Klage på avslag - deling av grunneiendom til fritidsformål, Gjælen

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /10 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/109 Planutvalget Klage på avslag - deling av grunneiendom til fritidsformål, Gjælen Saksopplysninger Eiendommens adresse: Gjælen, 8056 SALTSTRAUMEN Eiendom: 111/10 Hjemmelshaver/søker: Oddvar Olsen Erverver: Harald Olsen Formål: Hytte, sommerhus, fritidsbygg Klager: Oddvar Olsen, 9153 Rotsund Søknaden, datert gjelder fradeling av parsell på 1000 m² til fritidsbolig, og en parsell på 70 m² til naust. Det foreligger protester til søknaden. Den ble søknad om dispensasjon og deling avslått. Det er gitt utsatt klagefrist i saken. Klagen er mottatt Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommuneplanen for Bodø, vedtatt Området er avsatt til LNF-1 område. Planbestemmelsenes 3. 2: LNF - 1 Landbruks-, natur- og friluftsområder med særlig viktige frilufts- og/eller naturområder er områder der det i hovedsak er vesentlige frilufts- og/eller naturverdier. Bestemmelsenes 3.2.1: Innenfor LNF 1 tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål. Eiendommen omfattes også av Reguleringsplan for Gjælen, plan H39, stadfestet av Fylkesmannen i Nordland den Området er regulert til friluftsområde naturområde. Side 54

2 Bestemmelsenes 2 vedrørende hyttebygging i naturområdet: a) Bebyggelsesplan Innen området tillates oppført maksimalt 10 nye hytter i tillegg til de tre eksisterende som ligger i området fra før. Utbygging skal skje etter bebyggelsesplan godkjent av bygningsrådet. Det er senere utarbeidet egen plan for dette hytteområdet - Reguleringsplan for Gjælnakken. Omsøkte hytte og nausttomt ligger utenfor dette planområdet. Plan- og bygningsloven 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter nr. 5 fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. Pbl Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Protester/bemerkninger Eiere av gnr 111, bnr 57 protesterer på søknaden. De har hyttetomt og straks ferdigstilt sin hytte helt i den østre enden av det regulerte hyttefeltet på Gjælnakken. De klager på at søker planlegger tomt helt opp i hjørnet av det regulerte hyttefeltet. Dette helt tydelig for å få tilgang til og benytte infrastruktur i Gjælnakken hyttefelt. Hytten blir liggende svært nær vår tomt, via deres opparbeidede adkomst og på en helt uventet plassering i et område de trodde var regulert ferdig. Side 55

3 De mener også grunneieren urettmessig har gitt Harald Olsen parkeringsplass og adkomstrett over Gjælnakken hyttefelts fellesareal. Søker har tenkt å benytte vei, parkeringsplass og sti opparbeidet av hytteforeningen, samt sti som han har opparbeidet og bekostet fram til hans tomt for egen adkomst. Det opplyses bla. også at Gjælnakken hyttefelt har inngått avtale med grunneieren om kjøp av fellesarealer mellom tomtene. Han har ikke anledning til i ettertid å gi adkomstrett eller parkeringsplass på hytteforeningens område, ettersom han gjennom salgsavtalen har frasagt seg en slik disposisjonsrett. Fullstendig protest følger vedlagt. Søkers tilsvar til protesten Søker avviser at tiltaket vil medføre ulemper for nabo. Redegjørelse følger vedlagt. Bygningssjefen vil bemerke at spørsmålene mht. om eier av gnr. 111 bnr. 1 har adgang til å gi samtykke til adkomst og parkering er et privatrettslig spørsmål som kommunen ikke kan avgjøre. Søknad om dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Søker opplyser at han har overtatt eiendommen etter sin mor som en arv. Han ønsker å fradele hytte- og nausttomt til sin bror. Hva klagen gjelder Eiendommen gnr. 111 bnr. 10 ble innlemmet i Kommuneplanens arealdel og fikk benevnelsen LNF-1. Som grunneier ble jeg aldri orientert eller tilskrevet om dette. Klager mener området Gjælentunet og vest mot Skånland er et fantastisk område med kystfuru og fine berg. Området er mye benyttet av turgåere i sammenheng med Gjælentunet. Dette området ble i ettertid avskåret av reguleringsplan H 45 Gjælennakken hyttefelt. Det gjenstående området som i hovedsak består av klagers eiendom er på ca 20 da. Klager mener området må betraktes som lite tilgjengelig. Der er svært kupert og tettvokst med små blandingsskog. Kystfuru finnes nesten ikke, heller ikke stier eller tråkk. Klager har heller aldri sett turgåere eller at området har vært brukt av allmennheten. Adkomst vest mot Gjælentunet lang sjøen er ikke mulig pga stupbratte berg rett i sjøen. Han mener det er feil å legge vekt på dette som turområde og viktig for allmennheten. Klager viser til at det i avslaget er vist til 2 i reguleringsplan Gjælen/Valnes H 39. Han mener 1-2 ble strøket av Fylkesmannen i Nordland Han mener derfor paragrafen ikke har relevans i denne saken. Klager viser også til pbl og mener dispensasjon må kunne gis, ut fra hans opplysninger om området, da det ikke vil føre til noen ulemper for allmennheten. Derimot vil det være til stor nytte om hans bror får fradelt tomt i området. Det er der det er mulighet for adkomst. Klager mener også kommuneplanens arealdel åpnes for slik bebyggelse som dette, under generelle retningslinjer for lokalisering og oppføring av fritidsbebyggelse. Han mener også 11-6 og 12-4 har liten relevans for denne saken. Til slutt mener han at tilsendt faktura på kr ,- for et avslag tatt på feil grunnlag må reduseres. Fullstendig klage følger vedlagt. Byggegrunn, miljøforhold: Området er i naturbasen markert som viktig friluftsområde. Den omsøkte parsell ligger inntil et område som i naturbasen er beskrevet som en lokalitet som sammen med naturreservatet lenger vest utgjør et stort og sammenhengende område med intakt Side 56

4 kystfuruskog. Naturtypen er sjelden og har et interessant artsutvalg og er verdisatt som A (svært viktig). Bygningssjefens vurdering De omsøkte tomtene ligger innenfor et område som er avsatt som LNF-1 område i Kommuneplanen for Bodø. Området omfattes også av Reguleringsplan for Gjælen, Valnes. I reguleringsplanen er området avsatt til friluftsområde naturområde. Formålet er ikke i samsvar med plan. En tillatelse til deling vil forutsette dispensasjon både fra Kommuneplanen for Bodø og fra reguleringsplan for Gjælen. I tillegg vil en tillatelse til fradeling av nausttomten forutsette dispensasjon fra pbl. 1-8, forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Det er kun søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, og ikke fra reguleringsplan og pbl Saksbehandler har vurdert at dette ikke var nødvendig fordi det ikke har medført noen ulemper for søker at de øvrige dispensasjonsforhold ikke er tatt med. I forbindelse med klagebehandlingen ser Bygningssjefen at søknaden burde vært krevd komplettert, samt bedt om en mer utfyllende begrunnelse fra søker. I klagen har søker kommet med supplerende opplysninger, og Bygningssjefen mener saken kan fremmes til forberedende klagebehandling. Når det gjelder klagers anførsel om at han ikke har mottatt varsel eller er tilskrevet om at området i Kommuneplanen for Bodø har fått status LNF1-område, er planarbeidet med kunngjort på ordinært vis. Området er for øvrig regulert til friluftsområde - naturområde i reguleringsplanen for området. Status som LNF1-området medfører i realiteten ingen endring. Om dispensasjoner: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan og bygningsloven. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I tillegg må det foreligge positive relevante grunner på søkersiden for at dispensasjon skal kunne innvilges. Dispensasjonsvurdering: Hensynet bak bygge og deleforbudet i LNF-1 områder og bak reguleringsformål naturområde er å bevare særlig viktige områder med frilufts- og/eller naturverdier. Omsøkte nausttomt er også i strid med pbl. 1-8, forbud mot tiltak mv. i 100-metersbeltet langs sjøen. Søker har i sin klage opplyst at han mener området ikke er i bruk som friluftsområde, og at det er lite kystfuru i dette området. I naturbasen er imidlertid området markert som viktig friluftsområde, og grenser også til et område som er beskrevet som en lokalitet som sammen med naturreservatet lenger vest utgjør et stort og sammenhengende område med intakt kystfuruskog. Naturtypen er sjelden og har et interessant artsutvalg og er verdisatt som A (svært viktig). Området er sannsynligvis også nylig vurdert av kommunen i forbindelse med revisjon av Kommuneplanen for Bodø, hvor en rekke områder er vurdert med tanke på utvidelser eller fortetting av eksisterende områder for fritidsbebyggelse. Når det gjelder nausttomten ser en for øvrig av kart og flyfoto at det finnes to andre naust og en flytebrygge i området. Bygningssjefen mener evt. etablering av flere naust i området lokaliseres i Side 57

5 grupper som løser naustbehovet for flere eiendommer, og ikke spres ut langs hele kystlinjen. Omsøkte naustparsell vil legge beslag på den siste uberørte vika i dette naturområdet. Bygningssjefen mener derfor etablering av fritidsboliger og naust i dette området vil føre til at hensynene bak bestemmelsene det må dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Søker har i dispensasjonssøknaden og i klagen anført at fordelen ved å dispensere er å gi hans bror en eiendom som kan bebygges med henholdsvis naust og fritidsbolig. Bygningssjefen mener den anførte grunnen ikke kan tillegges vekt i dispensasjonsbehandlingen. Det er ikke riktig at tiltaket er i tråd med kommuneplanen. De retningslinjer det refereres til gjelder områder som er avsatt til utbyggingsområder. Angjeldende område er avsatt til LNF1-område og naturområde. Bygningssjefen mener at ulempene ved å dispensere vil være klart større enn fordelene. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke til stede og søknaden må avslås. Evt. endring av arealbruken i dette området bør avklares gjennom en endring av reguleringsplanen, evt. også gjennom en avklaring i kommuneplanen. Når det gjelder klage på gebyrfastsettelsen i saken kan Bygningssjefen slå fast at gebyrfastsettelsen er beregnet ut fra gjeldende regulativ. Det er i tillegg utvist skjønn ved fastsettelsen av gebyr for antall dispensasjoner i saken. Det er kun ilagt gebyr for 1 dispensasjon, og ikke 3 slik kommunen har anledning til etter regulativet. En slik gebyrberegning ville ført til et gebyr på kr ,-, ilagt gebyr er kr ,50. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder avslag gitt , samt gebyrfastsettelsen i saken. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/David Losvik Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Sammenstilling av planer og kart Situasjonskart Søknad om dispensasjon Protest Klage Utrykte vedlegg: Øvrige dok. i saken Side 58

6 Side 59

7 Side 60

8 Side 61

9 Side 62

10 Side 63

11 Side 64

12 Side 65

13 Side 66