Saksbehandler: Berit Dahl Arkiv: GBNR 36/94 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: *

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Dahl Arkiv: GBNR 36/94 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: * DISPENSASJON FRA BESTEMMELSENE I KOMMUNEPLANENS AREALDEL PKT 3.1 OG /94, SVELVIKVEIEN 386 A, SØKNAD OM GODKJENNING AV EKSISTERENDE HYTTE SOM IKKE ER I TRÅD MED TIDLIGERE GODKJENNINGER PÅ EIENDOMMEN. â INNSTILLING TILFORMANNSKAPET Administrasjonens innstilling: 1. Med hjemmel i lov om planlegging og byggesaksbehandling 19.2, gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt 3.1. og 3.3 vedrørende byggeforbud, for eksisterende hytte som ikke er i tråd med tidligere godkjenninger på eiendommen, med følgende begrunnelse: Tiltaket er beliggende ovenfor Svelvikveien, der det allerede er etablert en praksis med blandet bebyggelse bolig/fritid. Tiltaket synes ikke å forverre eksisterende forhold i forbindelse med tilgjengelighet til strandsonen eller mulighet til å ferdes langs sjøen. Tiltaket vil ikke påvirke, eller endre, landskapet i området vesentlig i forhold til eksisterende situasjon på eiendommen og i nærområdet. Dispensasjonen gis med følgende forutsetninger: 1. T-BRA skal ikke overstige 75m2.( 76m2 = eksisterende hytte aksepteres i dette tilfellet) 2. Uthus rives. 3. Veranda rives. Tillatelsen vil bringe de ulovlige forholdene på eiendommen i orden, og vedtaket innebærer også riving av totalt 15 m2 uthus og ca 53 m2 veranda. 2. Formannskapet gir administrasjonen fullmakt til å utforme tillatelse til tiltak, og fastsette betingelser i byggesaken. Osmund Kaldheim rådmann á Arild Eek byutviklingsdirektør

2 â DISPENSASJON FRA BESTEMMELSENE I KOMMUNEPLANENS AREALDEL PKT 3.1 OG /94, SVELVIKVEIEN 386 A, FASADEENDRING, TAKOVERBYGG Innledning/bakgrunn for saken Siv.ark. Wenche Engseth sendte , pva tiltakshaver Agnieszka Fedorowicz, melding om fasadeendring og takoverbygg, for eksisterende fritidsbolig i Svelvikveien 386 A. Meldingen ble omgjort til søknad, bla på grunn av nødvendig dispensasjonsbehandling, da eiendommen ligger i LNF område med generelt byggeforbud, samt berøres av bestemmelsene i kommuneplanens arealdel pkt 3.3 vedrørende byggeforbudssone langs vassdrag (avstand til fjord.) Ny søknad, med dispensasjonssøknad, ble mottatt I foreløpig svar bemerker kommunen at tiltaket kan behøve dispensasjonsbehandling fra Statens vegvesen i forhold til avstand til riksvei, og etterlyser samtidig beregning av T-BRA, med ev dispensasjonssøknad eller endring av søknad og tegninger dersom tiltaket overskrider 75 m2. I den videre behandlingen av saken, viser kommunens arkiv at eksisterende hytte er ombygget, antakelig i flere omganger, og av flere eiere, uten søknad eller tillatelse. Det ble godkjent en ombygging på eiendommen i 1991, der T-BRA ble godkjent til ca 81m2 ( 59m2 hytte, 4,2m2 takoverbygg(ut over 1 meter), 18 m2 veranda, med bredde = 2 meter, og maks høyde over terreng = 1,5 m). Eksisterende bebyggelse er ikke i tråd med de godkjente tegningene. Kommunen startet en oppfølging av mulig ulovlig oppført bygningsmasse på eiendommen i 1998, oppfølgingen synes å stoppe opp i 1999, uten at de ulovlige forholdene var bragt i orden. Nåværende eier har kjøpt eiendommen slik den står i dag. Eier og ansvarlig søker har vurdert flere løsninger, bla riving og oppføring av ny hytte. Endelig komplett søknad endres til kun å omfatte godkjenning av eksisterende bygningsmasse på eiendommen. Ny søknad er mottatt i kommunen Det søkes samtidig om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt 3.1. og 3.3 vedrørende byggeforbud i LNF-området for utvidelse av eksisterende fritidsbolig til T-BRA 128,6m2. Tillegg til dispensasjonssøknad (revidert dispensasjonssøknad) med korrekt tegningsgrunnlag og korrekt beregning av T-BRA er mottatt i kommunen Det omsøkte takoverbygget synes i mellomtiden å være oppført. Dispensasjonen behandles etter kap 19 i lov om planlegging og byggesaksbehandling.

3 Saksutredning Fakta Eiendommen er en uregulert fritidseiendom, som ligger innenfor et område markert som LNF område i kommuneplanens arealdel. Eiendommen ligger i et område der alle nabotomtene er bebygget, bebyggelsen er en blanding av bolig/fritid. Bebyggelsen i nærområdet ligger syd for Svelvikveien (ovenfor veien), Areal for hytte (BRA) er i h.h. til revidert dispensasjonssøknad oppgitt til 128,6m2, inkl trapper og veranda. Avstand fra ytterkant av oppført veranda til fjord er i h.h. til kart 49 meter. Areal for hytte ekskl. veranda er 76 m2. Areal for uthus er oppgitt til 15m2. Dispensasjon fra statens vegvesen i forhold til avstand fra riksvei er gitt Det er vist på plantegningen at bygningen har bad. Forhold vedrørende eventuelt innlagt vann/godkjenning av sanitærabonnement vil følges opp som egen sak i samarbeid med VA-virksomheten. I notat fra VA-virksomheten datert opplyses følgende: Svelvikveien 386A har aldri fått godkjent innlagt vann eller utslippstillatelse Kommuneplanens arealdel pkt 3.1. har følgende bestemmelser vedrørende LNF områder: I LNF- områder er det ikke tillatt å føre opp ny bebyggelse eller andre varige konstruksjoner eller anlegg, eller fradele tomt til samme, som ikke er tilknyttet stedbunden næring/tradisjonell landbruksdrift eller allment friluftsformål, jfr 20 6, 2 ledd. Kommuneplanens arealdel har følgende retningslinje vedr. fritidsboliger i LNF områder: (bestemmelsenes pkt 3.1.) Det er ikke tillatt med ny eller vesentlig utvidelse av hyttebebyggelse kommunens LNF-område. Som vesentlig utvidelse av hytter regnes påbygging som medfører at bebyggelse på tomta overskrider 75m2 bruksareal (T-BRA). Mindre arealutvidelse av eksisterende hyttebebyggelse, samt gjenoppbygging etter brann, som ikke innebærer innlegging av vann og avløp, fremføring av vei og strøm, kan tillates med utgangspunkt i en alminnelig vurdering av estetiske forhold. Kommuneplanens arealdel pkt 3.3, har følgende bestemmelser: Byggeforbudssone langs vassdrag i LNF-områder: Det er ikke tillatt å etablere landbruksveier, masseuttak eller bygge og anleggstiltak etter 81, 86a, 86b, og 93 samt fradeling til slike formål når tiltaket ligger nærmere enn 100 meter fra vassdrag. Uttalelser Det er innhentet uttalelser fra fylkesmannen i Buskerud og fra Buskerud fylkeskommune. Fylkesmannen i Buskerud uttaler følgende: Fylkesmannen forutsetter at kommunen legger avgjørende vekt på ivaretakelse av estetiske og landskapsmessige forhold og fare for uheldig presedens Buskerud fylkekommune ved Utviklingsavdelingen uttaler følgende:

4 Det bør ryddes opp i de ulovlige forholdene med de konsekvenser dette har. Grunnlaget for en eventuell dispensasjon bør vurderes nøye. Denne saken kan skape presedens for andre saker. I forholdet til bygget, børe det legges vekt på estetikk. Uttalelsene er i sin helhet vedlagt saken. Nabovarsling Tiltaket er nabovarslet, uten merknader Dispensasjonssøknad Ansvarlig søker oppgir følgende som særlig grunn for dispensasjon: Hytta har hatt flere eiere, og mye rot. Dette ønskes å få bragt i orden. Forrige eier gikk fra kjøpet. Eierne er utlendinger som arbeider i Norge, og det er fortvilende at eiendomsmeglere kan unnlate å presisere heftelsene ved eiendommen. Alle naboer er entusiastiske over at denne hytta som har stått til forfall endelig har blitt rehabilitert. De har alle samtykket i tiltaket. Søknaden er i sin helhet vedlagt saken. Administrasjonens bemerkninger Vurderinger: Endringer av et tiltak uten søknad og tillatelse er ulovlig i h.h. til plan og bygningslovens 93, og spørsmålet om det er riktig å gi tillatelse til tiltaket i ettertid må vurderes nøye. Saken gir også signaler med tanke på hvordan kommunen håndterer ulovlige byggetiltak i strandsonen, og eventuelle uheldige presedensvirkninger. Administrasjonen er i utgangspunktet positivt innstilt til å gi dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel pkt 3.1. vedrørende byggeforbud i LNF-området og fra pkt 3.3 vedrørende byggeforbudssone på 100 meter langs vassdrag, for godkjenning av eksisterende hytte. Dette fordi eiendommen tidligere er godkjent for fritidsbebyggelse. I kommuneplanens arealdel er de bebygde områdene langs Svelvikveien markert med formål LNF område. Kommunens planmyndighet har valgt formålet LNF for området, for å kunne vurdere tiltakene i hver enkelt sak for seg, istedenfor å endre formålet i kommuneplanens arealdel for arealene som allerede har eksisterende bebyggelse. Etter administrasjonens vurdering, vil det i dispensasjonsvurderingen være vesentlig om tiltakene som omsøkes ligger ovenfor eller nedenfor Svelvikveien. For områdene ovenfor Svelvikveien vil det etter administrasjonens vurdering kunne gis dispensasjon fra de aktuelle bestemmelsene i kommuneplanens arealdel der forholdene ellers ligger til rette for det. Eiendom 36/94 ligger i et område med blandet bebyggelse - bolig/fritid. Administrasjonen har vurdert tiltaket, eiendommen og omgivelsene for øvrig i forhold til fylkesmannens merknader om virkningen på landskapet, og bit-for bit gjenbygging.

5 Tiltaket synes ikke å forverre eksisterende forhold i forbindelse med tilgjengelighet til strandsonen eller mulighet til å ferdes langs sjøen. Tiltaket vil heller ikke påvirke eller endre landskapet i området vesentlig i forhold til eksisterende situasjon på eiendommen og i nærområdet. Dispensasjonen er vurdert med følgende forutsetninger: 1.T-BRA skal ikke overstiger 75m2.( 76m2 = eksisterende hytte kan eventuelt godtas) 2. Uthus rives. 3. Veranda rives. 4. Tiltakshaver må, så langt det lar seg gjøre, rydde opp i det estetiske uttrykket for eksisterende bygning, og nye tegninger må sendes inn. Riving av uthus og veranda forutsettes, med henvisning til rikspolitisk retningslinjer for Oslofjorden, der utbygging i utgangspunktet ikke skal finne sted. Alternativt har administrasjonen vurdert følgende: Kun deler av veranda rives og endres, slik at veranda i utforming, plassering og størrelse samsvarer med tillatelse fra 1991 der T-BRA = 81 m2. Nye tegninger må sendes inn for behandling og godkjenning. Dette er imidlertid ikke i tråd med retningslinjer til kommuneplanens arealdel pkt 3.1, der maks T- BRA = 75 m2. Dette er heller ikke i tråd med ønske om en restriktiv linje i forhold til byggeforbudet, med henvisning til rikspolitiske retningslinjer og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Konklusjon Med hjemmel i Lov om planlegging og byggesaksbehandling 19.2, gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt 3.1. og 3.3 vedrørende byggeforbud, for eksisterende hytte, med følgende begrunnelse: Tiltaket er beliggende ovenfor Svelvikveien, der det allerede er etablert en praksis med blandet bebyggelse bolig/fritid. Tiltaket synes ikke å forverre eksisterende forhold i forbindelse med tilgjengelighet til strandsonen eller mulighet til å ferdes langs sjøen. Tiltaket vil heller ikke påvirke eller endre landskapet i området vesentlig i forhold til eksisterende situasjon på eiendommen og i nærområdet. Det er lagt særlig vekt på presedensvirkning. Dispensasjonen gis med følgende forutsetninger: 1. T-BRA skal ikke overstiger 75m2.( 76m2 = eksisterende hytte kan eventuelt godtas) 2. Uthus rives. 3. Veranda rives. Tillatelsen vil bringe de ulovlige forholdene på eiendommen i orden, og vedtaket innebærer også riving av totalt 15 m2 uthus og ca 53 m2 veranda.

6 Formannskapet gir administrasjonen fullmakt til å utforme tillatelse til tiltak, og fastsette betingelser i byggesaken. Administrasjonen ønsker å knytte følgende betingelser til vedtaket: 1. Innlagt vann må endres til utekran, og erklæring fra rørlegger må sendes inn. 2. Tiltakshaver må, så langt det lar seg gjøre, rydde opp i det estetiske uttrykket for eksisterende bygning, og nye tegninger må sendes inn. Fasade mot øst må endres og fasaden ryddes, slik krav til estetikk jfr plan og bygningslovens 74 oppfylles, eventuelt takoverbygg må utformes med en bedre estetisk løsning enn oppført. 3. Oppført takoverbygg mot øst må fjernes. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Tegninger eksisterende hytte 3. Fotos eksisterende hytte 4. Godkjente tegninger Dispensasjonssøknad 6. Uttalelse Buskerud Fylkeskommune 7. Uttalelse fylkesmannen i Buskerud á