Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for tilbygg, levegg, terrasse og bod - GB 51/25 - Holmen 51

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 51/25 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for tilbygg, levegg, terrasse og bod - GB 51/25 - Holmen 51 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 73/15 Plan- og miljøutvalget Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om tilbygg til bolig, takutstikk over hoveddør, bod/hagestue, drivhus, terrasse, plattinger og levegger. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNFR-område, og byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen (plan- og bygningsloven 1-8). Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 1-8, 19-2, og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan - avslås søknad om dispensasjon, mottatt i kommunen og Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 1-8, 19-2, og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan - avslås søknad om dispensasjon, mottatt i kommunen og Repr. Ribe (H) fremmet fellesforslag på vegne av Høyre og FRP: I medhold av plan- og bygningsloven 1-8 og 19-2, innvilges søknad om dispensasjon, mottatt i kommunen og Dette er en liten enebolig. Viktig å få den funksjonell i forhold til dagens krav slik at unge kan etablere seg på Holmen Repr. Kristiansen (SV) fremmet utsettelsesforslag:

2 Saken sendes tilbake til administrasjonen for ny behandling Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: SV sitt utsettelsesforslag falt med 1 (SV) mot 8 stemmer. Fellesforslaget fra Høyre og FRP satt opp mot rådmannens forslag til vedtak. Høyres forslag vedtatt med 8 mot 1 stemme (SV). Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 1-8 og 19-2, innvilges søknad om dispensasjon, mottatt i kommunen og Dette er en liten enebolig. Viktig å få den funksjonell i forhold til dagens krav slik at unge kan etablere seg på Holmen Bakgrunn for saken: Kommunen mottok den søknad om dispensasjon for å bygge inne en veranda/tilbygg til bolig på GB 51/25 Holmen 51. Saken ble sendt på høring til berørte instanser, og Fylkesmannen uttalte seg den I denne uttalelsen bes det om en redegjørelse fra kommunen, hvorfor det er oppført terrasse på eiendommen uten at Fylkesmannen har fått uttale seg, og på kommunens behandling av dette tiltaket. Etter en gjennomgang av våre arkiver fant vi flere forhold på eiendommen som det ikke var redegjort for i form av søknad. Kommunen ba derfor om en redegjørelse på de nevnte forhold, og denne forelå fra tiltakshaver den Kommunen ba om en revidert søknad om dispensasjon, som omfattet samtlige tiltak på eiendommen, og denne er mottatt i kommunen den Tiltakshaver opplyser i redegjørelsen at hun overtok boligen i 2013, og at de fleste påpekte tiltakene ble utført før overtakelsen. Uansett er det hjemmelshaver som er ansvarlig for tiltak utført på egen eiendom, og henvendelsen er derfor i sin helhet rettet mot nåværende eier. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om dispensasjon for oppføring av diverse tiltak på GB 51/25, søknad mottatt i kommunen og Tiltakene omfatter tilbygg på boligen mot syd det ene er overbygde terrassen som nå søkes innebygd og det andre et overbygg over inngangsdør. Videre diverse plattinger/terrasser, levegg i grense mot øst og i syd ved drivhus, bod/hagestue i forbindelse med terrasse, samt et drivhus lengre syd for boligen. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i både 100-metersbeltet langs sjøen, og i kommuneplanens LNFR-område. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-omåde med hensynssone bevaring av kulturområde, i kommuneplanen for Søgne kommune. Planen er egengodkjent den Relevante bestemmelser i Plan- og bygningsloven:

3 1-8.Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. Utsnitt av flyfoto fra 2011 og fra forslag til ny detaljreguleringsplan: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Kommunen finner det ikke nødvendig med nytt nabovarsel i forbindelse med revidert søknad om dispensasjon. Dette fordi tiltakene er utført og anses derfor allerede kjent for naboene.

4 Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: viser til at det den er avgitt uttalelse til reguleringsplan for Holmen, og at det ikke har vært spesielle merknader til at den aktuelle boligen (RFS5) er foreslått regulert til boligformål. Det har imidlertid vært innsigelser til andre deler av planforslaget. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune: ingen merknader. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Vi søker om å bygge inne/kle igjen eksisterende veranda til et soverom på 9 m². Taket over veranda/soverom er satt opp for mange år siden. Dette er den påbyggs-løsningen som vil være minst fremtredende. Det er vanskelig å se andre muligheter, uten at husets utseende blir vesentlig endret. Vi vil ivareta husets eksisterende «sørlandsstil». Vi kan ikke se at dette på noen måte vil være til sjenanse eller ulempe for allmenheten eller naboer. Denne utbyggingen vil ikke føre til økning av bebygd areal eller bruksareal, og heller ikke endre bygningens karakter. Plattingen/utegulvet som er bygd utenfor huset ligger oppå terrenget/plenen, mindre enn 0,5 m over bakken. Rekkverket er bygd med spiler i royalimpregnert materiale noe som gjør at det er svært lite synlig fra sjøen og øvrige omgivelser. Deler av plattingen er bygget oppå en mur, som antakelig er bygget samtidig med at uteboden/hagestua ble oppført, dette fremkommer av murenes utforming. Selve terrassen som tiltakshaver har oppført ligger imidlertid mindre enn 0,5 meter over det bakkenivået som har oppstått som følge av tilbakefylling bak denne muren. I forbindelse med drivhus, og levegg ved badestamp, er det oppført terrasser. Leveggen ble satt opp inntil en gammel hekk som stod der. Først når hekken visnet og ble fjernet, ble veggen så synlig som i dag. Tilhørende platting følger terrenget. Drivhuset står på en platting som ble bygget for å rette av grunnen da bakken heller. Dette står helt inntil naboens hekk og bak et båthus, slik at det er lite synlig for allmennheten. Både levegg og drivhus kan fjernes dersom kommunen ønsker det. Vedlagt søknaden følger bilder som viser at tiltakene er lite synlig fra sjøen, og allmennheten for øvrig. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med kommuneplan og plan- og bygningsloven 1-8 byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjø og vassdrag, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og området er avsatt til LNFR-formål med hensynsone kulturmiljø. Kommuneplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene

5 ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak kommuneplanens aktuelle bestemmelser er at områder med spesielle interesser i form av landbruk, natur, og friluftsliv ikke skal forringes. Videre er dette er et område som skal ta spesielt hensyn til kulturmiljø. Bestemmelsen i plan- og bygningsloven om byggeforbud i 100-metersbeltet, skal også ivareta disse interessene, i tillegg til andre allmenne interesser. Det ble igangsatt detaljregulering av området - Holmen, og den omsøkte eiendom var i dette planforslaget hovedsakelig avsatt til boligformål. En liten del av tomten var avsatt til småbåtanlegg. Avgrensningen av planen er imidlertid endret, slik at omsøkte eiendom nå ikke vil være en del av denne planen. I kommuneplanen er området sagt å være av bevaringsmessig interesse i forhold til kulturmiljø. Omsøkte bolig er godkjent i 1959, og tilbygget på nordsiden er godkjent i Bygget i seg selv anses ikke å ha noen bevaringsverdig verdi, det er hele kulturmiljøet på Holmen som i følge kommuneplanen bør bevares. Omsøkte tiltak er som nevnt over, for det meste oppført for flere år siden, og vi kan ikke se at det bebygde preget øker, eller at kulturmiljøet forringes, som følge av at tiltakene godkjennes. Vi kan ikke se at en dispensasjon vil ikke endre noe av arealdisponeringen i området, dette er en bebygd boligeiendom og det vil være unaturlig at denne skulle reguleres til noe annet i en fremtidig plan. En plan vil imidlertid kunne si noe mer spesifikt om utnyttelsesgrad, utforming, størrelse og plassering av nye byggetiltak i forhold til kystlandskapet. I denne saken gjelder byggeforbudet i 100-metersbeltet, da det ikke er avsatt byggegrenser mot sjøen i kommuneplanen. Plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet, skal ivareta forhold som natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Tiltakene er oppført i nær tilknytning til boligen, og delvis bak eksisterende båthus på naboeiendommen. Vi kan derfor ikke se at forholdet til allmenne interesser blir vesentlig tilsidesatt. Videre er tiltakene en del av etablert boligtomt og derfor ikke et yndet sted for friluftsliv, og tiltakene anses å være naturlige deler av en boligbebyggelse. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Eiendommen er bebygd med enebolig med oppgitt bruksareal på ca. 98 m², en bod/hagestue på ca. 9 m², og i tillegg drivhus som ikke har målverdig areal da høyden er på 1,8 meter. Eiendommen har et areal på 734 m². Dette gir en utnyttelse på ca. 15 % BRA. Det bebygde arealet er en del større, men ikke i strid med de 40 % BYA som kommuneplanen tillater.

6 Det anses som en fordel som taler for dispensasjon, at tiltakene utføres i nær tilknytning til eksisterende bolig, og delvis bak båthus på naboeiendommen, hvilket medfører at det bebygde preget i området ikke økes. Likeledes er det en tungtveiende fordel at tiltaket oppføres på allerede privatisert område på tomten, og dermed ikke vil påvirke de allmenne interesser i vesentlig grad. Terrassen mellom boligen og bod/utestue gir et godt og trygt utearael. Dette heller også i favør av dispensasjon. Videre ligger eiendommen innenfor et område avsatt til bevaring av kulturmiljø, og vi anser et kulturmiljø til både å omfatte bygninger og landskapet rundt. Med dette forutsettes det ikke at området skal være ubebygd. Vi kan heller ikke se at omsøkte tiltak vil forringe kulturmiljøet, og mener dette understrekes ved at Fylkeskommunen ikke har funnet det nødvendig å uttale seg i saken. Dette gjenspeiler seg også i planen som er under utarbeiding, og taler for dispensasjon, da vi ikke kan se at tiltaket vil komme i konflikt med fremtidig utvikling av området. De fleste tiltakene har eksistert i flere år, og sto på eiendommen da nåværende eier overtok denne i Tiltakene fremstår som naturlig i forhold til eiendommens funksjon, og bildene som er vedlagt søknaden viser at det bebygde preget langs sjøen ikke økes i betydelig grad. I og med at hele eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet, finnes det ikke alternative løsninger som ikke krever dispensasjon. Terrassen er oppført av nåværende eier, og innbygging av overbygget veranda vil forestås av denne. Terrassen er i følge tiltakshaver oppført mindre enn 0,5 meter over terrenget, men med rekkverk utgjør høyden noe mer. Rekkverket er med på å skape et trygt, og barnevennlig, innegjerdet uteområde. Terrassen er på hele 70 m², men kommer ikke nærmere sjøen enn eksisterende bod/utestue. Innbygging av veranda vil ikke føre til økt areal eller utnyttelse på eiendommen. Dette vektes tungt i favør av dispensasjon. Drivhuset er plassert bak en hekk og eksisterende båthus på naboens eiendom. I tillegg opplyser tiltakshaver at dette ikke er fastmontert, og kan derfor fjernes på en enkel måte. Presedens er et moment som alltid gjør seg gjeldende ved en dispensasjonsbehandling. Når det gjelder tilbygg, overbygg, bod/utestue, plattinger, og levegger, er disse oppført av tidligere eier av eiendommen. Flyfoto viser at tiltakene var utført allerede i 2005, og administrasjonen mener at en dispensasjon for dette ikke bør skape presedens for nye bygg. Det må ses på som positivt at det fra tiltakshavers side er ønskelig å rydde opp i de ulovlige forholdene som er blitt avdekket, selv om det dreier seg om tiltak som er oppført av tidligere eier. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, avslås dispensasjon for oppføring av tilbygg til bod. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Revidert søknad om dispensasjon 2 Bilder og tegninger 3 Søknad om dispensasjon 4 Kart og tegninger

7 5 Anmodning om uttalelse - søknad om dispensasjon - Bygge inne / kle igjen eksisterende veranda til soverom - GB 51/25 - Holmen 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl 1-8 for å kle igjen eksisterende veranda til soverom på GB 51/2 7 Anmodning om opplysninger om utførte tiltak - GB 51/25 - Holmen 8 Flyfoto GB 51/25 - Holmen 9 Flyfoto GB 51/25 - Holmen 10 Skråfoto 2014, - GB 51/25 - Holmen 11 Skråfoto GB 51/25 - Holmen 12 Opplysninger om utførte tiltak - GB 51/25 - Holmen 13 Uttalelse - revidert søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl Oversiktskart - GB 51/25 - Holmen 51