Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 53/5 SØKNAD NYBYGG AV BÅTHUS VED SKJELLBREIA DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 12/ Arkivnr.: GNR 53/3 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 53/5 SØKNAD NYBYGG AV BÅTHUS VED SKJELLBREIA DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL Hjemmel: Plan og bygningslovens kap. 19 Klageadgang: Ved avslag Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap.19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for nybygg av båthus med endring av arkitektur og utførelse i byggeforbudssonen langs vassdrag. Det omsøkte tiltaket er i strid med byggeforbudssonen til vassdrag hvor det heter at det er forbud mot byggetiltak når bebygd areal på eiendommen overstiger 80m 2 og forbud mot nye tiltak lokalisert nærmere strandsonen enn fritidsboligen. Tiltaket er i direkte strid med klausuleringsbestemmelsene for felles drikkevannskilde Grøa/Skyten 3. avsnitt hvor det heter: Eksisterende bebyggelse på tangen mellom Grøa og Skjellbreia utenfor Grøas lokale nedbørsfelt tillates bare benyttet til samme formål i samme utstrekning som hittil. Med større uttak av vann i Gran og Lunner, vil innslippet til Grøa fra Skyten bli større og oftere enn dagens regulering. Det er derfor viktig at belastningen/forurensningene i Skjellbreia, Våja og Skyten ikke øker. Hensynene bak bestemmelsene i kommuneplanen vil bli vesentlig tilsidesatt hvis tillatelse innvilges, samtidig som det ikke foreligger klart større fordeler ved å gi tillatelse enn ulempene. Grunnlaget for å gi tillatelse er dermed ikke tilstede da kommunen vektlegger ivaretakelse av felles drikkevannskilde i langt større grad enn muligheten for økt lagerplass på eiendommen 53/5. Vedtaket kan påklages i hht. plan- og bygningslovens 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. 19 av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre uker fra underretning om vedtaket

2 Sammendrag: Tiltakshaver Kristin Humerfelt og Ståle Melvær søker om dispensasjon for rivning og gjenoppbygging med påbygg av sitt båthus ved Skjellbreia. Eiendommen ligger i byggeforbudssonen langs vassdraget Skjellbreia og er i tillegg berørt av klausuleringsbestemmelsene for drikkevannskilden Grøa. Kommunen kan ikke se at hensynet til drikkevannskilde skal vike i denne saken. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Eiendommen Gnr. 53 Bnr. 5 er beliggende på Skjerva, nærmere bestemt på tangen mellom Skjellbreia og Grøa. Eiendommen grenser mot Skjellbreia. Eiendommens plassering i kommunen er merket med pil på kartet til høyre. Utsnitt av kommuneplanens arealdel med eiendommen 53/5, Tangentråkket 4. Det er søkt om riving av eksisterende båthus og nybygg av båthus på eiendommen. Eksisterende båthus er vist på foto nedenfor.

3 1.2 Omsøkt tiltak Fotomontasje av båthuset slik det vil fremstå etter ombygging Fasadetegninger av ønsket tiltak med takvinduer og gavlvindu mot Skjellbreia

4 Plantegninger

5 Bilder sakset fra tiltakshavers søknad 1.3 Nabomerknader Tiltaket er nabovarslet. Det er krysset av for dispensasjonsbehandling etter PBL 19. Alle berørte naboer har samtykket.

6 1.4 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen er i kommuneplanens arealdel for Lunner beliggende i landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Eiendommen ligger også i byggeforbudssonen til vassdrag. I kommuneplanbestemmelsene kap heter det: Tiltaket bryter med bestemmelsene i byggeforbudssonen. I tillegg omfattes eiendommen av egne klausuleringsbestemmelser for vannkilden Grøa hvor det bl.a. heter: Eksisterende bebyggelse på Tangen mellom Grøa og Skjelbreia utenfor Grøas lokale nedbørsfelt, tillates bare benyttet til samme formål i samme utstrekning som hittil. 1.5 Forholdet til plan- og bygningsloven kap. 19 Etter plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden.

7 1.6 Søkers begrunnelse for dispensasjon

8 1.7 Tiltaket

9 Lunner kommune mottok den søknad om tiltak, rivning og gjenoppbygging av nytt og høyere båthus der loftsetasjen er oppgitt å skulle brukes til lagerplass. Båthuset skal bygges med enkel standard. Den mottatte søknaden er ikke i tråd med Utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel , det søkes derfor dispensasjon fra bestemmelsene om byggeforbud langs vassdrag. Begrunnelsen for dette er at eiendommen trenger lagerplass og at bestemmelsen i kommuneplanen gjør det uaktuelt å kunne sette opp flere bygninger fordi eiendommen allerede har mer bebygd areal enn det dagens kommuneplan tillater, dvs et bebygd areal BYA på maks. 80m 2. Videre heter det at den foreslåtte løsningen ikke vil endre båthusets karakter i vesentlig grad. Endringene består i å heve bygget på «rafta» slik at det er mulig å benytte loftet på båthuset til lagerplass, fasadene endres med vindu i gavl mot vannet samt takvinduer mot sør. Utover dette er tiltaket likt med dagens båthus når det gjelder plassering, lengde og bredde. Dvs. at fotavtrykket ikke er endret. 2. FAGLIG VURDERING 2.1 Drikkevannsinteresser Eiendommen Tangentråkket 4, gnr. 53 Bnr. 5 ligger innenfor klausuleringsbestemmelsene for Grøa. Eiendommen grenser til Skjellbreia som har forbindelse til Våja og videre til Skyten. Skyten er suppleringsvannkilde til drikkevannet Grøa. I klausuleringsbestemmelsene for Skyten står det at større hyttekonsentrasjoner ikke tillates i Skytens nedbørsfelt. Videre står det at eksisterende bebyggelse på Tangen mellom Grøa og Skjellbreia utenfor Grøas lokale nedbørsfelt, bare tillates benyttet til samme formål i samme utstrekning som hittil. Klausuleringsbestemmelsene ble vedtatt i forbindelse med at Gran og Lunner interkommunale vannverk ble bygget. Saken har blitt forelagt Eiendom og Infrastruktur og de har gitt tilbakemelding til saken den hvor det heter: Når Gran og Lunner interkommunale vannverk ble bygd i 1980 og klausuleringsbestemmelsene ble laget, var kravene til det å bygge og drifte et vannverk mindre strengt enn dagen lovverk. Med større uttak av vann i Gran og Lunner, vil innslippet til Grøa fra Skyten bli større og oftere enn dagens regulering, det er derfor viktig at belastningen / forurensningene i Skjellbrea, Våja og Skyten ikke øker. Eiendom og Infrastruktur vil derfor påpeke viktigheten i at klausuleringsbestemmelser for Gran og Lunner interkommunale vannverk følges og tolkes strengt. For området Tangen er all ny bebyggelse forbudt og eksisterende bebyggelse tillates bare benyttet til samme formål i samme utstrekning som hittil. Se avsnitt 3 i klausuleringsbestemmelser for Grøa. Se vedlagte kart:

10 Kartet viser beliggenheten ute på Tangen, samt damanlegget mellom Skyten og Grøa. 2.2 Totalvurdering Det må vurderes om det omsøkte tiltaket kan sies å endre formålet og utstrekningen av bruken som hittil har vært naturlig, slik at klausuleringsbestemmelsene av for Grøa ikke blir tilsidesatt. Klausuleringsbestemmelsene for suppleringsvannkilden Skyten (av samme dato) må også tas med i vurderingen da eiendommen ligger i det sentrale nedslagsfeltet til denne. Denne eiendommen er ikke definert å ligge innenfor det lokale nedslagsfeltet til Grøa men derimot så ligger eiendommen i det som defineres som det sentrale nedslagsfeltet til hele vassdraget (Skjellbreia, Våja, Skyten og Grøa) Tiltaket det søkes om er et båthus som trenger til vedlikehold. Tiltakshaver ønsker å rive dagens båthus for å gjenoppbygge på samme sted. I denne forbindelsen er det samtidig søkt om å endre båthuset med et påbygg i form av å heve bygget ute på «rafta» og legge gulv. Det nye planet vil gi gulvareal på loft til lagring av div. møbler og utstyr samt kano, kajakk osv. Det presiseres i begrunnelsen for dispensasjonssøknaden at arealet ikke skal benyttes til annet enn bod/lager. Eiendom & Infrastruktur som har ansvaret for driften av det kommunale vannverket, er skeptiske til at det skal forekomme utbygging i området. De fokuserer sterkt på at det ikke er tillatt å endre formål og utstrekning av eksisterende bebyggelse. Man må da vurdere hvorvidt bruken av et nytt båthus med større areal kan sies å være i strid med bestemmelsene. Dagens båthus har i hht tiltakshaver en begrenset lagringskapasitet og at det er grunnen til at det ønskes et nytt båthus. Dette betyr at utstrekningen av bruken av båthuset vil øke når det etableres et eget loftsrom for lagring. Selve tiltaket er planlagt med vindu i gavlvegg mot Skjellbreia og med 2 takvinduer mot sør, i tillegg til en dør med trapp mot øst. Det er oppgitt i søknaden at tiltaket skal ha en enkel standard, vi vil derfor anta at bygget ikke skal være isolert. Plantegningen viser et stort rom i

11 1. etg., og et stort rom i loftsetasje. Båthusene i området er uten unntak etablert uten vinduer og er for det meste lave bygninger. Båthusene langs Skjellbreia representerer et mangfold i takvinkler og størrelser fra spisse pulttak til mer tradisjonelle saltak. Det som imidlertid er et felles trekk er at de ikke har vindusåpninger. Kommunen må vurdere om det omsøkte tiltaket er i tråd med dets naturlige omgivelser og om det er ønskelig at båthusene skal ha vinduer og flere bruksplan. Det er en fare for at dette tiltaket, slik det er omsøkt, på sikt vil føre til en funksjonsendring av bygget. Plan- og bygningslovens 29-2 sier følgende: Tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Lunner kommune ser at å lage fasader og volum i et båthus som lett kan la seg bruke til andre formål er utfordrende. Det er viktig å vurdere det prinsipielle i et slikt vedtak. Ved å gi tillatelse i denne saken vil vi si ja til at båthus ikke lenger bare skal være et «båthus» med sitt særpreg og sin helt klart definerte funksjon. En slik avgjørelse vil danne presedens for lignende saker i fremtiden. I dette tilfelle må også bestemmelsen i forbindelse med klausuleringen i området vurderes før et endelig vedtak fattes. På vestsiden av Skjellbreia ligger Skjervetråkket, et område som er regulert til bevaring. I bevaringsplanen for Skjervetråkket er det sagt følgende: Skjerva er et teknisk og industrielt kulturminne og kulturmiljø fra nyere tid og har en meget høy lokal og regional verneverdi. Verdien ligger ikke så mye i enkeltbygninger men i det komplekse samspillet mellom de forskjellige bygninger og elementer i den unike sammenhengen de eksisterer. Selve eiendommen 53/5 er ikke en del av denne verneplanen, men allikevel er den med sin plassering på tangen rett over vannet for deler av verneområdet en sentral del av kulturmiljøet Skjerva. 5. Konklusjon med begrunnelse Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap.19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for nybygg av båthus med endring av arkitektur og utførelse i byggeforbudssonen langs vassdrag. Det omsøkte tiltaket er i strid med byggeforbudssonen til vassdrag hvor det heter at det er forbud mot byggetiltak når bebygd areal på eiendommen overstiger 80m 2 og forbud mot nye tiltak lokalisert nærmere strandsonen enn fritidsboligen. Tiltaket er i direkte strid med klausuleringsbestemmelsene for felles drikkevannskilde Grøa/Skyten 3. avsnitt hvor det heter: Eksisterende bebyggelse på tangen mellom Grøa og Skjellbreia utenfor Grøas lokale nedbørsfelt tillates bare benyttet til samme formål i samme utstrekning som hittil. Med større uttak av vann i Gran og Lunner, vil innslippet til Grøa fra Skyten bli større og oftere enn dagens regulering. Det er derfor viktig at belastningen/forurensningene i Skjellbreia, Våja og Skyten ikke øker.

12 Hensynene bak bestemmelsene i kommuneplanen vil bli vesentlig tilsidesatt hvis tillatelse innvilges, samtidig som det ikke foreligger klart større fordeler ved å gi tillatelse enn ulempene. Grunnlaget for å gi tillatelse er dermed ikke tilstede da kommunen vektlegger ivaretakelse av felles drikkevannskilde i langt større grad enn muligheten for økt lagerplass på eiendommen 53/5. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 53/5 Vedr. mottatt søknad om endring av båthus 53/5 Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Endring av båthus Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Kristin Humerfelt og Ståle Melvær, Kirkebakken 17, 4012 STAVANGER Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær