeiendommer består imidlertid av fritidsboliger og benyttes som dette i dag. Etter en konkret vurdering kan ikke administrasjonen se at det vil være grunnlag for å anbefale at eksisterende bruk som fritidsbolig bør søkes konvertert til helårsbruk. Kommunedelplanen er en forholdsvis grovmasket plan og vi antar at denne delen av planområdet bare har blitt med som en del av bakenforliggende område, hvor det er noen boliger. Vi antar at området er avsatt til boliger, uten tanke på at den faktiske bruken for disse eiendommene er og har vært fritidsboliger i mange år. Ut fra ovenstående konkluderer vi med at bestemmelsen om boligformål ikke gjør seg gjeldende med styrke og sånn sett ikke bør legges til grunn for å nekte tilbygg som omsøkt. Plankravet kan heller ikke sies å være viktig å holde på for mindre tiltak som dette. I kommuneplanen er det sagt at mindre tiltak som dette ikke skal omfattes av plankravet. Bestemmelsen kan ikke direkte benyttes i dette tilfellet, da området er tatt ut av kommuneplanen. Men vi mener likevel dette gir en viss føring for at slike mindre tiltak på eksisterende eiendommer bør kunne tillates uten at det utarbeides ny reguleringsplan. Kommunedelplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den , og er en forholdsvis ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra kravet om detaljreguleringsplan, vil helt klart være en vesentlig ulempe. Samtidig vil det å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan ikke føre til endrede forhold. Den eneste forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Det vil ikke være noe praktisk forskjell for utfallet av saken, da utarbeiding av plan sannsynligvis ikke vil endre arealbruken for denne eiendommen. Dersom det ved en senere anledning skulle bli aktuelt å omregulere området til boligområde, vil nåværende fritidsboliger kunne benyttes frem til eierne eventuelt ønsker å endre bruken. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av tilbygg, som omsøkt vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Administrasjonen kan ikke se at omsøkte tiltak vil ha noen ulemper for noen. Dette begrunnes med at tiltaket vil ikke ha noen betydning for en eventuell fremtidig konvertering til bolig. Tiltaket er meget beskjedent og vender bort fra sjøen, og er således lite eksponert. Utarbeidelse av plan for et så beskjedent tiltak vil etter vår vurdering være lite hensiktsmessig bruk av både

5 private og offentlige ressurser. For øvrig blir avkjørselen fra eiendommen bli endret slik at det blir vesentlig bedre trafikkforhold på stedet. Ut fra ovenstående konkluderer administrasjonen med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Plan- og bygningslovens 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten og området rundt framstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet, da tilbygget vil komme i bakkant fra hytta og bli lite synlig fra sjøen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for tilbygg, vil hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Videre vurderes det at fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første og andre punktum er derfor oppfylt og dispensasjon kan gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg: 1 Ortofoto - reguleringskart 2 Situasjonsplan 3 Søknad om dispensasjon - utvidet - tilbygg til hytte på GB 31/87 - Brønnviga 31 4 Tegninger 5 Terrengprofil og samtykkeerklæring 6 Uttalelse - søknad om dispensasjon 7 Situasjonskart 1: kommunedelplankart